Решение № 1740 от 25.05.2016, Районен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н

И Е № 1740 гр.Пловдив, 25.05.2016г.

В ИМЕТО НА

НАРОДА

ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ХХІІ гр.с., в открито съдебно заседание на двадесет и шести април две хиляди и шестнадесета година, в състав

Председател:

Росица Кюртова секретар: Петя Карабиберова, като разгледа докладваното от съдията гр.дело №10 по описа на съда за 2016г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.422 ГПК във връзка с чл.55, ал.1, предложение трето ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД.

Ищцата Р.И.Р., ЕГН **********,***, чрез пълномощника адв.С.М., адрес ***, офис *, твърди, че на 22.05.2015г. сключила с ответното дружество предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ апартамент с площ 89,22 кв.м., находящ се в гр.***, ведно с прилежащите 7,251 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот. По договора ищцата била купувач, а ответника – подавач.

Твърди, че в деня на подписване на предварителния договор платила на ищеца сумата 3 000 евро. Страните се споразумели окончателен договор в нотариална форма да бъде сключен в срок 40 дни, считано от 22.05.2015г., или до 01.07.2015г., в кантората на нотариус Б.Т. с район на действие РС Пловдив. С договора ответникът се задължил да прехвърли имота чист от всякакви тежести и да осигури всички необходими документи за подписване на окончателния договор.

Въпреки това, върху имота имало вписана ипотека, която в срок до 01.07.2015г. не била вдигната. Съгласно чл.10 от договора, при неизпълнение на това си задължение ответникът дължал връщане на даденото капаро. Ответникът не изпълнил задължението по чл.5 до датата на исковата молба, като действието на договора било прекратено, считано от 01.07.2015г. поради виновното му неизпълнение, за това последният дължал на ищцата сумата 3 000 евро, както и обезщетение за забава в плащането на това парично задължение размер 181,28 лв. за периода от 02.07.2015г. до 20.10.2015г. За посочените вземания ищецът се снабдил със заповед за изпълнение по чл.410 ГПК, издадена по ч.гр.д.№13903/2015г. по описа на ПРС, ХХІ гр.с., срещу която ответникът възразил своевременно. Въз основа на изложените обстоятелства, прави искане да бъде установено в отношенията между страните, че ответникът й дължи сумата 3 000 евро – платено капаро по предварителния договор от 22.05.2015г., подлежащо на връщане, поради разваляне на договора, ведно със законна лихва от датата на заявлението – 27.10.2015г., до окончателното плащане, както и сумата 181,28 лв. – обезщетение за забава за периода от 02.07.2015г. до 20.10.2015г. Претендира разноски в заповедното и в исковото производство.

Ответникът “АЛФА

ПРОПЪРТИ ИНВЕСТ”ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр.Пловдив, ул.”Силистра” №36, представлявано от А.А.Ф., оспорва исковете. Признава сключването на посочения от ищцата предварителен договор. Оспорва да е получавал от нея сумата 3 000 евро – в договора било предвидено такова задължение, но същото не било изпълнено от купувача. Признава, че върху имота, предмет на предварителния договор, е имало вписана ипотека, но възразява, че дружеството не вдигнало същата поради това, че ищцата не изпълнила своето задължение да заплати уговореното капаро. Твърди, че между страните е уговорено с част от продажната цена ответникът да заличи ипотеката, като задължението, за което била вписана ипотека, било много по-малко от продажната цена по процесния договор. Дружеството подготвило всички изискуеми документи, имало готовност и да пристъпи към вдигане на договорната ипотека върху имота, но ищцата категорично отказала да изпълни задълженията си по предварителния договор.

Последната не се явила и пред нотариуса на уговорената дата, за което бил съставен нарочен констативен протокол. Включително след тази дата ответникът продължил да изчаква купувача, а на 06.07.2015г. била подадена молба за заличаване на ипотека от кредитора, обезпечен със същата, след което ипотеката била заличена. По изложените съображения моли исковете да се отхвърлят.

