Решение № 255 от 24.09.2026, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 255 гр. София, 24.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

5-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Десислава Добрева

Членове:

Анна Ненова

Татяна Костадинова при участието на секретаря Ивона Ст. Мойкина като разгледа докладваното от Татяна Костадинова Касационно търговско дело № 20268002900075 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 290 ГПК.

С Определение № 665/07.03.2026 г. е допуснато касационно обжалване на Решение № 239/06.10.2025 г. по в.т.д. № 476/2024 г. на АС-Варна, с което след отмяна на Решение № 18/19.06.2024 г. по т.д. № 22/2022 г. на ОС-Разград са отхвърлени исковете на „ДАЙТОНА“ ЕООД срещу „АТАНАСОВИНВЕСТ“ ЕООД по чл. 87, ал. 3 и чл. 192, ал. 1 ЗЗД за разваляне на договор за продажба в резултат от настъпила евикция след упражняване на ипотечни права и за връщане на платената цена в размер от 157 100 лв.

Касаторът „ДАЙТОНА“ ЕООД навежда оплакване за недопустимост на въззивното решение в частта относно развалянето поради липса на правен интерес, доколкото в процесния случай то не е предпоставка за възникване на вземане за връщане на цената. По правилността на обжалвания акт заявява, че погрешно е приложена разпоредбата на чл. 190 ЗЗД за евентуалната евикция, вместо тази на чл. 192, ал. 1 ЗЗД, която урежда правата на купувача при ефективна евикция и от която страните не са се отклонили с договора, като допълва, че уговорка в подобен смисъл би била нищожна поради противоречие с принципа за недопускане на неоснователно обогатяване.

Според касатора правото му по чл. 192, ал. 1 ЗЗД не се изключва от възможността за суброгиране на основание чл. 155, ал. 1 ЗЗД, а е налице конкуренция на притезания и неистинска пасивна солидарност. За грешен касаторът счита и извода за изтекла погасителна давност за развалянето, тъй като давностният срок тече не от сключване на договора, а от съдебното отстранение. Сочи още, че в нарушение на процесуалния закон не са обсъдени доводите му и доказателствата.

1

Ответникът „АТАНАСОВ-ИНВЕСТ“ ЕООД заявява, че ищецът не е легитимиран да релевира възражение за недопустимост на собствения си иск, но наред с това намира същото за неоснователно, а фактите, с които то е обосновано – за относими към основателността на претенцията. Поддържа, че въззивното решение е постановено в съответствие с разпоредбата на чл. 190 ГПК, която в случая е приложима с оглед ограничената тежест, съществувала само върху част от продадените имоти. Аргументира, че знанието на касатора за ипотечните права, обективирано в нотариалния акт, изключва правото му на разваляне, доколкото не може да се направи извод, че той не би купил обременените имоти, а напротив – изрично се е съгласил да ги придобие с права на трето лице за цена, съобразена с този факт. Счита за правилно схващането на въззивния съд, че и при евентуалната, и при настъпилата евикция погасителната давност за разваляне на договора започва да тече от сключването му.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение, след преценка на данните по делото и на заявените касационни основания, приема следното:

Касаторът „ДАЙТОНА“ ЕООД е предявил срещу „АТАНАСОВ

ИНВЕСТ“ ЕООД искове с правно основание чл. 87, ал. 3 и чл. 192, ал. 1 ЗЗД за разваляне на продажбата на 25 недвижими имота, от които ищецът е евинциран в резултат от реализирани ипотечни права, и за връщане на платената за придобиване на имотите цена в размер от 157 100 лв.

Първоинстанционният съд е установил, че: с нотариален акт от 30.06.2008 г. ответникът е продал на ищеца правото на собственост върху 113 самостоятелни обекта в сграда срещу цена от 942 600 лв.; преди продажбата 25 от тях са били ипотекирани в обезпечение на дълг на трето лице; в нотариалния акт е удостоверено знанието на купувача за ипотеките; в периода 2018 г. – 2020 г. ипотекираните имоти са продадени на публична продан за удовлетворение на ипотекарния кредитор. При тези факти съдът е заключил, че ищецът като съдебно отстранен от процесните обекти има право да развали продажбата им и да иска на основание чл. 192, ал. 1 ЗЗД връщане на платената за тях цена, макар при подписване на нотариалния акт да е знаел за чуждите права и въпреки че за него е съществувала алтернативна (а не специална) възможност за суброгиране в правата на удовлетворения кредитор съгласно чл. 155, ал. 1 ЗЗД. Размерът на реституционното вземане е определен като част от общата продажна цена, съответна на съотношението между процесните и всички посочени в нотариалния акт имоти. В резултат исковете са уважени.

