Решение № 612 от 30.04.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 612 гр. София, 30.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-21, в публично заседание на шестнадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Радостина Данаилова при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева като разгледа докладваното от Радостина Данаилова Търговско дело № 20251100900038 по описа за 2025 година

Предявен е от Академика 2011 ЕАД срещу Аквагруп 2008 ЕООД осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за връщане на недвижими имоти - 8 бр. полумасивни сглобяеми сгради с идентификатори ***, ***, ***, ***,

***, ***, *** и *** и съоръжения – лифт и лифтена станция, след разваляне на сключен между страните договор за наем №01-01/13.07.2022 г. от ищеца поради неизпълнение на задълженията на ответника.

Твърденията на ищеца са, че между страните е сключен договор за наем, по силата на който ищецът се задължил да отдаде за срок от 10 години срещу задължение за заплащане на наемна цена от 3200 лв. без ДДС посочените недвижими имоти и движими вещи. Ответникът се задължил и да извърши инвестиции в наетия имот на стойност не по-малко то 300000 лв. без ДДС в наетите имоти в срок от 24 месеца от сключването на наемния договор, като наемателят не изпълнил задълженията си да представи документи и да извърши дейностите по инвестиционната програма в уговорените срокове, които според ищеца текат, считано от 10.02.2023 г., когато е предадена фактическата власт на наемателя въз основа на извършен от ЧСИ Г.К. въвод във владение по изпълнително дело № 1458/2022 г. Наемателят не изпълнил и 1 задълженията си да представи проектна документация и да уведоми наемодателя за началото на всеки етап от програмата, като не представил и доказателства да е сключил уговорените застраховки по отношение на наетото имущество. Поради неизпълнение на тези му задължения наемодателя развалил наемния договор с изявление от 07.08.2024 г. въз основа на клаузата на чл.16, ал.2, т.2 от Договора, като ответникът отказал да предаде доброволно наетото имущество, поради което се претендира осъждането му.

Постъпил е в срок отговор на исковата молба, с който ответникът оспорва иска. Не оспорва сключването на наемния договор, но оспорва да е налице виновно неизпълнение на задълженията му по наемния договор, като по отношение на изпълнението на Инвестиционната програма се позовава на забава на кредитора – ищеца, който не е изпълнил задълженията си да предаде имота на наемателя и да осигури необезпокояваното му ползване. Твърди, че след сключването на наемния договор наемодателят не е предприел никакви действия по предаване на фактимеската власт върху наетите имоти и вещи, поради което и наемателят завел дело за реално изпълнение на това задължение, като въз основа на издаден изпълнителен лист на 10.02.2023 г. е извършен от ЧСИ Г.К. въвод във владение по изпълнително дело № 1458/2022 г. спрямо наетия имот. И след този въвод обаче се установило, че наемателят не може да ползва наетите сгради и съоръжения, тъй като същите се намират в поземлен имот, собственост на Столична община ,която имала сключен наемен договор с трето за спора лице Литекс – парк ЕООД, което препятствало достъпа на ответника до имота и наетите сгради и съоръжения, поради което и ответникът нямал възможност нито да ги достъпва, нито да ги охранява, а още по-малко да изпълнява инвестиционната програма, като наемодателят не изпълнил задълженията си да осигури необезпокояваното ползване на имота, като не оказал никакво съдействие за разрешаване на споровете между него и наемателя на поземления имот, като по отношение на наетите имоти били осъществени действия по повреждане и унищожаване на имущество, за което бил образувано и наказателно производство, което изисквало действия по разследване и също ограничавало ползването.

