Решение № 138 от 15.07.2025, Апелативен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 138 гр. Пловдив, 15.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галина Гр. Арнаудова

Членове:

Мария П. Петрова

Румяна Ив. Панайотова-Станчева при участието на секретаря Стефка Огн. Тошева като разгледа докладваното от Мария П. Петрова Въззивно гражданско дело № 20255000500303 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е въззивно и се развива по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С Решение №280 от 14.03.2025г., постановено по гр.дело №3230/2023г. по описа на Окръжен съд-Пловдив, е обявен за окончателен сключения на 16.08.2021г. между „Апарт Интернешънъл“ЕООД, ЕИК 200906613, със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, ул.“Победа“№27, ет.7, ап.5, в качеството му на продавач, от една страна, и от друга А. Ж. А. с ЕГН:**********, от гр.П., ул.“Б.“№ *, ет.*, ап. *, в качеството му на купувач, Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот и строителство, по силата на който „Апарт Интернешънъл“ЕООД се е задължило да продаде на А. Ж. А. следния обект от предвидената за изграждане в УПИ XIII-520.1772 /ПИ с идентификатор ***/, кв.436-нов по плана на Първа градска част на гр.П., ул.“А. П.“№ **, „Жилищна сграда /свързано застрояване с кота корниз +11,50м и корниз/, а именно: апартамент № **, разположен на пети етаж от сградата, на кота 1

+11,66м, със застроена площ от 108,75кв.м., заедно с прилежащите към обекта 15,10кв.м. от общите части на сградата, или всичко 123,85кв.м., състоящ се от: дневна с кухненски бокс, две спални, един кабинет, три броя баня-WC, три тераси, един склад, заедно с прилежащите към обекта идеални части от поземления имот, в който е построена сградата, съставляващ, съобразно действащите КККР: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес: гр.П., район „Ц.“, ул.“А. П.“№ **, ет. *, намиращ се етаж 5 в сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда или в сграда със смесено предназначение, на едно ниво; с площ посочена в документ за собственост от 108,75кв.м., заедно с прилежащи части 6,923% ид.части от общите части на сградата, заедно с 6,923% идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед №РД-1848/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение засягащо поземления имот от 15.11.2022г., с адрес на поземления имот: гр.П., ул.“А. П.“№ **, с площ от 304кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: средно застрояване, срещу заплащане на цена от 175000лв., равняваща се на 89477 евро, при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението купувачът А. Ж. А. заплати по посочената сметка на „Апарт Интернешънъл“ЕООД сумата от 35550лв., включително чрез прихващане на платените от купувача за сметка на продавача задължения на последния към държавата, като, ако в посочения срок не плати остатъка от продажната цена по договора в размер на 35550лв., решението може да бъде обезсилено; А. Ж. А. е осъден да заплати в полза на държавата нотариална такса в размер на 1105,50лв., като е постановено вписване на възбрана върху имота до заплащането й; А. Ж. А. е осъден да заплати по сметка на Община-П. местен данък за придобиване на имущества съгласно чл.44,ал.1 във връзка с чл.45,ал.1 от Закона за местните данъци и такси във връзка с чл.35,ал.2 от Наредба на ОбС-П. за определянето размера на местните данъци на територията на Община-П. в размер на 3286,28лв.; даден е 6-месечен срок на ищеца за отбелязване на влязлото в сила решение, съгласно чл.115,ал.1 от Закона за собствеността; разпоредено е да не се издава препис от влязлото в сила решение, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето, дължимите данъци и такси за имота; „Апарт 2

Интернешънъл“ЕООД е осъдено да заплати на А. Ж. А. сумата от 1404,60лв. като разноски за производството.

Недоволен от така постановеното решение е останал жалбоподателя „Апарт Интернешънъл“ЕООД, който чрез управителя И. К. Б. го обжалва с доводи за неправилност, според които предварителният договор е развален автоматично на 17.03.2023г. по силата на чл.11 от него и поради неплащане на дължимата вноска при представяне на акт 14, която клауза неправилно да е прието да противоречи на чл.25 от ЗЗД, както и неправилно да е прието срокът за сключване на окончателен договор да е изтекъл към 08.08.2024г.

Претендира за отмяна на обжалваното решение и за отхвърляне на предявения иск, както и за присъждане на разноски за двете инстанции.

Въззиваемата страна А. Ж. А. е подал чрез пълномощника адв.П. Д. писмен отговор на въззивната жалба със съображения за нейната неоснователност и искане за потвърждаване на обжалваното решение и за присъждане на разноски, каквито в хода на устните състезания пълномощникът заявява да не претендира.

Съдът, след преценка на събраните в хода на производството доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:

Предмет на въззивно разглеждане е предявеният от А. Ж. А. против „Апарт Интернешънъл“ЕООД иск по чл.19,ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения помежду им на 16.08.2021г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: апартамент № ** в гр.П., ул.“А.

П.“№ **, ет. *, надлежно индивидуализиран, за сумата от 175000лв.

Искът се основава на твърдения ищецът като купувач и в изпълнение на задълженията си по предварителния договор да е направил плащания в общ размер от 150000лв., като последната сума в размер на 25000лв. се дължи „при представяне на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация“, каквото към настоящия момент не е издадено, въпреки поетото от ответника като продавач задължение да въведе сградата в експлоатация в срок до 26 месеца от 01.10.2020г., който отказва сключване на окончателен договор.

