Решение № 94 от 22.03.2024, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 94 гр. Монтана, 22.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Аделина Троева

Членове:

Аделина Тушева

Елизабета Кралева при участието на секретаря Соня Д. Г.ргиева като разгледа докладваното от Аделина Тушева Въззивно гражданско дело № 20241600500030 по описа за 2024 година

Въззивното производство е образувано по реда на чл. 258 и сл. от ГПК по жалба на П.Г. ООД гр. *,подадена чрез пълномощник адвокат М. М. срещу решение на РС Монтана № 466/19.10.2023г., постановено по гр. дело № 1211/2022г. по описа му, с което е изменени договор за аренда вписан в СВ-*, дв. вх.рег№ */02.02.2017г., акт.№*, т.*, договор за наем, вписан в СВ-*, дв.вх.рег. №*/25.11.2019 г., акт.№ *, т.* и договор за аренда вписан в СВ-*, дв. вх.рег.№ */ 25.03.2014 г., акт.№ *, т.*, сключени между праводателя, заместен от Г. Г., приобретател на имотите като арендодател и „П.Г.” ЕООД, ЕИК *– град *, като арендатор, в частта, относно размера на уговореното арендно плащане, като е увеличено дължимото арендно плащане за стопанската 2021- 2022 година на 85 лв./дка предоставена площ за индивидуализирани в решението имоти и в тежест на жалбоподателя са възложени за плащане разноски.

С въззивната жалба се поддържа недопустимост и неправилност на решението.

Недопустимостта се извежда от обстоятелството, че искът е разгледан от РС Монтана при липса на местна компетентност с конкретно наведени в тази насока доводи. Неправилността се обосновава с довод, че разпоредбата на чл. 16 ЗАЗ е неприложима към сключения договор за наем . Отделно се твърди, че не са налице предпоставките за изменение арендното плащане поради липса на установено трайно изменение на обстоятелствата при сключване на договора , нито е налице несъответствие между поетите от страните задължения по договорите с оглед договорена цена за декар площ от 60 лева за стопанската 2021/2022г.. Иска се обезсилване, евентуално отмяна на решението като неправилно и 1 отхвърляне на предявените искове, ведно със законните последици.

Въззиваемата страна Г. Г. с подаден в срок писмен отговор оспорва жалбата като неоснователна с подробно изложени доводи относно допустимостта и правилността на обжалваното решение . Претендира разноски.

Във въззивното производство не са искани и допускани доказателства.

Окръжният съд, като провери атакуваният по реда на въззивното обжалване съдебен акт във връзка с оплакванията в жалбата и становищата на страните, предвид събраните по делото доказателства и въз основа на закона , приема следното:

Въззивната жалба против първоинстанционното решение е подадена в срок от надлежна страна в процеса при наличен правен интерес и е допустима за разглеждане.

Обжалваното решение е валидно и допустимо постановено в производство с правно основание чл. 16,ал.5 от Закона за арендата в земеделието / ЗАЗ/ по предявени три обективно иискове от Г.Г. срещу жалбоподателя с предмет изменение на договорено по три договора арендно плащане за стопанската 2021/2022г. .

Поддържаните с въззивната жалба доводи за недопустимост на решението поради местна неподсъдност на спора и своевременно наведено възражение за това са неоснователни. Спорът за местна подсъдност между РС Монтана и РС София е разрешен по задължителен за РС Монтана начин с влязло в сила определение на СГС № 12793/12.12.2022г. по ч.гр.дело № 11129/22г. , постановено по реда на чл. 122 ГПК, което обуславя допустимостта на постановеното от РС Монтана решение.

Постановеното от първостепенният съд решение е правилно, като съдът е обсъдил в тяхната взаимна връзка и логическо единство събраните по делото доказателства и при спазване процесуалните правила правилно е установил фактическата обстановка със съответното приложение на материалния закон, като направените фактическите и правни изводите , съдържащи се мотивите изцяло се споделят от въззивния съд, към които препраща с оглед предоставената му от чл. 272 от ГПК процесуална възможност.

