Протокол № 1001 от 13.06.2023, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 1001 гр. Варна, 13.06.2023 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ, в публично заседание на седми юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Атанас В. Славов при участието на секретаря Веска П. Петрова

Сложи за разглеждане докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело № 20223100101463 по описа за 2022 година.

На именното повикване в 15:32 часа се явиха:

Ищецът Ю. Б. К., редовно призован за съдебното заседание, не се явява, представлява се от адвокат М. Д. от АК - Шумен, редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Ищците Н. С. К. и М. Б. К., редовно призовани за съдебно заседание, явяват се лично, представляват се от адвокат М. Д. от АК - Шумен, редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Ответното дружество „ДЕНИС 2007“ ЕООД, редовно призовано за съдебно заседание, представлява се от адвокат А. Т., адвокат М. Т. и от адвокат Я. Я., и тримата от АК – Варна и приети от съда от преди.

Вещото лице Н. К. М., редовно призована за съдебно заседание, явява се.

СЪДЪТ СЛУЖЕБНО ПРОВЕРИ И КОНСТАТИРА, че вещото лице е депозирало заключението в срока по чл. 199 от ГПК.

Вещото лице А. М. В., редовно призован за съдебно заседание, не се явява.

Преводачът Ю. Е. Н., редовно призована за съдебно заседание, явява се.

СТАНОВИЩЕ ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:

АДВ. Д.: Да се даде ход на делото.

АДВ. Т.: Да се даде ход на делото.

АДВ. Т.: Да се даде ход на делото.

АДВ. Я.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което

ОПРЕДЕЛИ

1

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

И ГО ДОКЛАДВА: Делото е във фазата на съдебното дирене.

СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение с вх. рег. № 13358/30.05.2023 г. по допуснатата съдебно-икономическа експертиза и пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.

Вещо лице Н. К. М.: 62 годишна, българка, българска гражданка, омъжена, неосъждана, без родство и дела със страните по делото. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.

В. Л. М.: Поддържам представената от мен експертиза.

АДВ. Д.: Нямам въпроси към вещото лице. Представил съм становище, което е внесено в деловодството на Окръжен съд – Варна. От името на доверителите си заявявам, че оспорвам тази експертиза и твърдя, че вещото лице не е отговорило на конкретно поставените въпроси.

СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило становище вх. № 14002/06.06.2023 г. от ищците по делото.

АДВ. Т.: Макар и късно, успяхме да се запознаем и имаме отговор на въпросното становище. Когато ми дадете възможност, ще го изложа. Имаме и няколко въпроса към вещото лице.

АДВ. Т. към вещото лице: Бихте ли ни обяснили на базата на какви данни изготвихте експертизата? Какви методи сте използвали при изготвяне на същата? Посетихте ли имота? Запознахте ли се с неговите технически характеристики?

В. Л. М. отговаря: С оглед на така поставената задача, съм посетила имота.

Разгледах неговите технически характеристики, установих строителното му състоЯ.е, което е твърде да се каже касаещо ремонт и поддръжка. Методите, които съм използва, за да изведа пазарна стойност към процесните дати са съобразени с международните и българските стандарти. Когато трябва да се изведе пазарна стойност се използват методи, които на практика биха иззели стойност, с която може да се защити въпросната цена.

Направила съм изследване не само по оферти, които на практика са за определен период от време и ги има в общественото пространство, по интернет сайтовете и след това отсъстват.

Направих изследване и в Агенцията по вписванията към съответните дати. Към момента на тези процесни дати, успях да намеря само един аналог, който би бил съотносим към този имот, който е обект на спора, но само върху един нотариален акт няма как да направя извод за пазарната стойност. Предвид всичко това се ползвах от метода на практика, с който извеждам така наречения метод на инвестиционната стойност, с който извеждам стойността на земята. За да изведа този краен резултат, е необходимо да се съобразя с пазарните стойности на района, който изследвам. Именно поради това, средната продажна цена на квадратен метър от пазарни аналози съм я извела от платформата на „Имоти БГ“ и от 2

„Мирела“. За един квадратен метър площ, върху която съм разработила, съм установила средна продажна цена 1926,49 лева. С тази площ съм работила именно в инвестиционния метод. За този процесен имот е изключително важна земята, от гледна точка на това, че с нейното развитие, т. е. какво би се построило върху нея, се получава съответния дивидент.

Именно за това в крайния резултат колко би била остатъчната стойност на земята след развитието на имота, т. е. след неговото състоЯ.е, се получава стойността от 466 230 лева.

3/5 от тази стойност са 279 738 лева. Този имот е бил с такъв потенциал към момента на изграждането на сградите, но тъй като няма достатъчно аналози от Агенцията по вписванията, а имам само един акт, който е относим към процесните дати, не мога да направя. „С един кон състезание на става“, трябват ни поне два аналога. След като имаме изведената стойност на земята и развитието на сградния фонд, ние разглеждаме какво е създадено върху тази земя. Разглеждаме това, което е издадено към 1937 г. и всъщност по нашите стандарти, когато е тухлено строителството, имаме от 80 до 100 години експлоатационен период. Взела съм големия експлоатационен период сто години и от 1937 г. до настоящия момент остават реални експлоатационни 22 години. Когато съм разглеждала построяването върху този парцел, съм се съобразила със строителните стандарти и цени, които са във строителния обзор и обсег към процесните години. Стойността за изграждане на обекта като цяло е изведен по еталон № 8 от този строителен стандарт към юли 2019 г.

