Решение № 52 от 18.04.2022, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 52 гр. Варна, 15.04.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Диана В. Джамбазова

Членове:

Маринела Г. Дончева

Росица Сл. Станчева при участието на секретаря Юлия П. Калчева като разгледа докладваното от Маринела Г. Дончева Въззивно гражданско дело № 20223000500080 по описа за 2022 година за да се произнесе, съобрази следното :

Подадена е въззивна жалба от М. Н. СТ. с ЕГН **********, чрез пълномощника си адв. С.И. З. от АК Варна срещу решение № 1940/29.12.2021 год по гр. д. № 907/2021 год на Окръжен съд Варна, г.о., В ЧАСТТА, с която е отхвърлен иска против М. М. З. с ЕГН **********, с правно осн. чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нот. акт. № 140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на нотариус Веселин Петров, рег. № 205 на НК с район на действие ВРС, с който М. Н. СТ. продала на М. М. З. собствения си апартамент № 31, намиращ се в гр. Варна, ж. к. „Възраждане“, бл. 75, вх. В, ет. 4, с идентификатор *** по КК на гр. Варна с площ от 103.11 кв. м., състоящ се от три стаи, кухня и сервизни помещения, при граници: обекти с идентификатори *** и ***, заедно с принадлежащото избено помещение № 8 с площ от 12.8 кв. м., при граници на избеното помещение: коридор, паркинг, стълбище и изба на ап. 7, както и 11.6962 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, като накърняващ добрите нрави.

1

В частта, с която е отхвърлен евентуалният иск против М. М. З. с ЕГН **********, с правно осн. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на същия договор поради неплащане на покупната цена, първоинстанционното решение не е било обжалвано и е влязло в сила.

По съображения за незаконосъобразност и необоснованост на решението, въззивницата моли за неговата отмяна в обжалваната част и постановяване на друго, с което искът с правно осн. чл. 26, ал. 1 от ЗЗД да бъде уважен. Моли за присъждане на разноски за двете инстанции.

В постъпилия отговор от М. М. З. чрез адв. Т.Г. Б., вписана от АК Кърджали, е изразено становище за неоснователност на въззивната жалба и за потвърждаване на решението.

Съставът на Апелативен съд Варна намира, че въззивната жалба е подадена в срок от легитимирана страна и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество, тя е НЕОСНОВАТЕЛНА, по следните мотиви:

Предмет на разглеждане в настоящото производство е само частта от решението, с която е отхвърлен предявения иск с правно основание чл. 26 ал.

1, предл. 3 от ЗЗД, с който се иска да се приеме за установено, че сключеният между страните договор за покупко-продажба е нищожен поради противоречие с добрите нрави предвид неравностойността на насрещните престации.

Строгата санкция на нищожността се прилага към онези сделки, които страдат от пороци толкова съществени, щото пораждането на правните им последици да е нетърпимо според правилата на закона и/или морала.

Основната трудност при преценката кога една сделка противоречи на добрите нрави се състои в намирането на баланса между общоприетите правила за добросъвестност и почтеност при сключването й от една страна и свободата на договаряне – от друга.

На решаването на този въпрос са посветени множество решения на ВКС, които в преобладаващата им част са ориентирани към разбирането, че нееквивалентността на насрещните престации не е достатъчно условие, за да обоснове извод, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Необходимо е този извод да се опира и върху анализ на конкретните 2 факти относно действителните отношения между страните с оглед техните интереси и специфичната цел, която ги е мотивирала към сключване на сделката. (Решение № 24/09.02.2016 год по гр.д. № 2419/2015 на ВКС, III ГО).

Съгласно изрична клауза в нотариалния акт за покупко-продажба на жилището, ищцата е запазила за себе си пожизнено право на ползване.

Уговорената покупна цена в размер на 13 000 лв е заплатена в деня на сключване на сделката, според изявлението на продавачката пред нотариуса.

Тази цена безспорно е по-ниска от данъчната оценка на имота, отразена в нотариалния акт, и върху която са заплатени дължимите данъци и такси.

