Решение № 1159 от 24.09.2025, Районен съд - Пазарджик

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1159 гр. Пазарджик, 24.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, ХХІХ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВАНКА Н. ПЕНЧЕВА при участието на секретаря Мирослава Савова като разгледа докладваното от ИВАНКА Н. ПЕНЧЕВА Гражданско дело № 20255220101540 по описа за 2025 година

Предявен е иск, с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД от Н. С. В. срещу В. Г. С. за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 15.01.2025г., по силата на който ответницата се задължила да продаде на ищцата 8/63 ид. части от сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, одобрени със Заповед № РД-1897/28.10.2008 г. на ИД на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо сградата от 22.03.2023 г., с адрес гр. Пазарджик, ****** със застроена площ:

34 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение на обекта жилищна сграда — еднофамилна, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, за сумата 2100 евро.

Ищцата твърди, че с ответницата са сключили предварителен договор от 15.01.2025г., по силата на който В. С., в качеството й на продавач, се е задължила да сключи с Н В. договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ 8/63 ид. от сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, одобрени със Заповед № РД-18-97/28.10.2008 г. на ИД на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо сградата от 22.03.2023 1 г., с адрес гр. Пазарджик, ****** със застроена площ: 34 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение на обекта жилищна сграда — еднофамилна, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, за сумата 2100 евро.

Излага, че заплатила продажната цена в деня на сключване на предварителния договор.

Твърди, че окончателният договор е трябвало да бъде сключен на 30.01.2025 г. В деня на сключване на предварителния договор ответницата съставила пълномощно, с което упълномощила ищцата да продаде горепосочения имот на себе си.

На следващия ден — 16.01.2025 г. В. се явила пред нотариус М М, лично и като пълномощник на ответницата и сключила договор във формата на нотариален акт за продажба на 8/63 ид. ч. от сградата, предмет на предварителния договор. Съдията по вписвания при РС – Пазарджик обаче постановил отказ за вписване на нотариалния акт, тъй като не отговарял на императивните изисквания за форма - липсвало посочване на документа за самоличност на продавача. В този смисъл и на основание чл. 576, във вр. с чл.

580, т. 3 ГПК нотариалния акт бил нищожен. С Определение № 153/11.03.2025 г. по ч. гр. д. № 20255200500086 по описа на Окръжен съд Пазарджик, отказът на съдията по вписвания да впише нотариалния акт бил потвърден.

Излага, че продавачката отказала да направи необходимото, за да се снабди с валиден български документ за самоличност, с което възпрепятствала сключването на окончателен договор и била в неизпълнение на задълженията си по предварителния договор.

По изложените съображения, иска от съда да се произнесе с решение, с което сключеният предварителен договор да бъде обявен за окончателен.

Претендира разноски

В срока по чл. 131 ГПК ответницата не депозира отговор на исковата молба.

Съдът, като се запозна с доводите и възраженията на страните и като обсъди представените по делото доказателства поотделно и в съвкупност, установи следното от фактическа правна страна:

На 15.01.2025г. между В. Г. С. и Н. С. В. е сключен Предварителен 2 договор за покупко - продажба на недвижим имот, с който В. С. се е задължила да прехвърли на Н. С. В. всичко, което притежава от сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, одобрени със Заповед № РД-18-97/28.10.2008 г. на ИД на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо сградата от 22.03.2023 г., с адрес гр. Пазарджик, ****** със застроена площ: 34 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение на обекта жилищна сграда — еднофамилна, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, за сумата 2100 евро. Уговорено е окончателният договор да бъде сключен в срок до 30.01.2025г.

Договорът е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, не е едностранно развален, поради което обвързва валидно страните.

На същата дата ответницата е упълномощила ищцата да сключи от нейно име договор за покупко – продажба, като да продаде, на когото намери за добре, при цена и условия каквито договори, включително и да договаря със себе си и с трети лица, които представлява, имота, предмет на предварителния договор. Пълномощното е с нотариална заверка на подписа и съдържането на упълномощителката, с което са спазени изискванията на чл.

37 ЗЗД.

В нотариалното производство по удостоверяване на съдържанието на пълномощното и подписа на упълномощителката, самоличността на В. С. е установена с двама свидетели, тъй като се е явила пред нотариуса без документ за самоличност.

Установява се от показанията на свидетеля И С Ш, свидетел и при установяване самоличността на В. С. в нотариалното производство по съставяне на пълномощното от 15.01.2025г., че на същата дата, в кантората на нотариуса ищцата е предала на ответницата сумата от 2 100 евро, представляваща продажната цена по предварителния договор. Ответницата е преброила сумата и тогава е съставила пълномощното на ищцата.

Съдът, кредитира показанията на свидетеля Ш, отчитайки съжителството му на семейни начала със сестрата на ищцата и възможната му заинтересованост от изхода на правния спор.

