Решение № 991 от 08.10.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 991 гр. Варна, 08.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IX СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Камелия Василева при участието на секретаря Димитричка Д. Г.а като разгледа докладваното от Камелия Василева Гражданско дело № 20263100100201 по описа за 2026 година

Производството по делото е образувани в обективно кумулативно съединение искове с правно основание чл. 195,ал.1, пр.2 ЗЗД и чл.45 ЗЗД от М. Д. Т. срещу М. П. Х. за осъждането на ответницата да й заплати сумата от 35 000 евро, представляваща стойността, с която следва да се намали изплатената продажна цена от ищцата по Договор за продажба от 29.05.2025г., обективиран в НА №200, том 1, рег.№15469, дело №186/2025г. на нот.№755-Е.

Д. за ПИ с ид.№***, находящ се в гр.Варна, ж.к. „****“ поради наличието на скрит недостатък- наличието на подземни кабелни трасета, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска -28.01.2026г. до окончателното й изплащане и сумата от 300 евро, претендирана като обезщетение за причинени неимуществени вреди, изразяващи се в продължително нервно напрежение, стрес и силно притеснение, довели до влошаване на здравословното й състояние, следствие установяване на скрития недостатък, неоказаното съдействие от ответницата в качеството й на продавач на имота и невъзможността на ищцата да реализира инвенстиционното си намерение за строителство в имота, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска -28.01.2026г. до окончателното й изплащане .

В исковата молба се излага, че ищцата е придобила ПИ ид.

№***, находящ се в гр.Варна, ж.к. „****“ на 29.05.2025г. чрез договор за продажба, сключен с ответницата за цена от 54 000 евро. В предварителния договор за продажба и в нотариалния акт продавачката изрично декларирала, че върху имота не съществуват никакви вещни тежести, права и претенции на трети лица. Твърди се, че ищцата многократно запитвала 1 продавачката дали има някакви пречки за осъществяване на строителство в имота, има ли вещни тежести върху същия, съществуват ли права и претенции на трети лица, които биха й попречили да осъществи предвиденото в ПУП ПРЗ застрояване. Продавачката в присъствието на посредника от брокерска агенция „Бетър Хоумс“Варна, чрез който била реализирана сделката, уверявала ищцата, че липсват каквито и да е пречки и декларирала това.

След покупката на имота при извършване на проверка в подземния кадастър на Община Варна при консултация с архитект във връзка с намерението на ищцата да реализира предвиденото в ПУП ПРЗ застрояване, се установило, че през имота преминават две подземни кабелни трасета.

Едното кабелно трасе в южната част на имота било нанесено в подземния кадастър на 18.04.2012г. и било собственост на „ЕРП Север“АД. То преминавало през страничната регулационна линия на имота, която представлявала и линия на застрояване, предвид че имотът бил със свързано застрояване. Твърди се, че трасето изцяло осуетява възможността за застрояване на имота и реализиране на инвестиционните намерения на ищцата.

Второто кабелно трасе в северния край на имота, било нанесено в подземния кадастър на 30.05.2008г. като към настоящия момент не бил установен негови собственик, нито било представено валидно правно основание за разполагането му в имота. То допълнително ограничавало възможността за застрояване на имота.

Излага се, че към момента на продажбата към месец май 2025г. ответницата е била собственик на имота в продължение на приблизително седем години, през който период подземните кабелни трасета са били вече изградени и нанесени в подземния кадастър към Община Варна, като се твърди, че през този период тя многократно търсила информация в общинската администрация относно тези трасета и изразявала намерение да се освободи от имота поради наличието им. Сочи се, че тя е придобила имота от свои близки роднини, които го притежавали пет години преди това, което обективно изключвало ответницата да не е била запозната с наличието на кабелните трасета и обремененото фактическо и правно състояние на имота преди неговата продажба.

