Решение № 1025 от 06.02.2020, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ гр. София, ……….. г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, ГО, IV „Д” състав, в публичното заседание на седми ноември две хиляди и деветнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЗДРАВКА ИВАНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТОМИРА КОРДОЛОВСКА

Мл.съдия: ИВАН КИРИМОВ при секретаря Анелия Груева, като разгледа докладваното от мл. съдия Киримов гр. дело № 3113 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 528281/07.11.2018 г., постановено по гр. д.

№ 29114/2017 г., СРС, 81 състав е уважен предявеният от „Е.2.“ ЕООД срещу Г.П.К.„И.“ иск с правно основание чл. 82, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 228 ЗЗД, като е осъден ответника да заплати на ищцовото дружество сума в размер на 1370 лв., представляваща вреда за закупени и унищожени продукти за търговската дейност, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на исковата молба – 09.05.2017 г. до окончателното изплащане на сумите, както и сума в размер на 3000 лв., представляваща пропусната полза – нереализирана печалба за 16 месеца.

Решението на СРС е обжалвано от ответника Г.П.К.„И.“ със съображения за неговата неправилност. Въззивникът поддържа, че по делото е установено, че за процесния павилион не са издадени необходимите строителни книжа, което задължение освен, че е установено в закона е регламентирано и в клаузата на чл. 3.2., б. „д“ от договора за наем. Твърди се, че посоченото възражение е въведено в предмета на спора с отговора на исковата молба, но съдът неправилно е приел, че то е ирелевантно, тъй като след като ищецът незаконно е разположил търговски обект в отдадения под наем терен същият не би могъл да претендира обезщетение, свързано с предсрочното прекратяване на договора. Във въззивната жалба се излагат съображения, че налице е хипотезата на раздел V, чл. 5.3., б „г“ от процесния договор за наем, за което ищецът бил предизвестен писмено, поради сключен с трето лице договор за учредяване право на строеж. Излагат се доводи, че доколкото предмет на договора за наем е реална част от площ от 12 кв.м. от терена и предвид ограниченията, предвидени в чл. 200, ал. 1 ЗУТ, наемодателят е пристъпил към директно договаряне с трето лице по повод учредяване право на строеж върху целия терен. Поддържа се, че доколкото договорът за наем не е вписан и няма достоверна дата, приложение следва да намери разпоредбата на чл.

237, ал. 1, изр посл. ЗЗД вр. чл. 238 ЗЗД. Въззивникът поддържа, че по делото не било установено продуктите в представения от ищеца опис да са били налични в търговския обект към 05.04.2017 г., за който момент се твърди да е бил ограничен достъпа. Твърди се още, че искът за пропуснати полза е недоказан, а поставения към вещото лице въпрос съдържа хипотетичен отговор, позовава се на ТР № 3 от 2012 г. постановено по т.д. № 3/2012 г. на ОСГТ на ВКС. Иска се отмяна на обжалваното решение и отхвърляне на иска. Претендират се разноски.

В законоустановения срок е подаден отговор на въззивната жалба от въззиваемия, с който се оспорва жалбата с доводи за правилност на решението на СРС. Поддържа се, че по делото са налице доказателства за основателност на претенцията в цялост. Искането към съда е да потвърди решението на първоинстанционния съд и да бъдат присъдени сторените пред въззивния съд разноски.

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, поради което същата се явява допустима, а разгледана по същество е основателна.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.

Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо в обжалваната част.

От договор за наем от 01.08.2015 г. се установява, че между „Е.2.“ ЕООД и Г.П.К.„И.“ е породено наемно правоотношение, по силата на което ищецът се е задължил да предостави на ответника за временно възмездно ползване терен, заедно с движими вещи/дълготрайни материални активи/ по опис – приложение № 1 съставляващ неразделна част от договора, като наемодателят е предоставил имота, предмет на договора със съгласие същият да бъде използван за поставяне на павилион, срещу насрещна парична престация, представляваща уговорено наемно месечно възнаграждение в размер на 167 лв. , както и 20 % ДДС върху месечния наем или общо 200 лв., платимо в брой до 15-то число на месеца, за който се дължи наема.

В раздел IV е посочено, че договорът за наем се сключва за срок от 3 години. В раздел V, чл. 5.1 и чл. 5.2 от договора е уговорено, че договорът се прекратява с изтичане на срока на договора, както и при взаимно съгласие на страните изразено в писмена форма. В чл. 5.3 са предвидени хипотези на прекратяване на договора с едностранно писмено тридесет дневно предизвестие от страна на наемодателя отправено до наемателя, преди изтичането на срока на договора.

От представения по делото предварителен договор за учредяване на възмездно вещно право на строеж срещу задължение за построяване се установява, че наемодателят-ответник се е задължил да учреди в полза на „В.“ ЕООД вещно право на строеж, а последният се е задължил даизгради изцяло сграда и стане изключителен собственик на същата, с изключение на обектите, за които учредителите си запазват правото на строеж, която сграда следва да бъде построена върху процесния имот.

По делото е представен и нотариален акт от 29.12.2016 г. № 105, том IIV, рег. № 42135, дело № 1188 от

2016 г. на нотариус с рег. № 274 на НК при СРС, с който учредителят Г.П.К.„И.“ е учредил в полза на „В.“ ЕООД ограничено вещно право на строеж за построяване на многофункционален комплекс върху посочения терен.

