Решение № 687 от 28.08.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 687 гр. Бургас, 28.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Росен Д. Парашкевов

Членове:

Таня Т. Русева Маркова

Елеонора С. Кралева при участието на секретаря Петя Хр. К. като разгледа докладваното от Таня Т. Русева Маркова Въззивно гражданско дело № 20262100500690 по описа за 2026 година

С Решение № 453/19.12.2025г., постановено по гр. дело № 3115/2025г., Районен съд – Несебър е осъдил „Кепитъл Пропърти Инвест“ ЕООД да заплати на Н. П. Н. и К. Б. Б. сумата в размер на 9 491, 10 евро (или по 4745, 50 евро на всеки от тях), представляваща неустойка за неизпълнение на задължението на ответника, поето по чл. 3, ал. 8, т. 8.4 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.10.2021г., сключен между „Кепитъл Пропърти Инвест“ ЕООД, К. Б. Б. и Н. П. Н..

Със същото решение, съдът е отхвърлил предявения обратен иск на „Кепитъл Пропърти Инвест“ ЕООД против „Топлофикация София“ ЕАД за осъждане на последното дружество да му заплати сумата в размер на 9491, 10 евро (или по 4745, 50 евро на всеки от тях), представляваща неустойка за неизпълнение на задължението на ответника, поето по чл. 3, ал. 8, т. 8.4 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.10.2021г., сключен между „Кепитъл Пропърти Инвест“ ЕООД, К. Б. Б. и Н.

П. Н., ведно със законната лихва, считано от датата на влизане в сила на настоящото решение, като неоснователен.

1

Против постановеното решение е депозирана въззивна жалба с вх. № 1010/29.01.2026г. по описа на Районен съд – Несебър от „Кепитъл Пропърти Инвест“ ЕООД чрез процесуалния представител на дружеството – адвокат Невена Грошкова, с която се претендира атакуваното решение да бъде отменено. С жалбата се изразява недоволство от постановеното решение, като се излагат съображения за неправилност.

В жалбата се посочва се, че безспорно се установява по делото, че между страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.10.2021г., по силата на който въззивното дружество се е задължило да изгради като инвеститор, след което да прехвърли на въззиваемите собствеността върху апартамент № *, находящ се в сграда „А“.

Посочва се, че с оглед реализиране топлофицирането на сградата е сключен Договор с надзорна фирма за оценка на проект за ,,Външно топлоснабдяване и абонатни станции на жилищна сграда с подземен гараж“ от 01.07.2022г., както и Договор за присъединяване на клиент за топлинна енергия за битови нужди от 28.11.2022г. и Разрешение за строеж от 29.12.2022г., влязло в сила на 09.01.2023г.

В жалбата се изразява несъгласие с изводите на съда, че въззивникът не е изпълнил договорните си задължения за предприемане процедура по издаване Акт - Образец 2 за откриване на строителна площадка, като се отбелязва, че това е следвало да бъде изпълнено от строителя.

Навеждат се доводи относно задължението на ,,Топлофикация София“ ЕАД за обявяване процедура по обществена поръчка и възлагане изпълнението на съответния подизпълнител. Твърди се, че процесната сграда попада в групата проекти за обществена поръчка със състезателна процедура, а не с директно възлагане.

Развиват се съображения относно приложение на ,,Вътрешни правила за прогнозиране, планиране, организация и провеждане на обществени поръчки“. Пояснява се, че разрешението за строеж на съоръжението предвижда топлопровод - външна връзка и два броя абонатни станции и се посочва, че първоинстанционният съд не е обсъдил становището на ответната страна досежно откриване на строителната площадка за изграждане на топлопреносното отклонение към процесния строеж.

2

В жалбата се излага становище относно приложение разпоредбите на Наредба № 3/2003г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройството и се сочи, че в първоинстанционното производство се установява, че Договор за надзор е бил сключен на 01.07.2022г., а Протокол за откриване на строителна площадка се съставял едва след открита процедура по обществена поръчка за избор на изпълнител.

