Решение № 2216 от 02.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2216 гр. София, 02.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-16 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Елена Маврова при участието на секретаря А. Н. Стефанова като разгледа докладваното от Елена Маврова Гражданско дело № 20221100113655 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Ищецът И. Д. Щ. твърди в исковата молба, че на 30.12.2020 г. между него и ответника „БУЛ ХОУМС“ ООД, е сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот и за извършване на строителство на следния недвижим имот: апартамент № А21, находящ се на 7 жилищен етаж на кота +17,10 м., със застроена площ от 77,35 кв. м. и обща площ от 95,36 кв. м., състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс, спална, баня с тоалетна, склад, коридор, балкон, при съседи: апартамент № А20, коридор, улица, улица, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ VII-328 от кв.

127 по действащия регулационен план на гр. София, м. „**** – 10“, бул. „****“, съставляващо поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, одобрен със заповед № РД-18-14/06.03.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменен със заповед № 18-7889/08.10.2015 г. на началника на СГКК – София, находящ се в гр. София, район „****“, ул. ****, с площ по скица 527 кв.м., а по документи за собственост 531 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване; стар идентификатор ***, номер на предходен план: 22, кв. 127, при съседи по скица: ***, ***, ***, ***, ***.

Поддържа, че съгласно договора, всички строителни дейности и издаването на разрешение за ползване на сградата, следва да бъдат приключени в срок до 01.12.2021г., като ищецът следва да заплати сумата от 62 400 евро. В договора е 1 предвидено, че ищецът заплаща сумата от 24 960 евро при подписването му, а останалата част от сумата е следвало да бъде заплатена при сключване на окончателния договор. През месец август 2021 г., ответното дружество е отправило молба за заплащане на цялата сума, като на 08.09.2021 г., ищецът след като се отзовал на молбата, е сключен анекс към предварителния договор, служещ за разписка за получаване на остатъка от сумата в размер на 37 400 евро. С подписване на анекса, ответникът е декларирал, че ищецът е изпълнил задълженията си в пълен обем.

В исковата молба се поддържа, че ответното дружество не е успяло да изпълни поетите задължения в срок, поради което, същото започва да заплаща уговорената в предварителния договор неустойка, в размер на 400 евро месечно. Последното плащане е извършено от „БУЛ ХОУМС“ ООД е направено на 10.05.2022 г., след което плащанията са преустановени. Поддържа се, че при така изложената фактическа обстановка и поради явното неизпълнение от страна на ответника на поетите от него задължения, за ищеца е налице правната възможност от предявяване на иск за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен.

Ето защо, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ищецът моли да бъде обявен за окончателен на сключения на 30.12.2020 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот и извършване на строителство, сключен между И. Д. Щ. и „БУЛ ХОУМС“ ООД.

Ответникът „БУЛ ХОУМС“ ООД оспорва иска, като сочи че е уведомил на 04.04.2023 г. ищеца на посочения в договора електронен адрес, че е увеличил продажната цена с 40%, поради поскъпване на строителните материали и цената на труда. Поради отказ на ищеца да подпише анекс на договора, по реда на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД, прави изявление за прекратяване на предварителния договор. Счита, че в случая, ирелевантно обстоятелството, че се намира в забава за завършване на сградата. Моли искът да бъде отхвърлен, като неоснователен, поради липсата на валиден предварителен договор, обвързващ страните по делото.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното:

Видно от предварителен договор за покупко - продажба на имот, сключен на 30.12.2020 г., между „БУЛ ХОУМС”ООД, в качеството на продавач и И. Д. Щ., като купувач, продавачът, въз основа на учредено право на строеж, обективирано в нотариален акт № 178, том IV, рег. № 12853, дело № 676/2019 г. на нотариус С.Т., се задължава да построи и продаде на купувача правото на собственост върху апартамент № А21, на 7 етаж, кота +17,10, със застроена площ от 77,35 кв.м. и обща площ 95,36 кв.м., подробно описан в договора.

