Решение № 241 от 01.10.2019, Районен съд - Козлодуй

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш Е Н И Е № гр.Козлодуй, 01октомври 2019 г.

В

ИМЕТО НА НАРОДА

Козлодуйският районен съд , първи състав, в открито съдебно заседание на 04.09.2019г. /четвърти септември две хиляди и деветнадесета година/ в състав:

Председател: Цветанчо

Трифонов при секретаря Капка Качева, като разгледа докладваното от съдията Цветанчо Трифонов гражданско дело № 64 по описа за 2019г. на РС-Козлодуй и за да се произнесе, взе предвид следното.

Правното основание на иска е чл. 124 от ГПК.

Делото е образувано по искова молба, подадена от Тотка Й.М., с ЕГН **********, с адрес: ***; Ц.С.М. с ЕГН **********, с адрес: *** и И.С.С., с ЕГН **********, с адрес: *** чрез процесуалния представител адв. М. *** срещу ответника Д.Н.В. с ЕГН **********, адрес: ***, с която е предявен иск по чл.124, ал.1 от ГПК за признаване на установено по отношение на ответника, че с факта на доброволната делба, извършена с Договор за доброволна делба от 22.12.2017г., вх.рег. №3094, №116, том V, Договор за аренда от 12.09.2016г. се прекратява за частта от арендувания имот, която се предоставя в дял като самостоятелно обособен новообразуван имот, а именно – новообразуван имот № ***, в местността „Совата“, с площ от 11524 кв.м., четвърта категория земя, с начин на трайно ползване -нива, при съседи на имота: ***, ***, ***,

*** и *** като имотът е образуван от имот №***. По делото са конституирани като ответници арендаторът ЕТ „А.– С.Д.“ със седалище и адрес на управление ***, представлявано от собственика му Светлозар Иванов Дичевски и новия собственик на имота – Е.Д.П. с ЕГН **********, чийто имот съставлява част от бившия имот с идентификатор № *** по кадастралната карта на гр.Козлодуй. Претендират се и разноски в процеса.

В обстоятелствената част на исковата молба ищците твърдят, че с Договор за аренда от 12.09.2016г. ответникът Д.Н.В. е отдал под аренда на ЕТ „А.– С.Д.“ земеделска земя, останала в наследство от Куна П. Велкова и Страхил Петров Михайлов с площ от 23,047 декара, в местността „Совата“, находяща се в землището на гр.Козлодуй, чрез сключване на договор за аренда за срок от десет стопански години, считано от стопанската 2017/2018г. Около година след сключването на арендния договор същата земя е била поделена доброволно между сънаследниците с Договор за доброволна делба от 22.12.2017г., вх.рег.№3094, №116, том V. Ищците поддържат становището, че с извършването на доброволната делба имотът е престанал да съществува в първоначалния си вид и от същия са образувани отделни новообразувани имоти, предоставени в изключителна собственост на съделителите. Дял първи е бил даден на ответника Д.В., който получава новообразуван имот с № ***, в местността „Совата“ , с площ от 11 523 кв.м., четвърта категория, с начин на трайно предназначение – земеделска и начин на трайно ползване -нива, при съседи на имота: ***, ***, *** и *** като имотът е образуван от имот № ***. Дял втори е даден на ищците – Тотка Й.М., Ц.С.М. и И.С.С. и те получават в съсобственост общ дял от земеделската земя, а именно новообразуван имот № ***, в местността „Совата“ , с площ от 11 524 кв.м., четвърта категория земя, с начин на трайно ползване -нива, при съседи на имота: ***, ***, ***, *** и *** като имотът е образуван от имот

