Решение № 13946 от 13.07.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13946 гр. София, 13.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 69 СЪСТАВ, в публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ВАНЯ Б. И.А ЗГУРОВА при участието на секретаря СВЕТЛА Р. ЛАЗАРОВА като разгледа докладваното от ВАНЯ Б. И.А ЗГУРОВА Гражданско дело № 20251110139340 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба на „******“ ООД срещу „*****“ ООД, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 вр. чл.

93 ЗЗД за сумата от 3 800 евро /левовата равностойност на 7 432,15 лв./ подлежащ на връщане гаранционен депозит по прекратен договор за наем на недвижим имот от 12.12.2022 г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 02.07.2025 г., до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че на 30.12.2022 г. в качеството си на наемател сключил договор за наем с ответника като наемодател. Посочва, че в изпълнение на чл.

3, ал. 4 от договора заплатил на наемодателя гаранционен депозит в размер на 7 432,15 лв. /3 800 евро/. Поддържа, че в началото на м. юли 2024 г. в имота възникнал теч от водопроводен кран под кухненската мивка, причина за който се оказал монтиран от ищеца филтър за пречистване на питейна вода, за което наемателят веднага уведомил наемодателя. След извършения оглед наемодателят уведомил наемателя, че има сключена застраховка, покриваща риска от възникналото събитие, но въпреки това отправил до ищеца претенция за сумата в общ размер на 25 888,98 лв. с ДДС, необходима за възстановяване на щетите от теча. Ищецът счита, че не дължи на ответника възстановяване на щетите, тъй като наемодателят е получил обезщетение от застрахователя в размер на 15 251,78 лв., което напълно компенсира възстановяването на уврежданията в имота от теча. Твърди, че част от уврежданията са отстранени от ищеца чрез възлагане на ремонт за негова сметка, а друга част са изчезнали вследствие от изсъхване, обработка с препарат против мухъл и проветряване. В началото на м. март 2025 г. ищецът 1 бил уведомен от ответника, че цялата сграда е продадена, вкл. наетия апартамент, поради което договорът за наем между страните бил прекратен с допълнително споразумение от 19.03.2025 г., като ищецът следвало да освободи апартамента до 01.06.2025 г., който срок впоследствие бил удължен до 12.06.2025 г. На 12.06.2025 г. наетият апартамент бил предаден на наемодателя, за което управителите на двете дружества съставили протоколопис. Ищецът не бил съгласен с повечето от констатациите в протокола, но въпреки това го подписал с цел по-бързо приключване на отношенията с наемодателя. На 14.06.2025 г. ищецът поканил наемодателя да му възстанови гаранционния депозит от 3 800 евро, но ответникът отказал, като отново настоял да получи допълнителна компенсация за щетите освен платеното от застрахователя. Поддържа, че описаните от ответника като повредени вещи в жилището били напълно годни за използване по предназначение, като амортизацията им била единствено в резултат от ползването им. Твърди, че на 26.06.2025 г. ответникът прехвърлил имота чрез непарична вноска в капитала на „*********“ ООД, като в експертизата на непаричната вноска се съдържали доказателства за липсата на увреждания на вещите в апартамента.

По изложените съображения счита, че въпреки прекратяването на договора между страните, ответникът неоснователно задържа гаранционния депозит, поради което същият подлежи на връщане. Моли за уважаване на иска.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Не оспорва сключването между страните на договор за наем от 30.12.2022 г. Не оспорва, че му е изплатено застрахователно обезщетение в размер на 15 251,78 лв. за причинените в наетия имот щети по сключена за процесния имот имуществена застраховка „Индустриален пожар“ с „************“ ЕАД. Поддържа, че причинените от наемателя щети дават право на наемодателя на основание чл.

3.4.1 от договора да прихване сумата за възстановяването им от стойността на гаранционния депозит. Поддържа, че в съставения на 19.07.2024 г. констативен протокол, към който бил приложени и снимков материал, било констатирано, че в шкафа под мивката в кухнята е дефектирало кранче за спиране на вода на пречиствателна система за пречистване на вода Aquaphor Eco Pro, монтирана от наемателя без съгласието на наемодателя, вследствие на което се появил теч в кухненското помещение. При огледа страните констатирали, че в кухнята са налице следните материални щети от теча - цокълът на кухнята, ъгловият шкаф на кухнята под мивката, первазите от 35 линейни метра и паркета в хола от около 7 кв. м. били напълно негодни, а части от стените били компрометирани вследствие на отлепяне на первази и влага. Посочва, че от две строителни фирми били изготвени оферти за отстраняване на щетите от теча, които били на обща стойност от 25 834,98 лв. На 30.09.2024 г. щетите в имота били описани и одобрени от представител на застрахователя „************“ ЕАД. Поддържа, че нанесените в имота щети подлежат на възстановяване от наемателя, независимо дали апартаментът е застрахован, 2 или не. Счита претенцията на ищеца за изцяло неоснователна, тъй като с писмо от 26.06.2025 г. ответникът е направил изявление за прихващане на дължимата му се от ищеца сума за възстановяване на нанесените щети с дължимата се на ищеца стойност на гаранционния депозит. Моли за отхвърляне на иска. Претендира разноски.

В срока за отговор на исковата молба по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът по първоначалния иск „*****“ ООД е предявил срещу „******“ ООД следните насрещни осъдителни искове: иск с правно основание чл. 233 вр. чл. 231, ал. 2 вр. чл. 82 ЗЗД за сумата от 3 851,48 евро – неизплатен остатък от стойност на материални щети, причинени през време на ползване на нает имот в резултат от теч; иск с правно основание чл. 233, ал. 1 вр. чл. 82 ЗЗД за сумата от 448,91 евро – незаплатена стойност на щети в нает имот при предаването му на наемодателя; иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 432,73 евро – лихва за забава в плащането на наемната цена по чл. 6.3 от договор за наем от 30.12.2022 г.; иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 4 806,14 евро – неустойка по чл. 7.2 от договор за наем от 30.12.2022 г. за непредаване на имота в срок, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на насрещната исковата молба в съда – 04.09.2025 г., до окончателното плащане.

