Решение № 271 от 08.08.2025, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 271 гр. Разлог, 08.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ в публично заседание на девети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Искра К. Трендафилова при участието на секретаря З. М. И.-Б., разгледа докладваното от Искра Трендафилова, Гр. дело № 20211240101297 по описа за 2021 година

Производството пред първоинстанционният съд е образувано въз основа на ИМ депозирана от ЕС на с-р вх. „Е“ в сграда на Г.х.Б. (преходно име Ф.к.С.), с адм. адрес: г.Б., у.„Г.“№5, представлявана от Е.В.П. – Управител, ч/з адв. Б.Б., съд. адрес: г.Б., у.„Т.А.“№23, е.7, против Х.П.Б.А., испански гражданин, роден на *, в г.Л., с адрес: И., г.Л., у.„К.М“№12, с адрес в Р.Б.: г.Б., у.„Г.“№5, Г.х.Б., е.4, а.F33.

Твърди се в обстоятелствената част на ИМ, че на 04.06.2009 г., ответникът придобил собствеността в/у ап. №F33, обективиран в нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот по нот.д. №488/2009 г. по описа на нот. С.К.. По действащата КККР за г.Б., имотът представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***. Имотът се намира в сградата на Г.х.Б. (преходно име: Ф.к.С., с адм. адрес: г.Б., у.„Г.“№5. Към настоящия момент имотът попада към ЕС – ищец.

На 23.08.2017 г. ищцовата ЕС провела ОС и е определила с решения на ОС на ЕС извършване на дейности по поддръжка и управление на общите части на ЕС. За извършване на дейности по поддръжка и управление на ЕС с решение 4, т.1 на ОСЕС, е определен размер за всеки един имот (собственик), като за ответника (собственик на ап. F33) такса поддръжка и управление е определена от 40,00 € на кв.м. от площта на самостоятелния обект на година или общо 2`568.40 € годишно. Ответникът не бил заплатил дължимата такса за управление и поддръжка за 2019 г. (дължими до 31.12.2018 г.), за 2020 г. (дължими до 31.12.2019 г.) и за 2021 г. (дължими до 31.12.2020 г.), общо от 7`705.20 €. На същото ОСЕС по т.7 от Решение №4, е взето решение при незаплащане на дължимата сума в посочения срок, всеки собственик дължи неустойка като обезщетение от 0,1% от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 50% от дължимата сума. Общият размер на дължимата неустойка за забава за плащане на такса поддръжка за 2019 г., 2020 г. и 2021 г. била от 2`686.54 €. Дължимата от ответника сума била общо от 10`391.74 €. Решенията на ОСЕС се изпълнявали в определените в тях срокове, като след влизането им в сила решенията на ет. собственици били задължителни за всички ет. собственици, включително за тези които са гласували против, за не участвалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат ет. собственици или обитатели.

Позовавайки се на изложените в обстоятелствената част на ИМ фактически и правни твърдения, се иска съдът да постанови решение по силата, на което да осъди Х.П.Б.А., испански гражданин, роден на *, в г.Л., с адрес: И., г.Л., у.„К.М“№12, с адрес в Р.Б.: г.Б., у.

1

„Г.“№5, Г.х.Б., е.4, а.F33 4, да заплати на ЕС на с-р вх. „Е“ в сграда на Г.х.Б. (преходно име Ф.к.С.), с адм. адрес: г.Б., у.„Г.“№5, представлявана от Е.В.П. – Управител, сумата от 10`391,74 €, от които:

1. Такса за управление и поддръжка за 2019 г., дължима към 31.12.2018 г. от 2`568.00 €, и неустойка за забава за това задължение за периода 01.01.2019 г. до 31.03.2021 г. от 1`284,20 €;

2. Такса за управление и поддръжка за 2020 г., дължима към 31.12.2019 г. от 2`568.00 €, и неустойка за забава за това задължение за периода 01.01.2020 г. до 31.03.2021 г. от 1`171,19 €; и

3. Такса за управление и поддръжка за 2021 г., дължима към 31.12.2020 г. от 2`568.00 €, и неустойка за забава за това задължение за периода 01.01.2021 г. до 31.03.2021 г. от 231,15 €, ведно със законната лихва в/у претендираната сума, считано от датата на постъпване на настоящата ИМ в съда до окончателното изплащане на сумата, както и направените по настоящото дело разноски.

