Решение № 35 от 06.02.2025, Районен съд - Костинброд

РЕШЕНИЕ

№ 35 гр. Костинброд, 06.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КОСТИНБРОД, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Стефан М. Стойков при участието на секретаря Албена Вл. Арсова като разгледа докладваното от Стефан М. Стойков Гражданско дело № 20231850100799 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Делото е образувано по искова молба, предявена от ищеца – Л. Л. Т. от гр. С., чрез адвокат М. М. срещу ответницата Д. С. Г. от с. А..

На основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се иска обявяване за окончателен на предварителен договор от 20.02.2018 г., сключен между ищеца и наследодател на ответницата, за продажба на магазин за хранителни стоки, изграден в североизточен ъгъл на УПИ Х-91, кв. 88 по плана на гр. С. със застроена площ от 73.81 кв.м., изграден чрез реконструкция и смяна на предназначението на кафе-аперитив и работилница в магазин за хранителни стоки и съседи на УПИ: от две страни улици, Д. С. Б. и И. М..

Твърди се в ИМ, че на 20.02.2018 г. ищецът и С. Д. С., втория чрез пълномощник, са сключили предварителен договор за продажба на посочената сграда, като в този момент продавача не е разполагал с документ за собственост на конкретната вещ.

Твърди се договорена цена на сградата от 5 000 лева, като със сключване на договора е заплатена част от тази цена, а именно сумата от 4 500 лева и е договорено остатъка да бъде заплатен в деня на сключване на окончателния договор.

Твърди се, че ищецът е придобил и дяловете от търговско дружество, чрез което е осъществявана търговската дейност в сградата.

Твърди се, че срока за сключване на окончателен договор е 20.03.2018 г., като след сключване на предварителния договор здравословното състояние на продавача се е влошило и същият е починал на 25.02.2018 г.

1

Обосновава правния си интерес от искането за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен, с действия на ответницата през 2023 г. по сключване на договор за наем с трети лица и допускането им до магазина, като твърди, че партидата за електрозахранване на магазина е на името на търговското дружество, на което е управител от 20.02.2018 г. и сметките се заплащат от това дружество, твърди че пълномощника при сключване на предварителния договор е живял на съпружески начала с наследодателя на ответницата повече от 20 години, като реконструкцията на сградата във вида, в който се намира и в момента е извършена през 2004 г. от ищеца.

В съдебно заседание ищеца не се явява, като се представлява от упълномощения представител. Поддържа иска, като ангажира гласни и писмени доказателства. Претендира разноски като представя списък. Прави възражение за прекомерност на претендираните от останалите страни.

В срока за отговор ответницата чрез адвокат И. Д. подава такъв, с който се оспорва предявения иск.

Твърди нищожност на договора, поради липса на съгласие, като навежда довод, че в пълномощното, приложено към ИМ не е изразена воля за предоставено право за разпореждане с имущество.

Твърди нищожност на основание противоречие със закона и добрите нрави, като изтъква уговаряне на цена, която е по-ниска от данъчната оценка и в пъти от действителната стойност.

Твърди договаряне във вреда на упълномощителя от страна на пълномощника, като изтъква налична роднинска връзка по сватовство между пълномощника и ищеца.

Твърди се в отговора, че наследодателят на ответницата не е единствен собственик на сградата, след като е изградена през 1982 г., по време на гражданския брак с Л. Д. Й., като след развод през 2001 г. съпружеската имуществена общност е трансформирана в съсобственост.

Твърди, че ответницата и Л. Й. са се снабдили с нотариален акт за собственост на магазина, както и че с договор от 27.01.2023 г. е поела задължение да заплаща консумираната ел. енергия.

Твърди изграждане на сградата през 1982 г., узаконяването й през 1991 г. и издаване на разрешение за ползване като бакалия през 1995 г., като на този обект е сменено предназначението в магазин за хранителни стоки.

В съдебно заседание ответницата се явява, лично, както и с упълномощения представител. Поддържа оспорването на иска. Ангажира писмени и гласни доказателства.

Претендира разноски и представя списък, като прави възражение за претендираните от ищеца разноски.

В хода на производството е постъпило искане от трето лице - Л. Д. Й., която претендира встъпване по реда на чл. 255 от ГПК /главно встъпване/. Иска признаване право 2 на изкупуване от съсобственик на основание чл. 33, ал. 2 от ЗС, като претенцията е евентуална – ако бъде уважен иска за признаване на предварителния договор за окончателен.

Л. Й. твърди, че притежава самостоятелни права над процесната вещ – магазин, изтъквайки изграждане на сградата по време на брак с продавача по предварителния договор.

Искането за встъпване е уважено, като е приет за разглеждане е описания иск на третото лице.

В срока за отговор този иск се оспорва от ищеца по първоначалния. Без значение е оставянето без уважение на искането на този ищец за приемане на насрещен иск срещу Л.

Й..

Ответницата Д. С. Г. изразява становище, че твърдените факти от третото лице са верни, а доводите основателни.

В съдебно заседание Л. Й. се явява лично и адв. В. М., като поддържа иска. Ангажира гласни доказателства. Претендира разноски, като представя списък.

Съдът, като разгледа събраните по делото писмени доказателства, преценени, както поотделно, така и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е допустим, но по същество е неоснователен. Предявения иск по главното встъпване е неоснователен, а в голяма степен и недопустим.

На 20.02.2018 г. е сключен предварителен договор между ищеца в качеството на „купувач“ и С. Д. С. в качеството на „продавач“, с който е договорено продавача да прехвърли на купувача правото на собственост над описания по-горе търговски обект магазин. Продавача е легитимиран като собственик на имота съгласно нотариален акт от 1979 г.

