Решение № 1050 от 28.03.2023, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1050 гр. Варна, 28.03.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Нела Кръстева при участието на секретаря Миглена Н. Маринова като разгледа докладваното от Нела Кръстева Гражданско дело № 20223110114398 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен от ищеца „В.И."ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр.*****, представлявано от В.В.М. ЕГН ********** чрез адв. Б. Д. срещу ответника И. К. И. ЕГН **********, с адрес: гр.*****, иск с правно основание чл.92 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца, сумата от 1000/хиляда/ евро, явяваща се неустойка, на основание чл.5 от сключения между страните договор от 16.09.2022г.

В условията на евентуалност, в случай, че се прецени, че претендираното плащане не представлява неустойка, то се моли за осъждане на ответника И. К. И. ЕГН **********, с адрес: гр.*****, да заплати на ищеца „В.И."ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр.*****, обезщетение за неизпълнение, в размер на 1000/хиляда/ евро.

Според изнесеното, претенцията произтича от следните фактически твърдения, изложени в обстоятелствената част на исковата молба: Между страните е сключен договор на 16.09.2022г., по силата на който, е бил блокиран от продажба от страна на ответника, негов собствен недвижим имот: апартамент № Б4 ,със статут на тавански склад, находящ се в гр.*****, с идентификатор *****, с площ от 92,26 кв.м., състоющ се от 4 /четири/ помещения, санитарен възел, мокро помещение и тераса, собственост на ответника, до изготвяне на необходимите документи за продажба и организиране на среща пред нотариус между продавач и купувач-трето лице за договора, осигурен чрез посредничеството на ищцовото дружество, за сключване на окончателен договор. Страните 1 са договорили прехвърлянето на собствеността да се извърши не по-късно от 10.10.2022г./съгласно чл.7 от договора/. При сключването на договора, ищецът е внесъл при ответника 1000.00/хиляда/ евро, като гаранция за закупуването на имота, като е уговорено тази сума да се приспадне от продажната цена при сключването на окончателен договор.

Уговорено е било също да се заплати комисионно възнаграждение от 3% в полза на ищеца, при сключването на окончателен договор/чл.З от договора/, както и че в случай, че продавачът се откаже едностранно от изпълнението на договора, преди срещата с купувача, той да дължи връщане на внесената сума от 1000/хиляда лева, ведно с неустойка от 1000/хиляда/ лева /чл.5 от договора/.

Сочи се, че на 03.10.2022г., в 10,30ч., половин час преди уговорения час за сделка, ответникът, заедно със съпругата си дъщеря си, се е явил в офиса на ищеца и е заявил, че се отказва от сключването на окончателен договор, като поискал цена с 10 000.00/десет хиляди/ евро no-висока от уговорената в размер на 60 000.00шестдесет хиляди/ евро, при която е следвало да се сключи окончателния договор или сума от 70 000.00/седемдесет хиляди/ евро.

Ответникът е върнал на ищеца получената сума от хиляда евро, заплатил е сторените разходи от 138,67лв., но е отказал заплащането на договорената неустойка от 1000.00/хиляда/ евро.

С горното се обосновава правният интерес от предявената искова претенция От ответника И. К. И. ЕГН **********, с адрес: гр.*****, в срока по чл.131 от ГПК, е депозиран отговор, чрез процесуален представител адв.Т. Т., с който се изразява становище , че искът е допустим, но неоснователен. Оспорват се с отговора обстоятелствата и фактите, на които се основава претенцията на ищцовото дружество, визирана в исковата молба. Сочи се, че депозитното споразумение се подписва с цел гарантиране намерението на кандидат - купувача да купи даден имот при конкретни условия. Гаранцията за намерението на купувача, е парична сума под формата на депозит, която се оставя на отговорно пазене в агенцията или се превежда по нейна банкова сметка.

