Решение № 5186 от 18.09.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 5186 гр. София, 17.09.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Здравка Иванова

Членове:

Наталия П. Лаловска

ВИКТОРИЯ МИНГОВА при участието на секретаря Екатерина К. Т. като разгледа докладваното от Здравка Иванова Въззивно гражданско дело № 20231100504931 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 1048/24.01.2023 г. на СРС, 66 с - в, по гр. д. № 52760/2021 г., е признато за установено, на правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, че М. Г. К. с ЕГН **********, дължи на „И." АД ЕИК *******, сумата от 600 евро, представляваща задължение по чл. 4. 3 ал. 1 и ал. 2 от Договор за обслужване на купувач № 354050 от 06.03.2019 г., ведно със законна лихва считано от 08.09.2020 г. до изплащане на вземането, както и неустойка за забава по чл. 9. 1. от договора в размер на 60 евро за период от 21.11.2019 г. до 01.12.2019 г., за които суми е издадена Заповед за изпълнение от 23.09.2020 г. по гр. д. № 43278/2020 г. по описа на СРС, 66 с - в. Исковете са отхвърлени за горницата до пълните предявени размери.

Ответникът е осъден за разноски.

Решението се оспорва от ответника М. Г. К. в частите, в които исковете са уважени с доводи, че е необосновано и незаконосъобразно, постановено в нарушение на процесуалните правила и на материалния закон. Неправилно СРС е приел, че е налице техническа грешка в номера на апартамента посочен в регистъра на предложените за покупка апартаменти. Поддържа, че съдът не е обсъдил възраженията на ответника, че е сключил договор с ищеца в условията на въвеждане в заблуждение.

Съдът не е обсъдил довода им, че на фасадата на сградата е имало транспарант, на който е пишело „без комисионни“, поради което е отправено възражение за унищожаване на договора по чл. 29, ал. 1 ЗЗД. Моли да се отмени решението и исковете да се отхвърлят изцяло. Претендира разноски за двете инстанции.

Ищецът „И.“ АД оспорва жалбата на ответника в писмен отговор по реда на чл.

263 ГПК. Поддържа, че решението в обжалваната от ответника част решението е 1 законосъобразно и постановено в съответствие с материалния закон. Обосновано СРС е приел, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора, а от свидетелските показания е установено, че разликата в посочения етаж в регистъра се дължи на техническа грешка, тъй като в сградата не съществува друг апартамент с № 7. Счита за недоказани, а от там и неоснователни, твърденията на ответника, че при сключване на посредническия договор е въведен в заблуждение. Въпреки предоставената от СРС възможност ответникът не е изложил конкретни обстоятелства, нито е ангажирал доказателства по какъв начин и от кого е въведен в заблуждение при сключване на договора. Изцяло недоказани са твърденията, че на сградата, в която е разположен апартамента, е имало транспарант с надпис „без комисионна“. Дори да се приеме, че е съществувал такъв, не е доказано кой го е поставил и дали изхожда от името на „И.“.

Поддържа, че между страните е сключен договор за обслужване, според който за предоставената от ищеца услуга се дължи възнаграждение. Освен това не е спорно, че договорът е сключен преди огледа и не касае конкретен имот, за да се приеме, че ищецът е въвел в заблуждение ответника К., че не се дължи възнаграждение за услугата. Излага подробни съображения, че ищецът е изпълнил посредническите си задължения, в резултат от което ответникът е закупил процесния имот, за което се дължи възнаграждение, съгласно т. 4. 3. от договора за обслужване в размер на 3 % без ДДС от продажната цена на имота. Моли да се потвърди решението в оспорената от ищеца част. Претендира разноски.

Ищецът „И.“ АД, чрез представителя си, също е подал въззивна жалба, в която оспорва решението в частите, в които исковете са отхвърлени до пълните размери.

