Решение № 3078 от 05.07.2019, Районен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

№… гр.

Варна, 05.07.2019г..

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, XVIII СЪСТАВ, в публично съдебно заседание проведено на двадесет и първи юни две хиляди и деветнадесета година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДЕНИЦА СЛАВОВА при участието на секретаря Антоанета Димитрова, сложи за разглеждане гр. дело № 10074 по описа за 2018 година, докладвано от съдията, и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен от „Г." ООД, ЕИК ****** , със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Т.И.Г.срещу „И.И.*.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***, иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД да бъде осъден ответникът да предаде на ищеца държането на предадения му въз основа на прекратен договор за наем от 20.06.2012г., недвижим имот, представляващ складови помещения, находящи се в имот с ид. *******, с административен адрес гр.*******/, с обща площ 5375 кв.м.

Претендират се и разноските за настоящото производство.

Обстоятелства, от които се твърди че произтича претендираното право:

В исковата молба ищецът твърди, че въз основа на сключен договор за наем от 20.06.2012 г., „З.******" ЕАД ЕИК-****** в качеството си собственик и наемодател е предоставило за временно и възмездно ползване на „И.и.**." ООД ЕИК ******* в качеството на наемател части от свой недвижим имот с обща площ 900 кв.м., находящ се в гр.******"/.

С договор за вливане от 28.12.2012 г., З.******"

ЕАД ЕИК****** се влива в „И.*****" ООД ЕИК***** със седалище гр.Варна и адрес на управление *** **, като по този начин приемащото дружество придобива имуществото на вливащото се дружество и става страна/наемодател по договора за наем въз основа разпоредбата на чл.237 ал.2 от ЗЗД.

Между новия собственик като наемодател и наемателя се сключват поредица от анекси към договор за наем - от 29.03.2013 г., 17.01.2014 г., 31.10.2014 г.,

30.01.2015 г., 25.06.2015 г. , 29.01.2016 г. и 09.01.2018 г., в които се предоговарят размера на ползваните площи и наемната цена.

„И.*****" ООД учредява еднолично дружество с ограничена отговорност „Г.", като капитала на последното дружество е непарична вноска - собствеността върху поземлен имот с идентификатор ******* с площ 11397 кв.м., находящ се в гр.*****, ведно с изградените в поземления имот осем сгради, който имот е придобит в резултата на вливането и придобиване имуществото на „З.******" ЕАД.

След извършения апорт, съгласно нормата на чл.237 ал.2 от ЗЗД, „Г." ООД става наемодател по договора за наем. С договор от 16.03.2018 г „И.*****" ООД прехвърля изцяло притежаваните дялове от капитала на „Г." ООД на Т.И.Г.и Н.Б.К.-Г., които представляват дружеството.

В резултат на гореописаните сделки наемното отношение е между „Г." ООД като наемодател и „И.и.*." като наемател.

Към настоящия момент ответното дружество полза помещения в имота на „Г." ООД с площ 5375 кв.м.

Според уговореното в чл.4 от договора за наем, наемателят дължи заплащане на наема по банков път до пето число на месеца за който се дължи срещу издадена фактура от наемодателя. За месеците април и май 2018 г. дружеството наемодател е издало фактури за дължимия наем /съгласно последния анекс от 09.01.2018 г. в размер на 6000 лв. месечно без ДДС/, които са връчени на наемателя с нотариална покана № **, т. *, peг.№ *****г. Отделно от това е връчена и фактура за консумативни разноски за м.април 2018 г., дължими по силата на чл.8 от договора.

Дължимите суми по договора, за които са издадени фактури не са платени и до настоящия момент. Това неизпълнение на основното договорно задължение на наемателя дава основание на наемодателя да прекрати действието на договора на основание уговореното в чл.16 от него. За едностранното прекратяване действието на договора поради неизпълнение наемателят е уведомен с нотариална покана № 61 т. 2 р.№ ***** г., връчена му на 08.06.2018 г. Със същата наемателят е поканен да освободи и предаде ползвания имот в срока, уговорен в чл.16 т.2 от договора /пет работни дни от прекратяване на договора/, който изтича на 18.06.2018 г.

Наемателят отказва да напусне имота, който държи на отпаднало правно основание.

По делото е постъпил отговор от ответната страна в срока по чл.131 от ГПК.

В него ответникът сочи, че искът е нередовен и неоснователен.

Неоснователен, поради липса на материалноправна легитимация на ищеца, както и поради липса на твърдяното неизпълнение, както и поради липса на възникнало в полза на ищеца и надлежно упражнено потестативно право на разваляне.

Оспорва се твърдението на ищеца, че същия е наемодател по сключения договор за наем между И.***** и И.И.*.

ЕООД. Твърди се липса на валидна облигационна връзка между ищеца и ответника по договор за наем, евентуално същия не е страна по посочения договор за наем от 28.12.2012г., евентуално същия е прекратен, евентуално твърди, че същия е недействителен поради липса на предмет.

Оспорва се твърдението, че ответника ползва помещения с обща площ 5 375 кв.м. находящи се в имот с ид.******* с адрес като недвижим имот с ид. гр.*****" /бивша ул.**** / № *.

Ответникът владее част от посочения имот с ид.******* и части от изградените в същия сгради, но с друга площ и на договорно и извъндоговорно основание.

Оспорва се твърдението на ищеца, че ответника не е изпълнил задължението си за заплащане на възнаграждение за месечен наем за периода м.април и м.май 2018 г. съгласно сключения договор за наем от 28.12.2012г. Твърди се, че е заплатил надлежно дължимия за посочения период наем на кредитора - наемодател по договор за наем от 28.12.2012г. И.***** ООД, чрез плащане по банкова сметка ***.05.2018г.

