Решение № 1327 от 22.12.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1327 гр. София, 17.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Иво Дачев

Членове:

Мария Георгиева

Асен Воденичаров при участието на секретаря Ирена М. Дянкова като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело № 20241000501320 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 199 от 06.02.2024 год., постановено по т.д.№ 2336/2022 год. по описа на СГС, VI-20 състав съдът е обявил за окончателен сключения на 21.06.2019 г. предварителен договор, с който „Пиреос Недвижими Имоти“ ЕООД, като продавач, продава на „Белмонд Инвест“ ЕООД, като купувач, следния недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес гр. София, ***, бл.4, ет.5, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – *** и ***, под обекта - *** и

***, а съгласно нотариален акт: недвижим имот, находящ се в гр. София, район „Лозенец“, ***, бл.4, със застроена площ на блока от 438,90 кв.м. и разгърната застроена площ от 1 974,24 кв.м., находяща се в УПИ № ІІ-635,1245,1564 от кв. 46-А по плана на гр. София, местността „Витоша-ВЕЦ-Симеоново“, целият с площ от 2 200 кв.м., при съседи по скица: УПИ ІІІ-1245, празно място, УПИ № І-635 и от две страни– улици, а именно: АПАРТАМЕНТ № 4.5.2., на второ подпокривно ниво на кота +12,00 от горепосочената сграда, с площ съгласно таблица за площообразуване от 120,54 кв.м., от които чиста площ от 98 кв.м., състоящ се съгласно архитектурен проект от: антре/коридор, две бани, дневна с кухня и трапезария, две спални и два балкона, заедно с прилежащо СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № М 2-22 с площ от 4,33 кв., при съседи на имота: от изток ул.

„Чавдар Мутафов“, от юг – апартамент 4.5.3, от запад – коридор и от север – апартамент 4.5.1., заедно с припадащите му се 5,46 % идеални части от общите части на сградата и 1 заедно с 1,55 % идеални части от урегулирания поземлен имот, върху който е построена сградата, при условие, че купувача заплати на продавача, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението продажна цена в размер от 190 171,80 лева.

Решението е обжалвано от ответника „Пиреос Недвижими Имоти“ ЕООД, със сегашно наименование „Сова Пропъртис“ ЕООД като се излагат твърдения за неправилност. Твърди се, че към момента на предявяване на иска, между страните не е налице действащ договор, а освен това са възникнали обстоятелства, извън волята на продавача, които са го поставили в невъзможност от изпълнение, поради което счита, че договора е прекратен по право.

Оспорват се изводите на съда, с които е приета хипотезата на чл.90, ал.2 от ЗЗД. Поддържа, че именно ищеца е неизправната страна, което обстоятелство е констатирано с протокол от 21.11.2019 год. Моли се за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго такова с което искът да бъде отхвърлен, като претендира разноски.

Въззиваемият „Белмонд Инвест“ ЕООД, чрез процесуален представител оспорва жалбата и моли съда да потвърди обжалваното решение. Релевира доводи, че правилно съдът е обсъдил всички събрани по делото доказателства и въз основа на тях е постановил решението си. Претендира разноските по делото.

Жалбата е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт от страна в производството, имаща право на жалба, поради което е процесуално допустима. Разгледани по същество е неоснователна.