След установяване на състоянието на имота ищцата опитвала многократно да се свърже с ответницата с цел доброволно уреждане на въпроса, вкл. и чрез брокера и посещение на адреса й, посочен в предварителния договор, където лице от женски пол заявило, че тя е в чужбина. Брокерът отказал на ищцата да предостави телефонния номер на ответницата и да препрати писмено искане на ел.поща на ответницата като заявил, че това е по изрично настояване на последната. Брокерът казал на ищцата, че продавачката е уведомена за откритите в имота кабелни трасета, но тя заявила, че не желае да предприема действия, тъй като считала, че е изпълнила задълженията си по договора и не желае да бъде притеснявана.

2

Твърди се, че в резултат на установения скрит недостатък, продължилите с месеци проверки на имота, липсата на съдействие от страна на продавача и невъзможността да се реализират инвестиционните намерения, ищцата преживява продължително нервно напрежение, стрес и силно притеснение.

Твърди се, че заплатената цена за имота е пряка имуществена загуба, тъй като имотът се оказва обременен с тежести, които умишлено са били укрити при сключването на предварителния и окончателния договор. Излага се, че скритите недостатъци напълно оборват еквивалентността на платената продажна цена, тъй като имотът се оказва практически неизползваем за реализиране на строителство, което било изричното намерение на ищцата при закупуването му. Платената цена се оказвала несъразмерна и несъответстваща на реалната стойност на имота, която била значително намалена поради наличието на скрити недостатъци, фатални за реализиране на строителство.

В срока по чл.131 ГПК ответницата е депозирала отговор по предявените срещу нея искове, в който е изразено становище за тяхната неоснователност.

Твърди, че скритите недостатъци не са й били известни, оспорва наличността на кабелни трасета в имота и в евентуалност оспорва законното им изграждане.

Оспорва се продадения имот да има скрити недостатъци и те да обуславят намалянето на цената.

Сочи се, че сервитутите за ползването на изградените съоръжения на техническата инфраструктура подлежат на отбелязване в кадастъра в качеството им на законни ограничения върху поземлени имоти по смисъла на §1, т.20 от ДР на ЗКИР и съгласно законовата разпоредба на чл.64а, ал.1 ЗВ.

Излага се, че в кадастралната карта и кадастралния регистър такива сервитути за имота не са нанесени.

Отправя искане за привличане на трето лице помагач на нейна страна – „Електроразпределение Север“АД с цел обвързването на последното с мотивите на съдебното решение и насочване на иск срещу него при уважаване на претенциите. Последващо се уточнява, че електроразпределителното дружество има задължение да нанесе в кадастралната карта и кадастралния регистър съществуващите сервитути на поземлените имоти като това изискване е цел да се уведомят собствениците. Сочи се, че при уважаване на предявения иск ответницата ще има право на иск за непозволено увреждане към „Електроразпределение Север“АД, произтичащ от виновното неизпълнение на законови задължения за вписване/обявяване на сервитутни права в Имотен регистър и КК.

Съдът след като съобрази събраните по делото доказателства по реда на чл.235,ал.2 вр. чл. 12 ГПК, намира следното :

С договор за покупко-продажба от 29.05.2025г., обективиран в НА №200, 3 том 1, рег.№15649, дело №186/2025г. на нот.№755-Е. Д., М. П. Х. продава на М. Д. Т. Поземлен имот с ид. №*** с площ 222 кв.м., при съответните описани съседи срещу сумата от 54 000 евро.

В писмо от 28.08.2025г. от ЕРП Север до Община Варна се съдържа информация, че през имот *** са налични съоръжения собственост на ЕРП Север Ад, а именно КЛНН захранена от ТП 991 до касети ШК-4А №1 и №2 пред ПИ *** като това трасе е нанесено на приложеното копие на ПУП-ПРЗ, което не важи за съгласуване на проектна документация. Приложено е разрешение за ползването на кабелните линии №СТ-05-953/09.08.2012г. Посочено е, че през северната част на имота преминава кабелна линия за ниско напрежение, която не е собственост на дружеството и то не разполага с документи за нея. Същата информация се съдържа и в писмо от 22.08.2025г. от ЕРП Север до М. Т., както и е предложено сключването на договор за изместване на съществуващи съоръжения.

