Решение № 5307 от 05.08.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5307 гр. София, 05.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-6 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Цветелина Евг. Георгиева при участието на секретаря Галина Хр. Христова като разгледа докладваното от Цветелина Евг. Георгиева Гражданско дело № 20221100112143 по описа за 2022 година

Иск на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Предявен от Б. А. Р., ЕГН ********** от гр. София, ул. „******** против „БУЛ ХОУМС“ЕООД – гр. Велико Търново (променена правна форма и седалище в хода на процеса), ЕИК 204485193, чрез управителя К.П.Р.. Моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между страните на 23.10.2020г предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и за извършване на строителство на апартамант Б2 САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, Община Столична, Област София (столица), одобрени със Заповед РД - 18 38/10.07.2012г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо обекта - няма, с адрес на имота в гр. София, район Студентски, ул. „********, самостоятелният обект се намира на етаж 1 в сграда с идентификатор ***, предназначение - Жилищна сграда - многофамилна, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на самостоятелния обект : Жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ на 1 самостоятелния обект по скица: 54.22 кв.м., състоящ се от дневна с кухня и трапезария , спалня, баня с тоалетна и антре, ВЕДНО С ПРИЛЕЖАЩИ ЧАСТИ 2.06% (11.57 кв.м.) идеални части от общите части на сграда А и сграда Б, ниво : 1, при съседни самостоятелни обекти в сградата (съседни имоти) с идентификатори: на същия етаж ***, под обекта ***,

***,

***,

***, ***, над обекта ***,

*** с описание на самостоятелния обект съгласно предварителния договор - апартамент Б2 (Бе две), с обща застроена площ от 64.40кв.м. находящ се на първи жилищен етаж в подобект Сграда Б, кота +0,00, настоящ върху поземлен имот ***, УПИ XIII - 622, 907, кв.

6, местност „Витоша ВЕЦ Симеоново“, р-н „Студентски“, гр. София, ул.

„******** и състоящ се от дневна с кухня и трапезария, спалня, баня с тоалетна и антре. Претендира съдебни разноски по списък.

Ответникът „БУЛ ХОУМС“ЕООД – гр. Велико Търново оспорва иска и моли съда да го отхвърли.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното:

Настоящото производство е образувано по предявен от Б. А. Р. иск да бъде обявен за оконмателен сключения на 23.10.2020г от нея като купувач и дружеството „Бул Хоумс“ ООД като продавач на предварителен договор за предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и за извършване на строителство на апартамант Б2 с обща застроена площ от 64.40кв.м. находящ се на първи жилищен етаж в подобект Сграда Б, кота +0,00, настоящ върху поземлен имот ***, УПИ XIII - 622, 907, кв.

6, местност „Витоша ВЕЦ Симеоново“, р-н „Студентски“, гр. София, ул.

„Професор Георги Златарски“ № 51, ет. 1 и състоящ се от дневна с кухня и трапезария, спалня, баня с тоалетна и антре за цена от 54 750 евро, платима на вноски, изрично уговорени в предварителния договор. Ищцата посочва, че е заплатила първите две от общо четири вноски от договорената обща цена, като третата вноска се дължала в едноседмичен срок, след издаване на акт образец 15, след който ответникът се задължил да прехвърли правото на собственост за обекта. Прехвърляне не било извършено, както и ответникът 2 не спазил срока за завършване на сградата с издаване на разрешение за въвеждане в експлоатация, за което бил посочен краен срок 01.10.2021г.

Поради това ищцата счита, че задължението на товетника да сключи окончателен договор е изискуемо, но въпреки това той не го изпълнявал и едновременно с това предприел действия на разпореждане с други обекти от същата сграда.

С подадения по делото отговор, на първо място ответникът оспорва предявения иск, като преждевременно заведен и поради това недопустим исковата молба била предявена на 17.11.2022г, ден преди издаване на акт образец 15 на 18.11.2022г, който срок бил уговорен в чл.1.3, изр. първо от предварителния договор.

По съществото на спора изразява становище за неоснователност на иска, Не оспорва, че ищцата му била заплатила на 23.10.2020г. - сумата 20 060 лева и на 23.11.2020г. - сумата 21 773 или общо 41 833 лева, равностойни на 21 388.87 евро, погасяващи изцяло уговорените първа вноска от 10 256 евро и за втора вноска от 11 132 евро по чл.3.2 от договора.Към датата на предявяване на иска ищцата била изпаднала в забава за заплащане на третата вноска по предварителния договор в размер на 24 637 евро, срокът за заплащането на която бил настъпил още през м. май 2021г., когато бил издаден Актът за приемане на конструкцията на сграда „Б“, Акт обр.14 без ищцата да твърди, че не е била информирана от ответника. Неизпълнението на ищцата за заплащане на 24 637 евро не било незначително по смисъла на чл.87, ал.4 от ЗЗД, тъй като тази сума представлява 45 % от общия размер на договорената продажна цена. Поради тази забава ищцата не само дължала неустойка, но ако закъснението й, като купувач, продължавало повече от 30 календарни дни, предварителинят договор се прекратявал по право, автоматично и ответникът имал право да задържи 10% от цената по чл.3.1. – 5475 евро, а останалите пратени суми се възстановявали по посочената в чл.7.1. сметка на купувача в срок до 5 работни дни от прекратяането.