Пред първоинстанционният съд е предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, като ищецът „Белмонд Инвест“ ЕООД твърди, че на 21.06.2019 г. в качеството си на купувач сключил с ответника „Пиреос Недвижими Имоти“ ЕООД предварителен договор за продажба на правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. София, ***, бл.4, ет.5, представляващ Апартамент № 4.5.2, ведно с 5,46 % части от общите части на сградата и 1,55 % идеални части от правото на собственост върху урегулирания поземлен имот, върху който тя била построена, като окончателният договор следвало да се сключи в срок до три месеца, а уговорената цена била в размер от 190 171,80 лева, от която част в размер от 7 938 лева била платена при сключване на договора. Тъй като продавачът не разполагал с необходимите документи, удостоверяващи правото му на собственост, бил подписан Анекс № 1/21.10.2019 г., с който бил уговорен нов падеж за сключване на окончателния договор, а именно – до 21.11.2019 г. С покана от 15.11.2019 г. ищецът поискал от ответника да представи съответните документи и да се яви на 21.11.2019 г. за сключване на окончателен договор. На уговорения падеж ответникът се явил при нотариус, но не представил изисканите данни, нито посочил банкова сметка за извършване на плащането, а същевременно заявил, че договорът следвало се счита развален поради неизпълнение на задължението на ищеца за заплащане на дължимата продажна цена. Според ищеца не били налице предпоставки за разваляне на договора от страна на ответника, тъй като неплащането се дължало на неоказано съдействие на кредитора – същият не предоставил данни за актуална банкова сметка, въпреки че посочената в договора била променена, нито представил документи, 2 удостоверяващи собствеността му. Отделно от това, на 20.11.2019 г. ищецът установил, че по отношение на имота било извършено вписване на искова молба, подадена от трето лице, и това съставлявало нарушение на чл.9 от договора от страна на продавача. Въз основа на това моли съда да обяви за окончателен процесния договор.

Ответника оспорва иска, като твърди, че предварителния договор бил развален от него преди предявяване на исковата претенция, поради неизпълнение от страна на ищеца.

Отделно от това оспорва да е неизправна страна по договора и моли за отхвърляне на иска.

Атакуваното решение е валидно и допустимо, поради което съдът е обвързан от направените от жалбоподателя оплаквания, касаещи наличието на материално правните предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен и по – конкретно бил ли е налице действащ предварителен договор към момента на предявяване на иска и били ли са налице пречки за изпълнението му от страна на продавача.

За да бъде уважен предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да са налице при кумулативна даденост следните предпоставки: продавачът по предварителния договор за продажба на недвижим имот да е собственик на имота, предмет на договора; предварителният договор да е действителен и да не е развален, като същият следва да съдържа действителни уговорки относно съществените условия на окончателния договор; цената да е заплатена изцяло към момента на приключване на съдебното дирене. Съгласно чл.19, ал.2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Съществените условия на предварителния договор са вещта и продажната цена срещу която тази вещ преминава в патримониума на купувача.

Самото наличие на основания за прекратяване на договора чрез разваляне не е достатъчно за отхвърляне на иска, а е необходимо още правото на разваляне да е било надлежно упражнено преди предявяване на иска или в хода на процеса.

В настоящия случай, от представения предварителен договор, сключен на 21.06.2019 г. се установява, че страните са сключили в предвидената от закона писмена форма предварителен договор, съдържащ уговорки относно същественото съдържание на продажбата, а именно предмет на непаричната престация и цена: ответникът се е задължил да продаде на ищеца правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес гр. София, ***, бл.4, ет.5, представляващ Апартамент № 4.5.2, заедно с прилежащите му 5,46 % идеални части от общите части на сградата и 1,55 % идеални части от урегулирания поземлен имот, върху който тя е построена, срещу задължението на ищеца да заплати продажна цена в общ размер от 190 171,80 лева. Допълнително страните са уговорили, че продажната цена е платима на няколко вноски, както следва: част от цената в размер от 7 938 лева е платена преди подписване на договора; в деня на подписването му следва да се заплати част в размер от 11 079,18 лева, а остатъкът в размер от 171 154,62 лева е дължим в тримесечен срок от подписване на предварителния договор, но най-късно в деня на сключване на окончателния договор. Уговорено е също така, окончателния договор да бъде сключен в срок от три месеца от подписване на предварителното съглашение, но тъй като обаче продавачът се е 3 легитимирал като собственик на имота въз основа на универсално правоприемство в резултат от отделяне от предишния собственик „Банка Пиреос България“ АД, страните са уговорили, че ако срокът не може да бъде спазен поради невъзможност за продавача за снабдяване „с всички относими и изискуеми документи за окончателното прехвърляне поради необходимостта от отразяване на правните последици вследствие възникването на продавача чрез отделянето му от „Банка Пиреос България“ АД по реда на чл. 262г ТЗ“, да бъде сключен анекс. Такъв е сключен на 21.10.2019 г. и с него е договорено, че крайният срок за сключване на договора се удължава с два месеца, т.е. до 21.11.2019 г.

