Решение № 7101 от 24.11.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7101 гр. София, 24.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария М. Запрянова при участието на секретаря СИМОНА Н. ИЛИЕВА като разгледа докладваното от Мария М. Запрянова Гражданско дело № 20241100103782 по описа за 2024 година

Страни в производството са ищецът "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД, ЕИК 203511753, със седалище и адрес на управление: гр. София, *** и ответникът В. Р. С., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. **** Предявен е иск по чл.307 ТЗ за сумата 42 450 EUR с левова равностойност 83 024.98лв.

Ищецът твърди следните факти:

Срещу “ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ” ЕООД е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от В. С., с който се претендира да бъде обявен за окончателен Предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 28.02.2020 г. сключен между С., в качеството му на купувач и е образувано по гр.д. № 20241100100268/2024 г. по описа на Софийски градски съд, ГО, 1-9 с-в. Настоящият иск е предявен като насрещен и е отделен в настоящото производство.

Ищецът твърди, че между "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД и В. С. е сключен предварителен договор от 28.02.2020г., по силата на който продавачът "ГРИИНЛАЙФПРОПЪРТИ" ЕООД се е задължило да построи със свои средства и да продаде на купувача, а купувачът се е задължил да купи при условията на договора в изцяло завършен вид, съгласно Приложение № 1 към същия, следните недвижими имоти в гр. София, жилищен комплекс „1 Хоум“ в ж.к. ****, а именно:

- Апартамент 65 /шестдесет и пет/, находящ се във вход „А" (буква ,.А"), на дванадесети етаж, кота+ 33,92 м, с чиста застроена площ 77,73 (седемдесет и седем цяло и седемдесет и три стотни) кв.м., еъстокщ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, балкон, при съседи: ателие 66, външен зид, KopnaQp, апартамент 64, 1 външен зид, отгоре - апартамент 70, отдолу - апартамент 60, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 14,35 (четирнадесет цяло и тридесет и пет стотни) кв.м., с обща площ 92,08 (деветдесет и две цяло и осем стотни) кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор *** по КККР, оддобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район ****, с площ 10 611 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***, ПИ с идентификатор ***.

Съгласно чл. 2 от процесния договор пълният размер на продажната цена на гореописаното недвижимо имущество е в размер от 84 900 EUR.

Ищецът твърди, че в хода на строителните дейности "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД е уведомило ответника, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са били предвидени, е необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна инфекция, която на 11.03.2020 г. бе обявена за пандемия от Световната здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020 г. от Народното събрание на Република България извънредно положение във връзка със същата, които съставляват извънредни обстоятелства, настъпили след възникване на договорните отношения между страните и не са могли да бъдат предвидени, съгласно чл.307 ТЗ.

Ищецът твърди, че е налице стопанска непоносимост и предвид задълбочаващите се инфлационни процеси.

Счита, че при така изменената икономическа обстановка се установява драстично нарушение на еквивалентността на насрещните престации, тъй като запазването на продажната цена по договора би противоречало на изискванията за справедливост и добросъвестност, би имало прекомерно обременителен характер за ищеца и би довело до неоснователно обогатяване на ответника.

Сочи, че съгласно Постановление на Министерски съвет на Република България № 290 от 27.09.2022 г. е приета Методика за изменение на цената на договор за обществена поръчка в резултат на инфлация, с която се регламентира начинът за изменение на цената на договор за обществена поръчка и рамково споразумение в резултат на инфлация, при която съществено са увеличени цените на основните стоки и материали, формиращи стойността на договора за строителство. Въпреки че така приетата методика е относима към документацията за обществената поръчка, касаеща договор за строителство, в нея се определят правила за индексация на въпросните договори с до 50% от първоначалната им стойност, като за определяне на конкретния размер на индексацията се използва значимостта на строителните материали, изразена процентно, определена в чл. 2 от Методиката. В Методиката, за начална дата на наличие на инфлация се приема датата 31.12.2020 г.

2

Моли съда да измени Предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 28.02.2020 г. сключен между "ГРИЙНЛАЙФПРОПЪРТИ" ЕООД, в качеството му на продавач, и В. Р. С., в качеството му на купувач, в частта му относно продажната цена, като увеличи същата от 84 900 EUR на 127 350 EUR.

В срока по чл.131 ГПК е подаден отговор на исковата молба, с която ответникът оспорва предявения иск.

Ответникът сочи, че в чл. 2 от договора, купувачът се е задължил да плати на продавача определената продажна цена за придобиване на собствеността върху имота в размер на 84 900 EUR (осемдесет и четири хиляди и деветстотин евро) с включен ДДС.

Съгласно чл. 3, ал. 1 от договора, купувачът следвало да плати цената на продавача, съобразно следния финансов план: сума в размер на 21 225 EUR (двадесет и една хиляди двеста двадесет и пет евро) се заплаща при подписването на договора, като е изрично договорено, че тази сума представлява капаро (задатък); сума в размер на 21 225 EUR (двадесет и една хиляди двеста двадесет и пет евро) се заплаща в срок до 7 /седем/ дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 14 за сградата; сума в размер на 21 225 EUR (двадесет и една хиляди двеста двадесет и пет евро) се заплаща в срок до 7 /седем/ дни след изпращане на уведомление от продавача, че е монтирана дограма на имота; сума в размер на 12 735 EUR (дванадесет хиляди седемстотин и тридесет и пет евро) се заплаща в срок до 7 /седем/ дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата; сума в размер на 8 490 EUR (осем хиляди четиристотин и деветдесет евро) се заплаща в срок до 7 /седем/ дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 16 за сградата (Удостоверение за въвеждане в експлоатация / Разрешение за ползване).

