Решение № 971 от 11.03.2019, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш Е Н

И Е

№ .......... гр.В., 11.03.2019г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИ

РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 34-ти състав, в публично съдебно заседание, проведено на двадесет и осми януари през две хиляди и деветнадесета година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: МАГДАЛЕНА ДАВИДОВА при участието на секретаря Светлана Г., като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 8679 по описа за 2018г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е образувано от предявени от Н.П.Р. и А. И.Р. срещу „Миг-маркет“ ООД в условията активна субективно и обективно кумулативно съединяване искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за прогласяване договора за поддръжка и управление от 22.07.2013г. за недействителен като противоречащ на закона и осъждане на ответното дружество да върне на ищците сумата от 3210.32 евро, платена по нищожния договор за поддръжка и управление.

Твърди се в исковата молба, че ищците са собственици на самостоятелен обект с идентификатор ***, представляващ апартамент № 49, находящ се в гр. Б., ул. „***“, № 1, ет. 1, със застроена площ от 96 км.м., ведно с 29.35 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, придобит въз основа на договор за покупко-продажба от 22.07.2013г. от „Миг-маркет“ ООД. Твърди се, че на същата дата между ищците, в качеството им на възложители и ответното дружество „Миг-маркет“ ООД, в качеството му на изпълнител, е сключен договор за поддръжка и управление на апартаментен (студиен) хотел Силвър бийч – Корпус „А“, който договор е вписан в Служба по вписванията – гр. В.. Излагат, че възложените според договора дейности включван организиране на пропусквателния режим на сградата, заплащане на сметки за ток, вода на общите части на сградата и на таксите за поддръжка на асансьора, сключване на застраховка за имота, почистване на общите части на комплекса и озеленяване, организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности за поддръжка на общите части на комплекса (сградата); поддръжка и почистване на басейна в комплекса, след изрично упълномощаване представителство на възложителя пред ВиК и електродоставчика, както и в Общото събрание на ЕС, съхраняване ключ от ап. 49 и ползването му при пожар, наводнение и др. извънредни ситуации, заплащане от страна на изпълнителя на възложителя на използваната в ап. 49 ел.енергия, която ще се заплаща от последния на енергийното предприятие. Годишната такса по договора се излага да възлиза в размер на 10 евро на кв.м. обща площ, включваща застроената такава на апартамента и площта, съответна на идеалните части от общите части, или сумата от 1253.50 евро годишно. Ищците считат, че така сключения договор е нищожен, тъй като не е налице жилищен комплекс от затворен тип, като се позовава на установителното действие на мотивите на решението по гр.д. № 10952/2015г., по описа на ВРС, което счита, че обвързва страните като собственици на самостоятелни обекти в сградата, находяща се в гр. Б., ул. „***“ 1. Вън от горното излага, че сградата не е проектирана и изградена именно като комплекс по смисъла на ЗУЕС, тъй като това е осъществено преди въвеждането на специалната уредба с цитирания закон. При липса на жилищен комплекс от затворен тип, счита че въпросите относно управлението и поддръжката на общите части се регулират от императивните норми на ЗУЕС и са изцяло от компетентността на общото събрание на етажната собственост. В този смисъл твърди договорът от 22.07.2013г. да е нищожен поради противоречието му със закона и сезира съда с искане за прогласяване на тази нищожност и осъждане на ответното дружество да върне на ищците платените от тях по нищожния договора такси, възлизащи общо в размер на 3210.32 евро, както следва: 1253.50 евро за 2016г., платена на 17.05.2016г., 1253.50 евро за 2017 евро, платена на 12.04.2017г. и 703.32 евро за 2018г., платена на 01.12.2017г. Претендира се и законната лихва за забава върху горната сума, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното й заплащане, както и сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК, ответното дружество „Миг-маркет“ ООД, депозира отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на исковете. Твърди, че Апартаментен-студиен хотел „Силвър Бийч“ – гр. Б., ул. „***“, № 1, е разположена в ПИ с идентификатор ***, който имот е придобит от дружеството, то е и инвеститор и строител на комплекса. Твърди се, че освен сградата в режим на етажна собственост, в която има 125 самостоятелни обекта, в парцела са изградени обекти, които да обслужват собствениците: външен басейн, алеи с парково осветление, тревни площи и зони за почивка, външен фитнес, складови помещения, трафопост и др. В сградата, на разположение на собствениците са и рецепция, бар-ресторант, игрална зала, магазин. Сочи още, че в комплекс „Силвър Бийч“, корпус А, има контролиран достъп, който се осъществява чрез денонощна охрана, пропускателен режим и видеонаблюдение. Имотът се твърди да е ограден изцяло, а достъпът е възможен само на определените за целта места, чрез ограничителен пропуск и електронна система с чипове. Излага, че още с въвеждането на сградата в експлоатация апартаментен хотел „Силвър Бийч“ се управлява от дружеството като комплекс от затворен тип, като „Миг-маркет“ ООД е сключил със собствениците на индивидуални обекти договори за поддръжка и управление на общите части. В изпълнение на тези договори твърди да е ангажирал и трети лица, на които заплаща възнаграждение за извършените услуги. В този смисъл счита, че е налице жилищен комплекс от затворен тип и сключеният договор валидно е обвързал страните, като всяка една от тях и изпълнявала задължението си по правоотношението. Не счита, че решението по гр.д. № 10952/2015г., по описа на ВРС, има връзка с договорите за поддръжка и управление на апартаментния/студиен хотел. Сочи цитираният съдебен акт да се ползва със сила на пресъдено нещо единствено по иска с правно основание чл. 40 ЗУЕС. С оглед изложеното моли за отхвърляне на иска за прогласяване нищожност на договора за поддръжка и управление, а оттам и на претенцията за връщане на платените такси.

