Решение № 1474 от 26.04.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1474 гр. Варна, 26.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 12 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Десислава Йорданова при участието на секретаря Станислава Ст. Стоянова като разгледа докладваното от Десислава Йорданова Гражданско дело № 20233110103067 по описа за 2023 година

Производството е образувано по предявени от И. С. В. срещу „*** и Т. ****С. субективно съединени искове по чл. 92 ЗЗД за СОЛИДАРНОТО осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сума в размер на 7200 лв. (седем хиляди и двеста лева), представляваща дължима по т. 6.6. от сключен Договор за наем от дата 03.12.2019г. за възмездното предоставяне на право на ползване на имот „КОКТЕЙЛ БАР" (ПИЦАРИЯ) находящ се на партерния етаж на сграда с административен адрес: град Варна, ул. ***, неустойка за прекратяване на договора по вина на наемателя „***, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на завеждане на исковата молба в съда – 10.03.2023 г. до окончателното й изплащане.

Ищецът в исковата молба поддържа, че на 03.12.2019г. между него като наемодател и ответника *** ЕООД като наемател бил сключен договор за наем, с който ищеца предоставил на ответника за временно възмездно ползване следния свой недвижим имот, а именно: „КОКТЕЙЛ БАР" (ПИЦАРИЯ), находящ се в гр. Варна, ул. „Роза" № 23-6, етаж „партер", представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № ***, с предназначение - за търговска дейност, със застроена площ от 93,10 квадратни метра.

Имотът бил предаден на 04.12.2019г. Наемателят поел задължение да заплаща наемна цена от 1200 лв. месечно, като наемните вноски следвало да се заплащат в срока по т. 3.6. от договора, а именно не по-късно от 5 до 10 число на текущия месец по посочена от наемодателя банкова сметка. Срокът на договора бил 3 години, считано от 03.12.2019г., като най-късно до 7 дни след изтичането на срока на договора, съгласно т. 3.10 от него, наемателят трябвало да освободи имота, а именно до 10.12.2022г. включително.

Поддържа се, че след изтичането на срока на договора, наемателят продължил да използва имота със знанието и без противопоставяне на наемодателя за целите за които същият е бил нает при първоначално договорените условия, с което и на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД договорът бил продължен за неопределен срок.

След трансформирането на договора в безсрочен, наемателят заплатил в срок една наемна вноска в размер на 1200 лв. за месец декември 2022г., както и аванс в размер на 600 лв. за ползването на имота през месец януари 2023г., след което преустановил да плаща наема. С оглед непълното изпълнение на задължението за м. януари действие имало 1 предвиденото в т. 6.4. от договора за наем-в случай че наемателят закъснее с плащането на която да е дължима от него сума по договора с повече от 15 дни, т.е до 25.01.2023г. наемодателят има правото да развали едностранно договора без да дава допълнителен срок за изпълнение. В т. 6.6. от договора било договорено задължение за неустойка дължима от наемателя в случаите на прекратяване на договора за наем по вина на наемателя в размер на 6 наемни вноски.

