Решение № 159 от 09.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 159 гр. София, 09.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-5, в публично заседание на петнадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Цветанка Бенина при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова като разгледа докладваното от Цветанка Бенина Търговско дело № 20251100901521 по описа за 2025 година

В исковата молба се твърди, че между страните е сключен Предварителен договор от 02.02.2024 г. за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот – Магазин № 07, находящ се на партерен етаж, вход А, със застроена площ 71.54 кв.м. в комплекс „Нова Дружба“, Сграда 3, гр. София, ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, като е предвиден срок за сключването на окончателен договор в нотариална форма до 30.12.2024 г. за прехвърляне правото на собственост върху имота в полза на ищеца. Последният твърди, че е изпълнил всички поети от него задължения по договора.

Претендира да бъде постановено решение, с което да бъде обявен за окончателен сключеният между страните на 02.02.2024 г. предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижимия имот, описан по-горе.

По делото не е постъпил писмен отговор на исковата молба в установения за това срок.

В проведеното по делото открито съдебно заседание от 15.01.2026 г. ответникът, чрез процесуалния си представител, оспорва предявения срещу него иск, като в тази връзка излага съображения относно сключването на договора под отлагателно условие, доколкото в същия е предвидено прехвърлянето на имота в изцяло завършен вид.

Предявен е от „ГАЛ СТАЙЛ“ЕООД срещу „ГРИЙНЛАЙФ ДРУЖБА“ЕООД иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Съдът, като разгледа материалите по делото и събраните доказателства, намира от фактическа и правна страна следното:

Видно от представения по делото Предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 02.02.2024 г., същият е бил сключен между „ГРИЙНЛАЙФ-ДРУЖБА“ЕООД – в качеството на продавач и „ГАЛ СТАЙЛ“ЕООД – 1 в качеството на купувач, с предмет на договора – задължаване на продавача да построи със свои средства и да продаде на купувача следния в изцяло завършен вид, така, както е посочено в Приложение № 1, следния недвижим имот - Магазин № 07, находящ се на партерен етаж, вход А, със застроена площ 71.54 кв.м. в комплекс „Нова Дружба“, Сграда 3, гр. София, ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата, или с обща площ от 82.81 кв.м. и от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата. В чл. 2 от договора е предвидено задължението на купувача да заплати продажната цена за придобиване правото на собственост върху имота в размер на 112 800 евро, като плащането да бъде извършено съобразно утвърден финансов план по посочена банкова сметка на продавача. В чл. 4, ал. 1 от договора е предвидено срокът на подписване на окончателния договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт, а именно до 30.12.2024 г.

По делото са представени фактури с основание за плащане „авансово плащане за магазин 07, Дружба 3“, с получател по фактурите – „ГАЛ СТАЙЛ“ЕООД и доставчик – „ГРИЙНЛАЙФ ДРУЖБА“ЕООД, както следва – фактура № 0000001040/26.02.2024 г. за сумата от 88 247.05 лв. с ДДС; фактура № 0000001072/29.05.2024 г. за сумата от 44 123.52 лв. с ДДС; фактура № 0000001139/11.02.2025 г. за сумата от 66 177.50 лв. с ДДС.

При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:

Предмет на разглеждане в производството е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Посочената материално правна разпоредба дава възможност на всяка от страните да поиска обявяването на предварителния договор за окончателен в образуваното производство по предявения иск.

По делото е безспорно, а и от събраните доказателства в тяхната съвкупност се установи сключен в писмена форма Предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот от 02.02.2024 г., като е спазена формата за действителност, съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД. Договорът съдържа и необходимите реквизити, съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД, а именно съществените условия на окончателния договор, които предвид предмета на последния, са изграждане със собствени средства и прехвърляне правото на собственост чрез продажба на имота, надлежно индивидуализиране на имота – обект на бъдещата продажба, цената дължима от купувача и начина на плащането й.

Безспорно е между страните, а и от събраните писмени доказателства категорично се установи, че процесният предварителен договор е сключен между „ГРИЙНЛАЙФ ДРУЖБА“ЕООД – в качеството на продавач и „ГАЛ СТАЙЛ“ЕООД – в качеството на купувач, с предмет на договора – задължаване на продавача да продаде на купувача следния недвижим имот - Магазин № 07, находящ се на партерен етаж, вход А, със застроена площ 71.54 кв.м. в комплекс „Нова Дружба“, Сграда 3, гр.

София, ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата, или с обща площ от 82.81 кв.м. и от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, срещу цена за имота в размер на 112 800 евро, платими в левовата им равностойност по фиксинга на БНБ.

Наред с така посочените предпоставки, за сключването на окончателен договор, необходимо е бъдещият продавач да се легитимира като собственик на обекта на прехвърлителната сделка, както и да е настъпила изискуемост на задължението му да изпълни, която се свързва с настъпване на датата, уговорена от страните за сключването на окончателния договор.

В чл. 4. ал. 1 от предварителния договор страните по него са определили срок за 2 сключването на окончателен договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт до 30.12.2024 г. или друга дата след тази - писмено договорена между страните. Доколкото не се установи наличието на сключено допълнително съглашение в изискуемата за това писмена форма, следва да бъде прието, че срокът за сключване на окончателен договор между страните изтича на посочената в предварителния договор дата. В същата договорна клауза страните са постигнали съгласие относно възлагане в инициатива на продавача изпращането на покана до купувача за сключването на сделката по покупко-продажба на имота при избран от продавача нотариус. По делото не се твърди, а и не се и установява такава покана да е била отправена до бъдещия купувач, съответно да е определена дата, час и място за сключване на сделката или да е изразено волеизявление в каквато и да е форма от страна на продавача в този смисъл.