От страна на продавача договора е подписан от свидетелката по делото Р. Д. Л., която е обозначена като пълномощник на С. Д.С. и е описано пълномощно с нотариална заверка на подписа от 08.02.2018 г.

С договора е постигнато съгласие, че правото на собственост ще бъде прехвърлено срещу заплащане на продажна цена от общо 5 000 лева, като е посочено плащане на сумата от 4 500 в деня на сключване на договора и изрично е посочено, че той има значение на разписка за получената сума, а остатъка от продажната цена в размер на 500 лева е следвало да бъде заплатен в деня на сключване на окончателния договор.

Договорено е сключване на окончателен договор 20.03.2018 г., както и възможността при неизпълнение от една от страните другата да иска обявяване на договора за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и по реда на чл. 362-364 от ГПК.

Без съществено значение за настоящото произнасяне са останалите клаузи по договора, имащи декларативен характер, а именно: че в деня на подписването му е 3 прехвърлено е и управлението на търговско дружество, което е осъществявало търговска дейност в магазина предмет на договора; че мотив за продавача е участието на купувача в строителство и изграждане на магазина със сили и средства, без да има документ за собственост; че магазина ще бъде предаден в деня на подписване на окончателен договор, а до този момент ще се стопанисва от търговското дружество.

Налице е нотариален акт от 1979 г., съгласно който С. Д.С. е получил в дарение от родителите си дворното място, ведно с едноетажна жилищна сграда, в което дворно място, в по-късен момент, е бил построен първоначално гараж, който е бил и питейно заведение, в която се е предлагала и скара, като през 1995 г. е издадено разрешение за експлоатация като бакалия.

Без съществено значение са фактите, отнасящи се: До граждански брак на С. С. с ищцата по главното встъпване, сключен през 1978 г. и прекратен през 2000 г., като съдейки по мотивите на решението за прекратяване на брака съпрузите са били разделени са разделени от 1991 г.; За съжителство над двадесет години между свидетелката Л. /и пълномощник по предварителния договор/ и С. С. до неговата смърт на 25.02.2018 г. в болнично заведение /една седмица след сключване на предварителния договор/; За значителна реконструкция през 2004 г. на първоначалния гараж, оформен в питейно заведение и след това в бакалия; За участието на ищеца /доказано за труд/ в тази реконструкция, след като се намира в брак от 2003 г. с дъщеря на свидетелката Л..

След преценка на посочените относими факти, отнасящи се до иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, установени без никакви противоречия от представени писмени доказателства може да се направи извод, че иска за обявяване на предварителния договор за окончателен е неоснователен, след като няма създадено облигационно задължение за сключване на окончателен.

Това е така поради липса на представителна власт за св. Л. да се разпорежда с право на собственост, принадлежащо на продавача по предварителния договор и собственик на магазина С. С..

Представено пълномощно не съдържа и дума за оправомощаване на Л. да се разпорежда с правомощията на упълномощителя като носител на право на собственост над недвижим имот, какъвто е магазина. Разпоредбите на чл. 18 и 19 от ЗЗД изискват нотариална форма за прехвърляне на право на собственост, а за сключване на предварителен договор, отнасящ се до право на собственост над недвижима вещ следва да бъде сключен в писмена форма. Липсата обаче на оправомощаване на Л. да се разпорежда с притежавано от С. С. право на собственост определя и липса на правомощие да поема задължение за сключване на окончателен договор имащ за предмет право на собственост над такъв имот. Макар, че сключването на предварителен договор да има характер на облигационно правоотношение, а правото на собственост да име вещен характер то поемането на задължение за прехвърляне на вещно право може да бъде упражнено или от носителя на вещното право или от изрично упълномощено лице с такова правомощие, или от лице, на което е предоставено правомощие да се разпорежда повече от конкретното правомощие, а именно да се разпорежда с правото 4 на собственост.

Такова правомощие няма предоставено на св. Л., което дава основание на съда да счита за основателно възражението на ответницата по отзи иск, че договора е сключен без представителна власт, без обаче да се възприема твърдението за нищожност на това основание, на практика е налице са действия без представителна власт, а по делото няма доказателства за потвърждаване на извършените действия от носителя на правото на собственост докато е бил жив.

Поради това съдът приема, че няма валидно облигационно правоотношение между ищеца и С. Спасов, изразяващо се в сключване на предварителен договор, съдържащ задължение за сключване на окончателен такъв за прехвърляне на правото на собственост над магазина. Отделен е въпроса, че предвид смъртта на С. С. в периода за изпълнение на задълженията по сключения предварителен договор бе следва до да се изисква надлежна покана до неговия наследник да изпълни задълженията по предварителния договор, което обаче е без значение предвид липсата на валидни задължения по цитирания предварителен договор.

Поради това съд отхвърля иска на ищеца Л. Л. Т., предявен срещу ответницата Д. С.

Г. за обявяване за окончателен на предварителен договор от 20.02.2018 г., сключен между ищеца и наследодател на ответницата, за продажба на магазин за хранителни стоки, изграден в североизточен ъгъл на УПИ Х-91, кв. 88 по плана на гр. С. със застроена площ от 73.81 кв.м., изграден чрез реконструкция и смяна на предназначението на кафе-аперитив и работилница в магазин за хранителни стоки и съседи на УПИ: от две страни улици, Д. С. Б. и И. М..

Предвид изхода от този иск е основателно искането на ответницата за присъждане на разноски, които по представения списък са в общ размер на 3 020 лева, в това число 2 500 лева за адвокатско възнаграждение и 520 лева за внесен депозит за възнаграждение на ВЛ.

Съдът намира възраженията за прекомерност за неоснователни при положение че минималното според Наредба от 2004 г. е в размер на 1 500 лева, поради което възнаграждение в размер на 2 500 при общо четири заседание с даване на ход са справедливо обезщетение.