Страните договорили, че срокът за сключване на окончателния договор е 31.7.2022г.

Ответникът твърди, че е изпълнил своите задължения по договора към днешна дата, купувачът е заплатил по банков път (съгласно изискването в чл. 3, ал. 2 от договора) сума в общ размер на 63 692,52 EUR, представляваща сбор от първите три вноски по чл. 3, ал. 1 от предварителния договор. По този начин, към настоящия момент купувачът е изпълнил всички свои задължения по него.

Твърди, че ищецът е в забава в изпълнение на предварителния договор между страните считано от 01.08.2022 г., т.е. за период от почти 2 години, като към днешна дата, продавачът все още не разполага с Акт - обр. 15 за сградата.

Ответникът оспорва, че пандемията от заболяването Ковид-19 представлява такова обстоятелство по чл. 307 от ТЗ, което да обуславя в конкретния случай правото на ищцовото 3 дружество да иска изменение на договора;

- че пандемията от заболяването Ковид-19 е в пряка причинно-следствена връзка с твърдяното от ищцовото дружество значително поскъпване на строителните материали и работната сила в твърдения период;

- че е налице значително поскъпване на строителните материали и работната сила в твърдения период;

- дори да се приеме, че такова поскъпване е имало, оспорваме, че то е било в такива размери и при такива условия, които да не са могли да бъдат предвидени от строителя при подписване на предварителния договор;

-дори да се приеме, че такова поскъпване е имало, оспорваме, че то се е отразило значително на себестойността на процесния имот, а именно Апартамент 65;

- че ищцовото дружество, при построяването именно на Апартамент 65, е вложило такива материали, които са били засегнати от това твърдяно поскъпване и чиято цена е била значително завишена (с 50 %) в сравнение с цената на тези материали и работна сила към датата на подписване на предварителния договор.

- че към датата на подписване на предварителния договор, ищцовото дружество вече не е било сключило договори за закупуване на необходимите строителни материали и наемане на работна сила (съответно договори със строително дружество за построяване на обекта).

- че „реалната цена на имота“ (както посочва ищецът на стр. 3) при довършване на строителството е с близо 50 % по-висока от първоначално договорената.

Ответникът оспорва в случая да е приложима методиката за индексиране на сключените договори по ЗОП. Сочи, че договорът е сключен преди започване на строителството /“на зелено“/, поради което купувачът поема риск и за това цената при тези договори следва да е по-ниска от паразната цена на имота в сравнение с цената на готов обект. Сочи, че дори завършването на обекта да струва на строителя повече, отколкото е очаквал да му струва към датата на подписване на предварителния договор, това е част от риска, който той е поел, договаряйки окончателна сума преди дори да е започнал строителството. Евентуалното му недобро бюджетиране на проекта не може да се поставя в тежест на купувача физическо лице, а е част от дължимата грижа на добрия търговец.

Твърди, че към датата на подписване на предварителния договор ищцовото дружество е било закупило необходимите му материали за построяването на сградата, респективно - че вече е било възложило на строителна компания построяването й срещу заплащане на съответната вече договорена сума.

Оспорва, че „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД е уведомило В. С. за настъпването на каквито и да е обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят и съгласно които запазването на договора би противоречало на справедливостта и добросъвестността. Ответникът не е уведомяван в нито един момент, че са настъпили такива обстоятелства, че е налице необходимост от предоговаряне на продажната цена, както и че 4 пандемията от Ковид-19 по какъвто и да е начин влияе на строителството на сградата, а по този начин и на правоотношението между страните.

В доказателствена тежест на ищеца е да докаже обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят при сключването на договора, както и че запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и доводите на страните, намира от фактическа и правна страна следното:

Не е спорно и от представените писмени доказателства се установява, че на 28.02.2020 г. между “ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ” ЕООД, в качеството му на продавач, и В. Р. С., в качеството му на купувач, е сключен Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, находящ се в гр. София, жилищен комплекс „1 Хоум“, ж.к.

****. Съгласно договора, продавачът се е задължил да построи със свои средства и да продаде на купувача, а купувачът да закупи, в изцяло завършен вид, апартамент № 65, находящ се във вход „А“, на дванадесети етаж, кота +33,92 м, с чиста застроена площ 77,73 кв.м., заедно с идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата. Пълният размер на продажната цена на имота е договорен в размер на 84 900 евро, съгласно чл. 2 от договора. Съгласно чл. 3, ал. 1 е договорен конкретен финансов план за плащане на цената, разпределен в пет вноски, съобразени с етапите на строителството. При подписване на договора купувачът заплатил първата вноска в размер на 21 225 евро, представляваща капаро. Втората и третата вноска в същия размер следвало да бъдат заплатени съответно след получаване на акт образец 14 и след монтиране на дограмата, четвъртата вноска – след получаване на акт образец 15, а последната – след издаване на акт образец 16. Страните уговорили, че крайният срок за сключване на окончателния договор е 31.07.2022 г. Ответникът заплатил общо 63 692,52 евро, представляващи сбор от първите три вноски. Продавачът не изпълнил в срок задължението си за завършване на строителството и се намира в забава, считано от 01.08.2022 г.