Решение № 650 от 27.10.2026, Върховен касационен съд

РЕШЕНИЕ

№ 650 гр. София, 27.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Марио Първанов

Членове:

Маргарита Георгиева

Николай Иванов при участието на секретаря Анжела Д. Богданова като разгледа докладваното от Николай Иванов Касационно гражданско дело № 20268002100268 по описа за 2026 година

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Илстрой“ ООД, [населено място], чрез пълномощник адв. Н. В. от САК срещу въззивно решение № 247/23.10.2025 г. постановено по гр.д. № 276/2025 г. по описа на Апелативен съд – Велико Търново, с което е потвърдено решение № 100/23.02.2025 г. по гр. д. № 110/2024 г. на Окръжен съд – Велико Търново. С първоинстанционното решение, на основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД е обявен за окончателен сключеният между ответника „Илстрой“ ООД, като „продавач“ и ищеца А. Д. Х., в качеството на „купувач“, съдържащ се в Договор за извършване на строителство и продажба на апартаменти от 30.10.2014г., предварителен договор за покупко - продажба на апартаменти, изменен с Анекс от 01.04.2015 г., на следните недвижими имоти, находящи се в [населено място], Жилищна сграда „Ц. М.“, [улица], а именно: 1. Апартамент № .. с идентификатор .... по КККР на [населено място] с площ от 82,85 кв.м., ведно с изба № .. на кота - 2,80 с площ от 2,20 кв.м., ведно със съответните прилежащи идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото и 2. Апартамент №... с идентификатор .... по КККР на [населено място] с площ от 60,40 кв.м., ведно с изба №... на кота +/-0,00 с площ от 3,05 кв.м., ведно със съответните прилежащи идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при условие, че ищецът А.

Д. Х., изпълни задължението си по предварителния договор за покупко – продажба на апартаменти да заплати на продавача остатъка от уговорената продажна цена в размер на 18 1

316,17 евро в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата. А. Д.

Х. е осъден да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, сума в размер на 788,67 лв. нотариална такса, а в полза на [община] - сума в размер на 3 872,54 лв. - дължим местен данък. На основание чл. 364, ал.1 от ГПК е разпоредено да се впише възбрана върху имотите, предмет на обявения за окончателен предварителен договор за покупко – продажба, до изплащането от ищеца на държавата на следващите се разноски по прехвърлянето на имота.

С касационната жалба е въведено оплакване за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, допуснати процесуални нарушения и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 от ГПК. Изразява се несъгласие с извода на съда, че сключеният от страните предварителен договор не е бил развален от „Илстрой” ООД, преди предявяване на иска, поради виновното му неизпълнение от страна на ищеца- купувач по договора. Твърди се също, че въззивният съд е преповторил изводите на първоинстанционния съд, приемайки, че по делото не е установено, че с частичните погасителни вноски е погасявана и законна лихва върху просрочените задължения на ищеца.

Сочи, че в хода на съдебното производство не е бил повдиган спор по отношение начисляването и заплащането на законна лихва за забава върху платените просрочени вноски, а напротив, от исковата молба и уточнението към нея ставало ясно, че ищецът не спори по отношение начисляването на лихва за забава. Същият предоставил таблица, в която точно и ясно посочвал в различни колони, каква част от дълга счита, че е погасена с направените от него плащания - отделни колони за главница, договорна лихва и самостоятелна колона за изплатена законна лихва. Според касатора, единственото спорно обстоятелство по този въпрос било кой е правилният начин да бъде разпределена всяка една платена сума по трите пера и дали е изплатена продажната цена до 70% от стойността й, което да доведе до основателност на иска за обявяване на предварителния договор за покупко- продажба за окончателен /според уговореното от страните/. Твърди се, че макар и страните да не оспорвали факта на дължимост и начисляване на законна лихва, въззивният съд в нарушение на съдопроизводствените правила приел, че този факт следвало да бъде доказан от ответника, без в тази връзка да бъде разпределена доказателствената тежест между страните. Това довело до неправилния извод, че не е доказано да е начислявана лихва за забава, респ. че продажната цена е заплатена над 70% /съгл. вариант 1 от ССЕ- без начисляване на лихва за забава върху внасяните погасителни вноски/, и до обявяване предварителния договор за окончателен на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД при посоченото условие купувача да заплати остатъка от уговорената продажна цена в размер на 18 316,17 евро. Изложеното в касационната жалба се поддържа в откритото съдебно заседание.