Наемодателят получил възможност да ползва наетите сгради и съоръжения в резултат на собствените си усилия, като по негови искания до Столична община бил прекратен наемния договор с Литекдс парк ЕООД, а на ответникът било учредено право на преминаване през поземления имот със 2

Заповед №РПН24-РД09-78/14.05.2024 г. на кмета на Район Панчарево, като за влизането й в сила ответникът е уведомен на 03.06.2024г. Ответникът твърди е изпълнил задълженията си по първия етап от инвестиционната програма, за което уведомил ответника на 05.10.2023г. и представил документите, по отношение на останалите етапи, които признава да не е изпълнил, счита да не се касае за виновно неизпълнение, тъй като е бил в невъзможност да пристъпи към същото поради неизпълнение на задълженията на наемодателя да осигури достъп и безпрепятствено ползване на наетите имоти, каквито получил едва на 03.06.2024г. Оспорва да е имал задължения да представя проекти, тъй като се касае за дейности по текущ ремонт, като твърди да е изпълнил задълженията си да сключи застрахователни полици, съобразно уговореното.

Поради тези съображения оспорва да е възникнало правото на ищеца да развали договора в хипотезата на чл.16, ал.2, т.2 от Договора.

Съдът, като взе предвид доводите на страните въз основа на събраните по делото доказателства приема следното от фактическа и правна страна:

В тежест на ищеца е да докаже сключване на договора за наем с ответника, изпълнението на собствените си задължения да осигури достъп до наетите имоти и необезпокояваното им ползване, както и че е упражнил правото си на развали договора с едномесечно писмено предизвестие.

В тежест на ответника е да докаже твърденията си, че след извършения въвод във владение са съществували фактически пречки да достъпи и ползва наетите сгради и съоръжения, твърденията си образувано наказателно производство и конкретни действия по разследване, които са били пречка за конкретен период от време да достъпва и ползва имота, както и твърденията си такива пречки да са съществували до 03.06.2024г., както и че е уведомил наемодателя за тях, че е изпълнил задълженията си за сключване на застрахователни договори за застраховане на наетото имущество.

За безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните са обявени обстоятелствата, че помежду им е бил сключен договор за наем, че наемателят е въведен във владение на 10.02.2023 г. от ЧСИ Г.К. по изпълнително дело № 1458/2022 г., както и че ответникът не е изпълнил уговорените етапи от инвестиционното намерение, с изключение на първия.

Спорният по делото въпрос е дали неизпълнението на уговорената в наемния договор инвестиционна програма се дължи на причини, за които 3 наемателят отговаря, респективно дали може да обоснове разваляне на наемния договор по негова вина.

Със сключения между договор за наем №01-01/13.07.2022 г. Академика 2011 ЕАД се задължило да отдаде на ответника Аквагруп 2008 ЕООД собствен обект Хидропарк Академика, включващ 8 бр. полумасивни сглобяеми сгради с идентификатори ***, ***,

***, ***, ***, ***,

*** и *** и съоръжения – лифт и лифтена станция, за срок от 10 години, считано от датата на подписване на приемопредавателен протокол за предаване на фактическата власт върху имота / чл.1/.

Срещу тази престация ответникът се задължил да заплаща месечен наем за имота в размер на 3840 лв. с ДДС, платими до 10-то число на текущия месец, като цената се актуализира всяка година със средногодишния инфлационен индекс, определен от НСИ за предходната година/чл.2, ал.1-3/.

Съгласно чл.2, ал.4 и 5 от Договора, освен заплащането на наемната цена, наемателят се задължава да изпълни предложеното от него в Инвестиционна програма в размер на 300000 лв., без ДДС, съгласно приложение № 1към договора, като във връзка с изпълнението й ползва гратисен период за срок от 24 месеца, считано от датата на подписване на договора за който не се дължат месечни наемни вноски.

В чл.2, ал.6 от Договора е предвидено, че в случай на неизпълнение на Инвестиционната програма, наемателят дължи пазарна месечна наемна цена, без да се отчита влиянието на подлежащите на изпълнение инвестиции, като не може да се ползва от предвидения гратисен период.

Съгласно Приложение № 1 към Договора -„Инвестиционна програма – проект за обновяване на Хидропарк Академика – Врана включва 5 етапа, от които първият включва дейности по озеленяване, почистване и облагородяване на терена, чието извършване ответникът е отчел с писмо, получено от наемодателя на 05.10.2023 г.