С отговора на исковата молба ответникът е признал валидното сключване на процесния предварителен договор. Посочил е конкретни 3 основания и периоди, през които строителството е било спирано четири пъти за общо 606 дни по причини, за които не отговаря, довели до удължаване на срока за въвеждане на сградата в експлоатация, съответно за сключване на окончателен договор. Посочил е, че четвъртата вноска в размер на 20000лв. по предвидения в чл.3 от договора начин на плащане на продажната цена е платима при представяне на акт 14, какъвто бил съставен на 10.02.2023г. и изпратен на 09.03.2023г. по електронната поща на ищеца, за да направи плащане, като на 05.04.2023г. му била изпратена и проформа фактура.

Въпреки това и проведените разговори до 20.04.2023г. вноската не била платена, поради което и на основание чл.11 от договора същият бил развален автоматично, без предизвестие.

С обжалваното първоинстанционно решение е прието, че уговорката по чл.11 от предварителния договор има характера на прекратително условие по смисъла на чл.25 от ЗЗД и като такава не е произвела действие, тъй като е недопустимо прекратяването на договора да се поставя в зависимост от волята на едната страна или в случая от волята на купувача да плати или не процесната вноска при представяне на Акт обр.14, което е и едно от основните му задължения по договора. Прието е, че, дори и да се приеме с клаузата да е уговорено право на разваляне на договора без предизвестие от страна на продавача, съгласно чл.87,ал.2 от ЗЗД, то да не се установява договорната връзка между страните да е преустановена на посоченото основание, поради липса на отправено от продавача изрично изявление до купувача за разваляне на договора. Прието е и, че неизпълнението на задължението за плащане на петата вноска от цената по договора е незначително с оглед интереса на кредитора, съобразно чл.87,ал.4 от ЗЗД. Прието е, че уговореният 26-месечен срок за извършване на строителството, считано от 01.10.2020г., е удължен с 1 година, 7 месеца и 24 дни поради спиране на същото и е изтекъл на 18.07.2024г., от когато е започнал да тече 20-дневният срок за сключване на окончателен договор, изтекъл в хода на производството на 07.08.2024г., поради което задължението за прехвърляне на обещания имот да е изискуемо.

Настоящата инстанция, с оглед служебните си правомощия по чл.269 от ГПК, намира обжалваното първоинстанционно решение за валидно и допустимо.

Във въззивното производство страните не повдигат спор по отношение 4 на приетата въз основа на писмените доказателства и заключение на ССчЕ фактическа обстановка, според която помежду им е сключен на 16.08.2021г. процесния предварителен договор, с който ответното дружество в качеството му на продавач се е задължило да продаде на ищеца А. в качеството му на купувач апартамент № ** на петия етаж от предвидената за изграждане жилищна сграда в гр.П., ул.“А. П.“№ **, срещу заплащане на цена от 175000лв., от която преди подписване на договора са заплатени 10000лв. като стоп-капаро, а остатъкът е платим в следните срокове: 70000лв. – на 27.08.2021г., 20000лв. – при достигане на кота +/-0,00м, 20000лв. – при достигане на кота +11,66м. 5-ти жилищен етаж, 20000лв. – при представяне на акт14, 10000лв. – при завършени ВиК инсталации, 25000лв. – при представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата /чл.3/. Страните са постигнали съгласие да сключат окончателния договор в 20-дневен срок от снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация в случай, че е изплатен целия размер на цената /чл.2/. Продавачът се е задължил да извърши строителството, да снабди сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация и да предаде на купувача обектите в срок от 26 месеца от откриване на строителната площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа /чл.8,т.1/. Съставен е на 01.10.2020г. Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа.

На 03.12.2021г. ответникът по силата на Нотариален акт № **, том *, рег.

№*****, нот.дело №***/****г. на нотариус М. С. с рег.№ ***, е придобил правото на собственост върху 64,94% ид.части от поземления имот в гр.П., ул.“А. П.“№ **, срещу задължението със свои средства да построи предвидената за изграждане в него жилищна сграда, като с договор от същата дата по Нотариален акт № **, том *, рег.№*****, нот.дело №***/****г., съсобствениците на поземления имот взаимно са си учредили и поделили правото на строеж на предвидената за изграждане жилищна сграда, при което ответникът е получил в дял и изключителна собственост правото на строеж на 17 обекта, сред които и апартамент № ** на петия етаж по процесния предварителен договор, като чийто собственик се легитимира от момента на завършване на сградата в груб строеж, за което на 10.02.2023г. е съставен Акт за приемане на конструкцията /обр.14/. Строителството е било спирано четирикратно за период от общо 1 година, 7 месеца и 24 дни, съгласно представените от ответника с отговора на исковата молба актове, на които се е 5 позовал, довело до удължаване на срока за приключването му до 18.07.2024г., от когато тече и 20-дневният срок за сключване на окончателен договор, изтекъл в хода на първоинстанционното производство на 07.08.2024г.

С отговора на исковата молба ответникът не е навел твърдения за спиране на строителството и за други периоди поради влошени метеорологични условия, каквито е заявил чак с въззивната жалба и същите, съгласно чл.266,ал.1 от ГПК, са преклудирани, а за първоинстанционния съд не е съществувало задължение при изготвяне на доклада да даде указания за събиране на доказателства във връзка с такива, поради което и при липса на хипотезата на чл.266,ал.3 от ГПК, заявените пред въззивния съд доказателствени искания в тази насока са оставени без уважение.

За издадения на 10.02.2023г. Акт 14 ищецът е бил уведомен по Вайбър на 09.03.2023г., видно от представения констативен протокол от 14.03.2024г. на нотариус М. С. с разпечатка на кореспонденция и показанията на св.И. К..

От приетото заключение от 03.02.2025г. на ССчЕ и Таблица №1 към него се установява, че ищецът е заплатил на ответника, в изпълнение на задължението му относно цената, следните суми: на 15.06.2021г. - 8775лв. и 1209лв., на 09.09.2021г. – 19500лв., на 14.09.2021г. – 19500лв., на 16.09.2021г.