Следователно към момента на предявяване на иска предварителният договор вече бил прекратен, но независимо то това, с отговора, ответникът прави изрична изявление за прекратяването му, поради виновното му неизпълнение от ищцата, изразяващо се в неплащане на трета вноска от продажната цена за срок повече от 30 календарни дни. Според ответника, за 3 прекратяването на договора било ирелевнатно това, че той е в забава за завършването на сградата, като се позовава на Решение № 356 от 2.06.2009г. на ВКС по гр.д.№ 5031/2007г., I г.о., ГК, докладчик съдията Гълъбина Генчева - „Правото да иска разваляне на договора по реда на чл.87, ал.2 от ЗЗД не принадлежи само на изправната страна. Законът не поставя такова ограничение. Единственото условие е да е налице забава на длъжника“.

Позовава се също и на Решение № 28 от 14.03.2009г. на ВКС по т.д.№ 497/2008г., I т.о., ТК, докладчик съдията Елеонора Чаначева, според което „Ако е налице забава на кредитора, длъжникът може да се освободи от парично задължение по договора, само ако е депозирал сумата в банка по местоизпълнението и е уведомил кредитора за това“.

По тези мотиви ответникът прави краен извод, че предварителният договор, като прекратен, не може да бъде обявен за окончателен и се позовава и на Решение № 28 от 1.07.2011г. на ВКС по т.д.№ 207/2010г., II т.о., ТК, докладчик съдията Ваня Алексиева, постановено по реда на чл.290 от ГПК, в което било прието, че нееизпълнението на задължението по предварителния договор и неизправността на ищеца, не е пречка за упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивния иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, щом предварителният договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен.

Между страните няма спор относно сключваането на предварителния договор, договорената в него цена, ведно с дължимия върху нея ДДС, плащането на която е уговорено на вноски и от ищцата са заплатени изцяло първите две вноски. Видно от чл.3.2, страните са уговорили, че третата вноска ще се запрати от ищцата при прехвърляне на собествонтта върху договорения обект – апартамент, като по делото също не се спори, че собствеността не е била прехвърлена, следователно падежйт на третата вноска не е бил настъпил към датата на предявяване на иска

, ищцата не е била в забава и предварителният договор не е бил прекратен автоматично. Не е спорно също, че към момента на предявяване на иска ответникът е бил в забава, поради неизвършване на договоренито строителство в срок, не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността на ищцата, която е установила и 4 извършване от него на разпоредителни сделки с обекти, предмет на процесното строителство. При тези твърдения съдът намира за неоснователно възражението за преждевременно предявяване на иска, като предвяването му е обусловено от поведението на ответника, застрашаващ с действията си реализирането на правата на ищцата да придобие договорения недвижим имот по предварителния договор между страните.

В хода на разглеждане на делото съдът констатира неяснота по отношение конкретиня обект на- апартамент, предмет на предварителния договор и на предявения иск, в който смисъл на ищцата не са били дадени указания с изготвения по делото проект за доклад с определение № 675 от 16.01.2024 г. Поради това с определение № 6846 от 06.04.2025г съдът указа на ищцата необходимостта от извършване по делото на уточнения, които бяха извършени, вкл. с изготвянето по делото на съдебно-техническа експретиза, изводите на която съдът креитира, като компетенто и пълно изготвена и неоспорена от страните. Въз основа на нея съдът приема, че описаният в предварителния договор апартамент Б2 с обща застроена площ от 64.40кв.м. находящ се на първи жилищен етаж в подобект Сграда Б, кота +0,00, настоящ върху поземлен имот ***, УПИ XIII - 622, 907, кв. 6, местност „Витоша ВЕЦ Симеоново“, р-н „Студентски“, гр. София, ул. „******** и състоящ се от дневна с кухня и трапезария, спалня, баня с тоалетна и антре е идентичен с апартамента, индивиуализиран в исковата молба, след завършването му като на апартамент Б2, съгласно Схема № 15-144914814.12.2022 г. на самостоятелен обект на сграда с идентификатор *** на

СГКК гр.

София, представляващ

САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, Община Столична, Област София (столица), одобрени със Заповед РД-1838/10.07.2012г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо обекта - няма, с адрес на имота в гр. София, район Студентски, ул. „********, самостоятелният обект се намира на етаж 1 в сграда с идентификатор ***, предназначение - Жилищна сграда - многофамилна, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на самостоятелния обект : Жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ на 5 самостоятелния обект по скица: 54.22 кв.м., състоящ се от дневна с кухня и трапезария, спалня, баня с тоалетна и антре, ведно с припадащите се 2.06% (11.57 кв.м.) идеални части от общите части на сграда А и сграда Б и ведно с припадащите се 2.06% (23.83 кв.м.) идеални части от дворното място ПИ с идентификатор ***, с площ от 1157кв.м, сьставляващо по ПУП УПИ ХIII-622,907, кв. 6, местност „Витоша ВЕЦ Симеоново“, р-н „Студентски“, гр. София.

Със същото определение № 6846 от 06.04.2025г съдът указа на страните, че описаният в предварителния договор апартамент не притежава складово помещение и с това не изпълнява изискванията за самостоятелен обект по чл.40, ал.1, изр. първо от ЗУТ и даде указания на ищцата, че е нейна тежестта на установи, че за обекта за който е сключен предварителния договор е налице техническата възможност за обособяването му като самостоятелен обект, в който случай, в съответствие с разрешенията по ТР № 3/2016 г. по т. д.

3/2014 г. на ОСГК на ВКС, ако към момента на сключване на сделката подобно обособяване е възможно, то договорът няма да е нищожен поради невъзможен предмет. На второ място между страните по предварителния договор липсваше уговорка за продажба на съответните на апартамента идеални част от общите части на сградата, а също и те включени ли са в цената по предварителния договор.

По тези въпроси бяха поставени задачи на приетата техническа експретиза, която установи, че съществува възмажност за обособяване на складово помещение и определи съответите прилежащи идеални части.