В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът по жалбата А. Д. Х. е подал писмен отговор, в който изразява становище за неоснователност на жалбата. Същото становище се поддържа и от неговия пълномощник в откритото съдебно заседание.

С определение № 2060/21.04.2026 г. на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по обобщения от съда въпрос: за 2 задължението на въззивния съд да извърши своя преценка на събраните релевантни за спора доказателства, да отговори на наведените от страните доводи и възражения и да изложи собствени мотиви по спора, заради проверка за евентуално противоречие с практиката на ВКС.

Отговорът на поставения въпрос обусловил допускане на касационно обжалване се съдържа в практика на ВКС по чл. 290 ГПК, обективирана в: решение № 581/30.09.2010 г. по гр.д. № 1019/2009 г. на III г.о.; решение № 212/01.02.2012 г. по т.д. № 1106/2010 г. на II т.о.; решение № 202/21.12.2013 г. по т.д. № 866/2012 г. на I т.о.; решение № 28/06.03.2019 г. по т.д. № 205/2018 г. на II т.о. и др. Приема се, че задължение на въззивния съд е да се произнесе по спорния предмет на делото, след като прецени всички относими доказателства и обсъди въведените от страните доводи и възражения, което произтича от характера на въззивното производство, а фактическите и правни изводи на въззивния съд трябва да намерят отражение в мотивите към решението, като изпълнението на посочените задължения - за обсъждане на доказателствата и защитните позиции на страните и за излагане на мотиви, е гаранция за правилността на въззивния съдебен акт и за правото на защита на страните в процеса. Неизпълнението на това задължение, целта на което е установяване на действителните отношения между страните и постановяване на законосъобразно решение по спора, представлява съществено нарушение на съдопроизводствените правила и е основание за отмяна на решението.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, намира жалбата за частично основателна, по следните съображения:

В обжалваното въззивно решение е прието за установено, че на 30.10.2014 г. между страните е бил сключен Договор за извършване на строителство и продажба на апартаменти, с който възложителят-купувач А. Д. Х. възложил на изпълнителя - продавач „Илстрой“ ООД да построи процесните: апартамент № .. и изба № ..., както и апартамент № .. и изба № .., срещу сумата от общо 66 000 евро с ДДС, платима от възложителя, както следва: 5 000 евро – в срок до 3 дни след подписване на договора, 5 000 евро до 30.03.3015 г., 5 000 евро до 30.09.2015 г. и 51 000 евро – съгласно погасителен план към договора, на равни годишни вноски за период от 8 г., при 7% годишна лихва. Уговорено било, че при достигане на 70% от стойността на апартаментите, собствеността се прехвърля с нотариален акт /чл. 4 от договора/. Според чл. 16 от договора, възложителят имал право едностранно да прекрати договора, като отправи писмено предизвестие, а изпълнителят се задължава да му върне внесената сума, след приспадане на неустойка в размер на 30% от сделката. В чл. 18 от договора било уговорено, че при невнасяне на вноските или при просрочване на повече от месец, съгласно схемата за внасяне, изпълнителят има право да развали договора едностранно, като изплати на възложителя внесените от него суми, приспаднати с неустойка в размер на 15 % от стойността на сделката. Бил подписан и Анекс от 01.04.2015 г., с който е променен срока по погасителния план от 8 г. на 10 г., като съгласно погасителния план за 10 годишния период се дължат 120 погасителни вноски в размер на по 1 158,14 лв. /равняващи се на 592,15 евро/, включващи главница и договорна лихва.

