Решение № 98 от 13.03.2024, Софийски окръжен съд

РЕШЕНИЕ

№ 98 гр. София, 13.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ивайло П. Г.

Членове:

Росина Н. Дончева

Адриана Ат. Велева при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова като разгледа докладваното от Росина Н. Дончева Въззивно гражданско дело № 20231800500717 по описа за 2023 година

Производство е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 257/29.11.2021 г., постановено по гр. д. № 696/2019 г. по описа на РС – Самоков са отхвърлени предявените от Л. А. В.

/починал в хода на делото и на негово място конституирани наследниците му по закон: Л. Г. В., А. Л. В. и Т. Л. В./ срещу „П. и. б.“ АД и „А и Л К.“ ООД субективно съединени искове за установяване по отношение на ответниците, че в полза на ответника „ПИБ“ АД не съществува ипотечно право по учредената договорна ипотека с нотариален акт № .., том ...., рег. № ...., дело № .../.... г. на нотариус Б. М. върху следния имот: самостоятелен обект, представляващ студио С.. с идентификатор ..............., с адрес на имота: гр. С., к.к. „Б.“ - апартаментен хотел „К.“, ет. ., който самостоятелен обект се намира в сграда с идентификатор ............., разположена в ПИ с идентификатор ............. по КККР на гр. С., с площ 33.95 кв. м. и принадлежащите 8.63 кв.м. от общите части на сградата.

1

Срещу решението е депозирана въззивна жалба от Л. А. В.

/починал в хода на делото и на негово място конституирани наследниците му по закон: Л. Г. В., А. Л. В. и Т. Л. В./ с доводи за неправилност, незаконосъобразност, поради нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените правила, като излага подробни съображения, основани на анализ на съдържанието на правоотношенията между страните по делото.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от „П. и. б.“ АД, с който жалбата се оспорва, като също се излагат подробни съображения, основани на анализ на съдържанието на правоотношенията между страните по делото.

Отговор от „А и Л К.” ООД (в несъстоятелност) не е постъпил.

Исковете се основават на твърдения, че ипотечното право е погА.о поради погасяване на обезпеченото вземане с изтеглянето от страна на „П. и. б.“ АД от банковата сметка на „А и Л К.“ ООД на сумата 6882000 лв., представляваща продажна цена на хотел „К.“, и с изтеглянето от страна на „П. и. б.“ АД на сумата 1356800 лв. от разплащателна сметка в „П. и. б.“ АД с IBAN ............. с титуляр „А.

Б.“ ООД, която сума е трябвало да бъде отнесена по специална сметка с IBAN ............. с титуляр „П. и. б.“ АД за обслужване на дълга по договор за кредит, договор за встъпване в дълг и договор за финансов лизинг, като с усвояването е следвало да бъде намалено задължението и заличена ипотеката върху процесния имот.

В отговора на исковата молба ответникът „П. и. б.“ АД е оспорил исковете и е изложил подробни съображения. Твърди се, че обезпеченият дълг не е погА. с посочените в исковата молба плащания, тъй като по силата на споразумение от 05.02.2016 г. е уговорена поредност на погасяване на задължения на кредитополучателя „А и Л К.“ ООД по договори за банков кредит, посочени в отговора на исковата молба, като с получаване на посочените в исковата молба суми по договор за продажба на УПИ и 63 самостоятелни обекта длъжникът е погасил съответни изискуеми задължения по цялата си кредитна експозиция в банката - ответник, а не само по договора за кредит, във връзка с който е учредена процесната ипотека. Съответно не били налице основания за заличаване на ипотеката.

„А и Л К.“ ООД не е депозирало отговор на исковата молба.

Софийският окръжен съд, като прецени събраните по делото 2 доказателства, намира за установено следното:

Предявени са установителни искове с претенция, че не съществува ипотечно право по учредената с нотариален акт № ..., том ...., рег. № ...., дело № .../.... г. на нотариус Б. М. договорна ипотека върху собствения на ищeца недвижим имот, описан по-горе.

Исковете са допустими, доколкото ищецът Л. А. В. /починал в хода на делото и на негово място конституирани наследниците му по закон: Л. Г. В., А. Л. В. и Т. Л. В./ отрича претендирано от първия ответник „П. и. б.“ АД ипотечно право на основание учредена договорна ипотека върху собствен негов недвижим имот. Същите са с правна квалификация чл. 179, ал. 1 ЗЗД.

