Решение № 6190 от 01.04.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 6190 гр. София, 01.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ЯНА М. ФИЛИПОВА при участието на секретаря МАРИЯ Т. СТОЯНОВА като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело № 20231110156971 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, уточнена с молба от 17.09.2024 г., от Етажна собственост на сграда, находяща се в ***, представлявана от *** в качеството му на професионален домоуправител, против Д. Л. Д., З. П. и Л. Д. Д., с която са предявени обективно и субективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.

6, ал. 1, т. 10 вр. чл. 51, ал. 1 вр. чл. 38, ал. 1 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за заплащане от всеки един от ответниците поотделно на сумата в размер на по 360 лева, ведно със законна лихва от подаване на исковата молба на 17.10.2023 г. до окончателно погасяване на вземането, представляваща сбор от непогасени такси за управление и поддръжка на общите части на сградата за периода от месец октомври 2020 г. до месец септември 2023 г. и сумата в размер на по 62,60 лева, представляваща обезщетение за забава върху претендираните суми за периода от 01.10.2020 г. до 30.09.2023 г. Направено е искане сторените съдебни разноски да бъдат възложени в тежест на ответниците.

В исковата молба са изложени твърдения, че ответникът Д. Л. Д. притежава право на собственост върху ½ идеална част от апартамент № 8, находящ се в сграда в режим на етажна собственост в ***, ведно с 2.75% ид.ч. от общите части на сградата, че в полза на ответницата З. П. е учредено пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху горепосочения имот, както и че ответникът Л. Д. Д. е обитател на жилището. Изложени са твърдения, че с решение на Общото събрание на етажните собственици от 2016 г., като ведно с исковата молба е представен препис от решение на ОС на ЕС от 09.04.2016 г., е прието всеки един от живущите в сградата да внася сумата в размер на 10 лева месечно за управление и поддръжка на общите части. В исковата молба са изложени твърдения, че ответниците не са заплатили вноските за периода от м. октомври 2020 г. до м. септември 2023 г. включително, като общо незаплатената сума възлиза на 1080 лева, а всеки един от ответниците дължи поотделно сумата в размер на по 360 лева, както и обезщетение за забава в размер на по 62,60 лева за периода от 01.10.2020г. до 30.09.2023 г. Представителят на ищеца поддържа, че с решение на общото събрание на ЕС от 14.09.2023 г. е прието незаплатените от ответниците суми да бъдат претендирани по съдебен ред.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците поддържат доводи за недопустимост на производството, тъй като лицето депозирало исковата молба – *** не притежава качеството 1 управител на Етажната собственост, поради което не може да предявява искови претенции от името на ЕС. В отговора на исковата молба са изложени доводи, че сключеният между ЕС и *** договор не е такъв по чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, а представлява договор за услуга по чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС. В допълнение ответниците поддържат, че на *** не е учредена представителна власт да води съдебни производства от името на ЕС, тъй като същият няма право да извършва действия по управление, а само по поддръжка на етажната собственост.

В отговора са изложени твърдения, че ответникът Д. Д. е предявил искове с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решения на Общото събрание на ЕС по протоколи от 29.06.2023 г. и 14.09.2023 г., сред които са и взетите решения за избор на управителен съвет на ЕС в лицето на ***, *** и ***, и за сключване на договор с лицето ***, по които искове са образувани гр. д. № 41663/2023 г. по описа на СРС, 38 състав и гр. д. № 55987/2023 г. по описа на СРС, 29 състав, които се явяват преюдициални по отношение на настоящото производство. В депозирания отговор са изложени твърдения, че атакуваните решения са взети при грубо незачитане на влязъл в сила съдебен акт с цел заобикаляне на силата на пресъдено нещо по Решение № 7180/27.06.2022 г. по гр. д. № 33003/2021 г. на СРС, 27 състав, с което са отменени всички взети от ОС на ЕС решения, обективирани в протокол от 11.05.2021 г., в това число решение за избор на *** за професионален домоуправител.

Ответниците поддържат, че с отмяна на решението на ОС на ЕС от 11.05.2021 г. отношенията във връзка с управлението и поддържането на общите части се уреждат съобразно валидно взето решение на ОС на ЕС от 15.03.2018г., с което от своя страна е преустановено действието на предходното решение от 2016 г. всеки живущ в сградата да заплаща такса в размер на 10 лева. В отговора са изложени твърдения, че съгласно протокола от ОС на ЕС от 15.03.2018 г. Етажната собственост има сключени договори за отдаване под наем на общи части от сградата, а получените наеми представляват лични средства на етажните собственици, с които се покриват разходите за поддръжка и управление. По изложените доводи е направено искане предявените искове да бъдат отхвърлени.

С определението за насрочване на делото в открито съдебно заседание съдът се е произнесъл по направеното от ответниците възражение за недопустимост на производството, като е прието, че от изисканите справки относно страните, предмета и движението на посочените в отговора на исковата молба производства по чл. 40 ЗУЕС се установява, че решението за избор на подалото искова молба лице *** за професионален домоуправител на етажната собственост не е отменено по специалния ред разписан в ЗУЕС, нито изпълнението на атакуваното решение е спряно по реда на чл.40, ал.3 ЗУЕС като обезпечителна мярка. Съгласно разясненията дадени с Определение № 60138/30.12.2021 г. по ч. гр. д. № 4097/2021 г. на ВКС, I I ГО, решенията на Общото събрание на Етажната собственост подлежат на изпълнение независимо от уредената в чл. 40, ал.1 ЗУЕС възможност за бъде искана отмяната им. Подаването на молба за отмяна не спира изпълнението на атакуваните решения, освен ако съдът постанови друго - чл. 40, ал.3 ЗУЕС. Когато решението на Общото събрание, чиято отмяна се иска по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, е за избор на нов управител, то извършените от управителя действия в периода докато трае спора относно законосъобразността на избора не са лишени от представителна власт.

