Решение № 259 от 01.11.2019, Окръжен съд - Добрич

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№ 259, 1.11.2019 година, град

Добрич

В ИМЕТО НА НАРОДА

ДОБРИЧКИЯТ

ОКРЪЖЕН СЪД,гражданско отделение

На осемнадесети септември две хиляди и деветнадесета година В открито заседание в следния състав :

Председател

: ГАЛАТЕЯ ХАНДЖИЕВА

Членове : ДИАНА

ДЯКОВА

ДЕСИСЛАВА НИКОЛОВА при секретаря Павлина Пенева като разгледа докладваното от съдията Десислава Николова въззивно граж-данско дело № 867 по описа за 2013 година намира следното:

Производството е образувано по реда на член 258 и сл. от ГПК, по въззивна жалба с вх.№ 2000 /16.04.2013 г. ( по регистратурата на КРС ) на " Ч. И. Б." ЕООД, град С. ( за краткост "ЧИБ") , срещу Решение № 32 от 5.03.2013 г., поправено с Решение № 125 от 3.10.2013 г. на Каварненския районен съд по гр.д.№ 286/2011 г., отхвърлящо предявените от дружеството срещу П.Т.П. - В., М. Р.В., М.В.Т., при участието на техния помагач Й.Г. искове за недействителност на сключения помежду им с нот.акт № 87,том ІІ, нот.д.№ 824/2007 г. на Нотариус Й. *** действие - КРС, договор за продажба на земеделска земя в землището на село Б. на основание член 40 от ЗЗД и член 27 от ЗЗД и за осъждането на ответниците - продавачи да заплатят част от дължимата сума от връщане на получената по договора цена , равняваща се на 250 лева.

Въззивникът оспорва извода на съда за липса на увреждане и на умисъл у продавачите и неговия пълномощник за увреждането му с доводи, основани за фактите за : явно неизгодната за него като купувач цена; осведомеността на ответниците за бъдещото строителство на ветрогенератори в съседни имоти и задължаването им с комисионно възнаграждение към пълномощника срещу измамата на представлявания от него. Въззивникът оспорва извода на съда за липса на измама като противоречащ на доказателствата за : формирани у законния представител на дружеството неверни представи за възможността имотът да се застрои; решаващата им роля в мотивацията му да сключи договора; предадената на пълномощника на купувача "комисионна" от продавачите и желанието на същия пълномощник да договоря от името на дружеството за закупуването на други имоти.

В отговор на въззиваемите: П.Т.П. - В.,

М. Р.В. и М.В.Т., въззивната жалба се оспорва . Правилно съдът е установил,че те и представителят на купувача не са имали намерение и знание за увреждането на представлява-ния с оглед доказването на следните индициращи факти : не са се срещали помежду си и не са договаряли условията по сделката ; продавачите не са укрили изграждането на парка от ветрогенератори, а то било лесно установимо от представената при изповядване на сделката скица и от проверка на наличните в общината официални документи.

Правилно съдът е приел, че при извършена сделка е обичайно да се уговори възнаграждение за посредничество. Сключеният " комисионен договор" не сочи на общо намерение за увреждане и няма доказателства за уговаряне на възнаграждението именно за заблуждаването на купувача.

В отговор на третото лице - помагач на въззиваемите - Й.Г.И. жалбата се оспорва с доводи, че преценката за неоснователност на иска по член 40 от ЗЗД е правилна поради отсъствие на предпоставките за тази недействителност с оглед осведомеността на ищеца - търговец за пазарните цени на имотите от лични срещи по подготовката на до-говора за продажба и липсата на инвестиционни намерения, свързани със застрояване на имота преди придобиването му.

Поддържа се довод, че пре-ценката за неоснователност на иска по член 27 от ЗЗД във връзка с член 29, ал.2 от ЗЗД е също правилна поради липса на подвеждане на купувача за сключването му чрез умишлено въвеждане в заблуждение от продавачите и липсата на правно значение на явно неизгодните условия с оглед приложението на член 297 от ТЗ . В алтернатива се оспорва изводът ,че правото да се иска унищожението на договора поради измама не е погасено по давност при твърдения, че откриването на измамата в лятото на 2008 г. не е установено от ищеца.