Ако предлаганите от купувача цена и условия на сделка отговарят на оферираните, депозитното споразумение се сключва, за да бъде преустановено предлагането на имота на пазара. В този случай, агенцията уведомява собственика, че условията за продажба са приети от кандидат - купувача и че е подплатил своите намерения с оставен депозит в агенцията. Следващата стъпка е подписване на предварителен договор, след като документите, удостоверяващи правото на собственост са били представени на кандидат купувача и той се е уверил в тяхната изрядност. При отказ на продавача да сключи предварителен договор, се настоява, че не съществува правен механизъм последният да бъде санкциониран, като оставеният депозит се връща своевременно в пълен размер на кандидаткупувача. В настоящия случай, се сочи, че ответникът е поел задължението по договора за блокиране на продажбата на недвижимия имот, възложено му от брокера да преустанови по‐ нататъшното предлагане на имота на други клиенти и агенции до срещата му с купувача, като и договорът между страните е сключен със срок до 10.10.2022г. Липсват твърдения от ищцовото дружество ответникът да не е изпълнил това задължение, като ответника сочи, че 2 той не е предлагал за продажба имота до 10.10.2022г. Т.е. от изложеното е видно, че ответникът е изпълнил договора, поради което и не подлежи на санкциониране с уговорената неустоечна клауза, както и същият своевременно е върнал полученият депозит в размер на 1000.00 евро. От друга страна, се настоява, че в случай, че не се постигне съгласие между собственика и кандидат -купувача, депозитът се връща на кандидат купувача без санкция.

С оглед изложеното, ответната страна счита иска за неоснователен. Настоява, че от анализа на сключения процесен договор, може да се изведе извод, че е сключен между страни, които нямат качеството на продавач и кандидат - купувач, които да са уредили основни въпроси в отношенията помежду си по повод сключване на сделка за покупко-продажба на описания имот, поради което и уговорената неустойка в чл.5 от договора, е нищожна, тъй като няма правен механизъм да бъде санкциониран продавача затова. Освен това, сочи се, че страните не са сключвали договор за посредничество при продажба на имота, като и в сключения на 16.09.2022г. договор между страните липсват уговорки за посредничество при продажба на имота от страна на ищцовото дружество, независимо че има уговорки за прехвърляне на собствеността пред нотариус и краен срок за това. Така формулираната неустойка в сключения между страните договор, ответната страна счита, че не изпълнява нито обезщетителна, нито обезпечителна, нито санкционна функция, поради което е и нищожна, съгласно TP № 1 от 15.06.2010г. на ВКС по т.д.№ 1/2009г. на ОСТК. В мотивите на тълкувателното решение е посочено, че автономията на волята на страните да определят съдържанието на договора, в частност да уговорят неустойка е ограничено от разпоредбата на чл.9 от ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна степен и на добрите нрави. В такъв смисъл ограничението се отнася както за граждански, така и за търговски сделки. В случая, според ответника, неустойката е извън присъщите й обезпечителна и обезщетителна, и санкционни функции, тъй като не обезщетява някаква претърпяна загуба и пропусната полза, а води до неоснователно обогатяване на дружеството - ищец, след като последното е уговорило в договора и дължимо възнаграждение по сделката в размер на 3% от продажната цена.

Доколкото един от принципите в правото е недопускане на неоснователно обогатяване, то тази неустоечна клауза се сочи, че накърнява добрите нрави и поради това е недействителна.

Съобразявайки размера на неустойката с размера на главното задължение, така уговорената неустойка, според ответната страна, позволява на ищцовото дружество да реализира значителен приход, без да полага каквито и да е усилия за изпълнение на насрещно задължение, поради което искът е неоснователен и на това основание.

