Решение № 262 от 15.01.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 262 гр. София, 15.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-15 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Галя Вълкова при участието на секретаря Михаела Огн. Митова като разгледа докладваното от Галя Вълкова Гражданско дело № 20231100108960 по описа за 2023 година

Предявен е от И. И. Й. и П. Д. Т. срещу „С.Х.К.“ ООД иск с правно основание чл. 92 ЗЗД. Ищците твърдят, че на 08.04.2021 г. са сключили с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот със задължение за извършване на строителство и въвеждане в експлоатация.

Ответникът се задължил да построи и прехвърли в собственост не по-късно от 30.09.2021 г.: жилищна сграда № 3, изградена в груб строеж, както и 676.28/2030 ид. части от УПИ с идентификатор ***. Ищците поели задължение да заплатят сума в общ размер 450 000 евро по банков път на вноски: 135000 евро – в 3-дневен срок от подписване на договора, 115000 евро – в срок от 6 работни дни от получаване на акт 15 и 200 000 евро – в срок от 10 работни дни от подписване на окончателен договор. Договорена е дължима неустойка в размер на 0,1% върху платената част от цената за всеки ден до изпълнение на задължението при забава повече от 4 месеца считано от 30.09.2021 г. На 08.04.2021 г. ищците заплатили първата вноска от 135000 евро (264038 лева), с анекси предоговорили останалите вноски и срока за въвеждане в експлоатация. На 09.12.2021 г. превели втора вноска от 115000 евро с левова равностойност 224920 лева. На 10.12.2021 г. подписали окончателен договор с отразяване, че жилищната сграда се прехвърля в груб строеж без въвеждане в експлоатация при отразяване, че всички условия по 1 предварителния договор остават в сила. На 20.12.2021 г. ищците превели и третата вноска от 160 000 евро (312932,80 лева) и останали дължими 40000 евро. Ищците твърдят считано от 16.08.2022 г. да е изтекъл срокът на несанкционираната забава за изпълнение на задължението на ответника, удостоверение за въвеждане в експлоатация било получено на 15.11.2022 г. До този момент ищците не получили уведомление за очакваната забава съобразно предвидените в договора изключения, както и писмено уведомление. Твърди се съгласно т. 26 от договора ответникът да дължи на ищците сумата в общ размер 36900 евро. По изложените съображения ищците молят съда, на основание чл. 92 ЗЗД, да осъди ответника да им заплати солидарно на ищците сума в размер на 36000 лв. – неустойка за забава за срок от 90 дни (от 17.08.2022 г. до 14.11.2022 г. вкл.), ведно със законната лихва, считано от 28.03.2024 г. до окончателното изплащане на претендираната сума (конкретизация в съдебно заседание 29.03.2024 г.).

В отговор на исковата молба ответникът не оспорва твърденията за сключен предварителен и окончателен договор и плащане на суми по договор.

Посочва, че по съгласие между страните собствеността е прехвърлена при изграждане на обекта на собственост в степен „груб строеж“ като от 10.12.2021 г. собственици на имота са ищците. След този момент не може да се вмени във вина на ответника въвеждането на имота в експлоатация чрез акт-образец 16, такова задължение има само собственикът на сградата.

Евентуално поетото задължение следва да се разбира като изпълнение на СМР до степен на готовност за въвеждане на обекта в експлоатация от компетентния административен орган. Със сключването на предварителен договор се дерогират клаузите по окончателния, а препращането касае неуредени случаи, в останалата част следвало да се считат за отменени Твърди нищожност на клаузата за неустойка поради противоречие с добрите нрави предвид липсата на краен момент за дължимост, както и липса на вреди.

Въвеждането на сградата в експлоатация на 15.11.2022 г. е в резултат на неизпълнение на законоустановени задължения на трети на спора лица. По искане на ищците ответникът е извършил допълнителни СМР, предполагащи издаване на допълнително разрешение за строеж, за тях не е договорен краен срок за изпълнение и поставянето в забава е предполагало покана от страна на ищците към ответника. На 17.05.2022 . ответникът е входирал пред СО р-н „Витоша“ искане за въвеждане на сградата в експлоатация, бездействието на 2

СО не следва да му се вменява във вина. Като изискване е поставено изграждане на тротоар, което не е задължение на ответното дружество.

