Решение № 4109 от 23.12.2022, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4109 гр. Варна, 23.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 21 СЪСТАВ, в публично заседание на девети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Михаил Михайлов при участието на секретаря Теодора Хр. К. като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело № 20223110101785 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, с която са предявени обективно и кумулативно съединени искове от „E.Х.“ ООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление *** срещу А. М. К., Булстат ***, роден на 24.03.1980г., гражданин на Руска Федерация, с постоянен адрес *** за осъждане на ответника да заплати сумата от 1573,40 лева –главница представляваща незаплатено възнаграждение по договор за поддръжка и управление от 02.07.2010г., дължима за 2019г., сумата от 473,37 лева лихва за забава върху главницата за периода 15.02.2019г.-10.02.2022г., сумата от 1573,40 лева –главница представляваща незаплатено възнаграждение по договор за поддръжка и управление от 02.07.2010г., дължима за 2020г., сумата от 313,83 лева лихва за забава върху главницата за периода 15.02.2020г-10.02.2022г., сумата от 1573,40 лева –главница представляваща незаплатено възнаграждение по договор за поддръжка и управление от 02.07.2010г., дължима за 2021г., както и сумата от 153,86 лева лихва за забава върху главницата за периода 15.02.2021г. – 10.02.2022г, на осн. чл. 258 ЗЗД вр. чл.266, ал.1 ЗЗД и чл. 86, ал.1 ЗЗД.

В исковата молба се излагат твърдения, че страните се намират обвързани във валидно облигационно правоотношение по договор за поддръжка и управление от 02.07.2010г. на курортен комплекс „Емералд Ризорт Равда“, село Равда, Община Несебър, по силата на който ищецът има качество на изпълнител, а ответникът на възложител. Последният притежава недвижим имот на територията на комплекса, който имот представлява апартамент с площ от 46,17 кв.м., като съобразно клауза в договора дължи месечна такса за управление и поддръжка на комплекса, в който се намира 1 индивидуалната собственост в размер на 1,21 евро на кв.м. без ДДС. Твърди, че дължимите такси за 2019, 2020 и 2021г. не за заплатени от възложителя, поради което желае да бъде осъден да заплати същите. Претендира мораторна лихва за забава считано от 15 февруари на съответната година, за която са дължими съответните такси.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника, чрез назначения му от съда особен представител. Не оспорва, че ответникът притежава недвижим имот в посочения в исковата молба комплекс. Предявеният иск се оспорва по основание и размер. Излага възражения, като посочва, че страните за периода, за който се претендират съответните главници под форма на дължими такси за управление и поддръжка на курортния комплекс, не се намират обвързани във валидно облигационно правоотношение по договор за управление и поддръжка от 02.07.2010г. Процесният договор е сключен за период от 5 години, поради което и към момента на претендирания период, срокът за който е сключен е изтекъл. Счита, че клаузите на т.ІV 9 от договора, с които се предвижда автоматично подновяване на договора на всеки 5 години са незаконосъобразни, желае да бъдат обявени за невалидни, и като такива не произвеждащи правно действие. В условията на евентуалност, намира, че по аналогия е приложима разпоредбата на чл. 229 ЗЗД, съобразно която договора за наем може да бъде сключен за период до 10 години.При тези съображения намира, че договорът за управление и поддръжка следва да се счита за сключен до 02.07.2020г.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:

С дарение на недвижим имот от 23.12.2009г., оформено в нотариален акт №24, том ХІ, рег. № 9864, дело №1977/23.12.2009г. по описа на нотариус Мария Бакърджиева с район на действие Районен съд – Несебър, ответникът А. М. К., Булстат ***, роден на 24.03.1980г., гражданин на Руска Федерация е придобил собствеността върху недвижим имот представляващ апартамент №С110, с площ от 46,17 кв.м. намиращ се в курортен комплекс „Емералд Ризорт Равда“, село Равда, Община Несебър.

Представен по делото е договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Емералд Ризорт Равда“ от 02.07.2010г., сключен между ответника в качеството му на възложител и ищцовото търговско дружество, като изпълнител, по силата на който договор, изпълнителя се задължава да осъществява техническа поддръжка на общите части на сграда включващо ВиК, ел. инсталации,климатични и пожароизвестители инсталации, техническо обслужване на басейн и обслужващите го съоръжения, техническо обслужване на асансьори, поддръжка на зелените площи, да организира режима за достъп и вътрешния ред в сградата, да организира санитарно – хигиенните услуги в общите части, да организира занимания за деца посредством аниматори, да извършва 2 административно управление. Уговорено е месечно възнаграждение в размер на 1,21 евро без ДДС, платимо на база обща площ на недвижимия имот.Възнаграждението за годината на подписване на договора изчислено за срока от подписване на договора до края на календарната година е платимо в 7 дневен срок от подписване на договора. За следващите години възнаграждението е дължимо авансово за всяка година в срок до 15 –ти февруари на текущата година на база издадена от изпълнителя проформа фактура. Срокът на договора е уговорен в продължение на 5 години считано от деня на подписването му. Уговорено е, че срокът на договора автоматично се подновява на всеки пет години за същия период от време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки пет годишен срок от собствениците притежаващи повече от 3/4 ид.части от общите части на сградата.