По наведени от жалбоподателя във въззивната жалба доводи, съдът приема следното:

От събраните по делото писмени доказателства и прието заключение на вещо лице по назначена съдебно-техническа експертиза се установява следната фактическа обстановка:

По делото е установено от приложените писмени доказателства, че страните са обвързани с договор за аренда вписан в СВ-*, дв. вх.рег.№ */ 02.02.2017 г., акт.№ *, т.* , в сила от 1.10.2017 г. , договор за наем вписан в СВ-*, дв. вх.рег.№ */25.11.2019 г., акт.№ *, т.*, в сила от 1.10.2020г. и д оговор за аренда, вписан в СВ-*, дв.вх.рег. №*/25.03.2014 г., акт.

№ *, т.*, в сила от 1.10.2014 г. .

Предмет на така сключените договори е временно и възмездно ползване на земеделски имоти, находящи се в землището на село *, надлежно индивидуализирани в исковата молба, като ищецът Г. Г. има качеството на арендодател, съоътветно наемодател , а ответното дружество е арендатор, съответно наемател .

2

Договорът за аренда от 2017г. е сключен като безсрочен с договорено арендно плащане 10 лева за един декар за една стопанска година, като включва осем от процесните имоти. Договорът за аренда от 2014г. има за свой предмет един земеделски имот – нива с площ 18.860 дка –имот с идентификатор по КККР на село **м. “*", втора категория, с номер по предходен план № *, като сключен за срок от 10 стопански години – до 30.09.2024г. с договорено арендно плащане не по-малко от 35 лева за декар.

Договорът за наем е сключен на 22.11.2019г. с нотариално заверени подписи на страните и е вписан в службата по вписвания на 25.11.2019г. . С него е предоставено временно и възмездно ползване на П.Г. ООД върху четири земеделски имоти, един от които е имотът предмет на договора за аренда от 2014г. , като срокът на договора е 5 години, считано от 01.10.2020г. с договорено наемно плащане в размер не по-малко от 50 лева за един декар за първата стопанска година, като плащането се извършва еднократно между 01.09 и 31.12. на съответната календарна година. Уредени са правата и задълженията на страните, като за неуредени с него отношения се приели за приложими разпоредбите на ЗАЗ и действащото законодателство в РБ.

На 07.04.2021г. страните по делото са сключили анекси, с които за изменили арендното плащане по трите договора в размер на 60 лева на дка площ за стопанската 2020/2021г. .

С нотариална покана № *, т.*, акт.*, връчена чрез нотариус на ответника на 19.04.2022 г., арендаторът е поканен за текущата 2021/2022г. да заплаща рента в размер на 85 лева за дка площ, което предложение не е прието и ищецът е подал на 26.05.2022г. пред РС Монтана настоящата искова молба.

От заключението на вещото лице, обективно и компетентно дадено , неоспорено от страните се установява, че според според данните на програма Ферма на ПК *по сключени за периода 2021г.-2022г. договри за наем и аренда средна рента е в размер на 53.88 лева.

Според същата програма ответникът е страна по 96 броя договори със средна рента 59.74 лева. Извършена е и справка при ответника за реално платена рента по 76 броя договори от обявените в ПК *96 броя, като е установена средна платена такава 76.20 лева- по 61 броя платената рентата е 80 лева за дка, 83,78 лв/дка- един договор, 84,72 лв/дка-един, 90 леваедин, 76,15 лв/дка – два договора и по 50 лв/дка са 10 договора. Чрез справка от други фирми, обработващи земеделски земи в района е установено, че плащат рента по 85 лв/дка.

От представени от ищеца договори за наем и аренда се установява договорена рента/наем за стопанската 2021/2022г. в размер на 96.54 лева и 85 лева за дка площ. Преимуществено плащаната арендна цена по сключени за стопанската 2021/2022г. договори за аренда за землището на село *е 85 лева за дка площ, поради което и съдът приема този размер за средна пазарна поземлена рента за стопанската 2021/2022 година.

