Решение № 5356 от 23.10.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5356 гр. София, 23.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-21 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Свилен Станчев при участието на секретаря Снежана Ат. Апостолова като разгледа докладваното от Свилен Станчев Гражданско дело № 20231100100457 по описа за 2023 година прецени:

Делото е образувано по иск с правно основание чл. 1 9 ал. 3 от ЗЗД, предявен от Н. Ц. Н. срещу А. Й. Д. и В. Г. Х., за обявяване за окончателен на предварителен договор от 08.08.2019 г. за продажба на недвижим имот, сключен между ответниците като продавачи и ищцата като купувач.

Ищцата Н. Ц. Н. излага, че на 08.08.2019 г. сключила като купувач с ответниците А. Й. Д. и В. Г. Х. предварителен договор за продажба на поземлен имот с идентификатор ***, с площ на имота 920 кв. м, с трайно предназначение на територията урбанизирана, начин на трайно ползване ниско застрояване (до 10 метра), при съседни поземлени имоти с идентификатори:

***,

***,

***,

***, ***, ***, в който поземлен имот се включвали по устройствен план: УПИ I-336 по плана на гр. София местност в.з. „Горна баня“с адрес: гр. София, Столична община, район „Овча купел“ ул. **** и част от УПИ II-41, който по действащия регулационен план на гр.

София местност в.з. Горна баня съставлявал УПИ II-340, заедно с всички построени върху поземления имот сгради с идентификатори ***, *** и *** за сумата от 518000 лева, от които 51800 лева платима по сметка на ответницата А. Д., а остатъкът от 466200 лева платим поравно на двамата продавачи, след финансиране с банков кредит на купувача и представяне на удостоверение за липса на тежести върху имотите и за вписана първа по ред ипотека в полза на банката кредитор. Условие за сключване на окончателен договор било влязло в сила изменение на дворищната регулация в съответствие с кадастралната карта, така че предмет на окончателния договор да бъде УПИ с площ 920 кв. м, идентичен с ПИ с 1 идентификатор ***, като продавачите се задължили да проведат процедура за изменение на ПУП и за снабдяване с документ за собственост върху цялата площ от 920 кв. м. Със заповед на главния архитект на район „Овча купел“ било одобрено изменение на план за регулация с образуване на нови УПИ I-336, УПИ II-340 и УПИ III-341 в кв. 55а по плана на в.з. „Горна баня“, в съответствие с действащата кадастрална карта за ПИ с идентификатор ***, и план за застрояване за новообразуваните УПИ I-336 и УПИ II-340 в кв. 55а. С нотариален акт за спогодба относно собствеността на недвижимите имоти от 15.06.2022 г. № 92 том V рег. № 5750 дело № 666/2022 г. на нотариус И.И. ответниците са признати за изключителни собственици в режим на обикновена съсобственост на урегулиран поземлен имот, находящ се в гр. София, Столична община район „Овча купел“ ул. 740-та, представляващ по действащия устройствен план УПИ I-336 в кв. 55а по плана на гр. София местност „в.з. Горна баня“, целия с площ 920 кв. м, при граници (съседи): ул. 740-та, УПИ II-340, УПИ VII-338, У П И VIII-337 и УПИ Х-335, заедно с всички подобрения и приращения, който имот е нанесен в кадастралната карта като поземлен имот с идентификатор *** с площ на имота по скица от кадастъра 920 кв. м, трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10 м), при съседи: ***, ***,

***,

***,

***,

***.

Според ищцата, с промяната на регулацията и издаването на документ за собственост на ответниците, било изпълнено условието в предварителния договор, поради което тя поканила продавачите за сключване на окончателен договор. На уговорената дата в нотариалната кантора се явили ищцата, представител на банката кредитор, ответникът В. Х. и адвокат М. Д. от името на ответницата А. Й. Д., за който ищцата твърди, че е бил без представителни правомощия за сключване на нотариалната сделка. С горното според ищцата било препятствано сключването на окончателен договор. Ищцата твърди, че до предявяването на исковата молба ответниците не изпълнили задължението си да й прехвърлят имота.