Последващите етапи, които не се спори, че не са изпълнена са етап II със срок от 12 месеца включва ремонт на 4 бр. бунгала с по 3 апартамента / ремонт на покриви, облицовка /боядисване на стени, тавани, смяна на подова настилка, смяна на дограма и врати, ремонт и оборудване на бани и тоалетни, 4 доставка и монтаж на обзавеждане/, етап III със срок за изпълнение 16 месеца включва ремонт , обзавеждане и оборудване на сграда за хранене / столова/ - ремонт на покрив, облицовка/боядисване на стени и тавани, смяна на подоваа настилка, врати, ремонт и оборудване на кухненски и санитарни помещения, доставка и монтаж на обзавеждане/, е т а п I V със срок на изпълнение 20 месеца включва ремонт на сграда „склад“ - ремонт и хидроизолация на покрив, боядисване на стени и тавани, подмяна на подова настилка, врати и е т а п V със срок на изпълнение 24 месеца, включва ремонт на сграда „работилница“ – ремонта на покрив, боядисване на стени и тавани, смяна на подова настилка, врати.

По делото се установява от представените от ответника писмени доказателства, както и от показанията на доведените от него свидетели, че след сключване на наемния договор между страните на 13.07.2022 г. наемодателят Академика 2011 ЕАД не е изпълнило задълженията си да предаде наетия имот на ответника, като това неизпълнение е продължило и след извършения на 10.02.2023 г. принудителен въвод от ЧСИ Г.К. в изпълнение на съдебно решение, с което Академика 2011 ЕАД е осъдена да изпълни реално това си задължение. Причина за това неизпълнение е обстоятелството, че наетите обекти се намират реално в поземлен имот, който е общинска собственост, и който е бил обект на сключен през 2015 г. наемен договор между Столична община и дружеството Литекс парк ЕООД, като доведените от ответника свидетели съобщават, че наемателят на терена е осъществявал и фактическа власт върху част от „бунгалата“, наети от Аквагруп 2008 ЕООД, като постоянно обитавал едното, а в други държал свои вещи, предал ключовете само за част от бунгалата, съответно отказвал да осигури достъп до поземления имот, ограден с ограда, през съществуващ портал за достъп на превозни средства, а позволил единствено да влизат в имота само през малка порта с ширина 90 см.

И показанията на свидетелите, и изявленията на ответника, съдържащи се в негово писмо, адресирано до ищеца с посочена дата 22.02.2024г. / л.42-46 от делото на СГС/, доказват , че договорът между Столична община и Литекс парк ЕООД е прекратен през есента на 2023 г., когато и наемателят е напуснал терена и сградите, като съдът приема това да е станало при всички най-късно в края на месец октомври 2023 г., каквото признание се съдържа в изявление на Аквагруп 2008 ЕООД до Академика 2011 ЕАД с посочена дата на 5 съставяне 22.02.2024 г. / л.42-46 от делото на СГС/

След този момент не се доказва да са съществували фактически пречки ответникът –наемател да достъпва наетите обекти, като се установява, че въпреки това той не е извършвал никакви действия във връзка изпълнение на уговорената инвестиционна програма и изобщо действия по стопанисване на наетия имот.

Доколкото не се твърди след напускане на наемателя на поземления имот Столична община да е създавала каквито и да било пречки за ползването на наетите обекти, то предприетите от наемателя действия по задействане на процедура по издаване на нарочна заповед за учредяване на право на преминаване през имота не обосновават извод за невъзможност същия да се ползва, тъй като собственикът на сградите, респективно наемателят им, има право преминава през имота с цел ползването им без за това да е необходимо да се учредява сервитут, а не се твърди, нито доказва Столична община да е създавала пречки за това.

Не се доказват твърденията на ответника, че пречка за ползването на наетите имоти са били текущи разследвания на полицейски органи във връзка с осъществени „набези“ срещу наетото имущество, каквито не е спорно дае имало, които твърдения нито са свързани с конкретен период, нито с конкретни актове и разпореждания на органи на власт, а доведените от самия ответник свидетели не съобщават да е имало забрана за достъп от страна на полицията.