По същество въззивният съд прие следното:

Между ответниците по исковете, въззиваеми във въззивното производство, е сключен договор № ........./........... г. за банков кредит, по силата на който „П. и. б.“ АД е предоставила на „Т. к. Й.“ ЕООД (понастоящем „А и Л К.“ ООД) банков кредит в размер 3000000 евро за изграждане на апартаментен хотел/ресторант, ски гардероб, магазин, пиано-бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски апартаменти, който ще се изгради в поземлен имот с идентификатор ............. от кв. 21 по плана на к. к. „Б.“, община С. съгласно разрешение за строеж № ........./........... г. на главния архитект на О. С. и одобрени на 17.05.2007 г. архитектурни проекти за изграждане на сградата.

Вземането на банката е обезпечено с договорна ипотека, учредена на 15.06.2007 г. с представения в препис нотариален акт № ..., т. ...., рег. № ...., д. № .../.... г. на нотариус Б. М. с район на действие съдебния район на РС - Самоков, върху собствения на кредитополучателя поземлен имот с идентификатор ............., находящ се в к. к. „Б.“, община С., с площ 4201 кв. м. и върху правото на строеж за построяване в този имот на сграда, независимо от етапа на нейното изграждане, представляваща апартаментен хотел/ресторант, ски гардероб, магазин, пиано-бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски апартаменти със ЗП 1135 кв. м. и РЗП 5584 кв. м., чието изграждане е предвидено съгласно ПУП-ПЗ, одобрен със заповед № РД-02-14-503 от 27.07.2006 г. на МРРБ, одобрен на 17.05.2007 г. инвестиционен проект с комплексен доклад към него и горепосоченото разрешение за строеж, която се предвижда да се състои от изброените в този нотариален акт обекти. В нотариалния акт 3 са посочени размерът на главницата по кредита, размерите на годишната лихва и на лихвата при просрочие, крайният срок за погасяване на кредита, предпоставките за обявяване на предсрочната му изискуемост, както и че ипотеката обезпечава всяко от вземанията на банката по този кредит. Не са налице и не се констатират и от настоящата инстанция основания за недействителност на ипотеката.

В т. 5 от описания нотариален акт № ..., т. ...., рег. № ...., д. № .../.... г. на нотариус Б. М. за учредяване на договорната ипотека е посочено, че при прехвърляне на собствеността върху обекти, изградени в апартаментния хотел в поземлен имот ............., независимо дали това ще стане като прехвърляне на право на строеж, в „груб строеж“ или в завършен вид кредитополучателят се задължава да погасява части от кредита, равни на стойността на прехвърлените обекти, изчислена на база 600 евро за квадратен метър продадена площ за апартаментите (включително и мезонета) и студиата и по 900 евро за квадратен метър при продажбата на търговските помещения, включително и за общите части от сградите, като при продажбата на такива самостоятелни обекти площта им се изчислява съгласно таблица за предварително определяне на застроените площи (таблица за площообразуване). В такъв случай кредиторът „П. и. б.“ АД се е задължила след изпълнение на тези задължения на кредитополучателя да даде необходимото съгласие за частично заличаване на договорната ипотека само за продадения недвижим имот, за който кредитополучателят е погасил стойността му при горепосочените условия.

С договор за продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № ..., т. ..., рег. № ...., дело № ..../.... г. на нотариус Б. М., ищецът Л.

А. В. /починал в хода на делото и на негово място конституирани наследниците му по закон: Л. Г. В., А. Л. В. и Т. Л. В./ е придобил процесното студио - С...

Учредената с н. а. № ........./........... г. договорна ипотека има действие по отношение на процесния самостоятелен обект в сграда, представляващ студио - С.. с идентификатор ............., тъй като този обект попада в сградата - апартаментен хотел, построена в поземлен имот с идентификатор .............. Не е спорно между страните, че тази ипотека не е заличена, а е подновена през 2017 г. по реда на чл. 172, ал. 1 от ЗЗД преди изтичане на 10-годишния срок на действието на вписването й.

4

В тежест на въззивниците е да докажат погасяване на ипотечното право, материализирано в учредената с н. а. № ........./........... г., вкл. и върху имота - тяхна собственост. От събраните по делото доказателства не се налага извод, че ипотечното право не съществува, тъй като нито е погА.о обезпеченото вземане, нито са настъпили специалните основания за погасяване на ипотеката върху процесния имот - собственост на ищеца Л. А. В. /починал в хода на делото и на негово място конституирани наследниците му по закон: Л. Г. В., А. Л.

