Решение № 19978 от 05.11.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 19978 гр. ., 05.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВО В. ВЪТЕВ при участието на секретаря СТАНИСЛАВА АЛ. РАЙЧЕВА като разгледа докладваното от ИВО В. ВЪТЕВ Гражданско дело № 20241110169845 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, предл.

1 ЗЗД и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

Ищцата К. Й. Т. твърди, че на 07.11.2022 г. между нея, в качеството на наемател, и ответницата Ж. Г. Х., в качеството на наемодател, е сключен договор за отдаване под наем на недвижим имот – тристаен апартамент, находящ се в гр. ., кв. „.“, ул. „.“ № 16, вх. Б, ет. 4, ап. 5. Посочва, че договорът е сключен за срок от 12 месеца, а след изтичането му продължава да действа като безсрочен такъв. Съгласно клаузата на чл. 30 от договора всяка от страните може да прекрати същия с едномесечно предизвестие до другата страна. Излага, че е уговорена месечна наемна цена в размер на 400 лева и е платен депозит съгласно чл. 21 от договора в размер на 1 000 лева. Сочи, че съгласно клаузата на чл. 24 от договора наемодателят е длъжен да върне пълния размер на платения от наемателя депозит в деня на връщане на имота от наемателя на наемодателя. Ищцата излага, че на 09.06.2023 г. на Ж. Х. като наемодател е връчено едномесечно писмено предизвестие за прекратяване на процесния договор на основание чл. 30, б. „б“ от договора. Поддържа, че на 07.07.2023 г. е осъществено предаване на имота от наемателя на наемодателя в присъствието на двама свидетели, при което ответницата потвърдила, че имотът е в добро състояние и върнала на ищцата половината от заплатения от нея депозит в размер на 500 лева, за което обстоятелство страните подписали разписка. Излага се, че останалите 500 лева са задържани от наемодателя във връзка със заплащане на последните дължими комунални услуги. В исковата молба се твърди, че на 18.08.2023 г. с електронно съобщение по „Вайбър“ ищцата поканила ответницата да възстанови остатъка от депозит в размер на 500 лева, тъй като към този момент всички разходи за комунални услуги за 1 имота са заплатени. В отговор ответницата посочила, че не възнамерява да възстанови остатъка от депозита и че ще задържи същия за покриване на предполагаеми разходи, свързани с поддръжката на процесния имот. Ищцата твърди, че в нито един момент ответницата като наемодател не е представила доказателства за наличие на нанесени от Т. върху имота вреди. Счита, че в изпълнение на поетите от нея задължения по договора своевременно е заплащала дължимата наемна цена, както и всички разходи за комунални услуги, полагала е грижи за опазване на имота, с което е изпълнявала надлежно договорните и законовите си задължения. Посочва, че съгласно договора за наем задължението за връщане на платения депозит от 1 000 лева възниква за ответницата от деня на предаване на имота, в случая от 08.07.2023 г. Предвид това, наред с главницата, формирана от останалия невъзстановен депозит, равняваща се на 500 лева, ответницата дължи на ищцата и 94,37 лева, представляващо обезщетение за забава (лихва за забава), начислено за периода от 08.07.2023 г. до 21.11.2024 г. (денят, предхождащ постъпването на исковата молба в съда), начислено върху горната непогасена главница. Отправя искане за осъждане на ответницата да й заплати процесните суми, ведно със законната лихва върху главницата, от датата на подаване на исковата молба в съда – 22.11.2024 г. до окончателното й изплащане, а при извод на съда относно липсата на надлежна покана за изпълнение на главното задължение за присъждане на дължимата главница. По изложените съображения ищцата моли съда да осъди ответницата да й заплати сумата от 500 лева, представляваща невъзстановен остатък от внесен депозит по договор за наем на недвижим имот от 07.11.2022 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 22.11.2024 г., до окончателното й изплащане, както и сумата от 94,37 лева, представляваща лихва за забава за периода от 08.07.2023 г. до 21.11.2024 г., начислена върху горната главница.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата Ж. Г. Х. чрез пълномощника си адв. К. е подала отговор на исковата молба, с който оспорва исковите претенции по основание и размер. Признава, че страните са се намирали в облигационно правоотношение по силата на процесния договор за наем на недвижим имот от 07.11.2022 г. във връзка с имот, находящ се в гр. ., кв. „.“, ул.

„.“ № 16, вх. Б, ет. 4, ап. 5, както и че при сключване на договора наемателят е предал на наемодателя сума в размер от 1 000 лева като депозит, от който наемодателят да може да се удовлетвори при наличие на която и да е от хипотезите по чл. 22 от договора. Признава, че процесният договор за наем е прекратен на 10.07.2023 г. – денят, следващ деня, в който изтича едномесечния срок на отправеното писмено предизвестие за прекратяване, получено на 09.06.2023 г. Ответницата твърди, че ½ част от платения депозит, или сума в размер на 500 лева, е върната на наемателя К. Й. Т. на 07.07.2023 г. Оспорва да дължи връщане на останалата част от депозита в размер на 500 лева, намирайки, че в случая са налице част от хипотезите на чл. 22 от договора, при които наемодателят има право да се удовлетвори от депозита. Конкретно излага, че към датата на прекратяване на договора за наем е било налице непогасено задължение към „. .“ АД за консумирана ел. енергия в имота в 2 периода от 02.07.2023 г. до 01.08.2023 г., през част от който период имотът е ползван именно от наемателя. Поддържа, че към момента на прекратяване на договора е имало и непогасено задължение към „.“ АД за доставка на питейна вода, отвеждане и пречистване на отпадъчни води до и от имота съгласно Фактура № ./28.07.2023 г., като обхваща времеви период, през част от който имотът е ползван от ищцата. Сочи се, че наетият имот е върнат на наемодателя в състояние, налагащо ангажирането на фирма за цялостното му почистване, а вследствие неправилната експлоатация от наемателя на част от домакинските уреди – печка и пералнята, се наложило посещение от специалист, който да отстрани констатираните по тях повреди. С тези доводи ответницата отправя искане за отхвърляне на предявените искове като неоснователни. При условията на евентуалност - в случай че съдът счете исковите претенции на ищцата за основателни, се въвежда възражение за прихващане на дължимите се на ищцата суми с дължимите се от нея на ответницата суми, формирани от стойността на платените от ответницата консумативни разходи за имота, разходи за почистването му и за поправката на повредените уреди.