С Разпореждане №640, постановено в закрито СЗ проведено на 15.10.2021 г., съдът е дал ход на ИМ, приемайки редовността на същата и допустимостта на предявеният иск, като същевременно е изпратил на ответника препис от същата, ведно с приложените към нея писмени док-ва, давайки възможност за подаване на отговор по реда на чл.131, ал.2 от ГПК.

В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, е постъпил писмен отговор от назначените от съда особени представители на ответника. С отговора на ИМ се оспорват изцяло изложените от ищеца фактически твърдения. Твърди се, че решението с което е определен разм. на таксите за поддръжка и управление не е в съответствие с изискванията на ЗУЕС. Предвид цитирана в отговора практика на ВКС, се приема че решението на ОС е с хар-ристиката на многостранна правна сделка и спрямо него следва да бъдат прилагани разпоредбите на чл.26 от ЗЗД. Сочи се, че решението на ОС на ЕС е незаконосъобразно. Отбелязва, че същото не е провеждано съгласно изискванията на ЗУЕС. При приемане на решението, с което са определени таксите не са спазени изискванията на чл.50 от ЗУЕС. С ИМ се претендирали суми за забавено плащане, което е в разрез с разпоредбата на чл.11 от ЗУЕС, и правомощията на ОС. Прави възражение, че с петитума на ИМ се претендира неустойка, като същата определена с решение по т.7 на ОС на ЕС от 23.08.2017 г. е нищожна като противоречаща на закона и добрите нрави.

В СЗ, ищецът - редовно призован, не изпраща представител. В нарочна молба, ч/з процесуалния си представител поддържа предявените искове като моли същите да бъдат уважени.

В СЗ, ответникът се представлява от назначен от съда особен представител, като оспорва по основание и размер предявения иск.

Съдът след като прецени събраният доказателствен материал, приема за установено от фактическа страна следното:

Видно от приложения по делото Нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот с акт №102, том 3, рег. №1735, дело 488/2009 г. на Нот. С.К., ответникът по делото се легитимира като собственик на ап. №F33, който имот по действащата КККР за г.Б., представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, като сградата е в режим на ЕС.

Видно от съдържанието на приложения по делото протокол от 23.08.2017 г. от проведено ОС на собствениците и обитателите в ЕС на с-р вх. „AВF“ в сграда на Г.х.Б. (преходно име Ф.к.С.), с адм. адрес: г.Б., у.„Г.“№5, е че са взети описаните в ИМ решения, както следва:

По т.1, Решение №4 е взето решение да се заплаща такса поддръжка и управление от 40,00 € на кв.м. от площта на самостоятелния обект на година. Таксата включва всички дейности по поддръжка и управление на ЕС, а именно: организационно, техническо, адм. обслужване на ЕС, в т.ч. събиране на такси, събиране на сумите за ремонтни дейности, организация за/и 2 заплащане на режийни и др. разходи на 3-ти лица, почистване на общи части, снегопочистване, поддръжка асансьор и др.

По т.7 от Решение №4, е взето решение при незаплащане на дължимата сума в посочения срок всеки собственик да дължи неустойка, като обезщетение от 0,1% от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 50% от дължимата сума.

Представен е протокол от 25.08.2017 г., в който е удостоверено, поставяне на съобщение за изготвен протокол от 23.08.2017 г.

Съдът, като взе предвид направените доводи и обсъди събраните по делото док-ва поотделно и тяхната съвкупност по реда на чл.235 от ГПК, приема за установено следното:

Предявеният иск е с правно основание чл.6, ал.1, т.8 и т.10 от ЗУЕС, във вр. чл.38, ал.1 от ЗУЕС, във вр. чл.чл.51, ал.1 от ЗУЕС, във вр. чл.48, ал.3 от ЗУЕС.