При така установените правнорелевантни обстоятелства, чрез събраните от СРС и от настоящата съдебна инстанция доказателствени средства, съдът по правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК приема следното от правна страна:

СРС, 81 с-в, е бил сезиран с иск с правно основание чл. 237, ал. 3 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати обезщетение на ищеца за претърпени загуби и пропуснати ползи от лишаването му от ползването на наета вещ.

Съгласно разпоредбата на чл.237 ал. 3 ЗЗД, наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползуването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.

Хипотезата на посочената разпоредба е частно проявление на чл. 82, вр. чл. 79, ла. 1, предл. 3 ЗЗД приложимо при договорите за наем.

Възникването на спорното право се обуславя от осъществяването на следните материални предпоставки (юридически факти): 1. пораждане на действително правоотношение по договор за наем, по което ищецът да е предоставил за временно възмездно ползване процесната недвижима вещ; 2. наемателят да е претърпял вреди, поради виновно неизпълнение на поето от наемодателя договорно задължение, а именно наемателят да е бил лишен от ползването на наетия имот.

Спорът в настоящото въззивно производство, предвид доводите във въззивната жалба и отговора, се концентрира върху въпроса дали договора за наем е бил прекратен на соченото от ответника основание, а именно чл. 5.3. б „г“ от сключения между страните договор за наем, както и дали ищецът е претърпял вреди, респ. доказани ли са вредите в настоящото производство.

Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на договора и заплащането на уговореното наемно възнаграждение не се включват в неговия фактически състав, а са в изпълнение на породените от него договорни задължения.

Основното задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя и да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни задължения: да заплати уговореното наемно възнаграждение и обикновените разноски за използване на наетата вещ.

Настоящият съдебен състав намира за неоснователни оплакванията на въззивника, относно приложимостта на разпоредбата на чл. 5.3, б. „г“ за прекратяване на сключения между страните договор за наем, поради следните съображения:

Съгласно посочената клауза от договора за наем, на която се позовава ответника, договорът за наем се прекратява с едностранно писмено тридесет дневно предизвестие от страна на наемодателя отправено до наемателя, преди изтичането на срок а на договора при преотстъпване на обекта на трето лице. При обявяване на обекта за продажба, наемателят има право на предпочтително изкупуване на обекта, при заявено от него писмено съгласие за закупуване на продажната цена, обявена от наемодателя.

Съдът намира, че от текста на посочената клауза не може да бъде директно изведен вложения от страните смисъл в текста „при преотстъпване на обекта на трето лице“, като същият подлежи на тълкуване.

Съгласно константната съдебна практика на тълкуване според критериите на чл.20 ЗЗД подлежат неясните, непълни и неточни уговорки в договора, които поради недостатъците си пораждат съмнение и спор между страните относно действителното съдържание на постигнатото при сключване на договора общо съгласие и целените с договора правни последици; тълкуването се извършва съобразно критериите на чл.20 ЗЗД, за да се изясни действителната, а не предполагаемата воля на договарящите; прилагането на критериите на чл.20 ЗЗД предполага отделните договорни уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, но без да се подменя формираната при сключване на договора и обективирана в съдържанието му воля на договарящите.

Според легалната дефиниция на чл.8, ал. ЗЗД, договорът е съглашение между правни субекти, насочено към създаване, уреждане или унищожаване на правна връзка между тях. В чл.9 ЗЗД е закрепен основният принцип на договорното право - принципът за свобода на договарянето, който признава на договарящите свободата сами да определят съдържанието на договорите помежду си и същевременно обявява повелителните норми на закона и добрите нрави като граница, до която е допустимо разпростирането на автономията на волята. Сключеният в границите на чл.9 ЗЗД договор обвързва страните със силата на закон съгласно чл.20а, ал.1 ЗЗД. Законът въвежда изискване всяка от страните да изпълнява поетите задължения по начина, указан в чл.63, ал.1 ЗЗД - точно и добросъвестно, без да пречи на другата страна и тя да изпълнява задълженията си по същия начин, а виновното неизпълнение на произтичащите от договора и от измененията към него задължения съставлява основание за носене на договорна отговорност по чл.79 и сл. ЗЗД от неизправната страна. Така Решение №156 от 16.06.2016 г., постановено по гр.д. №6042/2016 г. на IV г.о. на ВКС.

С оглед изложеното и при систематическото и логическо тълкуване на посочената клауза от договора, съдът намира, че същата предвижда едностранно прекратяване на договора при отчуждаване на имота, тъй като последващото я изречение „При обявяване обекта за продажба, наемателят има право на предпочитателно изкупуване на обекта, при заявено от него писмено съгласия за закупуване на продажната цена, обявена от наемодателя“ касае именно хипотеза на отчуждаване на имота чрез продажба и при тълкуване на разпоредбите една с друга и в общия смисъл на договора, съдът намира, че това именно е вложения в нея смисъл.

Видно от приложения по делото нотариален акт от

29.12.2016 г. № 105, том IIV, рег. №

42135, дело № 1188 от 2016 г. на нотариус с рег. № 274 на НК при СРС, с който учредителят Г.П.К.„И.“ е учредил в полза на „В.“ ЕООД ограничено вещно право на строеж за построяване на многофункционален комплекс върху посочения терен, като учредителят – ответник в настоящото производство си е запазил правото на строеж за конкретно описани в акта обекти.

Предвид изложеното, съдът намира, че, доколкото по силата на процесния договор за наем е предоставен терен (реална част от такъв), а последният не е бил отчужден, както и не е било учредено вещно ограничено вещно право на строеж за целия собствен на ответника терен, не е налице отчуждаване на имота по смисъла на посочената в договора клауза.