При това положение и доколкото се установи, че към момента на вписване на исковата молба е изтекъл срокът за сключване на окончателен договор, определен с календарна дата, то следва да бъде прието, че е настъпила изискуемост на задължението за сключването на прехвърлителната сделка. Наред с това, обаче, следва да бъде установено съществуването на годен обект, съобразно индинидуализирания такъв в предварителния договор, като обект на бъдещата продажба и който обект да е собственост на продавача, за да бъде прието съществуването на съответното вещно право, чието прехвърляне се цели с предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В хода на производството ответникът не е оспорил твърденията на ищеца, че е собственик на процесния недвижим имот, както и че същият е построен в изцяло завършен вид, като в този смисъл се явява годен обект според съглашението на страните, който да бъде прехвърлен с договор за покупко-продажба. Косвено доказателство за изграждането на обекта и снабдяване с акт обр. 15, който служи за установяване състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в есплоатация, е извършеното плащане на третата вноска като част от цената за обекта, дължимо в 7дневен срок след изпращане на уведомление от страна на продавача, че е получил акт обр. 15 за сградата. Възражение за постигнат етап на завършеност на сградата е заявено от ответника едва в хода на устните състезания, поради което съдът намира същото за преклудирано, доколкото по този начин насрещната страна е лишена от право на защита и от възможността да ангажира допълнителни доказателства във връзка с проведеното оспорване. В този смисъл е предвиденото в разпоредбата на чл.

133 ГПК, предвиждаща срок за възраженията на ответника по фактическите твърдения на ищеца, респ. основателността на иска, а именно с подаване на отговор на исковата молба, освен ако пропускът за това не се дължи на настъпили непредвидени обстоятелства и което цели дисциплиниране на страните и ускоряване на исковото производство в съответствие с концентрационното начало в гражданския процес. Не е оспорено изрично и извършеното плащане от страна на бъдещия купувач по процесните фактури. При това положение, при разглеждане съществото на спора възраженията на ответника след приключване на съдебното дирене в производството не следва да бъдат взети предвид.

Предвид гореизложеното и доколкото не е налице спор между страните, съдът приема за установено извършеното плащане по процесните фактури, с което е заплатена част от цената по предварителния договор, а именно първите три вноски, съгласно чл. 3, ал. 1 от договора, като непогасена е останала сумата по четвъртата вноска в размер на 11 280 евро.

Съгласно задължените разяснения, дадени в Тълкувателно решение № 4 от 9.05.2023 г. на ВКС по тълк. д. № 4/2020 г., ОСГТК, при наличието на предпоставките за постановяване на съдебно решение, заместващо окончателния договор, при 3 прилагане на предвиденото в чл. 362, ал. 1 ГПК условие, искът може да бъде приет за основателен и при установен незаплатен остатък от цената, като с решението съдът дължи да постави условие на ищеца в 2-седмичен срок от влизането му в сила да плати, като в противен случай същото ще подлежи на обезсилване. В този смисъл, неплащането на цената за имота в пълния й договорен размер само по себе си не може да служи като основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В случая изпълнението задължението на купувача за заплащане на цената не представлява условие за изискуемост на задължението на продавача за сключване на окончателен договор, доколкото последната вноска е дължима след снабдяване с акт обр. 16. Административният акт, удостоверяващ годността за експлоатацията на обекта следва да бъде издаден от съответно компетентния орган към ДНСК и е част от административна процедура, която може и да не е била приключила към датата на изтичане на срока за сключване на договора за покупко-продажба и същевременно да са налице условията за издаването му. Ищецът не е възразил по изпълнението на ответника в качеството му на строител, включително и относно съществуващото му задължение по последната вноска от цената, което се явява признание на неизгоден за него факт, поради което съдът приема същия за установен.

Предвид всичко гореизложено, и доколкото се установи да са налице предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен по реда на чл.

19, ал. 3 ЗЗД, съдът намира така предявеният иск за основателен, като същият следва да бъде уважен.

Относно разноските: С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да заплати на ищеца сторените по делото разноски в общ размер 16 602.04 лв., от които 15690 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение, 10 лв. – държавна такса за издаване на съдебни удостоверения, 820.04 лв. – държавна такса за разглеждане на производството по предявените искове; 82 лв. – такса за вписване на исковата молба към АВ.

Воден от горното, Софийски градски съд

РЕШИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключения на 02.02.2024 г. между „ГРИЙНЛАЙФ-ДРУЖБА“ЕООД, ЕИК 204604726 – в качеството на продавач и „ГАЛ СТАЙЛ“ЕООД, ЕИК 204585653 – в качеството на купувач Предварителен договор за строителство и покупко-продажба на следния недвижим имот: Магазин № 07, находящ се на партерен етаж, вход А, на кота 0,00 метра (нула), със застроена площ от 71,54 кв.м., състоящ се от магазин и тоалетна, при граници и съседи: магазин № 08, магазин № 06, апартамент А59, двор, стълбище на вход Б, отдолу сутерен -1, отгоре апартамент А06 във вход А, заедно с 11,27 идеални части от общите части на сградата, или с обща площ 82,81 кв.м., ведно с идеалните части от правото на собственост върху поземления имот върху който е построена сградата, представляващ Урегулиран поземлен имот VII 1692 – “за обществено обслужване и ПГ“, кв. 5050, м. „Дружба – разширение“ /ул.“Обиколна“/ с площ 2919 кв.м., а съгласно скица на поземления имот № 15-108018/13.03.2017 г., издадена от СГКК – гр.

Разпечатката съдържа 32 от 46 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/088c9018-9fc6-46d0-8c11-cedd4507e72d