Представителната власт на управителя / по чл. 23, ал. 1, чл. 23, ал. 1, пр. 1 ЗУЕС/ възниква с избирането му и не би могла да отпадне с влизане в сила на решението за уважаване на иска по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, т.е. решението на съда има действие занапред. Липсва разпоредба, която да придава обратно действие на отмяната, а и действието занапред е наложително за гарантиране правната сигурност предвид отношенията с трети лица, в които влиза етажната собственост. От изложеното следва, че до отмяна на решението за избор на *** за управител на етажната собственост с влязъл в сила съдебен акт, респ. до постановяване на определение за спиране на изпълнението на решението, соченото лице може да извършва валидни правни действия. От горното следва, че не са били налице основания за спиране на настоящото производство по чл. 229, ал.1, т.4 ГПК до приключване с влязъл сила съдебен акт на посочените от ответниците дела. Доводите в отговора на исковата молба относно липса на възлагане на управлението на професионалния домоуправител и незаконосъобразността на 2 избора на такъв са предмет на отделни производства, поради което са извън предмета на настоящия спор.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира от фактическа и правна страна следното:

Като писмено доказателство по делото е приет договор за отдаване под наем на недвижим имот от 01.06.2011 г., сключен между Етажната собственост на жилищна сграда, находяща се в *** в качеството на наемодател и „РОМ БАР ГРУП“ ООД в качеството на наемател, по силата на който ЕС предоставила на дружеството за временно и възмездно ползване следният недвижим имот: преустроено и функционално обособено за заведение помещение, разположено в приземната част на сградата, включващо помещения – обща част на Етажната собственост и избени помещения – индивидуална собственост на членовете на ЕС срещу месечен наем в размер на 900 евро със срок на действие на съглашението пет години, считано от 01.06.2011 г. С Анекс от 12.12.2016 г. е прието уговореният годишен наем от 10800 евро да бъде заплащан на 9 вноски по 1200 евро всяка, като срокът на действие на съглашението е продължен с пет години, считано от 01.01.2017 г. С Анекс от 11.12.2021 г. срокът на договора за наем от 01.06.2011 г. е продължен с пет години, считано от 01.01.2022 г.

Като писмено доказателство по делото е приет договор за наем от 30.11.2022 г., сключен между Етажната собственост на жилищна сграда, находяща се в *** в качеството на наемодател и *** в качеството на наемател, по силата на който ЕС предоставила на наемателя за временно и възмездно ползване „партерно помещение“, находящо се във фоайето на входната площадка, състоящо се от коридор, сервизно помещение – тоалетна и основно помещение срещу месечен наем в размер на 250 лева със срок на действие на съглашението три години, считано от датата на сключване.

Като писмено доказателство е приет протокол за проведено ОС на ЕС от 09.04.2016 г., съгласно който по т. 3 от дневния ред е взето решение „вноската от живущите остава 10 лв. на човек на месец“.

Като писмено доказателство по делото е приет протокол за проведено ОС на ЕС от 15.03.2018 г., съгласно който по т.1 от дневния ред е взето решение за „приемане проекто бюджета за 2018 г. с уточнение: заплатите на портиерите от 01.04.2018 г. стават 28 лв./денонощие и да не се раздават остатъчните суми от наема след разпределение на разходите. Тези собственици, чиито дял не покрива разходите, трябва да доплащат разликата както до сега“.

Като писмено доказателство по делото е приет протокол за проведено ОС на ЕС от 11.05.2021 г., съгласно който по т. 3 от дневния ред е взето решение „живущите да заплащат по 10 лева на човек месечна такса от 01.01.2021 г.“. От изисканото в цялост производство по гр. д. № 33003/2021 г. по описа на СРС, 27 състав, се установява, че с влязло на 11.10.2022 г. Решение № 7180/27.06.2022 г. всички взети от ОС на ЕС решения, обективирани в протокол от 11.05.2021 г., са отменени като незаконосъобразни.

Като писмено доказателство по делото е приет протокол за проведено ОС на ЕС от 25.05.2022 г., съгласно който е взето решение за „препотвърждаване“ на решенията на ОС на ЕС взети от 11.05.2021 г.

Като писмено доказателство по делото е приет протокол за проведено ОС на ЕС от 14.09.2023 г., съгласно който е взето решение за предприемане на действия по събиране на вземания на ЕС срещу собственика на апартамент 8 в процесната жилищна сграда. По делото е представен препис от искова молба с вх. № 283282/11.10.2023 г. от Д. Д., с която е предявен иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на взетите от ОС на ЕС решения от 14.09.2023 г.

Като писмено доказателство по делото е приет Доклад на контролния съвет на ЕС за периода от 01.05.2022 г. до 01.07.2023 г., съгласно който приходите за отчетния период са в размер на 21183 лева, а направените разходи в размер на 20795,53 лева, като в касата е налична сумата в размер на 586,24 лева. Съгласно доклада по банкова сметка ЕС разполага и 3 със сумата в размер на 35803,07 лева.

От приетото по делото заключение по допусната съдебно-счетоводна експертиза, което съдът цени като обективно и компетентно дадено, се установява, че събраните от ЕС суми от наеми за процесния период възлизат общо на 46359,84 лева, като съответстващият на припадащите се за процесния имот идеални части от общите части дял от получените суми възлиза на 1274,90 лева. При изготвяне на заключението на вещото лице са предоставени ведомост № 93 и № 94 за „разпределение наем собственици и прихващане в касата на ЕС“, видно от които в графичен вид са посочени отделни разходи за поддръжка и управление на общите части на сградата, сред които и такси по 10 лева на живущ за отделните самостоятелни обекти.