С оглед изложеното, ответника прави възражение за нищожно уговорена неустоечна клауза между страните по договора. Твърди , че имотът, предмет на сключения между страните договор, е придобит от него по време на брака му, в режим на СИО, която не е прекратена към момента на сключване на договора и понастоящем. Твърди, че съпругата му, явяваща се съсобственик по отношение на този имот, не е дала съгласие за сключване на сделката при оферираните от съпруга-ответник по делото цена и условия. Цитира се в тазци връзка 3 разпоредбата на чл.24, ал.1 от СК, която изрично посочва, че съпрузите имат равни права по отношение на общото имущество, и докато трае бракът, никой от тях няма право да се разпорежда с дела, който би получил, ако имуществената общност е прекратена. А според Семейния кодекс, разпореждането с общо имущество, може да се извършва съвместно и от двамата съпрузи. Сочи се, че правото на собственост върху имота преминава от патримониума на продавача в патримониума на купувача едва при сключването на окончателен договор, респективно от момента на влизане в сила на решението, с който предварителния договор бива обявен за окончателен. От този момент настъпва транслативния ефект на разпоредителната сделка, т.е. осъществява се разпореждането с вещ СИО, по смисъла на чл.24, ал.4 от СК. По отношение на предварителния договор, съгласието на другия съпруг представлява задължително условие за сключване на окончателен договор, по същия ред, като следва да бъде дадено изрично в изискуемата форма за действителност, предвидена в самия предварителен договор / в този смисъл Решение на ВКС по допуснато касационно обжалване по реда на чл.290 от ГПК, постановено по гр.д.№ 4040/2019г. - Решение №91/15.09.2020г. на ВКС - IV го/.

Според изнесеното в отговора, ответника се е отказал да сключи сделка при нотариус, поради отказ на съпругата му - съсобственик да се разпореди с имота, предмет на сделката, представляващ СИО. Пореди това и с оглед изложеното по-горе относно разпоредбите на закона за разпореждането с имот - семейна общност, и спазвайки тези разпоредби, ответникът сочи, че е бил в обективна невъзможност да изпълни договора, като обещател, съответно и да сключи окончателен договор при нотариус, поради което и няма вина за неизпълнението на договора за уговорката за това, поради което и не дължи уговорената в договора неустойка, претендирана от ищцовото дружество, и това е защото при невинна невъзможност, без вина, няма отговорност, от което следва, че при невинна невъзможност последиците нямат санкционен характер /чл.81, ал.1 от ЗЗД, съгасно който лъжникът не отговаря по причина, която не може да му се вмени във вина/.

С оглед изложеното се настоява от ответникът, че няма вина за неизпълнение на договора, за което е уговорена и претендираната от ищцовото дружество неустойка, поради което и не отговаря по причина, която може да му се вмени във вина, на основание чл.81, ал. 1 от ЗЗД.

Прави възражение за развален по право сключения между страните договор, преди изтичането му, поради погасяване на задължението на ответника да изпълни договора, поради невъзможност за изпълнение, на основание чл.89 от ЗЗД.

При изнесеното, се настоява, че претенцията на ищцовото дружество, е неоснователна и следва да бъде оставена без уважение, като се претендират от ответника сторените разноски по делото, включително за заплатен адвокатски хонорар.

СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Представен договор за блокиране на продажба на недвижим имот, от дата 16.09.2022г./л.16/ 4 удостоверява, че агенция „В.И."ООД, ЕИК *****, е възложила на продавача И. К. И., ответник по настоящото дело блокиране на продажбата на имот на стойност 60 000.00евро, представляващ апартамент №Б4,със статут на тавански склад, находящ се в гр.*****, с идентификатор *****, с площ от 92,26 кв.м., състоющ се от 4 /четири/ помещения, санитарен възел, мокро помещение и тераса, собственост на ответника, до изготвяне на необходимите документи за продажба и организиране на среща пред нотариус между продавач и купувач-трето лице за договора, осигурен чрез посредничеството на ищцовото дружество, за сключване на окончателен договор.

Разпечатката съдържа 23 от 53 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/086874fd-7df9-4f07-a60e-8590534c9535