Претендира разноски.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:

От приетия по делото договор се установява, че на 22.05.2015г. между ищцата, като купувач, и ответното дружество, като продавач, е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в ***, с предназначение – жилище, апартамент; брой нива – едно; площ – 89,22 кв.м.; прилежащи части – 7,251 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот; съседи: на същия етаж – *** и ***, под обекта – ***, над обекта – ***, ведно със партомясто №4 по схема за реално ползване с площ 12 кв.м., при граници: от ляво паркомясто №3 и от дясно – дворно място. Между страните е уговорена продажна цена в общ размер 68 000 евро, от които 3 000 евро – капаро, което купувачът ще заплати на продавача в деня на подписване на настоящия договор, и остатък от 65 000 евро, които купувачът ще заплати на дружеството-продавач в деня на подписване на окончателния договор пред нотариус. Уговорено е окончателен договор да бъде сключен в срок от 40 дни, считано от датата на подписване на предварителния, в кантората на нотариус Б.Т.., рег.№** на НК, с район на действие РС Пловдив. Съгласно т.5 от договора неразделна част от задължението на продавача да прехвърли имота е задължението му да осигури имота чист от всякакви тежести, възбрани, вписани искови молби и пр. Съгласно т.10 в случай, че някоя от страните виновно откаже да сключи окончателен договор; включително и при неизпълнение на задълженията по т.5 и т.9 от настоящия договор, то тогава ако виновната страна е дружеството-продавач, той дължи връщане на даденото капаро, а ако виновната страна са купувачите, то те губят даденото капаро.

Установява се от приетия по делото констативен протокол №65/02.03.2016г., рег.№1017/2016г., съставен от помощник-нотариус по заместване при нотариус Б.Т., че на 01.07.2015г. в 11,00 ч. в кантората на нотариуса се е явил законният представител на ответното дружество А.Ф., който е представил всички необходими за сключване на окончателен договор във форма на нотариален акт документи, и е заявил, че след разговор с адвокат на купувача разбрал, че последният няма да се яви на сделката. Констатирано е, че през целия ден, както и през следващите дни купувачът или негов представител не се е явил пред същия нотариус.

От приетата по делото справка за лице се установява, че на 19.04.2013г. по отношение на гореописания недвижим имот е вписана договорна ипотека с ипотекарен длъжник ответното дружество и кредитор „ОПМ Пловдив“ ЕООД. Установява се още, че същата ипотека е заличена на 06.07.2015г. В тази насока е и представената от ответника молба – съгласие от кредитора за заличаване на вписана ипотека на л.39 от делото.

По делото са разпитани като свидетели З.Р.и К.В.. От показанията на първия се установява, че същият е съпруг на ищцата. Двамата решили да закупят процесния недвижим имот в гр.Пловдив. За целта бил подписан предварителен договор от ищцата с ответното дружество през май 2015г. В договора било уговорено капаро от 3 000 евро, платимо при сключването му. Документ за предаване на тези пари не бил подписан.

Преди да изтече срока за сключване на окончателен договор купувачите установили, че продавачът има задължения, във връзка с които е учредил ипотека върху същия имот. На 01.07.2015г. се видели с управителя на ответното дружество на една бензиностанция и му казали, че няма да купят имота, защото същият е ипотекиран. Последният им казал, че ще вдигне ипотеката с парите от продажбата, но купувачите не се съгласили. След тази дата с ответника контактувал адвокатът им. От показанията на св.В.се установява, че управителят на ответното дружество споделил с него, че не е получил капаро по сключения с ищцата предварителен договор. Свидетелят видял последния и в деня, определен за сключване на окончателния договор. В същия ден последният имал намерение да получи парите, да вдигне ипотеката и да прехвърли имота. По-късно се чули и А.Ф. му казал, че не е сключил сделката и не е получил уговорената цена.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

Между страните е сключен валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот. Договорът е в изискуемата от закона писмена форма и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. В този договор се съдържа клауза по смисъла на чл.93 ЗЗД – уговорено е част от продажната цена в размер 3 000 евро да бъде платена от купувача на продавача в деня на подписване на предварителния договор, като при виновно неизпълнение от страна на продавача на задължението по т.5 от договора, задатъкът ще подлежи на връщане, а при виновно неизпълнение от страна на купувача, същият следва да бъде задържан от изправния продавач.

Законът – чл.93, ал.2 ЗЗД, е признал право на изправната страна по договора да се откаже от него и да задържи задатъка, респективно да претендира дадения от нея такъв в двоен размер.