На основание изложеното, в исковата молба се прави искане до съда да обяви за окончателен сключения на 08.08.2019 г. между ищцата Н. Ц. Н. като купувач и ответниците А. Й. Д. и В. Г. Х. п редварителен договор за продажба на урегулиран поземлен имот, находящ се в гр. София, Столична община район „Овча купел“ ул. 740-та, представляващ по действащия устройствен план УПИ I-336 в кв. 55а по плана на гр. София местност „в.з. Горна баня“, целия с площ 920 кв. м, при граници (съседи): ул. 740-та, УПИ II-340, УПИ VII-338, УПИ VIII-337 и УПИ Х-335, заедно с всички подобрения и приращения, който имот е нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри като поземлен имот с идентификатор *** с площ на имота по скица от кадастъра 920 кв. м, трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10 м), при съседи: ***, ***, ***, ***,

***, ***, заедно с изградената в описания поземлен

2 имот вилна сграда, състояща се, съгласно архитектурни проекти за узаконяване на строеж от: приземен етаж на кота -2,20 м, на който са разположени гараж, четири склада, сауна, тоалетна с душ, тоалетна, тоалетка, коридор и стълбище към горния етаж; първи етаж на кота 0,00 м, на който са разположени коридор, дневна, трапезария, кухня, тоалетна, баня с тоалетна, тераса и стълбище към останалите етажи; втори етаж на кота +2,60 м, на който са разположени коридор, спалня, две детски стаи, баня с тоалетна, две тераси и стълбищна клетка; трети етаж на кота +5,20 м, на който са разположени коридор, дневна, две спални, дрешник, баня с тоалетна и стълбищна клетка, която сграда е нанесена в кадастралната карта както следва: сграда с идентификатор *** със застроена площ 81 кв. м, брой етажи два, предназначение: жилищна сграда еднофамилна, и сграда с идентификатор *** със застроена площ 37 кв. м, брой етажи един, предназначение хангар, депо, гараж, заедно с всички подобрения и приращения в гореописания имот, както и заедно с построената в имота сграда с идентификатор *** със застроена площ 26 кв. м, брой етажи един, предназначение постройка за допълващо застрояване.

Ответницата А. Й. Д. оспорва иска със следните възражения:

- възражение за прекратяване на предварителния договор преди предявяването на иска;

- възражение за придобИ.е от другия ответник на неговата идеална част от имота, за която ответницата Х.а не била задължена да сключи окончателен договор.

Ответникът В. Г. Х. оспорва иска със следните възражения:

- възражение за прекратяване на предварителния договор преди предявяване на иска;

- възражение, че по негова покана ответницата А. Й. Д. е придобила неговата идеална част чрез договор за замяна.

Съдът като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, прие за установено следното:

Между страните не се спори и е прието за ненуждаещо се от доказване, че на 08.08.2019 г. е сключен предварителен договор за покупкопродажба между ищцата Н. Ц. Н. като купувач и ответниците А. Й. Д. и В. Г.

Х. като продавачи, на поземлен имот с идентификатор ***, с площ на имота 920 кв. м, с трайно предназначение на територията урбанизирана, начин на трайно ползване ниско застрояване (до 10 метра), при съседни поземлени имоти с идентификатори: ***, ***,

***, ***, ***, ***, в който поземлен имот се включвали по устройствен план: УПИ I-336 по плана на гр.

София местност в.з. „Горна баня“с адрес: гр. София, Столична община, район „Овча купел“ ул. **** и част от УПИ II-41, който по действащия регулационен план на гр. София местност в.з. Горна баня съставлявал УПИ II-340, заедно с всички построени върху поземления имот сгради с идентификатори ***, *** и ***.

Уговорената продажна цена била 518000 лева , съгласно чл. 2 от договора, от 3 която 10% в размер на 51800 лева платима като капаро по сметка на ответницата А. Д., а остатъкът от 466200 лева да бъде изплатен разделен поравно между двамата продавачи по посочените в договора банкови сметки.

