Решение № 194 от 18.02.2022, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 194 гр. Русе, 18.02.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Васил М. Петков при участието на секретаря Красимира Цв. Стоянова като разгледа докладваното от Васил М. Петков Гражданско дело № 20214520101949 по описа за 2021 година

Ищците Б. Б. ЕЮБ. и С. ЛЮТФ. ЕЮБ. твърдят, че в периода 1995г. -2013/2014г. те като семейство и семейството на ответника ЕРХ. Ф. ЕФР. имали общ бизнес в областта на земеделието, като обработвали земеделски земи. Фактическата обща дейност била извършвана от името на ЕТ*** собственост на С.Е. и от името на ЕРХ. Ф. ЕФР., който бил регистриран земеделски производител. В определен момент и децата на страните се включили в общата дейност. През 2013/2014г. между семействата възникнали разногласия, във връзка с което взели решение да прекратят общия бизнес, като доброволно поделят притежаваните от тях земеделски земи и селскостопанска техника. Ищците като съпрузи притежавали в режим на СИО имот, който бил съсобствен с ответника ЕРХ. Ф. ЕФР. и съпругата му АС Е., които притежавали своята част също в режим на СИО, като този имот бил с № 050017, с площ 12 декара, в землището на гр.С** обл. Русе, в местността „Турски гробища“. На 24.06.2015г. ЕРХ. Ф. ЕФР. без знанието и съгласието на ищците сключил договор за аренда с ЕРС. З. ИСМ., на който предоставил ползването на посочения имот за срок от 30 стопански години при арендно плащане от 30 лева на декар. Ищците сочат, че към ония момент средния пазарен наем на такъв тип имот бил между 55 и 70 лева на декар и договорената цена между ЕРХ. Ф. ЕФР. и ЕРС. З. ИСМ. не съответства на пазарната, като наемите дори за предходни стопански години надхвърляли значително договорената арендна цена. Ответниците ЕРХ. Ф. ЕФР. и ЕРС. З. ИСМ. са в роднинска връзка, като втория е съпруг на дъщерята на първия. През 2016 година ищците предявили иск за делба на посочения имот, който приключил с влязло в сила решение през 2017 година, с което ищците станали собственици на новообразуван имот № 050037 с площ 6 декара, част от посочения по-горе имот № 050017 в землището на гр. Сливо поле. Индентификаторът на 1 новообразувания имот е *** и по скица същият е с площ 6002 кв. метра.

През 2020г. вторият ответник- ЕРС. З. ИСМ. е преотдал за срок от една година процесната нива на „АЕМ АГРО“ ЕООД, ЕИК 204564317, което дружество е собственост на ЕРХ. Ф. ЕФР., а управител е съпругата му- АС Е..

Ищците считат, че договорът за аренда, сключен на 24.06.2015г. е нищожен на основание чл. 26, ал.1, предл. трето от ЗЗД, като накърняващ добрите нрави. Считат, че още към момента на сключването на договора, неговата цел е била да бъдат ощетени ищците, което според последните се доказва и от обстоятелството, че на същата дата ответниците сключили „заробващи“ арендни договори по отношение на всички имоти притежавани общо от двете семейства. При тази фактическа обстановка ищците правят извод, че договорът нарушава добрите нрави, тъй като накърнява правото им на собственост и законните им интереси. Иска се: прогласяване на нищожността на договора за аренда от 24.06.2015г. на основание чл.

26, ал.1, предл. трето от ЗЗД като накърняващ добрите нрави само по отношение на новообразувания имот № *** в землището на гр. Сливо поле. да бъдат осъдени ответниците да предадат на ищците имот № *** в землището на гр. Сливо поле; да бъде осъден ЕРХ. Ф. ЕФР. да заплати на ищците сумата 540 лева представляваща неплатена арендна цена за стопанските 2017/2018г; 2018/2019г. и 2019/2020г. ведно със законната лихва.