3

Установено е от представени по делото преводни нареждания, че първата вноска от 5 000 лв. е била платена на 05.11.2014 г., втората - на 03.04.2015 г., а третата вноска не е била платена в срок до 30.09.2015 г., а на 30.05.2016 г. Установено е също, че след 22.12.2016 г. ищецът заплащал вноски в различни размери, без да спазва погасителния план. Според първото и допълнителното заключения на съдебно – счетоводната експертиза, общо платените от ищеца суми за периода от сключване на договора на 30.10.2014 г. до 24.11.2023 г. били в размер на 128 739,54 лв. /65 821,57 евро/, като вноските по погасителния план за 2023 г. не били платени. Според вариант 1 от заключението на ССЕ, при който погасяването е отнесено само към задълженията за главница и договорна лихва, с внесените суми в общ размер на 128 739,54 лв., била погасената главница в размер на 93 261,47 лв. /47 683,83 евро/ и договорна лихва в размер на 35 478,07 лв. Според този вариант неплатени били 14 вноски за периода 30.11.2022 г. – 30.12.2023 г. в общ размер 15 254,24 лв. Във вариант 2 на ССЕ, вещото лице изчислило погасените задължения по договора, включващи главница, договорна лихва и обезщетение за забава в размер на законната лихва върху главницата, при този вариант били погасени: главница в размер на 84 489,87 лв. /43 198,98 евро/, договорна лихва 33 363,53 лв. и обезщетение за забава при плащането на главницата в размер на 10 886,17 лв., а неплатени били 23 вноски за периода 28.02.2022 г. - 30.12.2023 г. В допълнителното заключение към ССЕ, вещото лице изчислило погасените суми, като начислило /вариант 3/ обезщетение за забава в размер на законната лихва върху отделните погасителни вноски, включващи главница и договорни лихви, при което с общо внесената сума били погасени: главница 78 718,23 лв. /40 247,99 евро/, 31 424,82 лв.- договорна лихва и 18 596,50 лв.- обезщетение за забава върху погасителните вноски. При този вариант не били платени 30 вноски за периода 30.07.2021 г. – 30.12.2023 г.

На 08.12.2023 г. ответникът „Илстрой“ ООД изпратил до ищеца Х. уведомление за едностранно прекратяване на договора на основание чл. 18 от същия, поради неплащане на вноски от погасителния план, които считано от м. февруари 2023 г. до датата на уведомлението били в размер на 6 600 евро. На ищеца бил даден 7-дневен срок за посочване на банкова сметка за връщане на внесената по договора сума, след приспадане на неустойка в размер на 15% от стойността на договора и за връщане на ключовете от апартаментите.

Ищецът получил уведомлението на 08.01.2024 г., като на следващия ден превел на възложителя сумата от 13 000 лв. Тази сума му била върната от ответника на 10.01.2024 г., тъй като последният считал, договора за развален. С уведомление до ответника от 15.01.2024 г. ищецът оспорил едностранното прекратяване на договора поради липса на основание за това. Заявил, че към датата на уведомлението за прекратяване е изпълнил задължението си и е платил 70% от цената. Отправил покана за изпълнение на задължението на ответника да му прехвърли собствеността върху имотите.

Правилно въззивният съд е приел, че сключеният между страните предварителен договор не е бил развален с уведомлението от 08.12.2023 г. Безспорно по делото е установено, че към датата на получаване на изявлението за разваляне на договора – 08.01.2024 г., ищецът е бил неизправна страна, тъй като е бил в забава при плащането на повече от 10 вноски по погасителния план и по трите варианта на ССЕ. Правото на разваляне на двустранен договор 4 по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна. За да настъпи правното действие на изявлението за разваляне на договора /с изискване за писмена форма, когато договорът е в писмена форма, вкл. и възможността развалянето на договора да се реализира с исковата молба/, е необходимо обаче да е доказано, че са били налице законовите предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, с предоставяне от изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение, или чрез безусловно изявление за разваляне при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, при безполезност на изпълнението, или при уговорка за изпълнение непременно в определено време. Нормата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД е диспозитивна в смисъл, че страните могат да уговорят други условия и начин на разваляне на договора, като общото правило е, че правото се упражнява от изправната страна, предпоставя се от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящ срок, както и с изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок /решение № 233/21.12.2013 г. по т.д. № 514/2012 г. на ВКС, I т.о.; решение № 75/01.07.2014 г. по т.д. № 3723/2013 г. на ВКС, ІІ т.о.; решение № 76/13.07.2017 г. по т.д. № 1037/2016 г. на ВКС, І т.о.; решение № 288/18.02.2020 г.. по гр.д. № 134/2019 г. на ВКС, ІV г.о.; решение № 410/26.06.2024 г. по гр.д. № 1492/2023 г. на ВКС, ІII г.о./. Страните могат да уговорят правото на разваляне да бъде упражнено без предупреждение, независимо от отсъствие на предпоставките на чл. 87, ал.2 ЗЗД /решение № 100 по т.д. № 307/2011 г. на ІІ т.о.; решение № 86/10.05.2016 г. по т.д. № 595/2015 г. на І т.о./.