Твърди се, че на 08.12.2025г. е било сключено между страните Допълнително споразумение към договор за присъединяване № ДП131/28.11.2022г., съгласно което клиентът се задължавал да изгради за своя сметка съоръжението. Отбелязва се, че на 17.12.2025г. се е пристъпило към сключване на договор с изпълнител/строител за изграждане на топлопреносното съоръжение, като на 29.12.2025г., с издаден Протоколобразец 2 е била открита и строителната площадка.

Претендира се присъждане на сторените по делото съдебни разноски пред двете инстанции.

В предвидения законов срок, по делото е депозиран писмен отговор на въззивната жалба от Н. П. Н. и К. Б. Б. чрез процесуалния им представител – адвокат Батаклиева, с който същата се оспорва изцяло.

В писмения отговор се посочва, че първоинстанционният съд е постановил правилен и законосъобразен съдебен акт, съобразен с материалния и процесуален закон и доказателствата по делото. Оспорват се твърденията на въззивното дружество, че съдът не е обсъдил становището на ответната страна досежно откриване на строителната площадка за изграждане на топлопреносното отклонение към процесния строеж, както и че не съобразил разпоредбите на Наредба № 3/2003г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройството. Изразява се несъгласие с изложеното в жалбата, че въззивникът не е изпълнил задължението си по чл. 2, ал. 11 от споразумението с ,,Топлофикация София“ ЕАД, тъй като липсва фигурата на изпълнител на строежа, а това било необходимо с оглед съставяне на Акт - образец 2.

В депозирания писмен отговор се посочва, че съгласно чл. 1, ал. 2 и ал. 3 от Договор за присъединяване на битов клиент № ДП -131/28.11.2022г. към топлопреносната мрежа на ,,Топлофикация София“ ЕАД, 3 топлопреносното предприятие е поело задължение да изгради за своя сметка и да въведе в експлоатация присъединителния тръбопровод, съоръженията към него и абонатната станция, като се излагат твърдения за нищожност на горецитирания договор между страните по обратния иск.

Развиват се съображения във връзка с приложението на разпоредбата на чл. 133, ал. 2 от ЗЕ и в подкрепа на изложеното се цитира решение по к.д.

№ 15/2009г. по описа на КС на РБ. Твърди се, че независимо от обстоятелството, че една сграда не е въведена в експлоатация, когато са налице отделни собственици, същата има статут на сграда в режим на етажна собственост. Оспорва се изложеното от въззивното дружество, че причината за забавяне на строителството на процесната сграда е непровеждането на обществена поръчка от страна на топлопреносното предприятие – ответник по обратния иск. Развиват се съображения относно представените с въззивната жалба писмени доказателства.

Отправя се искане въззивната жалба да бъде оставена без уважение и да бъде потвърдено първоинстанционното решение.

Не се отправят искания за събиране на нови доказателства пред настоящата инстанция.

Претендира се присъждане на сторените по делото разноски.

В предвидения законов срок, по делото е постъпил писмен отговор на въззивната жалба и от третото лице помагач ,,Топлофикация София“ ЕАД и ответна страна по предявения обратен иск, като се излага становище за неоснователност на въззивната жалба и правилност и законосъобразност на първоинстанционния съдебен акт. Изразява се несъгласие с твърденията на въззивника, че забавата за въвеждане на сградата в експлоатация, се дължала на бездействие от страна на ,,Топлофикация София“ ЕАД и се пояснява, че въззивното дружество е имало задължение за осигуряване на съставен и подписан Акт Образец 2а.

В писмения отговор се посочва, че съгласно разпоредбата на чл. 7, ал. 3, т. 2, буква ,,а“ от Наредба № 3/31.07.2003г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, задължение за съставяне на Протокол Образец 2а има лицето, упражняващо строителен надзор и се твърди се, че при липса на Акт образец 2а, сроковете по договора не започват да текат, поради 4 което и ,,Топлофикация София“ ЕАД не е изпаднала в забава.