Следвало да се вземат предвид и лошите метеорологични условия, които удължавали срока с 19 дни, пандемията ковид-19 – 14 дни или общият период следвало да се удължи с 437 дни. Моли съда да отхвърли предявените искове В съдебно заседание ищците се явяват лично и с адв. Б. и Поддържат предявените искове. Ответникът, чрез законни представители и адв. Г. С. и Н.

С. оспорва иска. Събраните по делото доказателства страните ищците анализират в писмена защита.

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа страна:

На 08.04.2021 г. „С.Х.К.“ ООД (в качеството му на продавачизпълнител) и П. Д. Т. и И. И. Й. (в качеството им на купувач-възложител) са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот със задължение за извършване на строителство и въвеждане в експлоатация по отношение на жилищна сграда № 3 съобразно архитектурен проект, построена върху собствен на изпълнителя недвижим имот с идентификатор ***, както и 676,28/2030 ид. части от правото на собственост върху УПИ с идентификатор ***. Според обективираната от страните воля сградата е изградена до степен „груб строеж“, като изпълнителят се задължава да извърши всички видове строителни дейности, необходими за завършване на сградата, заедено с всички видове вътрешни и външни инсталации, изграждане на вертикална планировка в прилежащия терен от УПИ. В т. ІІ.6 е отразено, че продавачът се задължава да построи и въведе сградата в експлоатация в срок до 30.09.2021 г. В 20 дни то уведомяване на купувача за въвеждане на сградата в експлоатация, купувачът следва да представи писмо от банката за отпускане на сума за закупуване на вещта, след което – продавачът да прехвърли собствеността. Договорена продажна цена от 450000 евро с ДДС, платима както следва: 135000 евро – в срок от 3 работни дни от подписване на предварителния договор, 115000 евро – в 6 работни дни от получаване на Акт-образец 15 и 200000 евро – при сключване на окончателен договор, вписана ипотека, писмо от банката за отпускане на кредита, като сумите са дължими по посочена банкова сметка на продавача. Постигнато е съгласие продавачът да осигури за своя сметка 3 всички строителни книжа и документи, необходими за изграждане и въвеждане на сградата в експлоатация. В т. 26 страните са отразили съгласие, че при невъвеждане на сградата в експлоатация в срока по т. 6 и забава повече от 4 месеца след изтичане на този срок, купувачът има право на неустойка за забава в размер на 0,1% върху платената част от цената за всеки ден забава след изтичане на срока по тази точка. Допълнително страните са отбелязали като непреодолима сила, както и изключващи отговорността обстоятелства, които не позволяват извършване на СМР в предвидените срокове, последните да с увеличават със срока на действие на непреодолимата сила. Сред посочените са и въвеждане на противоепидемични мерки, забава за издаване на документи от администрацията или други органи, както и действия и бездействия на трети лица, които пречат на съответната страна добросъвестно да изпълни поетите задължения. Посочено е, че всички покани и съобщения се считат за редовно връчени на адрес или чрез имейл, като страните се задължават да уведомят съконтрахента при промяна в адресите.

С Анекс от 13.05.2021 г. е предоговорена дължимостта на втората и третата вноски, с анекс 2 от 25.10.2021 г. е прието, че остатъкът от продажната цена от 315000 евро купувачът дължи сумата от 115 000 евро в деня на подписване на нотариален акт по отношение на сградата и сума в размер на 200 000 евро – при сключване на окончателен договор, вписана ипотека, писмо от банката, сума в размер на 40000 евро – 10 работни дни след представяне пред банката на удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Предоговорено е сключване на окончателен договор по отношение на посочената в т.1.1. сграда – до 06.12.2021 г. в случай, че не бъде уговорена поранна дата, а по отношение на ид. части – до 7 дни след получаване на уведомление от продавача до купувача за придобИ.не на удостоверение за въвеждане в експлоатация, но не по-късно от датата на получаване на последната вноска от продажната цена.