Уговореното капаро било заплатено от ищцата с банков превод на 12.08.2019 г. (л. 15). В чл. 3 било уговорено задължение на продавачите да проведат процедура по изменение на подробния устройствен план за имота, така че към У П И I-336 от кв. 55а да бъдат придадени от УПИ II-340 от кв. 55а съответните кв. м. Това задължение е въведено в чл. 3 от договора като отлагателно условие за сключване на окончателен договор между страните.

Това условие е настъпило с влизане в сила на заповед № РОК210РА50-50 от 03.09.2021 г. на главния архитект на Столична община район "Овча купел" (л.

55), с която е одобрено изменение на плана за регулация за УПИ I-336 и УПИ II-340 в кв. 55а, в съответствие с действащата кадастрална карта. С горното изменение част от площта на УПИ II-340 по действащия устройствен план, която част попада в поземлен имот с идентификатор *** по кадастрална карта, е придадена към УПИ I-336. С нотариален акт за спогодба № 92 от 15.06.2022 г. том V рег. № 5750 дело № 666/2020 г. на нотариус И.И., вписан в СВп с рег. № 43571 от 15.05.2022 г., акт № 198 том VIII дело № 32800, сключен между ответниците като собственици на УПИ I-336, собственика на УПИ II-340 И.Г.И. и собствениците на УПИ III-341 Г.А.М. и Е.С.М., е постигнато споразумение, че ответниците А. Й. Д. и В. Г. Х. са изключителни собственици, при режим на обикновена съсобственост, на УПИ I-336 кв. 55а по плана на гр. София местност "вилна зона Горна баня" с площ 920 кв. м, в съответствие с изменението на устройствения план, одобрено с цитираната заповед на главния архитект, който УПИ е нанесен в кадастралната карта като поземлен имот с идентификатор ***. С изменението на регулацията в съответствие с границите на поземления имот по кадастралната карта е изпълнено условието за сключване на окончателния договор, уговорено в чл. 3 от предварителния договор от 08.08.2019 г.

Правото на собственост на ответниците върху поземлените имоти, от които е бил образуван процесният поземлен имот, се удостоверява от представените по делото НА № 152 от 11.10.2001 г. том I рег. № 3331 дело № 282/2001 г. на нотариус Д. Д., вписан в СВп с вх. рег. № 30051 акт № 128 том LLIII дело № 23117, и НА № 21 от 19.12.2002 г. рег. № 3730 дело № 177/2002 г. на нотариус Д. Д., вписан в СВп с вх. рег. № 42977 акт № 114 том LLXLIII дело № 332756. С признаването на ответниците А. Й. Д. и В. Г. Х. за изключителни собственици на процесния имот със спогодбата, сключена с НА № 92 от 15.06.2022 г. том V рег. № 5750 дело № 666/2020 г. на нотариус И.И., е изпълнена предпоставката на чл. 363 ГПК за сключване на окончателен договор. Прехвърлянето от ответницата А. Й. Д. на ответника В.

Г. Х. на 1/2 идеална част от имота с НА № 37 от 01.02.2023 г. том I рег. № 1000 дело № 34/23 г. на нотариус Цветанка Симеонова (л. 127-131) не е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен, тъй като е извършено след налагане на възбрана върху имота по допуснато обезпечение с определение № 9 от 03.01.2023 г. по .гр.д. № 13702/2022 г. на СГС, на основание на което е издадена обезпечителна заповед от 04.01.2023 г., 4 приведена в изпълнение по изп. дело № 20237860400004 (л. 83-89) и вписана в СВп на 12.01.2023 г., видно от представеното удостоверение от Службата по вписванията (л. 167).

Сключеният между страните предварителен договор съдържа клаузи относно съществените условия на договора за продажба на недвижим имот.

Уговорена е продажна цена от 518000 лева в чл. 1 и 2 на договора. Договорът съдържа описание на имота, предмет на бъдещия окончателен договор: поземлен имот с идентификатор ***, гр. София, община Столична, област София (столица) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-74/20.10.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК; адрес на поземления имот: гр. София, район "Овча купел" в.з. "Горна баня" ул. ****; площ 920 кв. м, трайно предназначение на територията урбанизирана, начин на трайно ползване ниско застрояване (до 10 метра), стар идентификатор няма, номер по предходен план 336 квартал 55а, парцел I, съседи: ***, ***, ***,