Излага съображения и че правилото на чл. 34 ЗЗД не може да намери приложение доколкото договорът е продължително и периодично изпълнение. Моли за отхвърляне на исковете, ведно с присъждане на сторените по делото разноски.

В съдебно заседание ищците, чрез процесуалния си представител поддържат предявените искове, както и довите, изразени в депозираната във връзка с отговора на исковата молба молба вх. № 60467/17.09.2018г. В същата се поддържа, че по въпроса е ли апатаментен-студиен хотел „Силвър бийч“ затворен комплекс по смисъла на чл. 2, вр. пар. 1, т. 3 ЗУЕС, са налице вледли в сила съдебни решение. Счита, че силата на пресъдено нещо и на двете решения важи за всички етажни собственици, каквото е и ответното дружество. Твърди, че не за всички обекти са сключени договори за управление, поради което и за всички обекти приложение следва да намерят общите разпоредби на ЗУЕС. Твърди на следващо място, че над 50 апартамента и студиа, намиращи се в процесната сграда, са регистрирани от „Миг-маркет“ ООД като апартаменти за гости в Туристическия регистър на Министерство на туризма, с оглед което счита, че не е изпълнено условието на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, предвиждащо комплексът да е жилищен такъв. Вън от горното обектите в имота не отгавярат на изискването на т. 3 от цитирания параграф на ДР на ЗУЕС. Твърди, че за ищците не е налице свободен достъп до сградата и други собственици, както и до алеите зад сградата. Твърди на следващо място, че по отношение на дворното място е налице смесена съсобственост, като оформената алея зад зградата приключва в имот от държавния горски фонд. Счита, че на следващо място процесният договор е нищожен и поради факта, че със съглашението по чл. 2 ЗУЕС не може да се договаря упражвлението и поддръжката на обекти – частна собственост.

