Решение № 721 от 02.03.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 721 гр. Варна, 02.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на пети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Добрина П. при участието на секретаря Антоанета М. А. като разгледа докладваното от Добрина П. Гражданско дело №

20233110116788 по описа за 2023 година

Предявен е иск от „Бляк сий инвестмън тръст„ ЕАД, ЕИК 103874408, със седалище в гр.Варна срещу А. М. Б., гражданин на Руската Федерация, роден на ****. във Волгоградска Област и Е. А. Б., гражданин на Руската Федерация, родена на ****. в гр. Домодедово, Московска област с правно основание чл.79 от ЗЗД вр.чл.2 от ЗУЕС да заплатят сумата от по 4 925,85 евро (четири хиляди деветстотин двадесет и пет евро и осемдесет и пет евроцента), явяваща се половината от дължимото, но не платено възнаграждение определено съгласно чл.2.1 от договорите за поддръжка и управление от 12.06.2012г. за 2021г., 2022г. и 2023г., във връзка с притежаваните от ответниците имоти с идентификатори ****.212.2.19, ****.212.2.20 и ****.212.5.57, ведно със законната лихва за забава от датата на исковата молба до окончателното плащане на сумата.

В исковата молба ищецът твърди, че ответниците са собственици на имоти с идентификатор ****.212.2.19, ****.212.2.20 и ****.212.5.57.

Сочи се, че за процесните имоти е сключен договор по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС за поддръжка и управление на общите части на сграда в режим на етажна собственост, построена в горепосочения жилищен комплекс от затворен тип, респективно на 12.06.2012г.

Твърди се, че страните се уговорили срещу непаричната престацията на ищеца за поддръжка и управление на общите части, ответникът е поела паричното задължение да заплаща възнаграждение в размер на 11,65 евро без ДДС на кв. м. по договора относно имоти с идентификатори ****.212.2.19, ****.212.2.20 и ****.212.5.57.

Сочи се още, че страните по сделката се договорили възнаграждението по чл. 2.1 от договорите да се индексира ежегодно съобразно годишната инфлация определена от НСИ, съгласно чл. 5 от договора. Навеждат се доводи, че индексът на потребителските цени на годишна база към декември 2012г. е 4,2 на сто към декември 2013г. е - 1,6 на сто, декември 2014г. е - 0,9 на сто, към декември 2015г. е - 0,4 на сто, към декември 2016г. е 0,1 на сто, към декември 2017г. е 2,8 на сто, към декември 2018г. е 2,7 на сто, към декември 2019г. е 3,8 на сто, към декември 2020г. е 0,1 на сто, към декември 2021г. е 7,8 на сто и към декември 2022г.

1 е 16,9 на сто.

Твърди се, че с оглед установеността на размера на възнагражденията за 2020г. с влязлото в сила решение в посочения размер, дължимото такова за 2021г., 2022г. и 2023г. представлява индексиране на присъдената от съда цена за 2020г. със съответните размери на инфлацията за съответните години, както следва: 0,1 на сто към декември 2020г., 7,8 на сто към декември 2021г. и 16,9 на сто към декември 2022г.

Твърди се, че ответниците не са заплатили уговореното възнаграждение за имотите.

По същество се моли съдът да уважи предявените искове. Претендират се сторените съдебно-деловодни разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК ответниците представят писмен отговор на исковата молба, в който считат исковете за допустими, но неоснователни, като ги оспорват както по основание, така и по размер.

Оспорват сградата № 2 по КК, заедно с другите сгради, построени в същия парцел да образуват ЖКЗТ и да се управляват по реда на чл. 2 от ЗУЕС.

В условията на евентуалност, оспорват управлението по реда на чл. 2 ЗУЕС към настоящия момент и в процесния период.

Считат, че след обнародването на ЗУЕС, и появата в правния мир на особената форма на управление по чл. 2 от закона, Дружеството-ищец не е проявило необходимата търговска воля и отговорност да организира с всички собственици сключване на договори в предвидената по закон форма. Неспазената форма на договорите едновременно и при еднакви условия с всички собственици дерогира приложението на уредбата за ЖКЗТ.

Считат, че не всички предпоставки за ЖКЗТ са на лице. Поетото с подписаните такива с част от собствениците договори задължение за „организация на външна охрана" инвеститорът не е обезпечил надлежно.