В насрещната искова молба ищецът „*****“ ООД поддържа, че по силата на процесния договор за наем на наемателя „******“ ООД е отдаден под наем нов апартамент с напълно завършен интериорен проект, мебелиран и оборудван, като всички мебели и уреди в него били нови. Видът и състоянието, в което е предаден имотът, били описани в приемо-предавателен протокол, неразделна част от договора. Твърди, че без знанието и съгласието на наемодателя наемателят монтирал пречиствателна система за пречистване на вода Aquaphor Eco Pro в шкафа под мивката в кухнята на наетото жилище.

Посочва, че през м. юли 2024 г. сферичният кран на пречиствателната уредба се счупил, в резултат от което се появил теч в кухненското помещение, за който наемателят незабавно уведомил наемодателя. В съставен на 19.07.2024 г. констативен протокол, ведно с приложен снимков материал, страните по договора в присъствието на представител на строителна фирма „**********“ ООД и специалист по ВиК констатирали, че е дефектирало кранчето за спиране на водата на пречиствателната система, монтирана в шкафа в кухнята под мивката. В протокола били описани нанесените в резултат от теча щети: цокълът на кухнята, ъгловият шкаф на кухнята под мивката, первазите от 35 линейни метра и паркета в хола от около 7 кв. м. били напълно негодни, а части от стените били компрометирани вследствие на отлепяне на первази и влага. Ищецът твърди, че предприел незабавни действия, възлагайки на две строителни фирми изпълнението на ремонтните дейности за отстраняване щетите по апартамента, за което били изготвени две оферти за отстраняване на щетите от наводнението, които били на обща стойност от 25 834,98 лв.

Ищецът излага, че по сключена за имота имуществена застраховка „Индустриален пожар“ му било изплатено застрахователно обезщетение в 3 размер на 15 251,78 лв. от „************“ ЕАД. Твърди, че на 12.12.2024 г. отправил покана до ответника „******“ ООД за възстановяване на сумата от 7 532,84 лв. с ДДС /3 851,48 евро/, представляваща разликата между стойността на нанесените щети от 25 834,98 лв. и платеното от застрахователя обезщетение. На следващо място, излага, че при предаване държането на имота между страните бил съставен приемо-предавателен протокол, в който били констатирани следните щети: надраскана и амортизирана дамаска на дивана в хола, наводнен плот на скрин в стая и неработещ вентилатор с датчик за влага, чиято обща стойност по актуални пазарни цени е в размер на 878 лв.

/448,91 евро/ и подлежи на възстановяване от наемателя. Освен това, насрещният ищец претендира от ответника и сумата от 846,35 лв. /432,73 евро/, представляваща стойността на лихвата за забава в размер на 0,5% върху всяка неплатена в срок наемна вноска за м. март 2023 г., м. юни 2023 г., м. юли 2023 г., м. декември 2023 г., м. януари 2024 г., м. февруари 2024 г., м. май 2024 г., м. юни 2024 г., м. октомври 2024 г., м. ноември 2024 г., м. февруари 2025 г., м. март 2025 г., м. април 2025 г., м. май 2025 г. На следващо място, твърди, че процесният договор за наем е прекратен на 19.03.2025 г., но наемателят не освободил и не предал имота на уговорената дата - 19.05.2025 г., поради което дължи на наемодателя неустойка по чл. 7.2. от договора в двоен размер на месечния наем за всеки започнал месец. Към 12.06.2025 г. дължимият месечен наем бил в размер на 2 403,07 евро, поради което наемателят дължи неустойка на стойност от 4 806,14 евро /9 399,99 лв./. Моли за уважаване на насрещните искове. Претендира разноски.

В срока за отговор на насрещната искова молба по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът по насрещния иск „******“ ООД е подал отговор на насрещната искова молба, с който оспорва насрещните искове като неоснователни.

Твърди, че е заплащал процесните наемни вноски ежемесечно и в срок след получаване на фактура от наемодателя. Твърди, че след проведена кореспонденция в приложението WhatsApp страните са постигнали съгласие апартаментът да бъде предаден на 11.06.2025 г. вместо на 19.05.2025 г. Моли за отхвърляне на исковете.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По първоначалния иск:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 вр. чл.

93 ЗЗД.

Съгласно чл. 55, ал. 1 ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне.

Съгласно т. 1 от ППВС № 1/1979 г. при третия фактически състав на неоснователното обогатяване основанието съществува при получаването на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила. Текстът на чл. 55, ал.

4

1, пр. 3 ЗЗД намира приложение при унищожаване на договорите поради пороци на волята, при разваляне на договорите поради неизпълнение, при настъпване на прекратително условие, когато сделката е сключена при такова условие, и в други подобни случаи.

Следователно, в тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване, че между страните е съществувало облигационно правоотношение по договор за наем с твърдяното в исковата молба съдържание; че ищецът е предал, а ответникът е получил уговорения по договора гаранционен депозит в твърдения размер, който подлежи на връщане с оглед на отпаднало основание – поради прекратяване на договора.

При установяване на горепосочените обстоятелства в тежест на ответника е да докаже, че е налице основание за получаване и задържане на процесната сума, поради което не се дължи нейното връщане – че за наемодателя е възникнало правото по чл. 3.4.1. от договора да прихване от стойността на гаранционния депозит дължимата от наемателя сума за възстановяване на твърдените щети, причинени от теч в наетия имот.