Нормата е диспозитивна, поради което няма пречка в договора да бъде уговорено връщане на задатъка и в единичен, вместо в двоен размер. Основанието на страната да иска връщане на задатъка произтича от разпоредбата на чл.55, ал.1, предложение три ЗЗД. За успешното провеждане на иска е необходимо да се установи, освен сключването на договор с клауза за задатък, още и плащането на задатъка, това че претендиращият задатъка е изправна страна по договора, съответно, че е налице виновно неизпълнение на задълженията по договора от страната, получила задатъка, както и, че изправната страна е упражнила правото си да се откаже от договора и действието на същия е преустановено. (В този смисъл решение №126/24.04.2012г. по гр.д.№563/2011г. на ВКС, ІІІ г.о., решение №64/10.09.2012г. по т.д.№193/2011г. на ВКС, ІІ т.о. и др.) В аспекта на гореизложеното съдът намира, на първо място, че ищцата не доказва пълно и главно да е платила уговорения в предварителния договор задатък в размер 3 000 евро на ответника. В договора липсва изрично, ясно и категорично изявление на ответника, че е получил тази сума от страна на купувача, в него не е посочено, че същият съставлява разписка за получена сума, като в текста на чл.1, б.а) е използвано словосъчетанието „купувачите ще заплатят на купувача в деня на подписване на настоящия договор“. Така използваната глаголна форма в бъдеще време и изразът „ще заплатят“ два пъти в текста на договора, навеждат на извод, че с последния е поето задължение за плащане и е определен срок за това, но не и, че плащането реално е било извършено. Съгласно чл.77, ал.3 ЗЗД кредиторът издава разписка за полученото изпълнение, следователно разписка е само писменото изявление за получаване на определена сума, не и това, в което е посочено, че сумата „ще се заплати“. Поради това и доколкото липсва изрична уговорка, че предварителният договор служи като разписка за получаване на продажната цена, същият не представлява доказателство за твърдяното от ищеца плащане. Постигнатото съгласие продажната цена да изпълнява функцията и на задатък, само по себе си, също не доказва реалното плащане на цената. (В този смисъл решение №205/30.12.2011г. по т.д.№654/2010г. на ВКС, ІІ т.о.) Показанията на св.Р., че въпросната сума е предадена на ръка на ответника в деня на подписване на договора съдът не кредитира, тъй като свидетелски показания за погасяване на установени с писмен акт парични задължения са недопустими съгласно чл.164, ал.1, т.4 ГПК. Забраната за разпит на свидетели по чл.164, ал.1, т.4 ГПК предполага паричното задължение да е поето с писмен акт, при което при спор между страните относно погасяването му, е недопустимо събирането на гласни доказателства, ако липсва изрично съгласие по чл.164, ал.2 ГПК, както е в настоящата хипотеза – страните се позовават на писмен договор, в който е поето такова задължение, съответно ответникът оспорва ищцата да е погасила паричното задължение в размер 3 000 евро, уговорено в чл.1, б.а) от писмения предварителен договор, като изрично се е противопоставил да се разпитват свидетели за посоченото обстоятелство. Тази забрана е установена, тъй като за доказване изпълнението на парично задължение длъжникът може да поиска от кредитора разписка по чл.77, ал.1 ЗЗД, съответно длъжникът може да откаже плащане, ако кредиторът не му издава такава – в този смисъл Решение №190/23.01.2014г. по т.д.№483/2012г. на ВКС, І т.о. Целта на разпоредбата е да се охрани сигурността на гражданския оборот, която би била заплашена, ако страната установи в писмена форма парично задължение, но желае да доказва изпълнението си чрез свидетели. Дори да се възприемат показанията на св.Р. и в тази им част, то същите се разколебават от показанията на свидетеля В., пред когото ответникът споделил, че не е получил капаро по предварителния договор. Разколебават се и от казаното по-нататък от самия свидетел Р., който в показанията си твърди, че имал да „доплаща около 70 000 евро“. Ако тези показания бъдат отнесени към цялата продажна цена, уговорена в предварителния договор, а именно 68 000 евро (3 000 евро от които за капаро), то отново следва, че уговореното капаро не е платено от ищцата. Или съдът намира, че от ищцовата страна не е проведено нужното пълно и главно доказване на посоченото обстоятелство, което изрично е вменено в нейна тежест с доклада. Доколкото не доказва плащане на уговорената част от цената, и доколкото няма спор, че ищцата не се е явила в нотариалната кантора за сключване на окончателен договор, последната не установява и да е изправна страна по договора, която може да се откаже от същия по реда на чл.93 ЗЗД и т.10 от договора.