Решение № 299 от 10.03.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 299 гр. София, 10.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Елена Тахчиева

Кристина Филипова при участието на секретаря Ирена М. Дянкова като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско дело № 20251000501907 по описа за 2025 година

С решение № 1694 от 20.03.2025 г. по гр. д. № 6518/2023 г., СГС, І-15 св, ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от С. Д. С., Г. Х. С., В. А. К. и Е. В. К. срещу „Олимп ЮВ“ ЕООД, че право на строеж, придобито от „Олимп ЮВ“ ЕООД с постановление за възлагане на недвижими имоти по изп. дело № 20078480400075 по описа на ЧСИ Р. А. от длъжника по изпълнителното дело „Еврогеостандарт“ ЕООД (нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване), което е следвало да бъде реализирано чрез изграждане на сграда в недвижим имот с идентификатор *** по КККР, в ***, с площ от 467 кв.м., с подробно описани граници, който поземлен имот съставлява УПИ ІІІ-219а, кв. 23, с площ от 455 кв. м., при граници по скица, посочена в договора за делба, състояща се от партер с три магазина и три гаража, вход за жилищната част, помещение за ел. табло, четири типови жилищни етажа, с по три апартамента и едно ателие и терасовиден етаж с две ателиета, с предвидено подземно ниво на площта на почти целия парцел с достъп чрез открита рамка, с паркинг за 8 коли, дванадесет мазета и машинно за асансьора, както и паркинг за три коли във вътрешния двор, съобразно утвърден архитектурен проект от 20.07.2006 1 г . , е погасено по давност на основание чл. 67, ал. 1 ЗС поради неупражняването му в определения от закона петгодишен давностен срок.

С решението се ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от С. Д.

С., Г. Х. С., В. А. К. и Е. В. К. срещу „Олимп ЮВ“ ЕООД иск с правно основание чл. 108 ЗС, че С. Д. С. и Г. Х. С. на основание договор за доброволна делба от 09.07.2001 г. (акт № 177, том І, рег. № 8057/09.07.2001 г. на нотариус С.), съответно В. А. К. и Е. В. К. на основание договор за покупко-продажба на идеална част от недвижим имот (нотариален акт № 116, том ІІ, рег. № 2823, дело № 248/2017 г. на нотариус Ф.) са собственици на недвижим поземлен имот с идентификатор *** по КККР, в ***, с площ от 467 кв. м., с описани съседи, който поземлен имот съставлява УПИ ІІІ-219а от квартал 23, с площ от 455 кв. м., при граници по скица, посочена в договор за делба: от две страни улици, УПИ ІV-291а и УПИ ІІ-291а, и ОСЪЖДА „Олимп ЮВ“ ЕООД, да предаде на С. Д. С., Г. Х. С., В. А. К. и Е. В.

К. владението на недвижимия имот.

С решението се ОТХВЪРЛЯ предявения от „Олимп ЮВ“ ЕООД срещу С. Д. С., Г. Х. С., В. А. К. и Е. В. К. насрещен иск с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата от 28 000 лв. частично – стойност на подобрения в УПИ ІІІ-291а, квартал 23 по плана на ***, с идентификатор *** (незавършено строителство на 18 бр. недвижими жилищни и нежилищни имоти, придобити от ищеца по насрещния иск чрез публична продан съгласно постановление № 1/22.04.2008 г. за възлагане на недвижими имоти, изнесени на публична продан по изпълнително дело № 20078480400075 по описа на ЧСИ Р. А.), както и възражението за право на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС до заплащане на претендираната сума.

Срещу решението е депозирана въззивна жалба от ответника „Олимп ЮВ“ ЕООД. Сочи, че решението е недопустимо, тъй като ищците не притежават активна материално правна легитимация. Счита, че ищците са сключили договор за учредяване на право на строеж, след като вече веднъж са се били разпоредили с него в полза на „Еврогеостандарт“ ЕООД на 30.11.2006 г. и правото на строеж е станало обект на принудително изпълнение в производство пред ЧСИ, в което жалбоподателят го е закупил по силата на постановление за възлагане от 22.04.2008 г. (влязло в сила на 24.07.2008 г.).

2

Счита, че реализирането на право на строеж се явява ирелевантно за спора.