Ищецът излага, че на 26.01.2023г. изпратил на посочените в заглавната част на договора за наем електронни адреси за кореспонденция на наемателя изявление за разваляне на договора без предизвестие. С изявлението ищцата поканила наемателя да заплати незабавно остатъка от наемната цена за ползването на имота през месец януари 2023г. в размер на 600 лв., ведно със сумата от 7200 лв., представляваща предвидената в т. 6.6. от договора неустойка за прекратяване на договора по вина на наемателя възлизаща на 6 наемни вноски, както и да и предаде владението на имота най-късно до 7 дни от датата на получаване на изявлението. Ищцата поканила наемателя, в случай, че последният не се свърже с нея за уговаряне на дата и час за предаването на имота, да предаде владението на същия на 02.02.2023г. от 10:00 ч. Сочи се, че в отговор, наемателят *** поканил ищцата да и предаде имота на 02.02.2023г. от 15:00 ч. На 07.02.2023г. наемателят заплатил на ищцата остатъка от наемната цена за ползването на имота през месец януари 2023г. в размер на 600 лв. По отношение на солидарната отговорност, сочи, че тя произтича от т.3.12 от договора за наем, съгласно който законният представител на дружеството ответник Т. ***С. се съгласила и задължила да носи солидарна отговорност заедно с представляваното от нея дружество "*** в случаите на неизпълнение на поетите с договора за наем задължения, включително като се съгласила да понесе при условията на солидарност всички последици от неизпълнението на задълженията на наемателя към наемодателя. При изложеното се иска уважаване на претенцията.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците са подали отговор на исковата молба, с който оспорват исковете. Излага се, че на 01.11.2022 г. ищцата, считайки наемателя за лоялен и преди изтичане срока на договора за наем, отправя предложение до ответното дружество по мейл за подписване на анекс, за продължаване срока на договора за нови пет години при същите финансови условия, като уведомява наемателя да я уведоми за своето решение в срок до 15.11.2022 г. дали ще бъде продължен договора за наем. Във връзка с тази покана, между страните са проведени няколко разговора и разменени съобщения по телефон. Ответното дружество, чрез неговия управител уведомява ищцата, че не желае договора за наем да бъде продължен. Сочи се, че страните се уговарят помещението да бъде опразнено и предадено до средата на януари 2023 г., с оглед осигуряване на възможност всяка от страните да се организира. Предвид тази уговорка ответното дружество заплаща наем за декември 2022 г. в размер на 1200,00 лв. и половин месечен наем за м. януари 2023 г. в размер на 600,00 лв.

Ответниците твърдят, че след провеждането на този разговор, ищцата спряла да вдига телефона си и не отговаря на изпратените й съобщения. Предвид липсата на нормална комуникация и с оглед задължението на наемателя да предаде владението на имота, след изтичането на уговорения допълнителен срок, на 18.01.2023 г. наемателя отново уведомил по ел. поща ищцата, че не желае подновяване на договора за наем, както и че помещението е освободено и готово да бъде предадено.

Твърди се, че ищцата в качеството си на наемодател, умишлено не е съдействала и не е отговаряла на телефонните позвънявания на наемателя, поради което и наемателя не е успял да договори дата и час, на която да се извърши предаване владението на имота.

Намира, че същото се потвърждава от това, че на 26.01.2023 г. наемодателката вместо да посочи в отговор дата и час, за предаване на наетия обект, за който е предупредена на 18.01.2023 г., че е освободен и готов за предаване, тя изпраща по ел. поща изявление за разваляне на договора за наем, чийто срок твърди, че е изтекъл на 03.12.2022 г. и счита договорът за развален по вина на наемателя. Поддържа се, че притеснена от случващото се ответницата Т. И. С., в отговор на „изявлението на наемодателя за разваляне на договора", изпраща с телепоща на адреса на ищцата и на ел. поща покана, с която кани ищцата на 02.02.2023 г. в 15:00 ч. да се яви в имота, за да й бъде предадено владението, което забавяне от страна на наемодателката, съответно налага наемателката да заплати допълнително 600,00 лв. наем за втората половина на месец януари 2023 г., въпреки че не е ползвала 2 помещението и няма никаква вина за забавяне предаването на наетото помещение, както и заявява в поканата, искане да й бъде възстановен заплатения депозит по договора за наем в размер на 2 месечни наема, т.е 2400 лв. Излага, че имотът е предаден на 02.02.2023г.

Поддържа, че договорът е прекратен с изтичане на срока му. Поддържа, че вината за забавяне предаването на владението върху наетия имот, е изцяло на ищцовата страна, поради което исковете са неоснователни.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:

По делото е представен договор за наем от 03.12.2019 г., сключен между И. С. В., в качеството си на наемодател, и „***, като наемател, касаещ отдаването под наем на обект, представляващ „Коктейл бар" (пицария), находящ се в гр. Варна, ул. „*** етаж „партер", представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, с предназначение - за търговска дейност, със застроена площ от 93,10 квадратни метра.