Заявява се, че дори да се приеме договорна връзка в каквато и да е форма, то същата следва да се счита за развалена от началото на 2022 г. по реда на чл. 87 ЗЗД, поради разминавания във вижданията за начина на поддържане и ценовата еквивалентност на предлаганата услуга. Само чрез ЧСИ Янкова към 26.01.2022г. са били отправени общо от 80 етажни собственика заявления за прекратяване на договорни отношения (вписани и невписани, вкл. устни такива). След този момент има още постъпили уведомления за разваляне при ищеца.

Ответниците сочат, че след като чл. 2 от ЗУЕС не е приложен в релевантния момент, не може да се приеме, че с „Бляк сий инвестмънт тръст" ЕАД имат надлежна договорна връзка.

Сочи се, че Договор за поддръжка и управление от 12.06.2012г. е нищожен, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД – поради противоречие на начина на определяне на дължимите такси с императивната разпоредба на чл. 51 ЗУЕС, както и на основание чл. 26, ал. 2, предл. 3 ЗЗД – поради липсата на предписана от закона форма на същия.

Заявени са основания за неравноправност на клаузи от процесния договор със Закона за защита на потребителите.

Ответниците изрично заявяват, че нямат възражения по изчисления размер на възнагражденията съгласно твърденията на ищеца, а по същество оспорват валидността и съществуването на договорната връзка, на която се основават претенциите, както и размера на претенцията с начислени индексации, респ. правото на ищеца да претендира ежегодно увеличаване на договорното възнаграждение съобразно соченото по-горе противоречие с чл.

143, ал. 2, т. 13и т.19 от ЗЗП. Претендира присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски.

За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното от фактическа и правна страна:

2

Съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: че ответниците са собственици на имоти, както следва: с идентификатори ****.212.2.19, ****.212.2.20 и ****.212.5.57., че размерът на дължимите възнаграждения по процесния Договор за поддръжка и управление от 12.06.2012 г. за 2021 г, 2022г. и 2023 г. е такъв, какъвто е претендиран от ищеца. Процесната сграда е част от комплекс от четири сгради, жилища в етажна собственост и има изградени и допълнителни съоръжения.

По делото е представен Договор за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., с предмет, посочен в т.1.1, чрез изчерпателно изброяване на услуги, предоставяни от БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ ЕАД, правоприемник на БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ МЕНИДЖМЪНТ ЕООД, считано от 21.11.2012г., видно от служебно извършената справка в ТР при АвП за неопределен срок /чл. 1.6/ срещу заплащане на годишна такса от 11,65 евро на квадратен метър, съобразно притежаваната площ, ведно със съответните идеалните части от общите части на сградата или общо 84,88 евро. Определената годишна такса включва необходимите разходи за техническа поддръжка и обслужване на комплекса, определени в т.

2.2, експлоатационни разноски, легално дефинирани в т. 2.3 и възнаграждението на управителя, вкл. разноски за заплати на наетия в комплекса персонал.

С влязло в законна сила решение по гр.д.№16831/20г. на ВРС А. М. Б., гражданин на Руска Федерация, роден на **** г. във Волгоградска област, с адрес за призоваване: град Обзор, община Несебър, област Бургас, местност „**“, ПИ ****.212, бл.*, ет.*, ап.**да заплати на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408, със седалище и адрес на управление – град Варна, бул. „Княз Борис 1“ № 82, ет.2, ап.3 сумата от 1474,33 евро, представляваща половината от дължимо и незаплатено възнаграждение за 2020 г. по договори за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., сключени между А. М. Б., гражданин на Руска Федерация, роден на **** г. и Е. А. Б., гражданин на Руска Федерация, роден на **** г. като възложители и „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408 като изпълнител, на основание чл. 79 ЗЗД, ведно със законната лихва върху горепосочената сума, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда – 29.12.2020 г. до окончателното изплащане на сумата. Осъдена е Е. А. Б., гражданин на Руска Федерация, роден на **** г. в град Домодедово, Московска област, с адрес за призоваване: град Обзор, община Несебър, област Бургас, местност „**“, ПИ ****.212, бл.*, ет.*, ап.**да заплати на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408, със седалище и адрес на управление – град Варна, бул. „Княз Борис 1“ № 82, ет.2, ап.3 сумата от 1474,33 евро, представляваща половината от дължимо и незаплатено възнаграждение за 2020 г. по договори за поддръжка и управление от 12.06.2012 г., сключени между А. М. Б., гражданин на Руска Федерация, роден на **** г. и Е. А. Б., гражданин на Руска Федерация, роден на **** г. като възложители и „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408 като изпълнител, на основание чл. 79 ЗЗД ведно със законната лихва върху горепосочената сума, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда – 29.12.2020 г. до окончателното изплащане на сумата.