Твърди, че след налагането на възбраните по изпълнителното производство на 22 и 23 май 2007 г., извършените след това действия са непротивопоставими на взискателите по изпълнението.

В този смисъл продажбата от

„Еврогеостандарт“ ЕООД на 8.06.2007 г. в полза на „Еврогеостил“ (купувач) и отказа от последното дружество (на 29.08.2007 г.) от правото на строеж, както и продажбата на това правото на строеж от ищците на „Хамер“ ЕООД, са непротивопоставими. Сочи, че на 9.02.2009 г. жалбоподателят бил въведен във владение срещу „Хамер“ ЕООД. Твърди, че с извършеното учредяване на право на строеж от ищците в полза на „Хамер“ ЕООД и с подаваните от тях непрекъснато жалби са създадени пречки за реализиран на строежа. Твърди, че сградата е изпълнена в груб строеж към 30.11.2007 г., а последващи промени в ограждащите стени са резултат от вандалски прояви и метеорологични процеси. Твърди, че насрещната искова претенция е основателна, тъй като заплатил стойността на процесния строеж с факта на закупуването на правото. Моли решението да се обезсили, респ. да се отмени.

Ответниците С. Д. С., Г. Х. С., В. А. К. и Е. В. К. оспорват жалбата.

Намират решението за допустимо и правилно. Като сочат, че грубият строеж на сградата не е завършен и към момента, поддържат, че правото на строеж е погасено по давност. Изтъкват, че въззивникът не е предприемал никакви действия по строеж и не е бил възпрепятстван от въззиваемите да извършва такива. Намират за бланкетно оплакването във връзка с насрещния иск и възражението за задържане.

Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.

Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и доказателствата по делото намира следното:

Предявени са искове с правно основание чл. 124 ГПК вр. чл. 67, ал. 1 ЗС,чл. 108 ЗС, насрещен иск по чл. 72, ал. 1 ЗС и възражение за право на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС.

В исковата молба на ищците С. Д. С., Г. Х. С., В. А. К. и Е. В. К. се твърди, че С. и Г. С.и по силата на договор за доброволна делба получили в дял процесния недвижим имот УПИ ІІІ-291а от кв. 23, с площ 455 кв. м., идентификатор *** по КККР с адрес ***, като на 30.11.2006 г.

3 учредили право на строеж в полза на „Еврогеостандарт“ ЕООД за изграждане на жилищна сграда за срок от 24 месеца, считано от датата на съставяне на протокола за строителна линия и ниво, издаден на 08.09.2006 г. На 08.06.2007 г. „Еврогеостандарт“ ЕООД продал учреденото му право на строеж на „Еврогеостил“ ЕООД, а с нотариална декларация от 30.08.2007 г. управителя на „Еврогеостил“ ЕООД заявила отказ от придобитото право на строеж. След отказа на 26.11.2007 г. С. С. и Г. С. учредили право на строеж в полза на „Хамер“ ЕООД в обема според одобрения инвестиционен проект от 20.07.2006 г. Правото на строеж било учредено за срок от 24 месеца, считано от 08.09.2006 г. Посоченото по-горе дружество „Еврогеостандарт“ ЕООД обаче било длъжник по изпълнително производство и с постановление от 22.04.2008 г. за възлагане на ЧСИ А. ответникът по делото „Олимп ЮВ“ ЕООД придобил правото на строеж върху имота. По иск на С. С. и Г. С. срещу „Хамер“ ЕООД е признато, че дружеството не е носител на правото на строеж, учредено му с нотариалния акт от 26.11.2007 г., като в производството като трето лице участвал и ответника „Олимп ЮВ“ ЕООД (на страната на „Хамер“ ЕООД). На 03.05.2017 г. С. С. и Г. С. продали 1/20 ид. част от собствения недвижим имот на В. К., който към този момент бил в брак с Е. К.. Ответното дружество оспорвало погасяването на правото на строеж и поради това ищците претендират да се признае за установено, че правото на строеж е погасено по давност на основание чл. 67, ал. 1 ЗС поради неупражняването му в определения от закона 5-годишен срок, както и да бъде признато за установено по отношение на ответната страна, че ищците са съсобственици на процесния недвижим имот и да бъде осъден ответникът да предаде на ищците владението върху него.