По делото е прието заключение на съдебно-оценителната експертиза, от което се установява, че пазарната стойност на имота към момента на сключване на договора е в размер на 57 922 лв (от 81 465 лв, е приспадната стойността на правото на ползване 23 543 лв), следователно уговорената покупна цена е 2,5 пъти по-ниска от действителната.

Както е прието в цитираното по-горе решение на ВКС, известно несъответствие между уговорената и действителната пазарна цена на имота е допустимо. Накърняване на добрите нрави обаче е налице единствено при прекрачване на разумната граница на свободата на договаряне, респ. при съществена нееквивалентност на насрещните престации, при която едната от тях е пренебрежимо малка в сравнение с другата – дотолкова, че с това се нарушават общоприети морални норми, въплъщаващи общественото понятие за справедливост. Макар и индикатор за нееквивалентност на престациите, преценката за това не се ограничава единствено до тяхното количествено сравняване, а обхваща и всички останали обстоятелства, установени по конкретното дело, които са от значение за изясняване на действителните отношения между страните, включително – близки родствени връзки, отношения на привързаност и грижи между продавача и купувача, интересите на прехвърлителя и мотивите да сключи договора.

По делото не е спорно обстоятелството, че ответницата е внучка на ищцата. Събраните гласни доказателства не си противоречат по въпроса, че между страните е съществувала трайна и дълбока емоционална връзка, напълно в духа на традициите в българското семейство. В процесния имот ищцата е живяла заедно със семейството на дъщеря си Р. и двете си внучки (едната от които е ответницата). Тогава децата са били малки, а ищцата е 3 работила в чужбина и ги е подкрепяла материално. Обичайно е при сделки между близки роднини желанието за подпомагане на икономически послабата страна, каквато в случая е била ответницата. Ищцата не е била мотивирана от извличане на потенциална печалба от вещта си. Доколкото са налице данни за конфликт между страните, от свидетелските показания се установява, че той е възникнал впоследствие при преговори за обременяване на вещта с ипотека, но това обстоятелство е ирелевантно. За да бъде обявена една сделка за нищожна, основанието за това трябва да е съществувало към момента на договарянето.

Като е достигнал до същия правен резултат първоинстанционният съд е постановил законосъобразно решение, което следва да бъде потвърдено.

С оглед изхода на спора, в полза на ответницата следва да се присъдят направените разноски за настоящата инстанция в размер на 1326 лв, представляващи възнаграждението за един адвокат, съгласно приложения списък, подкрепен с доказателства за заплащането на сумата.

Водим от горното съдът

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1940/29.12.2021 год по гр. д. № 907/2021 год на Окръжен съд Варна, г.о., В ЧАСТТА, с която е отхвърлен иска против М. М. З. с ЕГН **********, с правно осн. чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нот. акт. № 140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на нотариус Веселин Петров, рег. № 205 на НК с район на действие ВРС, с който М. Н. СТ. продала на М. М. З. собствения си апартамент № 31, намиращ се в гр. Варна, ж. к. „Възраждане“, бл. 75, вх. В, ет. 4, с идентификатор *** по КК на гр. Варна с площ от 103.11 кв. м., състоящ се от три стаи, кухня и сервизни помещения, при граници: обекти с идентификатори *** и ***, заедно с принадлежащото избено помещение № 8 с площ от 12.8 кв. м., при граници на избеното помещение: коридор, паркинг, стълбище и изба на ап. 7, както и 11.6962 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, като накърняващ добрите нрави.

4

ОСЪЖДА М. Н. СТ., ЕГН **********, постоянен адрес гр. Варна , ж. к.

„Възраждане“, бл. 75, ет. 4, ап. 31 , да заплати на М. М. З. с ЕГН ********** сумата от 1326 /хиляда триста двадесет и шест/ лева, представляваща дължимо адвокатско възнаграждение за въззивнотото производство.

Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при условията на чл. 280 ГПК.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

5