Предявения иск е процесуално допустим, като предявен от и с/у процесуално легитимирани страни и при наличието на правен интерес от търсената съд. защита при твърдение за неизпълнение на взети решения от ОС на ЕС от страна на ет. собственик. Налице е тР. и безпротиворечива задължителна практика на ВКС, обективирана в определение №868 от 15.09.2015 г. на ВКС по г. д. №2897/2015 г., III г. о., ГК, докладчик съдията М.Р., определение №62 от 26.01.2012 г. на ВКС по ч. г. д. №713/2011 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Ц.Г., определение №294 от 24.06.2011 г. на ВКС по г. д. №209/2011 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Г.Г., и определение №314 от 22.07.2009 г. на ВКС по г. д. №287/2009 г., II г. о., ГК, докладчик съдията С.К., съгласно която, предвид изричните разпоредби на чл.23, ал.3 и 4 от ЗУЕС, по искове, предявени от или с/у собствениците в ЕС Във вр. с изпълнение на решение на ОС по управлението на общите части, управителят е законен представител на собствениците в ЕС.

Предвид разпределената от съда док-твена тежест в тежест на ищеца е да установи претендираното вземане по основание и размер, ч/з провеждане на пълно и главно доказване на следните факти: че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на ЕС, както и р-рът на вноската за разходите за управление и поддържането на общите части за процесния период, определен с решения на ОС на ЕС. Последното предполага ищецът да установи наличие на валидни решения на ОС на ЕС, въз основа на които за ет. собственици е възникнало задължение за плащане на месечни вноски в определен размер.

От приложения по делото Нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот с акт №102, том 3, рег. №1735, дело 488/2009 г. на Нот. С.К., се установява, че ответникът по делото се легитимира като собственик на ап. №F33, който имот по действащата КККР за г.Б., представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

Посоченият имот се намира в сградата на Г.х.Б., с адм. адрес: г.Б., у.„Г.“№5, и се явява ет. собственик в процесната сграда. Предвид посоченото за него е възникнало задължението по чл.38 от ЗУЕС, да изпълнява взетите решения от ОС на ЕС.

От съдържанието на обсъдения по-горе протокол от проведеното ОС на ЕС от 23.08.2017 г., безспорно се установи, че са взети процесните решения като в тях са определени дължимите суми за поддръжка и управление на общите части от 40,00 € на кв. м., която съобразно площта на притежавания от ответника ап. F33 се равнява на 2`568.40 € годишно или сумата от 7`705.20 € дължима такса за 2019 г., 2020 г. и 2021 г.

Съобразно уговореното в т.7 от Решение №4, ответникът дължи неустойка от 0.1% от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 50% от дължимата сума. За дължимата такса за 2019 г. неустойката е от 1`284.20 €, за дължимата такса за 2020 г. за периода 01.01.2020 г. – 31.03.2021 г. дължимата неустойка за 456 дни забава е 1`171.19 €. За 2021 г. неустойката е от 231.15 € за периода 01.01.2021 г. – 31.03.2021 г. за 90 дни забава.

Също така от приложеното по делото съобщение за изготвен протокол от проведеното ОС, се установи, че решенията са оповестени по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. В хода на производството пред настоящата инстанция от страна на ответника не бяха ангажирани док- 3 ва, за иницииране на производства по реда на чл.40, ал.2 от ЗУЕС, в резултат на което процесните решения да са били отменени. Предвид изложеното, съдът приема че те са влезли в сила и ет. собственици дължат изпълнение на задълженията по тях.

В тази вр. следва да се отбележи, че след влизането им в сила, решенията на ет. собственици, взети на проведените общи събрания, са задължителни за всички ет. собственици, включително за тези, които са гласували против, за неучаствалите във вземането им и за лицата, които на един по-късен момент ще станат ет. собственици или обитатели.

Специалният закон - ЗУЕС, урежда процедурата за вземане на тези решения, регламентира начина на свикване на ОС, състав на управителни и контролни органи, управляващи и представляващи ЕС, провеждане на гласуване и пр. Законодателят е предвидил възможността всеки собственик в ЕС да инициира съд. контрол за решенията на ЕС в определен срок за предявяване на иска, който срок е преклузивен. Ограничаването на възможността да се атакува по съд. ред законосъобразността на взетите решения на ЕС е наложено от обстоятелството, че изпълнението на решенията на ЕС е свързано със срок чл.38 от ЗУЕС, като е уредена нарочна процедура за оспорване съдържанието на протокола от ОС. Тази строго формална процедура е наложена, тъй като взетите решения на ЕС засягат широк кръг лица, включително и с трети лица, чужди на собствеността, което налага необходимостта от бързина, сигурност и предвидимост в тези обществени отношения.