Ответниците оспорват предявените искове. Признават част от твърденията в исковата молба. Излагат допълнителни твърдения във връзка с отношенията на страните и причините за възникналите конфликти. Сочат, че на 13.07.2015г. ищците сключили договор за наем за седем съсобствени имоти с обща площ 26,483 декара с търговска дружество собственост на сина на ищците Л.С. за срок от десет години и наемна цена от 500 лева годишно, като по този начин се препятства възможността на ответниците да упражняват правата си в отдадения под наем имот. И двете страни предявили искове за делба на съсобствени имоти, като били образувани множество дела за делба. Ищецът неколкократно разоравал засети от ответниците площи. В отговора се сочи, че всяка от страните е предприемала действия според разбиранията си за охраняване на правата и интересите си. По образуваното гр.дело № 4416/2016г. на РРС за делба на процесния имот ищците имали претенция за обезщетение за лишаване от ползване, която претенция съдът оставил без уважение, поради наличието на договор за аренда.

Ответниците твърдят, че са заплатили на ищците дължимата част от арендната цена за стопанските 2017/2018г; 2018/2019г. и 2019/2020г. Считат, че иска за прогласяване на нищожност на договора поради нарушаване на добрите нрави е неоснователен, като навеждат правни и фактически съображения.

От фактическа страна съдът намира за установено следното:

На 24.06.2015г. бил сключен договор за аренда (л.11-13) по силата на който ЕРХ. Ф.

2

ЕФР. предоставил на ЕРС. З. ИСМ. за временно ползване земеделска земя: имот № 050017 с площ 12 декара, в землището на гр.С** обл. Русе, в местността „Турски гробища“, както и още един имот. Договорът бил сключен за срок от 30 стопански години, а арендната цена била договорена на 30 лева на декар. ЕРС. З. ИСМ. е съпруг на Мерай Ерхан И., която е дъщеря на ЕРХ. Ф. ЕФР., видно от удостоверенията на л.63-64 от делото. С решение по гр. дело № 4416/2016г. (л.14 и сл.) била извършена делба на имот № 050017 с площ 12 декара, в землището на гр.С** обл. Русе, в местността „Турски гробища“, като от него били образувани два нови имота с номера съответно 050037 и 050038 с площ от по 6 декара. С определение на съда по същото дело имот № 050037 бил поставен в дял на С. ЛЮТФ. ЕЮБ. и Б. Б. ЕЮБ..

С договор от 29.12.2019г. ЕРС. З. ИСМ. предоставил за временно възмездно ползване на „АЕМ АГРО“ ЕООД множество имоти, между които и имот № 050037 със срок една стопанска година и наемно плащане от 30 лева на декар.

По делото е изслушано вещо лице, което дава заключение, че за град Сливо поле средните рентни плащания са били както следва: за стопанската 2010/2011г- 27 лева на декар; за стопанската 2014/2015- 55 лева на декар; за стопанската 2015/2016- 58 лева на декар; за стопанската 2020/2021- 67 лева на декар.

По делото са разпитани трима свидетели които потвърждават твърденията на страните за съвместната им дейност в областта на земеделието, както и за възникналите конфликти между тях, включително и такива, които са извън предмета на настоящото дело.

Предявеният иск за недействителност на договора за аренда е основателен.

В практиката на ВКС добрите нрави се определят по следния начин:

Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала. Добрите нрави не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи, на чието нарушаване законодателят е придал правно значение, приравнявайки го по последица с нарушение на закона, затова вложеният в това понятие смисъл, следва да се тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила и норми, които бранят правила, принципи, права и ценности, които са общи за всички правни субекти и чието зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни - такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността и морала в гражданските и търговските взаимоотношения, намерили израз в отделни правни норми, а целта е предотвратяване на несправедливо облагодетелстване. С принципа на справедливостта в гражданските правоотношения се закриля и защитава всеки признат от нормите на гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите на отделните субекти. Решение № 288 от 29.12.2015 г. на ВКС по гр. д. № 2293/2015 г., III г. о., ГК

3

Един от аргументите на ищците за нарушаване на добрите нрави е нееквивалентността на насрещните престации по сделката. В съдебната практика се приема, че нарушението на еквивалентността на престациите може да доведе до недействителност на сделката поради нарушаване на добрите нрави, но тази нееквивалентност трябва да е значителна и явна. В цитираното по-горе решение се отива по-далеч, като се приема:

Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда/унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен.