Съгласно чл. 1.2 от предварителния договор, страните се задължават да сключат 2 окончателен договор в нотариална форма, в срок до 1 месец след плащане на последната от вноските. В чл. 2.1 от договора е предвидено, че продавачът се задължава да извърши чрез възлагане всички видове строителни дейности за изграждане на процесния недвижим имот, както и да осигури издаването на разрешение за ползване на сградата, в срок до 01.12.2021 г.

Продажната цена на недвижимия имот, е 62 400 евро, която съгласно чл. 3, ал. 2 от предварителния договор е платима, както следва: сумата от 24 960 евро, при подписване на предварителния договор, а остатъкът от 37 440 евро, при снабдяване на сградата с Акт - обр. 14, представляващ Акт за приемане на конструкция.

Съгласно чл. 8.1 от предварителния договор, продавачът е длъжен да информира купувача за всички обстоятелства, които са важни за изпълнението на неговите задължения по настоящия договор. Уведомленията следва да бъдат изплащани на посочени в договора адрес – пощенски или електронен.

Видно от анекс към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и за извършване на строителство от 30.12.2020 г., сключен на 08.09.2021 г. между „БУЛ ХОУМС“ ООД и И. Д. Щ., страните по договора са постигнали съгласие втората вноска от 37 440 евро да бъде заплатена в брой, като настоящият анекс служи и като разписка за получаване на сумата.

В чл. 3 от анекса, страните са уговорили, че продавачът се задължава да прехвърли правото на собственост върху недвижими имот, предмет на предварителния договор в срок от 60 дни, считано от подписване на анекса, т.е. на 08.11.2021 г.

В полза на ответника „БУЛ ХОУМС“ ООД, е учредено право на строеж върху поземлен имот с идентификатор идентификатор ***, с изключение на обектите посочени в пункт I, сред които не попада процесния апартамент, с нотариален акт № 178, том IV, рег. № 12853, дело № 676/2019 г. на нотариус С.Т., въз основа на което ответникът е придобил правото на собственост върху процесния апартамент, след построяването му.

Представен е констативен акт за установяване годността за приемане на строежа, представляващ Акт обр. 15 за строеж, от 12.08.2022 г. за процесната сграда, находяща се в УПИ VII-328, кв. 127 по действащия регулационен план на гр. София, м.

„**** – 10“, бул. „****“.

От заключението на изслушаната и приета по делото съдебно-техническа експертиза се установява, че към 17.07.2023 г. (датата на отправена покана за подписване на анекс), цените за строителни материали и труд, сравнено с датата на подписване на анекса 08.09.2021 г., са нараснали, както следва: цената на труда е нараснала с 31 %; цената на материалите е нараснала с 43 % Въз основа на събраните по делото доказателства, ценени поотделно и в тяхната 3 съвкупност, съдът намира, че страните по делото са обвързани от валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, като договорената продажна цена е заплатена изцяло. Тези обстоятелства, не са спорни между страните.

Срокът за сключване на окончателен договор с нотариална форма е изтекъл (на 08.11.2021 г.), като задължението за прехвърлянето на имота от страна на продавача не е изпълнено. Следователно, налице са предпоставките, визирани в разпоредбата на чл.

19 от ЗЗД, за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен.

Настоящият състав приема за неоснователни възраженията на ответника, че договорът е развален, поради следните съображения:

Видно от уведомление от 04.04.2023 г. ответникът е уведомил ищеца И. Щ. по електронна поща, че увеличава продажната цена с 40 % от 62 400 евро на 87 360 евро, поради поскъпване на строителните материали, цената на труда и всички други компоненти, имащи значение за ценообразуването. Изявлението за промяна на продажната цена е направено близо година и половина, след като ответникът е бил в забава, по отношение на изпълнението на задължението за сключване на окончателен договор, срокът, за който е договорен с чл. 3 от анекса от 08.09.2021 г. към предварителния договор и е изтекъл на 08.11.2021 г.