3

Видно от представените по делото преписи от предварителен договор за покупко – продажба от 15.01.2025г. и пълномощно от същата дата е, че са съставени на една и съща дата, от един и същ помощник нотариус и номерът на заверките и последователен. Това обосновава извод, че ищцата и ответницата са се намирали на 15.01.2025г. едновременно в нотариалната кантора, където по това време е бил и свидетелят Ш положил подпис в нотариално завереното пълномощно, като удостоверяващ самоличността на ответницата, което прави показанията му логични и правдиви. Освен това не се твърди и не се събраха доказателства, оборващи показанията на свидетеля за заплащане на сумата.

На 16.01.2025г. Н. В. се е явила лично и като представител на ответницата пред нотариус с район на действие районен съд - Пазарджик, за да сключи договор за покупко – продажба на имота, предмет на предварителния договор във формата на нотариален акт. Нотариален акт, с който се С. прехвърля на В. 8/63 ид. части от имота е съставен, но с Определение № 1 от 16.01.2025г. на съдия по вписванията при Районен съд – Пазарджик е постановен отказ за вписването му в Службата по вписвания при Районен съд – Пазарджик, тъй като в него не били посочени постоянен адрес, местожителство и номер на документ за самоличност на продавача, което правело нотариалното удостоверяване нищожно и опорочавало нотариалния акт. Определението е потвърдено с Определение № 153/11.03.2025г. по ч. гр. д.

86/2025г. на Окръжен съд – Пазарджик.

Предварителният договор за покупко – продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи обещаната й вещ при уговорената от тях цена. т.е. насрещните престации са правото на собственост върху вещта и цената. Под насрещно задължение на прехвърляне на собствеността се разбира престиране на насрещното благо т. е. на цената.

При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен – да се подготви и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор. За уважаване на иска, е необходимо към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено 4 със съдебното решение, и задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор. Ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача се уреждат от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК. Заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията. В производството по този иск следва бъде разрешен спорът между страните относно наличието на предпоставките за сключване на окончателния договор, включително и спорните въпроси относно съдържанието на поетите с предварителния договор права и задължения, доколкото неизпълнението на задължението на купувача може да се дължи на спор между страните относно действителната цена, на поведението на продавача, който неоснователно не приема изпълнението или не оказва необходимото съдействие. Дори и в производството по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се установи, че ищецът – купувач е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните. /в този смисъл ТР № 4/09.05.2023г. по тълк. дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС/.

Следователно предпоставка за уважаване на иска е наличието на валидно облигационно задължение по сключен предварителен договор, съдържащ съществените условия на окончателния-предмет и цена и принадлежността на правото на собственост у продавача на предмета на престацията към датата на вписване на исковата молба за предявяване на иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В случая е налице валидно действащ предварителен договор за покупко - продажба на притежаваните от ответницата идеални част от правото на собственост върху сграда с идентификатор *** по КККР на гр.

Пазарджик, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по 5

КККР на гр. Пазарджик, одобрени със Заповед № РД-18-97/28.10.2008 г. на ИД на АГКК, с адрес гр. Пазарджик, ****** със застроена площ: 34 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение на обекта жилищна сграда — еднофамилна, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма. Договорът е сключен в предвидената от чл. 19, ал. 3 ЗЗД писмена форма и съдържа съществените уговорки на окончателния - имотът по отношение на който е поето задължение да бъде продаден и неговата цена. Предметът на бъдещата продажба е реално обособена съществуваща вещ, годен обект на правото на собственост.

Правото да се иска сключване на окончателен договор е възникнало едновременно и за двете страни, най – късно до 30.01.2025г. Ищцата е изправна страна по него. Изпълнила е задължението си да заплати продажната цена от 2 100 евро, което се установи от събраните по делото гласни доказателствени средства, чрез разпита на свидетеля И С Ш. В случая ответницата не оспорва, че е получила цената за имота, а и както вече се посочи неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска.

Към датата на приключване на устните състезания пред настоящата инстанция ответницата е собственик на процесния имот.

В. С. е дъщеря и наследник от първи ред на Г П Н, починал на 25.10.1963г.

Установява се от Удостоверение изх. № 540/14.07.2025г., издадено от Дирекция „Архитектура и териториално устройство“ при Община Пазарджик, че през 1957г. на наследодателя й е учредено право на строеж върху държавно дворно място, съставляващо имот пл. номер 2242 в кв. 447 / нов кв. 77/ по действащия тогава КРП на гр. Пазарджик. С удостоверение за признато право на строеж върху държавно дворно място от 06.06.1972г. Г Н е признат за собственик на постройка в имот пл. № 2242 в кв. 447 по плана на гр.