Излага доводи, че в тези части решението е неправилно и необосновано, постановено в нарушение на материалния закон. Поддържа, че съдът основателно е приел, че в съответствие с договора в полза на ищеца се дължи възнаграждение за осъществената от него посредническа дейност. Счита, че ищецът е изпълнил посредническите си задължения свързани със закупуване на процесния имот, за което му се дължи възнаграждение, съгласно т. 4. 3. от договора за обслужване в размер на 3 % без ДДС от продажната цена на имота, която е посочена в Регистъра за предложени имоти в размер на 92 741 евро. Оспорва извода на първоинстанционния съд, че след като пряко в договора за обслужване на купувач не е посочена продажната цена, възнаграждението не може да се определи въз основа на цената, която е посочена в Регистъра на предложените имоти. Излага доводи, че предметът на договора, сключен с „И.“ АД, е свързан с възлагане на посредника да намери подходящ имот за купувача.

Регистърът е неразделна част от договора, като при договор с купувач предмет на договора е намирането на подходящ имот, от различни предложени имоти, които се описват в регистъра на предложените имоти, където се посочва и цената им. Едва след предлагане на няколко такива от Регистъра на предложените имоти, се стига до сключване на покупко-продажба с продавач и се посочва конкретната цена на имота, който ще бъде закупен. Моли да се отмени решението в оспорените части и исковете се уважат изцяло - за пълния размер на дължимо възнаграждение и неустойка за забава по т. 9. 1. от договора. Вслучай, че не са уважат главните искове, моли да се уважи евентуалния иск за заплащане на неустойка за неизпълнение на т. 9. 2, вр. с т. 4. 4. от договора от 06.03.2019 г. Претендира разноски в производството съгласно списък.

Срещу тази въззивна жалба е подаден писмен отговор от ответника М. Г. К., чрез представителя му, в срока по чл. 263 ГПК, в който оспорва жалбата. Поддържа, че решението в оспорената от ищеца част е законосъобразно и обосновано. Сочи, че съдът правилно е приел, че действителната продажна цена е тази, вписана в 2 нотариалния акт за покупко - продажба. Ако се приеме, че ответникът дължи комисионна, то е в размер на 3 % от договорената цена посочена в нотариалния акт.

Счита, че офертната цена не може да определя комисионната за извършената реална сделка, когато в договора е посочено, че възнаграждението се определя върху продажната цена, а това е цената на която действителна е реализирана окончателната сделка. Моли да се потвърди решението в оспорената от ищеца част. Претендира разноски по списък и прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ищеца.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на доказателствата по делото по реда на въззивната проверка, приема за установено следното :

Според уредените в чл. 269 ГПК правомощия, въззивният съд се произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Без изричен довод съдът следи служебно за допуснати нарушения на императивните материалноправни норми при постановяване на решението.

Решението се оспорва изцяло - по въззивни жалби на двете страни и съдът намира, че е валидно и процесуално допустимо. При постановяването му не са нарушени императивни материалноправни норми.

Производството е образувано след подадено в срок възражение от ответника по реда на чл. 414 ГПК.

СРС е обсъдил приетите пред него доказателства в цялост, като е изложил фактическа обстановка, която въззивният съд не намира за необходимо да преповтаря изцяло, а препраща към нея, на основание чл. 272 ГПК. Съдът ще обсъди само доказателствата, относими към възраженията в производството пред него.

СРС се е произнесъл по главни искове по чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, за установяване на задължения за заплащане на възнаграждение по договор за обслужване на купувач във връзка с сключване на договор за продажба на недвижим имот и неустойка за забава, които частично е приел за основателни и е уважил, поради което не е разгледал евентуалния иск осъдителен иск по чл. 92 ЗЗД.