Претендира разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл.

235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По иска с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД:

За основателността им в тежест на ищцата е да установи при условията на пълно и главно доказване наличието на следните обстоятелства: възникването и съществуването през спорния период на облигационно правоотношение между страните по договор за наем на недвижим имот от 07.11.2022 г. за временно и възмездно ползване на процесния недвижим имот; заплащане от ищцата като наемател на ответницата като наемодател на депозит в размер на сумата от 1 000 лева и конкретното му договорно предназначение; прекратяване на договора за наем чрез едностранно едномесечно писмено предизвестие до ответната страна; предаване на имота от наемателя и приемането му от наемодателя без забележки относно състоянието му; заплащане на дължимите консумативни разноски за времето на ползване на имота; наличие на договорно основание за връщане на внесения депозит в неговата цялост; възникването на главен дълг, изпадането на ответницата в забава и размера на обезщетението за забава.

При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответницата е да докаже възраженията си и конкретно наличието на основания за задържане на внесения депозит съгласно чл. 22 от договора, в т.ч. предаване на имота от наемателя в състояние, налагащо цялостното му почистване, наличието на незаплатени консумативни разходи и тяхната стойност; повреда от наемателя на конкретните домакински електроуреди, която да е вследствие от неправилната им употреба и стойността на разходите за поправка; че е погасила дълга на падежа.

С приетия за окончателен доклад по делото, обективиран в Определение 3

№ 19700/01.05.2025 г., като безспорни и ненуждаещи се от доказване на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК са отделени следните обстоятелства: че между Ж. Г. Х. като наемодател и К. Й. Т. като наемател е съществувало облигационно правоотношение по сключен договор за наем от 07.11.2022 г. за временно и възмездно ползване на недвижим имот, находящ се в гр. ., кв. „.“, ул. „.“ № 16, вх. Б, ет. 4, ап. 5; че при сключване на договора за наем наемателят е предал на наемодателя депозит в размер на 1 000 лева, от който депозит последният може да се удовлетвори при наличието на която и да е хипотеза на чл. 22 от договора за наем; че договорът за наем е прекратен на 10.07.2023 г. с изтичането на едномесечен срок след отправено от наемателя писмено предизвестие, получено от наемодателя на 09.06.2023 г.; че на 07.07.2023 г. ответницата е върнала на ищцата 1/2 част от внесения от нея депозит, или сума в размер на 500 лева. Между страните не е спорно и обстоятелството, че наетият от ищцата недвижим имот е предаден на ответницата на 07.07.2023 г. - в деня, в който ответницата е върнала на ищцата половината от процесния депозит.

Гореизложените обстоятелства се установяват и от събраните по делото писмени доказателства – договор за наем на недвижим имот от 07.11.2022 г., ведно с приемо-предавателен протокол за предаване на имота от наемодателя на наемателя; предизвестие за прекратяване на договора за наем от 01.06.2023 г., получено от наемодателя на 09.06.2023 г. /получаването му е удостоверено с подпис на наемодателя, неоспорен от страните/; разписка от 07.07.2023 г. за върнат депозит в размер на 500 лева, подписана от страните по договора, чиито подписи не са оспорени от страните.

Съгласно чл. 21 от договора за наем при подписването му наемателят предава на наемодателя сума в размер на 1 000 лева, която да служи за обезпечение в случай на извършване на посочените в чл. 22 нарушения от страна на наемателя, като тази сума остава у наемодателя през целия период на действие на договора. По силата на чл. 22 от договора страните се уговорили, че наемодателят има право да се удовлетвори от депозита при положение, че наемателят наруши следните свои задължения по договора: а) откаже да върне държането на имота в уговорения срок и/или предаде същия не в съответното за това състояние и/или заедно с нанесени върху него щети; б) при наличие на неуредени суми за консумативни разходи за имота – до момента, в който наемателят ги плати; в) в случай че не плати в срок един или повече месечни наема (освен в случаите, когато това е договорено между страните с анекс към договора); г) в случай че прекрати договора без минимум един месец предизвестие при условие, че вече са изтекли 12 месеца от сключване на договора; д) във всички случаи, когато прекрати договора преди изтичане на 11 месеца от сключването му, при предвиденото в тази подточка изключение. Съгласно чл. 23 от договора при извършване на някое от гореизброените нарушения от страна на наемателя наемодателят има право да задържи депозита или част от него, което покрива претърпените загуби. При нанесени от наемателя щети върху имота и/или наличие на неплатени консумативни разходи, които надхвърлят размера на депозита, наемодателят има право да задържи пълния размер на депозита и да търси обезщетение за 4 горницата по общия ред.

Спорно между страните по делото е в какво състояние е предаден имота от наемателя на наемодателя на 07.07.2023 г. и приет ли е той от наемодателя без забележки относно неговото състояние.