Съгласно чл. 96 от ЗЗД, когато кредиторът е в забава, рискът преминава върху него. Съобразно изложеното и принципа, че никой не може да черпи права от неправомерното си поведение, съдът приема, че доколкото ответникът е в забава, довела до увеличение на цените на строителните материали, именно поради неизвършване на строителството в срок, в случая неблагоприятните последици от собствената му забава, следва да останат в негова тежест. Купувачът по предварителния договор е добросъвестен и е изпълнил задълженията се за заплащане на продажната цена, като отправеното изявление за разваляне на договора, поради едностранна увеличената цена от продавача, в резултат на собствената му забава, не обвързва купувача по предварителния договор, доколкото не е налице неизпълнение от негова страна и рискът остава за продавача.

Ищецът И. Д. Щ. дължи по сметка на съда, на основание чл. 87, вр. чл. 85, ал. 1, т. 1 ЗННД, нотариална такса от 396,04 евро. (изрично в този смисъл т. 19 от ТР №6 от 06.11.2013 г., по тълк. д. №6/2012 г., на ОСГК на ВКС), чийто размер се определя по правилата на раздел II, т. 8, ред 6 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и по аргумент от чл. 96, ал. 3, вр. § 2 ПЗР ЗННД, вр. чл. 33, ал. 1, т. 1 ЗМДТ, интересът, върху който се определя нотариалната такса, е продажната цена (62 400 евро), тъй като същата се явява по-голяма от данъчната оценка.

По реда на чл. 44, ал. 1 вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ, във връзка с чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне на местните данъци на Столичен общински съвет, ищецът следва да бъде осъден да заплати и 3 % върху продажната цена на имота като данък 4 при възмездно придобИ.е на имущество, в размер на 1872,03 евро.

За дължимите разноски, следва да бъде вписана възбрана по чл.364, ал. 1 от ГПК, а препис от решението няма да се издаде, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК, докато ищеца не представи доказателства за платени разноски по прехвърлянето на имота и за наличните задължения на праводателя му за публични вземания и за тяхното погасяване, по аргумент на чл. 264, ал. 1 от ДОПК.

Относно разноските по делото

При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, в полза на ищеца, следва да бъдат присъдени разноски в размер на 640 евро за държавна такса и 1344,70 евро за заплатено възнаграждение за адвокат.

Така мотивиран, съдът

РЕШИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 30.12.2020 г. между „БУЛ ХОУМС” ООД, ЕИК 204485193, гр. Смолян, ***, ет. 1, представлявано от адв. И. Т., гр. София, бул. ****, като продавач и И. Д. Щ., ЕГН **********, гр. Русе, ул. ****, представляван от адв. М. Л.-С., гр. Велико Търново, бул. ****, като купувач, за следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, съгласно схема № 15-787224 от 16.05.2025 г. на АГКК, представляващ апартамент № А21, находящ се на 7-ми жилищен етаж на кота + 17,10 м., със застроена площ от 77,35 кв. м. и обща площ от 95,36 кв. м., състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс, спална, баня с тоалетна, склад, коридор, балкон, при съседи: апартамент № А20, коридор, улица, улица, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ VII-328 от кв.

127 по действащия регулационен план на гр. София, м. „**** – 10“, бул. „****“, съставляващо поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, одобрен със заповед № РД-18-14/06.03.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменен със заповед № 18-7889/08.10.2015 г. на началника на СГКК – София, находящ се в гр. София, район „****“, ул. ****, с площ по скица 527 кв.м., а по документи за собственост 531 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване; стар идентификатор ***, номер на предходен план: 22, кв. 127, при съседи по скица: ***, ***, ***, ***, ***, при продажна цена от 62 400 евро, която сума е изплатена изцяло на продавача.