Обоснован е извода на първоинстанционния съд, че за да бъде уважен иска за възнаграждение по договора за обслужване на клиент, в доказателствена тежест на ищеца е да установи, че е сключен договор за посредничество с ответника, както и основните параметри на договора - предмет, договорено възнаграждение, срок за плащане, както и че той е изправна страна по него, т. е. че е изпълнил задълженията си да осъществи реално посредничество за закупуване на конкретния имот. В тежест на ответника е да установи правоизключващите и правопогасяващите си възражения, в това число и тези, че ищецът е създал невярна представа у него, че се дължи възнаграждение за осъществено посредничество.

Между страните не е спорно и от доказателствата се установява, че между ищеца, като изпълнител, от една страна и ответника, като възложител, от друга, е сключен Договор за обслужване на купувач от 06.03.2019 г., по силата на който дружеството се задължило да посредничи на ответника за закупуване на недвижим имот, срещу което ответникът се е задължил да заплати възнаграждение при покупка на имот от продавач, представен от ищеца, в размер на 3 % без ДДС от продажната цена на имота - арг. от т. 4. 3 от договора.

Съобразно клаузата на т. 4. 5 от договора, възнаграждението по т. 4. 3 се дължи 3 поради самия факт на свързване на страните по сделката.

Според приетият от СРС Регистър на предложените имоти, на 06.03.2019 г. ищецът е предложил на ответника, в качеството на купувач, е предложен недвижим имот, представляващ Апартамент № 7, находящ се в гр. София, ж. к. „*******, но на етаж 3, на стойност 92 741 евро.

Не е било спорно също така, видно от нотариален акт за покупко - продажба № 9, том № 190, вх. peг. № 75866/21.11.2019 г., ответникът е закупил от „Г.С." ЕООД апартамент № 7, находящ се в гр. София на ул. „*******, на стойност 17 798 лв.

По съществото на спора, като съобрази становищата на страните във въззивното производство, в допълнение към изложеното от СРС, настоящият състав намира следното :

По главните искове главни искове с основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1, пр.

1 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД - за възнаграждение по договор за обслужване на купувач и неустойка за забава, решението се оспорва изцяло в уважената и отхвърлената част по жалби на двете страни.

Във връзка с възраженията на ответника, поддържани и във въззивното производство, за унищожаемост на договора поради измама - чл. 29, ал. 1 ЗЗД, понеже на сградата бил поставен надпис „без комисионна", следва да се отбележи, че според закона въвеждането в заблуждение се изразява в умишленото предизвикване, създаване и/или поддържане у измамената страна на невярна представа относно определени обстоятелства. Умишлено предизвиканата и/или поддържаната невярна представа, следва да е мотивирала – „подвела“ лицето да направи изявление. Освен това авторът на измамата следва да съзнава както действията си и тяхната насоченост, така и правните последици от тези действия, а волеизявлението следва да е извършено в пряка причинна връзка с това поведение т. е. да е направено в резултат от измамата.

Посочения сложен фактически състав и съответстващите му юридически факти трябва да бъдат установени в хода на съдебното производство от страната, която се позовава на това основание за унищожаемост - пълно и главно. Ответникът следва да докажи правоизключващите или правопогасяващите си възражения.

Настоящият състав се солидаризира с изводите на СРС, че ответникът не е ангажирал никакви доказателства за установяване на тази твърдения за недействителност на процесния договор на соченото основание, поради което е обоснован извода, че договорът е валиден и обвързва страните.

На следващо място въззивният състав споделя и изводите на СРС, че продажната цена, която се има предвид по договора за посредничество според уговорката на страните, е цената, вписана в окончателния нотариален акт, с който е закупен имота, а не примерната цена, вписана в Регистъра на предложените имоти от ищеца. Този извод следва от тълкуване уговорките на самия договор, според които купувачът дължи възнаграждение при покупка на имот от продавач, представен от ищеца, в размер на 3 % без ДДС от продажната цена на имота - арг. от т. 4. 3 от договора. Въззивният съд споделя извода на СРС, че за продажна следва да се приеме цената, на която реално е изповядана сделката покупко - продажба, независимо от вписаното в регистъра на предложените имоти.