№ ***. След извършване на делбата ищците са съсобственици на описания имот, предоставен им в дял. Не са изразявали воля за сключване на договор за аренда като същият е сключен без тяхно знание и съгласие. Твърдят, че след извършване на доброволната делба е прекратен обекта на договора за аренда като самостоятелен имот, ликвидирана е съсобствеността върху него. С факта на делбата са възникнали новообразувани имоти, респ. имотът предмет на арендния договор е престанал да съществува в първоначалния си вид, площ, граници, образувани са нови, различни от първоначалния, имоти. Считат, че така договорът за аренда се прекратявал за частта от арендувания имот, която се предоставя на тях, трите ищци, в дял като самостоятелно обособен, новообразуван имот, а именно имота, описан в т.2 от исковата молба. Поради изложеното ищците молят да бъде постановено съдебно решение, с което да се приеме за установено по отношение на ответниците Д.Н.В., ЕТ „А.– С.Д.“ и Е.Д.П., че с факта на доброволната делба, извършена с Договор за доброволна делба от 22.12.2017г., вх.рег. №3094, №116, том V, Договор за аренда от 12.09.2016г. се прекратява за частта от арендувания имот, която се предоставя в дял като самостоятелно обособен новообразуван имот, а именно – новообразуван имот № ***, в местността „Совата“, с площ от 11 524 кв.м., четвърта категория земя, с начин на трайно ползване -нива, при съседи на имота: ***, ***, ***, *** и *** като имотът е образуван от имот №***. Навеждат аргументи в смисъл, че с факта на делбата са били образувани нови имоти като имотът, поставен в дял на ищците след делбата не следва да носи тежестта от арендния договор, който е бил сключен за целия имот преди разделянето му, защото такъв цялостен имот вече не съществува.

В срока за отговор по чл.131 от ГПК ответникът Д.Н.В. чрез пълномощника си адв. Е.О. *** е подал писмен отговор, с който оспорва изцяло предявения иск като неоснователен. Сочи, че е налице валидно сключен договор за аренда като излага, че относно наличието на валидно сключен аренден договор следва да се имат предвид разпоредбите на ЗАЗ към датата на сключването на арендния договор – 12.09.2016г. Към тази дата в чл. 3, ал. 4

ЗАЗ е била дадена възможност на всеки от наследниците да сключи договор за аренда. Всеки заинтересован наследник, независимо от размера на своя дял, може да сключи валиден аренден договор за цялата наследствена земя. Договорът за аренда е подписан при условията на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, според която разпоредба, когато договорът е сключен само от някой от съсобствениците на земеделска земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Цитираната разпоредба урежда хипотезата, при която един или някои от съсобствениците са сключили договор и са получили плодовете от общата вещ, които се следват на всички съсобственици. Отдаването под аренда е действие, което е могло да бъде извършено самостоятелно и без съгласието на останалите участници в общността (по арг. от чл. 3, ал. 4 ЗАЗ). В този случай възниква облигационно правоотношение само между този съсобственик и арендатора, като в защита на интересите на останалите съсобственици, които не са страни по договора, приложение намира разпоредбата на чл. 30, ал. 3 ЗС (респ. защита по общия ред, ако се твърдят/докажат вреди и/или пропуснати ползи). Ето защо договорът за аренда не бил нищожен, както се твърдяло в исковата молба, че бил сключен без знание и съгласие на ищците, тъй като договорът е сключен в съответствие с разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, която изрично признава възможността договорът за аренда на земеделска земя да бъде сключен само от един или от няколко съсобственици, предвиждайки отношенията с останалите съсобственици да се уреждат според правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС. Изменението на чл. 3, ал.4 от ЗАЗ, съгласно което договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот, е в сила от 07.02.2017г. Твърди се в отговора, че оспорвания по делото аренден договор е сключен преди тази дата, когато е действала следната редакция на чл.3, ал.4 от ЗАЗ : „(4) (Нова - ДВ, бр. 13 от 2007 г.) Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.” На следващо място пълномощникът на ответника сочи, че доброволната делба на арендувания имот не е предвидено в закона основание за прекратяване на арендния договор. Приложените решения на РС-Бяла Слатина и на ОС -Враца се явявали единичен случай на съдебна практика. Подобна съдебна практика, постановена в смисъл, че с доброволната делба на недвижим имот е прекратен обекта на договора за аренда като самостоятелен имот, ликвидирана е съсобствеността върху него и имотът е престанал да съществува в първоначалния си вид, смята, че е незаконосъобразна.