Въззивният съд е възприел горепосочената фактическа обстановка, но е счел за приложима към нея разпоредбата на чл. 190, ал. 1 ЗЗД. Изхождайки от удостовереното в нотариалния акт знание на купувача за ипотечните права, той е намерил, че договорът е сключен при цена, съобразена с наличието на ипотеки върху част от имотите, и че за ищеца съществува единствено възможността да упражни специалното суброгационно право по чл. 155, ал. 1 ЗЗД, изключващо вземането по чл. 192 ЗЗД в хипотеза на съзнателно придобиване на ипотекиран за чужд дълг имот. Тъй като продавачът е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността по уговорения от страните начин, съдът е отрекъл правото на купувача да развали договора, но е допълнил, че такова право би било и погасено по давност, чието течение е започнало още със сключването на договора при съществуващите тогава предпоставки за бъдеща евикция. С изложените съображения 2 първоинстанционното решение е отменено, а исковете – отхвърлени.

По въпроса:

Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния въпрос: Когато в договор за продажба на недвижим имот е посочено, че прехвърленото право е обременено с ипотека за обезпечаване на задълженията на трето лице, може ли купувачът да развали договора при реализация на ипотеката и зависи ли от развалянето правото му да иска връщане на цената по чл. 192, ал. 1 ЗЗД?

1. При липса на друга изрична уговорка продавачът дължи да прехвърли собствеността върху вещ, необременена с права на трети лица. Ако той не изпълни така, за купувача възникват различни възможности според степента на засягане на кредиторовия му интерес (дали вещта е изцяло/частично чужда или е обременена с чужди вещни или противопоставими облигационни права, дали тези права все още не са или пък вече са упражнени) и според неговата добросъвестност (дали е знаел или не за чуждите права към момента на сключване на договора).

Добросъвестният купувач може да упражни права на евинциран и преди съдебното си отстранение, като развали договора, получи разноските по сключването му и платената цена, необходимите и полезните разноски, сторени за вещта, и обезщетение за вреди (чл. 189, ал. 1 ЗЗД). Ако вещта е частично чужда или обременена, той има тези възможности само ако се установи, че не би сключил договора, знаейки за чуждите права (чл. 190, ал. 1 ЗЗД). Последното правило утвърждава принципа за запазване на облигационната връзка, когато това е правно възможно без реално засягане на нечии права. Ако пък добросъвестният купувач вече е съдебно отстранен, той може да иска от продавача още и стойността на плодовете, които е осъден да върне на третото лице, и заплащане на разноските по делото (чл. 191, ал. 1 ЗЗД).

Възможно е купувачът да е недобросъвестен – да е знаел за чуждите права. Съгласно Решение № 20/28.02.2014 г. по т.д. № 2074/2013 г. на ВКС, ТК, ІІ отд., в такъв случай той „по своя воля, материализирана в самия договор, купува вещта „на свой риск“. Рискът се състои именно в това, че той знае за действителните права на трето лице върху вещта, която придобива, но се надява, че впоследствие те ще се погасят …., с други думи, приема риска – т.е. възможността да не придобие права по сделката“. И тъй като е сключил договора в състояние на евентуална евикция, недобросъвестният не може да се позове на нея, за да развали продажбата и да упражни права на евинциран. Ако обаче бъде съдебно отстранен (т.е. поетият от него риск се е реализирал), той има възможност да получи обратно цената, независимо дали знанието му е удостоверено в договора или не. Тази последица е израз на принципа за недопускане на неоснователно обогатяване, който не може да бъде погазен за сметка на запазването на договора. Затова недобросъвестността на купувача го ограничава само в останалите права – да получи стойността на плодовете и да бъде обезщетен за сторените разноски.

Горепосочената хипотеза (на чл. 192, ал. 1 ЗЗД) трябва да се различава от случаите, когато при условията на свобода на договаряне страните по сделката са постигнали изрично съгласие вещта да се придобие ограничена с чужди права, които купувачът желае да търпи срещу заплащане на по-ниска придобивна цена или в изпълнение на друга уговорка между съконтрахентите.

Това съгласие обаче не се предполага, нито следва само от факта на изразеното 3 в договора знание за чуждите права.