Купувачът "ЧИБ" ЕООД, град С. е предявил искове за недействителност на сключения на 28.06.2007 г. с нот. акт № 87,том ІІ, нот.д.№ 824/2007 г. на Нотариус Й. *** действие - КРС от пълномощника му - третото лице Й.Г.И. и продавачите - въззиваемите П.Т.П. - В.

, М. Р.В. , М.В.Т. и наследодателката им М. Д. П. ( починала на 9.01.2010 г. преди завеждането на дело-то) договор за продажба на нива с площ от 11,581 дка, имот с № 029104 по плана за земеразделяне на землището на село Б.,община К., на две основания - по член 40 от ЗЗД и по член 27 от ЗЗД във връзка с член 29, ал.2 от ЗЗД. Първоинстанционният съд е приел, че искът по член 40 от ЗЗД е иск за нищожност на договора като накърняващ добрите нрави по член 26,ал.1,пр.3 от ЗЗД . Разгледал този иск като главен, а другият иск като евентуален, според волята на ищеца. Дадената от съда правна квалификация на първия иск противоречи на разясненията в точка ІІІ. 4 и 5 на ТР № 5 от 12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС по тълк.д.№ 5/2014 г. за разграничаване на двете основания за недействителност и за уредената в член 40 от ЗЗД в защита на правата на представлявания самостоятелна форма за не-действителност на договора, сключен от пълномощника му. От това следва извод, че съотношението, в което са разгледани двата иска, е неправилно. Съдебната практика, част от която е решение № 198/10.08.2015 г. по гр.д. № 5252/2014 г. на ІV г.о. на ВКС, приема, че исковете за недействителност на прехвърлителна сделка са предявени в условията на евентуалност, а поредността на разглеждането им зависи не от волята на ищеца, от формите на претендираната недействителност като първа е проверката за нищожност, втора - за унищожаемост и следваща - за друго основание за недействителност, както в случая, по член 40 от ЗЗД . При няколко въведени от ищеца основания за една и съща форма за недействителност проверката се извършва в поредност според тежестта на пороците, от най - тежкия към най - лекия .

Следователно главен е искът за унищожаването на договора за продажба поради измама. Проверката на въззивния съд по член 269 от ГПК за допустимостта на произнасянето на първоинстанционния съд по евентуалния иск зависи от проверката на правилността на отхвърлянето на главния иск с оглед оплакванията в жалбата.

Искът по член 27 от ЗЗД е основан на следните твърдени факти : дружеството е учредено в 2006 г. от чешкия гражданин М.У. с намерение за изграждане на хотелски комплекс от апартаментен тип на площ от 46 324 кв.м. в района на българското Черноморие върху собствена на дружеството земя; проектът е оповестен в онлайн - обява, в отговор на която третото лице Й.Г.И., владеещо чешки език, предлага да участва в реализирането на проекта чрез намирането на подходящи за застрояване имоти ; дружеството упълномощава И. с писмен акт от 19.12.2006 г. за широк кръг от действия, в т.ч. за сключването на предвари-телен и окончателен договор за продажба на имот в страната; пълномощникът намира и предлага на дружеството да закупи два съседни имота на първа линия на морето в землището на село Б., община К.; единият от тях е имот с идентификатор № *** (стар №

029104 ), обявен за продажба на цена от 405 335 евро ; пълномощникът посочва, че имотът е земеделска земя, но за него може да бъде получено разрешение за строеж на сграда с апартаменти по примера на съседен имот с № 029106 , който е предмет на ПУП - ПЗ и е вече със сменено предназначение; урежда на 23.05.2007 г. среща между управителя У., двама представители на негов партньор ( Ч. строителна компания " М.Д.") инж.

П.П.и инж. О.К.и началника на отдел "Териториално устройство и строителство", за да получат уверение от него, че имотът е годен да бъде застроен със сграда за жилищни нужди; но в действителност той не е подлежал на застрояване, защото попада в охранителната зона на ветрогенератори, разрешени за изграждане още в 2006 г. в три имота в близост до закупения от дружеството и това е съобщено на управителя му У. от Кмета на Община К. на среща на 7.01.2009 г. и в писмен отговор на Общината от 21.05. 2010 г. на молбата на същия за изготвяне на ПУП с оглед смяна на предназначението на имота; продавачите са знаели за погрешната представа у представлявания .