Ответникът „Олимп ЮВ“ ЕООД оспорва предявените искове. Посочва, че с постановление от 22.04.2008 г. за възлагане на недвижими имоти (влязло в сила на 24.07.2008 г.) придобил притежавано от „Еврогеостандарт“ ЕООД право на строеж върху новостроящи се жилищни сгради в УПИ ІІІ-291а, а на 09.02.2009 г. бил въведен (срещу „Хамер“ ЕООД) във владение на строящите се сгради. Сочи, че ищците неправилно претендират да имат права след наложени от ЧСИ възбрани, които им били противопоставими.

Ответникът „Олимп ЮВ“ ЕООД на свой ред предявил срещу ищците насрещен иск с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС и възражение за право на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС. Конкретизира, че придобил на публична продан 4 в сграда с идентификатор ***, апартаменти № 1 - 12, ателиета № 1 5, гараж № 1 и магазини № 1-3. Претендира осъждане на ответниците да му заплатят сумата от 28 000 лв., като част от стойност на подобренията, както същевременно претендира до заплащането й да бъде постановено право на задържане на вещта.

В отговор на насрещната искова молба ответниците – физически лица заявяват становище за недопустимост и неоснователност на претенцията.

Посочват, че вземането на владелеца за извършени подобрения в чуждия имот има облигационен характер и не се прехвърля, освен изрично - напр. чрез цесия, и такава претенцията може да се предяви от първоначалния суперфициарен собственик, фактически извършил строителството и вложил средства за подобренията. Излагат допълнителни съображения, вкл. и за погасяване по давност и молят да се отхвърлят претенциите на ответника „Олимп ЮВ“ ЕООД.

От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на страните във въззивното производство, се установява следната фактическа обстановка:

Установява се, че с договор за доброволна делба от 09.07.2001 г. С. Д. С. и Г. Х. С. са получили в дял процесния УПИ и с н.а. № 10 от 30.11.2006 г. двамата учредили в полза на „Еврогеостандарт“ ЕООД право на строеж за построяване на жилищна сграда. С н.а. № 104 от 08.06.2007 г.

„Еврогеостандарт“ ЕООД продал на „Еврогеостил“ ЕООД правото на строеж, като строителството следвало да се извърши в срок от 24 месеца от протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво от 08.09.2006 г. (приложен по делото). Това дружество обаче се отказало от правото на строеж с вписана на 30.08.2007 г. декларация с нотариална заверка. След този отказ С.и с н.а. № 83 от 26.11.2007 г. учредили в полза на „Хамер“ ЕООД право на строеж срещу задължение за построяване в процесния УПИ на жилищна сграда в срок от 24 месеца, считано от дата на протокола за строителна линия и ниво.

Установява се, че по изп.д. № 20078480400075 на ЧСИ Р. А., длъжник било „Еврогеостандарт“ ЕООД и с постановление за възлагане № 1/22.04.2008 г. в полза на „Олимп ЮВ“ ЕООД било възложено право на строеж върху апартаменти 1, 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, ателие: 1, 2, 3, 4, магазин: 1, 2, 3 за 5 обща продажна цена е 39000 лв., като постановлението е влязло в сила на 24.07.2008 г. Извършен бил въвод на 9.09.2009 г. на ответникът „Олимп ЮВ“ ЕООД срещу „Хамер“ ЕООД. В протокола за част от обектите е отбелязано, че същите не са изградени.

Няма спор, че ищците С.и междувременно (на 05.05.2017 г.) продали 1/20 ид.ч. от имота на В. К. (в брак с Е. В. К.).

По делото е депозирано удостоверение на СО, р-н „Подуяне“, в което е вписано, че издаденото разрешение за строеж № 55/20.07.2006 г., влязло в сила на 04.08.2006 г., е загубило правно действие, тъй като в 5-годишния срок от влизане в сила не е изпълнен грубия строеж - няма изцяло изграден покрив, не са били изпълнени всички ограждащи зидове. Поради непрезаверяване в срока по чл. 153, ал. 3 ЗУТ одобрения проект също е загубил правно действие.

Свидетелите Я. С., К. Т. и К. К., подписали акт за приемане на конструкция от 30.11.2007 г., сочат, че процесният строеж отговарял на изискванията за груб строеж, тъй като има стоманобетонна конструкция до покривна плоча и дървена конструкция на покрива без бетоново покритие.

Според показанията им удостоверение по чл. 181 ЗУТ не било задължително.