Решение № 3906 от 28.06.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3906 гр. София, 28.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично заседание на трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Силвана Гълъбова

Членове:

Георги Ст. Чехларов

Виктория Мингова при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева като разгледа докладваното от Силвана Гълъбова Въззивно гражданско дело № 20231100510839 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ищеца „Л.И.“ ООД срещу решение от 21.06.2023 г. по гр.д. №73347/2021 г. на Софийския районен съд, 31 състав, с което са отхвърлени предявените от жалбоподателя срещу А. М. Р. и М. М. П. искове с правно основание чл.79 ал.1 ЗЗД вр. чл.51 ТЗ за разделно заплащане при квоти от по 1/2 част от сума в общ размер на 21 709,71 лв., представляваща обичайно възнаграждение за територията на гр. София при посредничество за покупка на имоти по договор от 03.10.2019 г., ведно със законната лихва от 22.12.2021 г. до изплащане на вземането, като ищецът е осъден да заплати на ответниците разноски по делото.

В жалбата се твърди, че решението на СРС е неправилно, необосновано и постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон. Сочи, че в противоречие с всички събрани, но необсъдени, доказателства първоинстанционният съд неправилно е приел, че по делото не е доказано наличието на сочения договор за посредничество.

Предвид изложеното, жалбоподателят моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и да уважи изцяло предявените искове. Претендира разноски.

Въззиваемите А. М. Р. и М. М. П. в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК оспорват жалбата и молят първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендират разноски.

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Жалбата е подадена в срок и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите 1 въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението само по наведените оплаквания в жалбата.

Процесното първоинстанционно решение е валидно, допустимо и правилно по следните съображения:

Предмет на производството по гр.д. №73347/2021 г. по описа на СРС, 31 състав, са предявените от „Л.И.“ ООД срещу А. М. Р. и М. М. П. осъдителни искове с правно основание чл.79 ал.1 ЗЗД вр. чл.51 ТЗ за заплащане на сумата от по 10 854,86 лв., представляваща незаплатено възнаграждение при посредничество при покупко-продажба на недвижими имоти, съгласно договор от 03.10.2019 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба до окончателното изплащане.

В срока за отговор по чл.131 ГПК ответниците са оспорили предявените искове с твърдения, че не са в сочените от ищеца облигационно отношения.

По делото не е спорно и е установено от представения договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 16.07.2019 г., че „Н.****“ ЕАД е възложило на ищеца да посредничи при продажбата на процесните недвижими имоти – офиси, находящи се в гр.

София, ул. ****, както и че ищецът е изпълнил задълженията си по договора да рекламира и да предлага имотите за продажба.

От представения по делото договор за посреднически услуги от 01.06.2019 г. се установява, че ищцовото дружество е възложило на М.Г. да осъществява услуги в полза на дружеството във връзка с набиране на оферти и осигуряване на клиенти за извършваната от агенцията търговска дейност в областта на посредничеството при сделки с недвижими имоти.

По делото не е спорно и се установява от представените по делото протоколисъгласие за проведен оглед на имот, че на 03.10.2019 г. ответниците за извършили оглед на процесните недвижими имоти, показани им от ищцовото дружество чрез брокер М.Г., като посочената офертна цена е 380 000,00 евро. В протоколите е удостоверено, че купувачите са декларирали, че за огледа са получили покана от представител на агенцията, партньор или клиент на агенцията или информацията е получена чрез посещение на изброени сайтове, както и че купувачите са информирани, че ищцовото дружество е професионален посредник при сделки с недвижими имоти, като осъществява дейността си възмездно според обичайната практика и с грижата на добрия търговец. Протоколите са двустранно подписани и неоспорени от страните.

Представена е кореспонденция между ответника А. Р. и М.Г. чрез приложението „Viber“, в която /стр.109 от делото на СРС/ е посочено изпращане на 31.07.2019 г., на 01.08.2019 г., на 02.08.2019 г., и на 22.08.2019 г., в която се коментира цената на процесните имоти и се предлага и алтернативно предложение.

Представена е кореспонденция от 31.01.2020 г. и 03.02.2020 г. между брокер М.Г. и П.А. по ел. поща, в която се коментират променени цени за имотите в гр. София.

