Решение № 53 от 14.01.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 53 гр. София, 14.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-22, в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Нели Алексиева при участието на секретаря Румяна Люб. Аврамова като разгледа докладваното от Нели Алексиева Търговско дело № 20231100900928 по описа за 2023 година

Ищецът Н. П. И. твърди, че е кредитор на ответника „Грийнлайф плейс“ ЕООД. Качеството на кредитор извежда от сключения между него и ответника „Грийнлайф плейс“ ЕООД предварителен договор от 22.01.2020 г. за покупко продажба и за строителство на недвижим имот – ********, находящо се в комплекс „Нова Дружба“, сграда № 4, гр. София. Ищецът твърди, че ответникът не е изпълнил поетото с договора задължение да се снабди с акт образец № 15 за процесната сграда до 30.01.2022 г., съответно окончателен договор да бъде сключен до тази дата, въпреки че ищецът е заплатил дължимата, съгласно чл. 3 от договора, към датата на сключване на договора сума от 11580 евро /на 24.01.2020 г. е превел сума от 16781.02 лева, а преди това е заплатил депозит в размер на 5867.49 лева по сключен на 15.11.2019 г. с „Грийнлайф Дружба“ ЕООД договор за депозит за покупкопродажба на недвижим имот/. Съгласно постигнатото съгласие между страните, остатъкът от продажната цена в размер на 46320 евро е следвало да бъде платен в срок от един месец след представяне на акт 15 за сградата.

Предвид липсата на отправена от продавача „Грийнлайф плейс“ ЕООД до ищеца купувач покана за сключване на окончателен договор, ищецът кани продавача /с връчена на 27.01.2022 г. покана/ до 31.01.2022 г. да определи ден 1 и час и нотариус за сключване на окончателен договор. В отговор на тази покана продавачът изпраща на ищеца купувач уведомление от 15.02.2022 г., с което му съобщава, че прекратява сключения между страните предварителен договор. Ищецът възразява пред продавача срещу това прекратяване, като посочва, че е изправна страна по договора и направеното от неизправната страна изявление за едностранно прекратяване на договора не е валидно.

Предвид липсата на отговор по така направеното възражение, с покана, връчена на 06.02.2022 г., ищецът кани ответника продавач да се яви на 14.02.2022 г. пред нотариус Д. за сключване на окончателен договор.

Ответникът „Грийнлайф плейс“ ЕООД не се явява на тази дата за сключване на окончателен договор, като на 18.02.2022 г. прехвърля на другия ответник „Грийнлайф форест“ ЕООД с нот. акт № 136, т. І, рег. № 02637, дело № 0128/2022 г. процесния имот, без да уведоми за това ищеца. Твърди, че това разпоредително действие с имота – предмет на предварителния договор, е извършено единствено с цел увреждането на ищеца, в качеството му на кредитор на „Грийнлайф плейс“ ЕООД по предварителния договор и лишаването му от възможността да поиска обявяването на този договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Счита, че размерът на уговорената с договора от 18.02.2022 г. цена и поставянето на плащането й под условие обосновава извод, че единственото основание за сключване на тази сделка е увреждане интересите на кредиторите на прехвърлителя. Наличието на знание за увреждането от страна на купувача обосновава с обстоятелството, че страните по разпоредителната сделка са свързани лица по смисъла на §1 от ДР на ТЗ, тъй като крайните собственици на капитала на двете дружества Я.Н.П.. и Н. Я.П.., са баща и син. Едноличен собственик на капитала на „Грийнлайф плейс“ ЕООД е дружеството „Грийнлайф хоум“ ЕООД, ЕИК 02005585097, а негов едноличен собственик е дружеството „Екострой“ ЕООД, ЕИК 1028244668, чийто едноличен собственик на капитала и управител е Я.Н.П.. Едноличен собственик на капитала на приобретателя - „Грийнлайф форест“ ЕООД е дружеството „Грийнлайф“ ЕАД, а капиталът на последното е еднолична собственост на дружеството „Н.П.Инвест“ ЕООД, чийто едноличен собственик на капитала и управител е Н. Я.П... Посочено е още, че вписаният за управител на „Грийнлайф форест“ ЕООД – Т.П., е член на съвета на директорите на „Грийнлайф“ ЕАД, а такъв е и Я.Н.П.. Въз основа на изложеното ищецът иска от съда да постанови решение, с което да обяви за 2 недействителен спрямо него на сключения между ответниците на 18.02.2022 г. договор под формата на нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 136, т. І, рег. № 02637, дело № 0128/2022 г., в частта за продажба на ателие № 5, находящо се на втори етаж, вход Б, на кота +3.55 метра, със застроена площ от 58 кв. м., състоящо се от: антре, две стаи, баня с тоалетна, лоджия, при съседи: ателие № 04, двор, стълбище към вход В, асансьор към вх. В, апартамент № 06, коридор, заедно с 0.688% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11.45 кв.м., което ателие, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със заповед № РД-1827/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение нна кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект от 06.07.2021 г., представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес съгласно схема: гр. София, район „Искър“, ул. „********, самостоятелният обект се намира на етаж 2 в сграда с идентификатор ***, с предназначение: жилищна сграда със смесено предназначение, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: ателие за творческа дейност, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ: 58 кв.м., прилежащи части: 0.688 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11.45 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – самостоятелен обект с идентификатор *** и самостоятелен обект с идентификатор ***, под обекта самостоятелен обект с идентификатор ***, над обекта самостоятелен обект с идентификатор ***, самостоятелен обект с идентификатор *** и самостоятелен обект с идентификатор

***.

Претендира направените в производството разноски.