Твърди се също, че наемателя - ответник по настоящия иск до подаване на исковата молба не е уведомен по никакъв начин за извършената промяна в собствеността на недвижимия имот, предмет на договора за наем, нито от прехвърлителя нито от преобретателя.

Оспорва се надлежното връчване на наемателя на нотариална покана № **, том *, рег.№ *****г., и на нотариална покана № **, том *, рег.№ *****г. по подробно изложени съображения в отговора.

В евентуалност се оспорва и твърдението, че длъжника е изпаднал в забава, поради което за ищеца е възникнало потестативното право за едностранно разваляне на договора.

Видно от нотариална покана

№ **, том *, рег.№ *****г., приложена на л.25 от делото, ищецът е поканил ответника да заплати изискуемо задължение за дължим месечен наем за периода м.април и май на 2018г., като не е посочил срок за това.

Посочените задължения са изпълнени, чрез заплащането им на наемодателя И.***** ООД на 11.05.2018г. Длъжникът не би могъл да изпадне в забава до момента на получаване на уведомление за настъпилата промяна в собствеността, извършено едва с твърдяното връчване на нотариална покана на 15.05.2018г. Отделно длъжника не е изпаднал в забава и след получаване на посочената покана, поради това, че със същата кредитора не е определил срок за плащане, нито пък е направил изявление, че при неизпълнение ще счита договора за развален, в изпълнение на изискванията на чл.87 от ЗЗД. Волеизявлението за едностранно прекратяване на договора е направено на 06.06.2018г., без да е налице забава на длъжника.

Дори и да е налице твърдяното неизпълнение, считат че правото за едностранно разваляне на договора не е възникнало и поради липса на отправена до длъжника покана за изпълнение в подходящ срок, с изрично изявление, че при неизпълнение договора ще бъде прекратен.

В настоящия случай не е налице хипотеза от изчерпателно посочените в чл.87,ал.2 ЗЗД, която да обоснове възможност за разваляне без даване на подходящ срок за изпълнение.

Евенатулно твърдят, че договор за наем от 28.12.2012г. е прекратен на 31.03.2018г. по взаимно съгласие на страните, поради което ищецът няма качеството на наемодател.

Евентуално, твърдят, че сключения договор за наем от 28.12.2012г. е недействителен, поради липса на предмет, а именно не е направена надлежна индивидуализация на неговия предмет - недвижимия имот, който се отдава под наем, който е съществен елемент от договора за наем. Поради горното считат, че договорът за наем е нищожен.

В съдебно заседание ищецът поддържа исковете си и моли за уважаването им, а ответникът чрез особеният си представител моли за отхвърляне на исковете.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Съгласно договор за наем от 20.06.2012 г., сключен между „З.******" ЕАД ЕИК-****** в качеството си на наемодател и „И.и.*." ООД ЕИК ******* в качеството на наемател, е предоставен за временно и възмездно ползване следния недвижим имот: „ 900 кв.м. част от склад, маркиран в червено по приложена скица, неразделна част от договора, както и намиращите се в склада кранови съоръжения, находящ се в гр.*****

" № *.

Към договора няма приложена скица.

В чл. 5 ал. 1 от договора е уговорено, че наемодателят е длъжен да предаде имота по чл. 1 от договора, в състоянието, в което се намира при сключване на договора с подписване на приемо-предавателен протокол.

Не е приложен по делото приемо-предавателен протокол.

С договор за вливане от 28.12.2012 г., З.******" ЕАД ЕИК****** се влива в „И.*****" ООД ЕИК***** със седалище гр.Варна и адрес на управление *** **.

Между новия собственик като наемодател и наемателя се сключват поредица от анекси.

Съгласно Анекс от 29.03.2013г. към Договор за наем от 20.06.2012г. е уговорено, че считано от 29.03.2013г. /датата на вписване на преобразуването в ТР/ наемодател по договора на наем от 20.06.2012г. става „И.*****" ООД и наемната цена и консумативните разходи ще бъдат заплащани по банкова сметка ***.

Съгласно Анекс от 17.01.2014 г. към

Договор за наем от 20.06.2012г., чл. 1 от Договора за наем придобива следния вид: Наемодателя предоставя на наемодателя за временно и възмездно ползване под наем на следния недвижим имот: 1400кв.м. складови помещения, находящи се на първи етаж, бул. *****/ № * в гр.***. Преуреден е въпроса и за наемната цена и срока на договора.

Не е налице скица към Анекса или приемо-предавателен протокол.

Съгласно Анекс от 31.10.2014 г. към

Договор за наем от 20.06.2012г. чл. 1 от

Договора за наем придобива следния вид: Наемодателя предоставя на наемодателя за временно и възмездно ползване под наем на следния недвижим имот: 1500кв.м. складови помещения, находящи се на първи етаж, бул. *****/ № * в гр. ****. Преуреден е въпроса и за наемната цена и срока на договора.

Не е налице скица към Анекса или приемо-предавателен протокол.

Съгласно Анекс от 30.01.2015 г. към

Договор за наем от 20.06.2012г. чл. 1 от

Договора за наем придобива следния вид: Наемодателя предоставя на наемодателя за временно и възмездно ползване под наем на следния недвижим имот: 1500кв.м. складови помещения, находящи се на първи етаж, и складово помещение от 300кв.м. на трети етаж, находящи се на бул. *****/ № * в гр.***. Преуреден е въпроса и за наемната цена и срока на договора.

Не е налице скица към Анекса или приемо-предавателен протокол.