При сключване на предварителния договор, продавачът се е легитимирал като собственик на имота в резултат от частно правоприемство след преобразуване чрез отделянето му от „Банка Пиреос България“ АД, вписано на 02.05.2019 г. установява се, че преди вписване на преобразуването обаче, на 10.10.2018 г., е сключен друг предварителен договор, по силата на който „Банка Пиреос България“ АД се е задължило да прехвърли собствеността върху същия имот на трето лице. Така на 27.03.2019 г. от страна на това трето лице е предявен иск за сключване на окончателен договор, като исковата молба е вписана в имотния регистър на 17.09.2019 г.

Видно е от събраните доказателства, че на 18.11.2019 г. ищецът е поканил ответника да се яви на уговорената дата - 21.11.2019 г. при нотариус за сключване на окончателен договор, като му изпрати по електронна поща копие от документите, необходими за сключване на окончателния договор, а също и да му посочи актуална банкова сметка, по която следва да бъде извършен паричният превод на дължимата цена. В писмото ищецът е заявил готовност да заплати цената незабавно след потвърждение от нотариуса за редовността на документите и липсата на тежести върху имота, така че сметката на ответника да бъде заверена преди подписване на нотариалния акт.

От разменената между страните кореспонденция се установява, че на 19.11.2019 г. продавачът е изпратил до купувача писмо изх. № 125/18.11.2019 г., в което го е уведомил за предявения от третото лице иск и с оглед на това обстоятелство е предложил прекратяване на предварителния договор по взаимно съгласие, представяйки проект на анекс в този смисъл. В обратната разписка на писмото е удостоверено връчване на 22.11.2019 г., но междувременно на 21.09.2019 г. страните са се явили при нотариус, където ищецът е бил запознат със съдържанието на писмото, като е отказал подписване на анекса, заявявайки, че желае да закупи имота, но отказва да заплати цената предвид липсата на доказателства относно собствеността върху имота и предвид предоставената му на 20.11.2019 г. от нотариуса информация за вписаната искова молба. Изявленията на страните са удостоверени в съставен от нотариуса протокол.

На 28.11.2019 г. продавачът е изпратил до ищеца електронно писмо, в което го е уведомил, че разваля предварителния договор и възстановява вече платената авансова вноска в размер от 7 938 лева. Индентично изявление е направено и връчена на ищеца по телепоща, като последния, същия ден е отговорил чрез електронно писмо, че „не приема“ развалянето на договора, като се позовава на сключения по-рано с трето лице предварителен договор, което 4 обстоятелство според него било известно на ответника или поне на праводателя му, с когото той първоначално влязъл в отношения по повод закупуване на процесния имот.

Настоящия състав приема за неоснователни доводите на ответната страна, че предварителния договор е автоматично развален, поради неплащане на втората вноска от страна на купувача. Действително е налице неизпълнение на задължението на купувача за заплащане на втората авансова вноска от продажната цена, дължима в деня на сключване на предварителния договор, но фактът на неплащането обаче, макар и да е уговорен от страните в чл.14, ал.3 от договора като основание за автоматично прекратяване, не е достатъчен сам по себе си да породи прекратителен ефект. Съдът приема, че не е спазено изискването на чл.87, ал.1 от ЗЗД за волеизявление на кредитора чрез предоставяне на подходящ срок за изпълнение на длъжника. Тълкувайки сключения договор, настоящия състав приема, че не би могло да се приеме, че втората авансова вноска е определена от страните като фикс престация, нито пък такава характеристика на задължението може да се извлече от неговия характер – касае се за паричната престация, чиято забава е скрепена с лихва, и нищо от отношенията на страните не насочва, че за кредитора тази престация губи своята полезност, ако не се изпълни точно в уговореното време. Отделно от това, самия кредитор е приел за ненастъпило уговореното автоматично разваляне, тъй като след падежа на непогасената вноска страните са подписали Анекс № 1, с който са удължили срока за изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор. Като действащ договорът е третиран и в писмото на ответника изх. № 125/18.11.2019 г., доколкото същият предлага неговото прекратяване по взаимно съгласие и занапред.