В. и Т. Л. В./.

Налице са две групи възможни, но неосъществени в случая основания за погасяване на ипотечното право поради погасяване на обезпеченото вземане:

1/. Частно, относимо за конкретен имот от хотела основание за погасяване на ипотечното право, установено в чл. 5 от н. а. № ........./........... г. и анексите му с плащане цената, която кредитополучателят получава при продажба на процесния имот, което при определени договорно установени условия поражда за ипотекарния кредитор задължение да заличи ипотеката само върху този имот с едностранно писмено изявление в нотариално заверена форма по реда на чл. 179, ал. 1 ЗЗД;

2/. Общо основание за погасяване на ипотечното право - при пълно погасяване на вземането, което съгласно общото правило на чл.

150, ал. 1 ЗЗД има за последица погасяване на ипотечното право върху всички обекти, за които ипотеката поражда действие, в това число и за процесния недвижим имот.

На първо място, частично заличаване на ипотека - върху определен самостоятелен обект в сградата е допустимо да се извърши с волеизявление на кредитора при договорно установени предпоставки. В случая такива са визирани в т. 5 от нотариалния акт, с който ипотеката е учредена и в т. 20, буква „н“ от договора за кредит от ............. г., сключен между ответниците, а именно - при прехвърляне на самостоятелен обект в сградата, в случая - студио, прехвърлителят - кредитополучател да погаси част от кредита, равна на стойността на този обект, като за целите на погасяването на кредита тази стойност следва да не е по-ниска от цена 600 евро за квадратен метър продадена площ, включително и за общите части.

Видно от съдържанието на тази уговорка, тя предвижда частично погасяване извън погасителния план и независимо и отделно от него 5 като основание за възникване на задължение за действие на кредитора по заличаване на ипотеката върху прехвърления обект. За процесния имот, собственост на ищеца, такова частно основание за погасяване на ипотечното право не е настъпило.

В тежест на въззивника е да докаже, а не се установява от събраните по делото доказателства за собствения му самостоятелен обект, а именно студио С21 ответникът „А и Л К.“ ООД като кредитополучател да е извършил плащания на уговорената сума на ответника - кредитор „П. и. б.“ АД. Само в случай на такива именно плащания, каквито по делото не са установени, за ипотекарния кредитор би възникнало договорно задължение да поиска заличаване на ипотеката върху конкретния продаден обект в сградата, а във всички останали хипотези на частично погасяване на кредита за ипотекарния кредитор такова задължение не възниква. В гражданския процес правилата на доказателствената тежест установяват в чия сфера настъпват неблагоприятните последици от недоказване на факт, на който страната основава своите искания или възражения. При положение, че въззивникът Л. А. В. /починал в хода на делото и на негово място конституирани наследниците му по закон: Л. Г. В., А. Л.

В. и Т. Л. В./ не установява с необходимото пълно доказване да е настъпило установеното в чл. 5 от нотариален акт № ..., т. ...., рег. № ...., д. № .../.... г. на нотариус Б. М. за учредяване на договорната ипотека и измененията му с последвалите анекси основание за заличаване на договорната ипотека за собствения им имот съдът, прилагайки правилата на доказателствената тежест приема, че такова не е настъпило. Неоснователни са и не се споделят и от настоящата инстанция доводите сочени от въззивниците за други плащания, които частично погасяват задължението на ответника - кредитополучател “А и Л К.“ ООД следвало да имат за последица задължение за ипотекарния кредитор да поиска заличаване на ипотеката върху процесния имот и като цяло - погасяване на ипотечното право върху този имот, тъй като ипотеката върху недвижим имот е неделима. Щом не е настъпило описаното по-горе договорно установено в чл. 5 от нотариален акт № ..., т. ...., рег. № ...., д. № .../.... г. на нотариус Б. М. за учредяване на договорната ипотека и измененията му с последвалите анекси частично погасяване с плащане на цената, получена при продажбата на имота, никакво друго частично погасяване на обезпечения с ипотека кредит не води до някакъв вид пропорционално намаляване на обема на ипотечното право върху имота. В такъв 6 случай не може, а и няма основание да се определи ипотеките върху кои самостоятелни обекти в сградата следва да бъдат заличени при условията на т. нар. „частично“ заличаване.