При тази установеност на фактите, съдът възприе следните правни изводи:

Съобразно изложените в исковата молба твърдения страните се намират обвързани във валидно облигационно правоотношение по силата на договор за поддръжка и управление на общи части на сградата, в която се намира имота представляващ индивидуална собственост на ответника. Не е спорен по делото факта, а и се установява от представените по делото писмени доказателства, че считано от датата дарственото разпореждане – 23.12.2009г., ответникът се легитимира за собственик на самостоятелен обект на правото на собственост – апартамент № С110 с площ от 46,17 кв.м., който самостоятелен имот е разположен в курортен апартаментен комплекс „Емералд Ризорт Равда“.Процесният договор между страните е подписан след придобиване качеството на собственик от страна на ответника по отношение на посочения самостоятелен обект на правото на собственост в сграда в режим на етажна собственост.

Към момента на придобиване собствеността на имота от ответника, а и към момента на сключване на договора за управление и поддръжка е действащ ЗУЕС (считано от 0.05.2009г.). Още в първата си редакция в разпоредбата на чл.2 ЗУЕС се въведе особен ред за управление на общите части на жилищен комплекс от затворен тип, като се предвиди тази дейност да бъде уредена посредством сключване на договор между инвеститора и собственика на индивидуален обект на правото на собственост в такава сграда, който договор следва да бъде сключен между посочените страни при посочена форма – нотариална заверка на подписите, съответно се предвиди и неговото вписване по партида на самостоятелния обект с оглед противопоставимост на останалите приобретатели. За да има този договор белезите на договор по см. на чл.2 ЗУЕС той следва да бъде сключен между посочените от закона лица в посочената форма, като условието за вписване е единствено досежно противопоставимост при евенуална промяна в собствеността на самостоятелния обект на правото на собственост. Под инвеститор следва да се има в предвид възложителя на строителството по 3 смисъла на ЗУТ, а това може да бъде собственикът на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот. От изложените твърдения в исковата молба не може да бъде направен извод, че ищецът има качество на лице - инвеститор по смисъла на чл.2 ЗУЕС, съответно договорът не е сключен в предвидената от закона форма, при което следва извода, че процесният договор не е такъв по смисъла на чл.2 ЗУЕС.

Предвид това, че е неприложим особения ред за управление на общи части в жилищни комплекси от затворен тип, то следва да бъдат приложени общите правила на чл.8 и сл. ЗУЕС, които уреждат управлението на общите части на ЕС.Договорната свобода, която действа между страните не препятства възможността управлението и поддръжката да бъдат възложени и на трето на ЕС лице, което да осъществява тази дейност срещу възнаграждение. Правомощията на Общото събрание са подробно посочени в чл. 11 от ЗУЕС , като липсват пречки при законосъобразно проведено Общо събрание на етажните собственици, същите да сключат договор за управление с юридическо лице. В тази насока съдът приема, че е сключен и процесният договор от 02.07.2010г. с ищеца в качеството му на изпълнител по този договор и ответника, като възложител и собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС. Действията, които изпълнителят е приел да извърши съобразно раздел І, т.1 имат за предмет трудов резултат, който включва техническо обслужване на общите части на сградата, включително поддържане на ВиК и ел. инсталации, басейн, зелени площи и пр., а не правни действия, при което следва да намерят приложение правилата на чл. 258 и сл.

ЗЗД (в който смисъл Решение от 24.04.2017г., постановено по в.т. дело № 156/2017г. на ВОС, ТО).

Между страните не е спорен факта, че ищецът в качеството му на изпълнител е изпълнил възложеното му по договора. Спорен се явява въпроса дали с оглед периода, за който е сключен договора и предвидената в същия клауза за автоматичното му подновяване, същия към момента на сезиране на съда с исковата молба обвързва страните.

Договорът сключен между страните на 02.07.2010г. е срочен, като страните са уговорили 5 – годишен срок за неговото действие. В разпоредбата на раздел ІV, т.9, страните са уговорили и клауза, по силата на която действието на договора автоматично се подновява за нови пет години. Така уговорената клауза не е безусловна, като страните са уговорили и срок от 4 месеца преди изтичане на предходния период на договора, в който собствениците на ¾ от общите части на сградата в режим на ЕС могат да поискат прекратяване на действието на договора. Клаузите в договора следва да бъдат тълкувани с оглед разпоредбата на чл. 20 ЗЗД с оглед разкриване на действителното съдържание на волята на страните.

По силата на договора ищецът поема задължения по управление и поддръжка на общите части на сградата, в която се намира имота на ответника. На същия са възложени извършването на множество действия касаещи техническото функциониране на съоръженията, организацията на 4 хигиената в сградата, пропускателния режим и пр. Този комплекс от възложени на изпълнителя действия предполага дейност по организация на работници и служители, съответно осигуряване на машини, инструменти и пр., посредством които така възложеното му по договор следва да бъде изпълнено от него. Предвидената в разпоредбата на на раздел ІV, т.9 уговорка за автоматично продължаване действието на договора, съдът намира от една страна, че обезпечава необходимостта от поддръжка на общите части на сградата, което е в интерес на собствениците на индивидуални имоти в нея, а от друга защитава интереса и на изпълнителя, който е инвестирал средства, предприел е организация, въобще създал е условия, такива които да обезпечат изпълнение на възложеното му, при което следва извода, че същата е в интерес и на двете страни по договора. Следва да бъде посочено, че клаузата, която предвижда автоматично продължение на срока действието на договора е израз и на договорната свобода на страните, доколкото няма изрична законова забрана за включването на такава уговорка в договора. Клаузата не може да бъде разглеждана и като уговорена в противоречие на чл. 143, т.8 ЗЗП. Автоматичното продължаване на срока на договора не е безусловно.