Ние разглеждаме началото на 2019 г. Всъщност това съм го разгледала като строителна единица с подобрения, а не по БДС, защото имота има довършен характер, но за имота във вида, в който е, след 78 години експлоатация, в зависимост от това дали е поддържан или не е поддържан. Това, което видях не е това, което се очакваше. Има доста подкожушена част от мазилки, от тавани - има нужда от ремонт и за тези обекти, които са обект на експертизата, съм извела стойностите им, които на практика в първия вариант от строителното приложение са в евро и съм ги превърнала след това 3/5 в левова. Това е така, защото лева е твърдо прекачен към еврото и е константа. На практика лев-евро няма разлика. В случая съм извела общата стойност за обекта, както за земята, така и за сградите, но за всяка сграда и по отделно, в общ размер на 440 856,93 лева за земя и сгради и отново казвам, че съм съобразила методите, с които се работи по отношение на стандартите.

АДВ. Т.: Считам, че така изведеното заключение е ясно, обективно, изчерпателно и следва да бъде прието. По отношение на наведените възражения от колегата: Възраженията на ищците по чл. 201 от ГПК, с искане за допускане на повторно заключение и възлагане на повторна експертиза е неоснователно изцяло. В същото абсолютно бланкетно се твърди и необосновано на заключението и така и не става ясно поради каква причина възниква съмнение за предоставеното заключение, както и по никакъв начин не се конкретизира въз основа на какви аналози и доказателства по делото следва да бъде направено второ заключение. Посочването на възможност за сравнение на аналози, не означава, че такива има, а за да е основателно възражението, би следвало ищецът да докаже наличието на такива и да ги представи евентуално пред Вас, които вещото лице да не е взело под внимание и да не е използвало в своето заключение. Становището е формирано на база извършен 3 задълбочен анализ, а не просто на юридически поглед или на субективното мнение, че на посочените в заданието към вещото лице дати няма сделки, които да могат да бъдат определени като сходни, респективно да бъдат разглеждани като аналози, които да бъдат използвани, за да бъде приложен сравнителния метод. Още нещо - определянето на пазарната цена на един материален актив, какъвто безспорно представлява един недвижим имот, може да бъде извършвано при прилагането на различни методи за оценяване. Ищците са посочили, че според тях, за определяне на пазарната цена на процесните имоти, следва да се намират и приложат конкретни аналози за продажба. Становището в тази част е частично основателно. Този метод извежда на пазара цена на имота на база сравнение на сходни имоти и е само една от възможностите. В този смисъл решението на ВКС, посочено в становището на ищците и приложено към същото, не постановява, че този метод е задължителен, а само прави анализ на посочения метод. С оглед на това, цитираното решение е неотносимо в настоящия случай към разглеждането на заключението на вещото лице. Следва да отбележим, че отговорността за избора на най-подходящия метод за оценяване е отговорност на оценителя, въз основа на фактите на всяко задание за оценка. В настоящия случай вещото лице е избрало да използва разходния подход за оценка на материални активи, което е един от трите основни подхода за оценяване, установено в рамките на международните стандарти за оценяване. Изборът на този метод като допустим и признат от международните стандарти не следва да се приема като такъв, водещ до грешен извод или до необективни данни, които да не доведат до целения от всички ни резултат, а именно разкриване на обективната истина. На последно място, но не по важност: в настоящото заключение вещото лице е дало ясен и категоричен отговор на поставените му въпроси, а не както колегата твърди, че такива отговори не са давани. Възражението на ищците в този смисъл е неоснователно. Неоснователно е и възражението им, че вещото лице не е дало отговор на въпроса как така данъчната оценка на имота, по която е изповядана сделката, е повече от два пъти по-високо от така наречената пазарна цена, дадена от вещо лице в разглежданото заключение. Първо на този въпрос вещото лице не дължи отговор.

Такъв въпрос и такава задача не му е поставена. Вещото лице дава заключение само по поставените му въпроси, така както експертизата му е допусната и му е възложено. Дали в оценката е взето предвид и това, че имотът се намира в идеалния център на град Варна, е въпрос, който може да бъде поставен в днешно съдебно заседание. Дали на практика обикновено по-често пазарната цена е по-висока от данъчната такава намираме за въпрос, чиито отговор ни е ноторно известен, с оглед на което твърдението ако се приеме, че има отношение към предмета на делото, следва да бъде доказано по установения ред.

Изложеното становище се базира не само на юридическото ми виждане, както казах преди малко, но и на субективната ми оценка. То е формирано, след като обстойно сме анализирали както нормативно приетите национални, така и международните критерии и стандарти, които следва да бъдат спазени и прилагани при извършването на всяка една експертна оценка. За да бъдем по-конкретни, това са международни стандарти за оценяване, в сила от 31.01.2022 г., приети от Съвета за международни стандарти за оценяване и Български стандарти за оценяване (БСО) на камарата на независимите оценители в 4

България, в сила от 2018 г. Цитирам точка 175 от становище за стойност, изведено от български стандарти за оценяване: „Становище за стойност се формира след прилагане на обосновани подходи и методи в процеса на оценяване, съгласно БСО и в резултат на цялостния процес на оценяване“. Това фактически е точно обратното на изложения от ищцовата страна аргумент. В стандартите изрично е записано, че становище за стойността може да бъде изведено по няколко метода, които да бъдат използвани.

АДВ. Д. към вещото лице: Този нотариален акт, който днес носите със себе си, обсъден ли е в експертизата или не?

В. Л. М. отговаря: Този нотариален акт, към 17.12.2017 г. в района, в който е процесния имот – ул. ***** не е обсъждан в експертизата, защото казах, че с един нотариален акт, „с един кон състезание на става“. Не съм го коментирала в експертизата, именно поради това обстоятелство. Намерих имот, на който земята също е в идеални части, но тук имаме магазин, който е само 27 квадрата и имаме жилище, което е 160 квадрата. Т. е. имаме един аналог, който обаче не можем да приемем сто процента. Трябва ни и втори, за да можем да заложим колко процента от единия и колко от другия.