Влязлата в сила присъда от 22.11.2018 г. по н.о.х.д.№ 49/2018 г. по описа на КРС срещу третото лице Й.Г.И. за извършено от него престъпление по член 217,ал.2 от НК - злоупотреба на доверието, оказано му от упълномощителя " ЧИБ" ЕООД при сключването на четиринадесет на брой прехвърлителни сделки, една от които е оспорената, няма правно значение за иска за унищожението й и обратно за иска за недействителност по член 40 от ЗЗД , предвид приетото от наказателния съд, че дружеството е ощетено от сделката с разликата между уговорената цена от 793 646 лева и пазарната стойност на имота от 23 200 лева.

В исковата молба е твърдяно, че купувачът е въведен в заблуждение от пълномощника си относно съществено качество на предмета на договора - годността на закупуваната земеделска земя за застрояване със сграда за жилищни нужди според инвестиционното му намерение. Договорът може да бъде опорочен от измама и когато е сключен чрез пълномощник. Подлежат на доказване фактите, че невярната представа е предизвикана у представлявания от умишлени действия на неговия пълномощник, договорът е сключен под нейно въздействие, насрещната страна е знаела или не е могла да не знае за нея, както и че измамата е открита от представлявания както твърди ищецът на 7.01.2009 г.

- от уведомяването му от Кмета на Община К. за резултата по молбата му за изготвяне на подробен устройствен план за имота. .

Първоинстанционният съд е приел, че искът е предявен в давностния срок , считан от подаването на молбата за изработване на подробен устройствен план. Измамата е открита обаче не с подаването й, а с узнаването на отказа по нея най - рано на 7.01.2009 г., когато се е провел посоченият разговор между управителя У. и кмета. Въпреки невярното установяване на факта за откриването на измамата изводът, че тригодишната давност не е изтекла към предявяването на иска на 18.05.2011 г., е правилен . Установено е, че на 19.12.2006 година дружеството - въззивник е упълномощило третото лице Й.И. да извършва широк кръг от действия по осъществяване на контакти от името на дружеството с данъч-ни, административни органи и служби и юридически лица и техните териториални структури и да уговаря съществените условия за закупуването на недвижим имот в страната при сключването на предварителен договор и на договор пред Нотариус. Преди оспорения договор от 28.06.2007 г. пълнощникът вече бил сключил от името на дружеството в периода от 26.02. 2007 г. до 27.06. 2007 г. общо дванадесет договори за продажба с предмет - земи в село Б..

В обяснения, снети на 27.07.2010 г. при проверка по преписка № 298/2010 г. по описа на РП,град К., послужила за образуване на досъдебно производство № 2/2011 г., въззиваемата П.Т.П. - ,В. посочила, че узнала за интереса на " някаква Ч. фирма" към сънаследствената й земя от мъж на име К. - представител на фирмата. Той се свързал се с нея през пролетта на 2007 г. и поискал имотът да се трасира и обозначи с цел " инвеститорите от Ч. страна " да видят границите му. След срещата в интернет - сайт се появила обява за продажба на имота им за цена, по - висока от тази, която са поискали съсобствениците. А иначе към имота , който бил "атрактивен", имало проявен интерес от "много фирми", както и от един испански гражданин, действащ чрез представител - българин. При извършеното тогава за този кандидат - купувач проучване за статута на имота и за възможността за застрояването му съсобствениците разбрали, че съседният общински имот е с променен статут , служи за производство на електрическа енергия и върху него вероятно предстои изграждането на ветрогенератори. Тези факти не са били укривани от тях на неколкократните им срещи с К. преди и след подписването на предварителния договор. С пълномощника на купувача се видяли само два пъти, при сключването на предварителния договор, в който постигнали уговорка за цена от 35 евро/ кв.м. или от общо 405 335 евро и при сключването на нотариалния договор със същата уговорка. В деня на подписването на предварителния договор продавачите се задължили писмено към един от двамата представители на купувача да заплатят комисионно възнаграждение от 5 евро/кв.м. или от общо 55 000 евро при извършване на прехвърлителната сделка. Задължението било изпълнено в брой от преведената от купувача в деня на нотариалното изповядване на договора по сметка на въззиваемата П.П. - В. цена в евро .

Разпечатката съдържа 30 от 73 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/08f48418-6129-4cfe-a16f-7b05e0285164