С писмо от 11.09.2025г. М. Т. е уведомена от Община Варна, че след справка в Отдел „Кадастър и регулация“ е установено, че през УПИ VII-645,646 /ПИ ***/ преминават две кабелни линии. Които не са отразени в приложената към одобрения през 2010г. ПУП-ПРЗ схема на електропроводи, като едната кабелна линия преминава диагонално през имота и линиите на застрояване. Посочено е, че наличието на кабелна линия поради изискванията за отстояния от двете страни на линията създава пречки в имота да се разположи сграда като така се нарушава възможността за застрояване, съгласно предвиденото в ПУП-ПРЗ, както и възможността да се изпълнят изискванията на чл.113,ал.2 и ал.4 ЗУТ, което е пречка за изготвяне на инвестиционни проекти за реализиране на инвестиционното й намерение, за съгласуване и одобряване на проектите, съгласно чл.142 ЗУТ и съответно за издаване на разрешение за строеж на основание чл.148 ЗУТ.

Ищцата е представила от Булмарк ООД, направена й на 27.04.2026г. за изместване на ел. съоръжения в ПИ *** на обща стойност 22 416.64 евро без ДДС.

Свидетелят В. В. И. – Главен специалист подземен кадастър от 26.02.1979г. излага, че е водила разговор с ищцата по повод кабелни линии в имота й от преди 20г. – 2008г. – 2012г. Не познава ответницата.

4

Свидетелят М. К. В. – служител в Дирекция АГУП, Отдел Устройство на територията, излага, че работата й е да се занимава с визите за проектиране и не са занимава с подземния кадастър. Излага, че се е срещала с ищцата по повод кабелни линии в имота й през месец август или септември 2025г. Завела я при Главния архитект. Чувала от колеги, че предишната собственичка е идвала в Община Варна във връзка с имота. Свидетелката обсъждала с В. И. кабелите в имота и тя й споделила, че имотът е бил държавен или общински и е бил паркинг и че тези кабели са много стари.

Свидетелят Н. П. П. – приятел на ищцата от много години, излага че я придружил при посещението й в Община Варна, когато провела разговор с М.

В. и тя ги завела при Главния архитект, за да решат проблема с кабелните трасета. Сочи, че М. В. казала, че предишната собственичка и партньора й идвали многократно в Община Варна на шестия етаж в подземния кадастър, което научила от В. И.. Искали да решат проблема с кабелите и се чудели как да се отърват от имота. Свидетелят и ищцата ходили и до брокера, за да търсят контакт с продавачката и да уредят доброволно проблема. Той се обадил на продавачката по телефона и провел разговор, в който тя казала, че не иска да се среща с ищцата и затворила телефона.

Съгласно заключението на проведената по делото първоначална СОЕ пазарната стойност на процесния имот към датата на продажбата 29.05.2025г. при отчитане наличието на подземни кабелни трасета и невъзможността да бъде застроен е определена на 23 066 евро. Вещото лице е достигнало до извода след изчисляване на стойността на дейностите по преместване на кабелните трасета, която възлиза в размер на 30 934 евро и изваждането на тази стойност от договорената цена 54 000 евро.

Поради оспорване на заключението по първоначалната експертиза от страна на ответницата по делото е проведена повторна такава. Определената пазарна стойност на имота към датата на продажбата е 56 500 евро. В съдебно заседание при изслушване на вещото лице същото заявява, че наличието на кабелни линии в имота не влияе върху възможността имота да бъде застроен, тъй като те могат да бъдат изместени респ. не влияе върху неговата пазарна стойност.

От така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи :

5

При наличието на скрити недостатъци на закупена вещ съгласно разпоредбата на чл.195,ал.1 ЗЗД на разположение на купувача са три възможности: да върне вещта и да иска от продавача връщане на цената и разноските; да задържи вещта и да иска намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка на продавача. При претърпени допълнителни вреди може да претендира обезщетение за тях по общи ред съгласно чл.195,ал.2 ЗЗД.