Посочва, че в ЗАЗ делбата на арендувания имот не е предвидена като самостоятелно основание за прекратяване на арендния договор. Излага съждения, че такава съдебна практика би насърчила злоупотребата с права в ущърб на арендаторите, които имат валидно сключени и вписани арендни договори, изпълняват ги добросъвестно, но с цел разтрогването им се заобикаля закона като се извършва доброволна делба на арендуваните имоти. Сочи, още че в Тълкувателно решение № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че договорът за аренда се прекратява при неизпълнение по общия ред, вкл. и на предвиденото в чл.28, ал.1 ЗАЗ специфично основание за разваляне – прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава на арендно плащане за повече от три месеца, като потестативното право на арендодателя по договор за аренда със срок до 10 години, а ако земята е общинска или държавна – независимо от срока на договора, се упражнява извънсъдебно – аргумент от чл.28, ал.2 и ал.3 от ЗАЗ. Други основания за прекратяване на арендния договор в ЗАЗ не били предвидени, а отношенията са такива със специфична законова регламентация. Договорът за аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза начл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ „по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго“ - т.е. налице е препращане и към общия ред за прекратяване на договорите поради неизпълнение, дължащо се на причини, различни от предвидените в ЗАЗ. В този смисъл доброволната делба не е сред основанията за прекратяване, въведени в глава шеста от ЗАЗ, нито е основание за прекратяване, заложено в ЗЗД, към който ЗАЗ препраща. Не би могъл да се приложи и чл.89 от ЗЗД, съгласно който при двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право, тъй като доброволната делба не съставлява невъзможност за изпълнение на арендния договор. Напротив – изпълнението е възможно и след разделянето на имота на два новообразувани такива.

Постъпил е писмен отговор и от конституирания ответник Е.Д.П. чрез пълномощника адв.О., съдържащ същите юридически съображения за неоснователност на иска, както са изложени и в защита на другия ответник Д.В..

Постъпил е писмен отговор и от конституирания ответник ЕТ „А.– С.Д.“ чрез пълномощника адв.Г.,***, в който се изложени съображения за недопустимост на иска, тъй като ищците не са обосновали и доказали правен интерес от водене на иска. Сочи се, че при уважаването на положителния установителен иск силата на присъдено нещо обхваща принадлежността на правото на собственост на ищците, като отрича претендираното от ответниците право. В случая не ставало ясно какво право на представлявания ЕТ „А.– С.Д.“ се отрича, какъв е правният интерес на ищците от предявяването на положителния установителен иск за прекратяване на договор за аренда. Правният интерес при предявяване на положителния установителен иск е абсолютна процесуална предпоставка, за която съдът е длъжен да следи служебно. В този смисъл е и ТР 8/2013г. по т.д. №8/2012г. на ОСГТК на ВКС, с което се приема, че ищците имат задължението да установят наличието на свое накърнено право, което се нуждае от защита като докаже фактите от които то произтича. Твърденията на ищците не били в посока за някакво засегнато материално право или правоотношение като не е въведен предмет на иска – спорно правоотношение. Ако искът бъде разгледан като допустим, ответникът моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен. Сочи, че договорът за аренда е действителен, макар и сключен само от един от съсобствениците на земеделски земи и че отдаването под аренда е действие, което може да бъде извършено само от отделен съсобственик, а техните права са гарантирани от разпоредбата на чл.30, ал.3 от ЗС, а не от разпоредбите на ЗЗД, уреждащи правата и задълженията на представителя. Следва да бъде взето предвид и обстоятелството, че атакуваният договор за аренда е сключен при условията на чл.3, ал.4 от ЗАЗ в редакцията на разпоредбата до изменението й в ДВ БР.13/2017г., с която разпоредба законодателят е признал възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи от един съсобственик, без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията помежду им да се уреждат по правилото на чл.30, ал.3 от ЗС. Излага твърдения, че в разпоредбата на чл.17, ал.2 от ЗАЗ е записано, че приобретателят на арендувания обект на договора замества арендатора като страна в договора за аренда ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е бил предаден. От договора за аренда от 12.09.2016г. било видно, че същият е сключен с ЕТ „А.С.Д.“ и предмет на договора е нива с площ от 23,047 дка в местността „Совата“, находяща се в землището на гр.Козлодуй, която е единия от съсобствениците по отношение на имота, предмет на договора за аренда. След сключването на договора за аренда, с договор за доброволна делба съсобствеността върху имота е прекратена и от него са образувани нови имоти.