2. Правото на недобросъвестния купувач по чл. 192, ал. 1 ЗЗД да получи обратно цената е реституционно – то възниква поради отпадане на основанието за даването й. Такова основание е договорът. Следователно той трябва да бъде развален, за да възникне вземане за връщане на цената.

Важими са постановките на Тълкувателно решение № 1/2019 г. по тълк.д. № 1/2019 г. на ОСГТК на ВКС („При извършване на комплексно, тоест буквално, телеологическо и систематическо, тълкуване на релевантните правни норми се обосновава извод, че същите уреждат каква е отговорността на продавача при евикция с оглед добросъвестността или недобросъвестността на купувача по договора, но не и начина за разваляне на този договор“), преди това възпроизведени за хипотезата на чл. 192 ЗЗД в казуалната практика на ВКС – напр. Решение № 41/05.05.2015 г. по к.т.д. № 85/2013 г. на ВКС, ТК, І отд. („При пълна осъществена евикция, включително когато купувачът е недобросъвестен - купува вещта на свой риск, знаейки за правата на третите лица, с оглед възмездния и двустранен характер на продажбата, купувачът има правото да се освободи от облигационната връзка, като развали договора, за да отпадне основанието, на което е заплатената продажна цена.“). Изводът е обоснован с различните възможности, които се откриват пред купувача при евикция, и правото му да избере коя от тях да упражни.

3. Разпоредбата на чл. 192, ал. 1 ЗЗД е приложима не само при отстранение в резултат от упражнени върху вещта чужди вещни права, но и при реализиране на ипотечни такива – подобна хипотеза (на настъпила евикция поради реализиране на законна ипотека) е разгледана в Решение № 146/19.02.2018 г. по к.гр.д. № 60399/2016 г. на ВКС, ГК, І отд. Аргумент за обратното не може да бъде черпен от чл. 155, ал. 1 ЗЗД – суброгационното вземане на собственика на ипотекирания имот, встъпил в правата на удовлетворения кредитор срещу неговия длъжник, е упражнимо само ако договорът за продажба не е развален, защото именно собственическото му качество го легитимира да получи заместваща облага. Той обаче не е длъжен да избере запазване на облигационното отношение (и получаване на сурогата), а може да предпочете неговото прекратяване чрез разваляне, в който случай ще има право единствено на връщане на платената цена (тогава, ако изначално ипотеката е обезпечавала чужд дълг, суброгационното вземане ще премине върху продавача в резултат от обратното действие на развалянето). Двете възможности – по чл. 155, ал. 1 и чл. 192, ал. 1 ЗЗД, не могат да бъдат упражнени едновременно, дори когато ипотеката е обезпечавала чужд дълг (в който случай са различни задължените лица), защото вземането по чл. 192, ал.

1 ЗЗД предполага разваляне, упражнимо по съдебен ред с подлежаща на вписване искова молба.

По съществото на касационната жалба:

За допустимостта на съдебното решение съдът следи служебно, поради което е без правно значение дали тя се оспорва от ищеца. С оглед отговора на правния въпрос искът по чл. 87, ал. 3 ЗЗД се явява предявен при наличие на интерес. Други пречки пред допустимостта му не се установяват.

Въззивният съд правилно е възприел безспорните факти: на 10.04.2008 г. е вписана договорна ипотека върху 25 самостоятелни жилищни обекта, находящи се в масивна сграда в гр. Добрич, ***; ипотеката е учредена от „АТАНАСОВ ИНВЕСТ“ ЕООД за обезпечаване на задълженията 4 на „АГРОХИТ“ ЕООД по договор за банков кредит; на 30.06.2008 г. ипотекарният длъжник е продал на „ДАЙТОНА“ ООД правото на собственост върху ипотекираните и останалите обекти в сградата (Нотариален акт № 19/30.06.2008 г. дело № 1550 на нотариус Юлиян Димитров); в нотариалния акт за продажба е удостоверено, че част от продаваемите обекти са ипотекирани; в периода 2018 г. – 2020 г. процесните 25 имота са продадени по пътя на принудителното изпълнение за погасяване на обезпечените с ипотеката задължения. Безспорно е също (а и е предмет на неизгодно изявление на продавача, обективирано в нотариалния акт), че срещу придобитото право на собственост купувачът е платил цена в общ размер от 942 600 лв. Връщането на част от нея се претендира в настоящото производство като реституционна последица на съдебното разваляне на продажбата на процесните имоти.