От назначената и приета от съда СТЕ се установява, че в ПИ ****.212 гр. Обзор, община Несебър м. „**" по одобрен инвестиционен проект и Разрешение за строеж № 64/20.09.2006г.е изградена „Жилищна група". Строежът е въведен в експлоатация с Разрешение за ползване №СТ-12- 820/18.0 В ПИ ****.212 са изградени четири жилищни сгради - А, В, С и D. Към сграда А е изграден подземен паркинг. В имота са обособени открити паркоместа. В сграда D е изграден СПА, фитнес зала и салон за красота. Между сгради „В" и „С" са изградени плувни басейни. В западната част на имота е изграден още един басейн. Имотът е озеленен, изпълнена е вертикалната планировка, в междублоковите пространства има места за отдих. Поземлен имот с идентификатор № ****.212 г. гр. Обзор, община Несебър м. „**" се охранява от жива охрана. Кабинката на живата охрана е поставена извън процесният имот, откъдето може безпрепятствено да се наблюдава пътя към 3 имота, както и обществената пешеходна пътека, преминаваща по северната границана имота и водеща до плажа. Живата охрана прави пълна обиколка на имота в определени часове.Пешеходната пътека е със стъпала. На входа от северната страна на имота е монтирана бариера. По протежение на западната граница има монтирани двукрила метална врата и бариера за входа на открития паркинг. До басейна в югозападната част на имота е изградена още една двукрила метална врата. Освен живата охрана достъпът до имота се контролира от монтирано видео наблюдение - зоната на пристигащите, вътрешната част на комплекса, местата за отдих, басейните и подхода към плажа. Камерите за видеионаблюдение работят непрекъснато, като се наблюдават от охраната на комплекса и от служебния офис. Входовете за жилищните сгради са с карти и код. Достъпът до имота се осъществява по изградената улица по западната регулационна граница, където са изградени 5 броя портали. Основен портал с бариера и картаи място за пешеходцис видеонаблюдение и жива охрана. Портал с метален катинар - за обслужване на трите басейна между блокА и блок В. Подход рампа за пожарни коли. Подход бариера към подземен паркинг, вход с карти - ролетна врата, ограничаваща достъпа на хора от вътрешността на комплекса. Метален портал заключен с катинар за обслужване на басейна в края на имота. Имотът е ограден по регулационните граници: По западната граница е изградена каменна ограда с различна височина, зелени огради от туя и оградна мрежа.. Теренът е с голяма денивелация. По северната граница на имота е изградена каменна ограда стигаща до блок „D 2", като оттам продължава пешеходната пътека до плажа. По източната граница на имота оградата е от жив плет, тъй като теренът е с голяма денивелация към морето. По южната граница на имота има каменна ограда , а където е голямата денивелация към морето са изградени пешеходни стъпала и ограда от жив плет. В имота са монтирани камери с постоянно видеонаблюдение.

За имота има жива охрана с обход на целия имот. Влизането в сградите е код. За обслужване на порталите има карти. В ПИ с идентификатор ****.212 изградени три басейна между блок А и блок В. В южната част на имота е изграден още един басейн. В сграда D е изграден СПА център, фитнес зала и салон за красота. Детска занималия. Всички съоръжения изградени в комплекса в ПИ с идентификатор ****.212 са изградени в имота.Трите басейна се намират между блок А и блок В. Басейнът в южната част на имота с обем 214,90куб.м, находящ се между жилищна сграда А регулационната линия и помпената станция. Басейнът е изграден в ПИ с идентификатор ****.212 и е въведен в експлоатация с Удостоверение № 357/10.122008г.