При така установената по делото фактическа обстановка , от правна страна съдът приема следното:

Разпоредбата на чл. 16 ЗАЗ предвижда възможност при трайно изменение на 3 обстоятелствата, от които страните са се ръководили при сключване на договора за аренда и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Предпоставка за сезиране на съда с такъв иск е отправено предложение за изменени на договора и неприемането му от насрещната страна , която по делото е установена .

Основателността на предявените искове с правно основание чл. 16,ал.3 ЗАЗ предпоставя установяване от страна на ищеца предвидените в чл. 16,ал.1 ЗАЗ основания за изменение , които следва да са налице кумулативно – трайно изменение на обстоятелствата при сключване на договора, довело до несъответствие между поетите от тях задължения .

Относно иска за изменение договора за аренда , сключен 2017г. , съдът приема следното:

Договорът е сключен като безсрочен с арендно плащане 10 лева за дка / площ.

Очевидно при средна пазарна рента за землището на село *, където са земеделските имоти по договора от 85 лева за стопанската 2021/2022г. , то са налице предпоставките на чл.

16,ал.1 ЗАЗ за изменение на същия в частта относно дължимото арендно плащане на сумата 85 лева за дка площ за стопанската 2021/2022г. .

Относно иска за изменение договора за аренда , сключен 2014г. с договорено арендно плащане за дка площ 35 лева също се установява трайно изменение на обстоятелства, довело до несъответствие между задълженията на страните, като аредното плащане за стопанската 2021/2022г. следва да се определи на 85 лева за дка/площ.

Относно иска за изменени сключения през 2019г. договор за наем , съдът приема следното:

Предвид съдържанието на договора и тълкувайки волята на страните изразена в него по правилата на чл. 20 ЗЗД, съдът приема, че независимо от даденото му наименование /договор за наем/, договорът притежава всички черти, според които да бъде квалифициран като договор за аренда на земеделски земи – отнася се до земеделски земи /отговаря на чл.1,ал.3 ЗАЗ/; придобива се собствеността върху добивите от отдадените имоти от момента на отделянето им /чл. 2 от договора и чл. 2,ал.2 ЗАЗ/; договорът е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и е вписан в службата по вписвания /чл. 3,ал.1 ЗАЗ/; сключен е за пет години /чл. 1 от договора и чл. 4 ЗАЗ/; наемното плащане се дължи за стопанска година и е определено на дка площ /чл. 8,ал.5 ЗАЗ/; наемателят е длъжен да извършва за своя сметка текущото поддържане на обекта, наложило се поради обикновеното потребление , както и да плаща данъците и таксите, свързани с ползването, а наемодателят – тези , свързано със собствеността / чл. 4 и чл. 12 от договора, съответстващо на чл. 7,ал.1 и ал. 2 ЗАЗ . В чл. 11 от договора е предвидено, че наемателят няма право без съгласие на наемодателя да променя начина на трайно ползване на арендуваната земя – чл. 9,ал. 3 ЗАЗ. Изрично в чл. 17 от договора страните са се съгласили за неуредените в него отношения между тях да се прилагат разпоредбите на ЗАЗ.

С оглед горното приложение разпоредбите на чл. 16 ЗАЗ са относими и към 4 сключения между страните 2019г. договор. С него е договорено арендно плащане не помалко от 50 лева за дка площ за първата стопанска година 2020/2021г. , като с Анекс от 07.04.2021г. страните са се съгласили за тази стопанска година арендното плащане да е 60 лева за едни декар без да е постигнато съгласие тази цена да важи до края на срока на договора. За следващата стопанска година е установено повишение на плащаната рента и доколкото в самия договор дължимата за ползването имотите цена не е определена конкретно и страните не са постигнали споразумение за размера й за стопанската 2021/2022г., то са налице основания за определянето й от съда по реда на чл. 16,ал.5 ЗАЗ в размер на 85 лева за дка площ.

Неоснователно се поддържа от жалбоподателя, че следва да се извършва сравнение с анексираната цена от 60 лева за дка, доколкото със сключените между страните анекси е постигнато съгласие тази цена да важи само за стопанската 2020/2021г. без изразена воля цената да се прилага и за следващите стопански години до края на срока на договора.