Ответникът „Грийнлайф плейс“ ЕООД излага доводи за неоснователност на предявения иск. Не оспорва, че между него и ищеца е сключен предварителния договор от 22.01.2020 г., както и че на 18.02.2022 г. е сключен процесният договор с другия ответник. Оспорва, че сключеният с ответника „Грийнлайф форест“ ЕООД договор цели да увреди ищеца, в качеството му на кредитор по предварителния договор, като посочва, че съгласно чл. 17 от предварителния договор, страните са постигнали съгласие, че в срока на действие на договора продавачът има право да прехвърли 3 правата и задълженията си по същия на трето юридическо лице, свързано с „Грийнлайф плейс“ ЕООД. Оспорва твърдението на ищеца, че по договора не е платена уговорената продажна цена, като уточнява, че същата е изцяло заплатена на 07.06.2020 г. Иска от съда да отхвърли предявения иск, като в хода на устните състезания процесуалният представител на ответника заявява, че не претендира разноски по делото.

Ответникът „Грийнлайф форест“ ЕООД оспорва предявения иск, като неоснователен. Не оспорва, че между първия ответник и ищеца е сключен предварителния договор от 22.01.2020 г., както и че на 18.02.2022 г. е сключен процесният договор с другия ответник. Оспорва, че сключеният с ответника „Грийнлайф плейс“ ЕООД договор цели да увреди ищеца, в качеството му на кредитор по предварителния договор, като посочва, че съгласно чл. 17 от предварителния договор, страните са постигнали съгласие, че в срока на действие на договора продавачът има право да прехвърли правата и задълженията си по същия на трето юридическо лице, свързано с „Грийнлайф плейс“ ЕООД. Оспорва твърдението на ищеца, че по договора не е платена уговорената продажна цена, като уточнява, че същата е изцяло заплатена на 07.06.2020 г. Иска от съда да отхвърли предявения иск, като в хода на устните състезания процесуалният представител на ответника заявява, че не претендира разноски по делото.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, съобразно чл. 12 и чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено следното:

Страните по делото не спорят, а и от приетите по делото писмени доказателства се установява, че на 22.01.2020 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот, съгласно който „Грийнлайф Плейс“ ЕООД, като продавач, се задължава спрямо Н. П. И., като купувач, да построи със свои средства и да продаде на купувача в степен на завършеност „груб строеж” и в изцяло завършен вид, така както е посочено в Приложение №1, и след получен Акт образец 15 за сградата, описания в исковата молба недвижим имот – ателие № 5, находящо се на втори етаж, вход Б, на кота +3.55 метра, със застроена площ от 58 кв. м., състоящо се от: антре, две стаи, баня с тоалетна, лоджия, при съседи: ателие № 04, двор, стълбище към вход В, асансьор към вх. В, апартамент № 06, коридор, заедно с 0.688% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11.45 кв.м., или с 4 обща площ от 69.45 кв. м., ведно със съответните идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор ***, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със заповед № РД-18-27/03.04.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Искър, площ 2453 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с номер по предходен план 513, кв. 510, парцел VІІ, при съседи: ПИ с идентификатор ***; ПИ с идентификатор

***; ПИ с идентификатор ***; ПИ с идентификатор

***; ПИ с идентификатор *** и ПИ с идентификатор ***. С договора купувачът поема задължение да плати на продавача продажна цена за имота в размер на 57900 евро, платима, както следва: 11580 евро – капаро, при подписване на договора и 46320 евро – в срок до 1 месец след представяне на акт 15 за сградата. В чл. 4, ал. 1 от договора страните уговарят срок за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт - 30.01.2022 г. или друга дата след този срок, писмено договорена между тях, в който срок купувачът ще бъде поканен за подписване в нотариална форма на окончателния договор при избран от продавача нотариус в гр. София.

В чл. 6, ал. 2 от договора е уредено право на продавача да прекрати едностранно договора, в случай, че купувачът забави плащане, дължимо по договора, повече от 60 дни от датата, на която е следвало да извърши плащането. В чл. 5, ал. 1 от договора е предвидено право на продавача да се откаже от договора и да задържи капарото, при неоснователен отказ от страна на купувача да сключи окончателния договор. В чл. 17 от договора постигат съгласие, че продавачът има право в срока на действие на договора да прехвърли правата и задълженията си по същия като страна по него на трето юридическо лице, свързано е „Грийнлайф Плейс“ ЕООД.

Представен е и договор за депозит от 15.11.2019 г., сключен между „Грийнлайф Дружба“ ЕООД и В.Г. И.а, с който дружеството представя на И.а, в качеството й на клиент, идеен проект за застрояване на недвижими имоти по инвестиционен проект, наречен комплекс „Нова дружба” гр. София, като дава възможност на клиента да направи избор на имот – предмет на бъдещ договор за покупко-продажба. С договора страните постигат съгласие, че това 5 ще бъде ателие № 5, находящо се в тяло „Б”, втори етаж, по отношение на който имот следва да се сключи предварителен договор, за което клиентът поема задължение да плати депозит в размер на 3 000 евро.

На 18.11.2019 г. ищецът е превел на „Грийнлайф Дружба“ ЕООД сума в размер на 5867.49 лева по договор за депозит от 15.11.2019 г. В.Г. И.а, а на 24.01.2020 г. е превел на ответника „Грийнлайф Плейс“ ЕООД сума в размер на 16781.02 лева, с посочено основание – плащане по договор за депозит от 22.01.2020 г. Съдът приема, че тези плащания са извършени от ищеца във връзка с процесния договор, доколкото ответниците не е оспорили този факт.

На 27.01.2022 г. на ответника „Грийнлайф Плейс“ ЕООД е връчена покана, с която ищецът го кани до 31.01.2022 г. да определи ден, час и нотариус за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт, съгасно чл. 4, ал. 1 от подписания между страните предварителен договор.