На 10.12.2021 г. страните са сключили договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 180, том ІІІ, дело № 385/2021 г. на нотариус Т., с отразяване сградата с идентификатор *** да е завършена на етап груб строеж, ведно с 676,28/2030 ид. части от правото на строеж върху мястото – поземлен имот с идентификатор ***. Страните са посочили, че продажната цена е в размер на 880123,50 лв. с ДДС, като купувачите са изплатили преди подписване на 4 нотариалния акт сумата 488957,50 лв. (левова равностойност на 250 000 евро), както и че са съгласни сумата 391166 лв. (левова равностойност на 200 00 евро) да бъде изплатена на дружеството с отпуснат банков кредит както следва: 160 000 евро – в срок от 10 работни дни при кумулативно изпълнение на условия: вписване на законна ипотека, представяне на удостоверение за тежести, както и сума в размер на 40 000 лева – в срок от 10 работни дни след представяне пред банката на удостоверение за въвеждане в експлоатация за сграда 3, но не по-късно от деня на сключване на сделката, описана в пункт 3.

В т. 3 е отразено съгласие в срок от 7 дни от получаване на уведомление от продавача до купувача за придобИ.не на удостоверение за въвеждане в експлоатация/решение за ползване на жилищна сграда 3, но не по-късно от получаване на последната вноска от продажната цена, продавачът да прехвърли на купувача правото съответна ид. част от правото на собственост върху поземления имот. В т. 8 е отразено съгласие задължението на продавача да извърши строителство и да въведе сградата в експлоатация да е със срок до 08.04.2022 г. като в отношенията между страните ще се прилагат разпоредбите на сключения предварителен договор и всички анекси.

Продажната цена е заплатена от купувачите както следва: 264038 лв.

(първа вноска) – на 08.04.2021 г., 224920,45 лева – на 09.12.2021 г., 312932,80 лева – на 20.12.2021 г.

Констативен акт образец 15 е издаден на 22.11.2021 г.

На 25.11.2021 г. СО е издала разрешение за строеж на благоустройствени обекти № Б-124/25.11.2021 г. по отношение на три еднофамилни жилищни сгради, подпорни стени и изгребни ями в ПИ с идентификатор ***. Строежът е приет с акт образец 16 на 17.06.2022 г. Договор за присъединяване на обекти на клиенти към разпределителната електрическа мрежа на „ЧЕЗ Разпределение България“ АД е сключен със „С.Х.К.“ ООД за трите еднофамилни сгради в имота на 26.10.2022 г.

На 03.06.2022 г. СО, р-н „Витоша“ издава Заповед № 66/03.06.2022 г. за допълване на разрешение за строеж № 175/20.07.2020 г. като по отношение на къща 3 е добавена врата на изток, функционални промени във вътрешните пространства, промени в отворите и във фасадната обработка, разпределителното табло и комуникационният шкаф са изнесени на северната 5 фасада.

По делото е прието писмо от СО, р-н „Витоша“ в което отразено, че изискването на главния архитект на София и районната администрация до „С.Х.К.“ ООД е уличното платно пред имота да е в добро експлоатационно състояние, за спазване на изискването не се изисква разрешение за строеж за текущ ремонт и поддържане на транспортната техническа инфраструктура.

Заявление за заверка на констативен протокол за въвеждане в експлоатация е подадено пред Столична община, р-н „Витоша“ на 17.05.2022 г. Удостоверение за въвеждане в експлоатация за процесния недвижим имот е издадено от СО, Направление „Архитектура и градоустройство“ на 15.11.2022 г. по отношение на трите еднофамилни къщи, изградени в поземлен имот с идентификатор ***.

НА 30.12.2022 г. с нотариален акт № 34, том ІV, рег. № 6305, дело № 433/2022 г. на нотариус Т. са прехвърлени 33,353% ид. части от поземлен имот с идентификатор ***.