Заедно с процесния договор за наем е представен и анекс № 1 от 04.12.2019 г., сключен между същите страни, който урежда правата и задълженията на същите досежно търговската марка „***PIZZA&BAR“, както и приложение № 2 относно визуализацията на марката.

Приложен по делото е приемно-предавателен протокол от 04.12.2019 г., съдържащ намиращите се в процесния имот движими вещи, ведно с опис-инвентар към протокола от същата дата.

Представено е копие на имейл, изпратен на 09.03.2021 г. от ***, видно от който ищцата е уведомила ответницата за предстоящия на другия ден в 11:30 ч. оглед на пицарията от брокера на наемодателя. В имейла е посочено, че при желание от страна на ответницата за теглене на кредит за закупуването на процесния имот, ищцата би преустановила извършването на огледи. В отговор на имейла, е изпратено ел. писмо на 11.03.2021 г. от [email protected], в което ответницата благодарни за предложението, но сочи, че не би могла да си позволи такова нещо и желае срокът по договора да бъде отработен / съобразно превод на думата „отработатъ“ от руски на български език, виден от общодостъпен интернет речник, противно на представения от страната превод на думата като „предоговорим“/.

Изпратен е имейл на 14.01.2021 г. от*** до *** с искане дължимият за м.01.2021 г. наем да бъде заплатен, ведно неустойка за закъснението на плащането. В отговор на имейла наемателят е посочил, че сметките му са блокирани.

От ответната страна е представено копие на ел. писмо от 01.11.2022 г. от ***, до *** и *** – ***от което се установява направеното от ищцата предложение до ответницата Т. С. за продължаване срока на процесния договор за наем с пет години, при условие за включване на клауза, уреждаща заплащането от страна на наемателя на застраховката на недвижимия имот и намиращото се там оборудване, като на ответницата е предоставен срок до 15.11.2022 г., в който да заяви взетото от нея решение.

По делото е представена кореспонденция по ***между ищцата и ответницата за периода от 21.12.2022 г. до 13.01.2023 г., видно от която ищцовата страна съгласува с ответницата в кои дни в пицарията ще има някой, за да може обектът да бъде показан на клиенти.

Приложено е копие на имейл от 18.01.2023 г., изпратен от ***, съобразно който ответницата сочи, че съгласно проведения на 12.12.2022 г. телефонен разговор между тях, наемателят е взел решение за прекратяване на процесния договор за наем. Предвид това се сочи, че обектът е готов да бъде предаден на наемодателя.

По делото е приложено копие от ел. писмо от 26.01.2023 г., изпратено от**** с предмет на посочения имейл „изявление за разваляне на договор за наем“, съгласно който наемодателят е направил изявление за едностранното разваляне на процесния договор за наем от 03.12.2019 г., позовавайки се на т. 6.4. от съглашението. Съдържа се и покана за заплащане на остатъка от незаплатената наемна вноска от 600 лв. за м.01.2023 г., за заплащането на неустойка в размер на 7 200 лв. на основание т. 6.6, както и предаване на владението върху процесния обект на 02.02.2023 г. от 10:00 ч.

От ищцата е представена справка от 26.01.2023 г. от банкова сметка в „***“, видно от която от страна на *** са извършвани ежемесечни плащания за сумите от по 1 200 лв., 3 посочени като наеми за месеците юли-декември 2022 г. Фигурира и плащане, осъществено на 29.12.2022 г. с основание „плащане на наем“.

Видно от телепоща от 30.01.2023 г. ответното дружество, чрез адв. ***, е отправило покана до ищцата за предаване на процесния нает имот, заедно с намиращите се в него вещи, на 02.02.2023 г. от 15:00 ч. Направено е искане за възстановяване на депозит в размер на 2 400 лв., заплатен при подписването на процесния договор за наем. Телепощата е върната като непотърсена.