В по-новата практика се приема, че

Така при договори за продажба на имоти практиката се е ориентирала към разлика над десет, двадесет и повече пъти между договорената цена и действителната пазарна или данъчна оценка на имота, за да се приеме нарушаване на добрите нрави.- Решение № 241 от 15.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3796/2019 г., IV г. о.

Според настоящия състав нееквивалентността на престациите самостояттелно не би могла да се приеме за нарушение на добрите нрави, независимо колко незначително е несъответствието. Очевиден аргумент за този извод е съществуването на договор за дарение.

Както и обстоятелството, че понякога се сключват сделки с нееквивалентни престации, по легитимни съображения, които остават извън сделката.

Следва обаче да се направи отчетлива разлика между хипотезата, когато сделката засяга само правата на лицата, които са участвали лично в нея от хипотезата при която сделката засяга права и интереси на лица, които не са участвали лично при сключването й.

Типичен пример за втората хипотеза е сделка сключена от представител. За нея обаче законодателят е предвидил изрично защита за представлявания, като ако сделката е сключена във вреда за представлявания, то тя не произвежда действие спрямо него (чл.40 ЗЗД). Тук закона не изисква нееквивалентността на престациите да е значителна, достатъчно е сделката да уврежда представлявания, и тя няма да породи правно действие. Това законово разрешение би могло да се приеме и като граница на добрите нрави за сделки сключени при условията на чл.3 ал.4 от Закона за арендата в земеделието, сключени само от един от съсобствениците. Когато действията на единия съсобственик ще рефлектират върху правната сфера на другия съсобственик, то първия трябва да не уврежда интересите на втория- това произтича от принципа на добросъвестност в гражданските отношения, която е част от добрите нрави. При сделките по чл.3 ал.4 от Закона за арендата в земеделието (в съответната редакция) закона създава една фикция че съсобственика сключил сделката действа и като представител на останалите съсобственици (защото сделката обвързва последните). Това е още един аргумент за приложението на правилото на чл. 40 ЗЗД за сделки сключени само от един съсобственик при условията на чл.3 ал.4 от Закона за 4 арендата в земеделието в редакцията му действала между 2007г. и 2017г.

Процесният договор е сключен на 24.06.2015г. Арендната цена на сходни имоти за стопанската 2015/2016г. е 58 лева на декар (според заключението на вещото лице, което съдът кредитира), а процесния договор е сключен при цена от 30 лева на декар- т.е. ответниците са сключили сделката при цена около половината от пазарната. Това засяга интересите на другите съсобственици в степен, която е несъвместима с добрите нрави.

Положението става още по-укоримо от морална гледна точка като се съобрази обстоятелството, че ЕРХ. Ф. ЕФР. предоставяйки в аренда имота и увреждайки другия съсобственик, фактически облагодетелства собственото си семейство, което получава ползването на имота за половината от пазарната му цена.

Друг аргумент за нарушаване на добрите нрави, е че договор, който обвързва и неучаствалия в сключването му съсобственик е сключен за изключително дълъг период от 30 години. Обичайно не се сключват договори за аренда за толкова дълъг период и при фиксирана цена. Добрите нрави и добросъвестността не изключват възможността да се предостави под аренда имот за срок от 30 години, но би следвало да има разумна причина за това и да е предвиден механизъм за индексиране на арендната цена във времето съобразно пазарните изменения и инфлацията. Особено когато сделката ще засегне правата и на лица, които не са участвали при сключването й. В случая няма никаква разумна причина имота да се предостави на трето лице за ползване предвид обстоятелството, че съсобствениците се занимават със земеделие и дори наемат земи за дейността си.