В съдебно заседание ответното дружество, чрез управителя и процесуалните си представители поддъра становището за неоснователност на иска. Поддържат се и доводите, изразени в молба вх. № 68084/19.10.2018г., а именно, че договорът за поддръжка съдържа съществените елементи на три различни договора – на такъв по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС относно поддръжка и управление на общите части на сградата и на дворното място на комплекса; възлагане извършването на услуги, свързани с обслужването и поддръжката на собствения на ищците жилищен обект и предоставяне на ищците на възможност за дългосрочно и възмездно ползване на всички съоръжения за общо ползване в дворното място на комплекса /открит басейн, фитнес на открито, площадка за отдих и др./, които са индивидуална собственост на ответното дружество. С оглед това и счита, че с договора не е постигат забранен от закона резултат и същият валидно обвързва страните. Поддържа и доводите, че комплексът, в който се намира собственя на ищците апартамент, е такъв от затворен тип по смисъла на ЗЕУС, а краткосрочното отдаване под наем на трети лица на обектите на ответното дружество, не променя този извод. Счита, че тези трети лица имат качеството на обитатели по смисъла на пар. 1, т. 5 от ДР на ЗУЕС.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:

Видно от приложения на л. 201 от делото нотариален акт № 68, том ІV, рег. № 5278, дело № 506/2004г., че с договор за покупко-продажба от 27.07.2004г., „Миг-маркет” ООД е придобило собствеността върху място с площ от 4677 кв.м., представляващо УПИ ІІ-1493, в кв. 131 по плана на гр. Б., като така придобитият имот е идентичен с имот идентификатор ***, видно от приложената на л. 19 от делото скица на поземлен имот.

С разрешение за строеж № 115/21.12.2004г. на „Миг-маркет“ ООД е разрешено да извърши строеж „Хотелски комплекс „Миг-маркет“ ООД“, с административен адрес кв. Б.-Изток, с подобекти „Хотелски комплекс-Корпус А“, находящ се в УПИ ІІ-1493, в кв.

131 по плана на гр. Б. /л. 203-205/.

С разрешение за ползване № ДК-07-137 от 07.05.2009г. на възложителите „Миг-маркет“ ООД, Марит Ирене Ферой, Харалад Ферой, Анджей Йежи Кохальски и Андрей Михайлович Ефеменко е разрешено ползването на строеж Апартаментен (студиен) хотел – корпус А, включващ апартаментна (хотелска) част, кафе сладкарница, два офиса, външен басейн, подпорни стени и ажурни огради, сградни ВиК отклонения и сградно ел.захранване от КТП до ГРТ /л. 206-207/. От приложените на л. 399-403 и 406-407 нотариални актове е видно, че с договори за покупко-продажба, съответно от 20.02.2009г., 10.03.2009г. и 04.03.2009г., ответното дружество е прехвърлило собствеността на посочените в разрешението възложители М. И. Ф., Х. Ф., А. Й.К. и А. М. Е. върху апартамент № ** на първите двама, апартамент № ** на Кохальски и апартамент № 107 на Ефеменко.

Приобщено към доказателствения материал и площообразуване на обекти: Апартаментен хотел – Корпус А /л. 208-211/.

Представени по делото са и разрешение за строеж № 42/15.06.2005г. и такова за ползване № ДК-07-90/10.05.2006г. за изградения в имот УПИ ІІ-1493 трафопост /л.285-258/, както и скица на сграда, видно от която в процесния имот е нанесена сграда 3, представляваща складова база, склад с площ от 65 кв.м. /л. 259/.

От приложеното на л. 393-394 заверено от страната копие на предварителен договор се установява, че на 02.12.2012г. между ответното дружество, в качеството му на продавач и ищеца А. Р., в качеството му на купувач, е сключен предварителен договор, с който продавачът се е задължил да продаде на купувача, който са е задължили да закупи апартамент № 49. В т. ІІ от договора е посочено, че с подписване на договора, купувачът удостоверява, че е запознат подробно с Общите условия, регламентиращи отношенията между страните по сделката, приема същите безусловно и сключва договора с ясно съзнание за неговото смисъл и значение. Представени са и самите общи условия /л. 395-398/, подписани от Распопир, като в раздел ІІІ, т. 4 е предвидено, че едновременно с нотариалното изповядване на сделката, всеки купувач сключва договор за поддръжка и управление на общите части, ако продавачът предприеме да извърши тази дейност, като заплаща и дължимата по договора за поддръжка и управление сума за следващата година. Предвидено е договорът за поддръжка и управление на общите части на сградата да се вписва в Агенция по вписванията, съгласно чл. 2 ЗУЕС.