Изразява се становище, че въззивното дружество неправилно се позовава на клауза в предварителния договор с купувачите, която го освобождава от отговорност при забава, причинена от трети лица, като се навеждат доводи за липса на вина на третото лице. Посочва се, че за да се освободи от отговорност, длъжникът е следвало да докаже пряка и непосредствена причинна връзка между поведението на третото лице и собственото си неизпълнение, като се подчертава, че строителят/продавачът отговаря за действията на трети лица, които е ангажирал за изпълнение на своите задължения.

В писмения отговор се излагат аргументи, че първоинстанционният съд правилно е отхвърлил обратния иск, насочен против ,,Топлофикация София“ ЕАД, тъй като се установява по делото, че не е налице забава от страна на дружеството - трето лице помагач и се отправя искане въззивната жалба да бъде оставена без уважение.

Развиват се съображения за недопустимост на направените по делото доказателствени искания.

Не се отправят искания за събиране на нови доказателства пред настоящата инстанция.

Претендира се присъждане на сторените по делото разноски.

Окръжен съд – Бургас, като взе предвид исканията и твърденията на страните, разпоредбите на закона и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са два субективно съединени иска от Н. П. Н. от с. П., ул.

„В.“ № * и К. Б. Б. от гр. П., бул. „Х. Б.“ № * чрез своя процесуален представител – адвокат Дида Батаклиева против „Кепитъл Пропърти Инвест“ ЕООД със седалище гр. Несебър и адрес на управление гр. Несебър, к.к.

Слънчев бряг, административен център „Сапфир“, ет. 3, представлявано от Управотеля Петър Б. Петров, с които се претендира да бъде осъдено ответното дружество да заплати на всеки един от ищците сума в размер на от по 4 745, 50 евро, представляваща неустойка за неизпълнение на задължението му по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.10.2021г. да изгради „жилищна сграда с подземен гараж“, сграда „А“, 5 респективно имотите в нея, находяща се в УПИ ІV-938, 948 в кв. 56Д по плана на гр. София, местност „ж.к. Толстой“, който имот представлява поземлен имот с идентификатор *** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София.

В исковата молба се посочва, че ищците – Н. П. Н. и К. Б. Б. са сключили с ответното дружество – „Кепитъл Пропърти Инвест“ със седалище гр. Несебър предварителен Договор за покупко – продажба на недвижим имот от 01.10.2021г., по силата на който ответното дружество се е задължило да изгради като инвеститор, след което да прехвърли собствеността на ищците по отношение на следния недвижим имот – апартамент № *, находящ се в сграда *, ет. * на сградата, със застроена площ от 87, 87 кв.м., състоящ се от коридор, дневна с кухня, спалня, спалня/кабинет, баня с тоалетна, склад и тераса, заедно с 2, 032% ид.ч. от общите части на сградата (без сутерена), равняваща се на 14, 17 кв.м. или с общо РЗП от 102, 04 кв.м., заедно със съответните идеални части от поземления имот, припадащи се към обекта съгласно одобрен архитектурен проект, изграждащи се в „жилищна сграда с подземен гараж“, с обща застроена площ от 1 048, 81 кв.м., находяща се в УПИ ІV – 938, 948 в кв. 56Д по плана на гр. София, който имот представлява поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Твърди се, че съгласно договорените условия в чл. 3, ал. 8 от сключения между страните договор, ответното дружество се е задължило да извърши строителство на описаната сграда в следните срокове:

- завършване на сградата (секция А) в груб строеж и подписване на Акт образец № 14 за приемане конструкцията на жилищната сграда в срок от 16 месеца, считано от датата на подписване на акт за приемане на земната основа и действителните коти на извършените изкопни работи за сградата, като този срок може да бъде продължен еднократно с до два месеца;