Представен е по делото и протокол-съгласие за проведен оглед на имот на 03.10.2019 г. - процесните недвижими имоти, показани им от ищцовото дружество, като купувач е посочен Н.М.П. чрез брокер М.Г., като посочената офертна цена е 380 000,00 евро. В протоколите е удостоверено, че купувачът е декларирал, че за огледа е получил покана от представител на агенцията, партньор или клиент на агенцията или информацията е получена чрез посещение на изброени сайтове, както и че купувачът е информиран, че ищцовото дружество е професионален посредник при сделки с недвижими имоти, като осъществява 2 дейността си възмездно според обичайната практика и с грижата на добрия търговец.

По делото са представени предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти от 10.02.2020 г., сключени между Кооперация „Н.“ и ответниците, с които са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесните недвижим имоти-офиси, находящи се в гр. София, ул. ****.

По делото не е спорно и се установява от представените нот. акт за покупкопродажба на недвижими имоти №52, т. І, н.д. №41/15.04.2020 г. на нот. С.П. и нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот №151, т. І, н.д. №83/10.03.2021 г. на нот. Х.В., че Кооперация „Н.“ е продала на ответниците недвижим имоти-офиси, находящи се в гр.

София, ул. ****.

От извършената служебна справка в ТР при Агенция по вписванията се установява, че едноличен собственик на капитала на „Н.****“ ЕАД е била Кооперация „Н.“.

От показанията на свид. П.А. се установява, че М.Г. е довел за пръв път ответниците във връзка с покупката на процесните недвижими имоти, като са извършвани множество огледи с брокера М.Г., а след като Кооперация „Н.“ е придобила имотите ответниците са дошли с техен представител /адв. Н.Б./, за да преговарят за цената и който представител е поел комуникацията по сключване на продажбата.

От показанията на свид. М.Г. се установява, че ищцовото дружество е сключило договор със собственика на процесните офиси и е предоставило реклама за имотите, а с двамата ответниците са правили огледи на имотите, а през мес.08.2019 г. е имало и среща, на която са се обсъждали комисионни възнаграждения и параметрите на имота, но договор между ищцовото дружество и ответниците не сключен. Свидетелят сочи още, че е информирал ответника А. Р., че имотите се прехвърлят от „Н.****“ ЕАД на Кооперация „Н.“, имали са постоянна комуникация, извършвал е проверки за имотите.

От показанията на свид. Н.П. се установява, че е имало среща с М.Г. и още едни брокер, която среща е била за цената на имотите и изрично им е било казано, че продавачът няма да я намали, след която среща са прекратили взаимоотношенията и следваща връзка с кооперацията е осъществена чрез член на кооперацията, който е предложил среща, която е осъществена след време. Свидетелят сочи още, че на тази среща са постигнали по-добра цена за имотите и им е било разрешено да ги купят на части – през 1 г., като договорът е бил подготвен от адв. Б..

От показанията на свид. Н.Б. се установява, че ответниците са се свързали с него във връзка със закупуването на имоти на ул. ****, като работата се е проточила повече от 1 г., защото сделката е била на части. Свидетелят сочи още, че е бил пълномощник на ответниците и е вадил всички документи, които са били необходими, работил е по сключването на предварителния и окончателните договори.

От приетото по делото заключение на ССчЕ, което съдът кредитира напълно, се установява, че обичайното възнаграждение за посредничество при покупка на имоти към 2020 г. – 2021 г. за гр. София, район „Лозенец“, е 3% за всяка от страните по сделката, а размерът на обичайното възнаграждение от 3% за трите процесни имота възлиза на сумата от 21 709,71 лв.

Други относими доказателства не са ангажирани.

Предявените пред СРС искове са с правно основание чл.79 ал.1 ЗЗД вр. чл.51 ТЗ - за реално изпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение по договора за посредничество при покупко-продажба на недвижими имоти.

Съгласно разпоредбата на чл.51 ТЗ, търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им.

Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни. Договорът за посредничество се сключва между посредник, който е 3 търговец, извършващ по занятие посредничество при сключването на сделки, и едната или и двете страни по сделката /чл.51 ТЗ/, като за осъщественото посредничество се дължи възнаграждение /от едната или от двете страни/ съобразно уговореното, а ако не е уговорено-обичайното възнаграждение за този вид дейност. Договорът е неформален и за доказването му са допустими всички доказателствени средства при спазване ограниченията н а чл.164 ал.1 т.3 ГПК, като за волеизявленията на страните може да се прави извод и от техни конклудентни действия. Доколкото предметът на договора по чл.51 ТЗ е посредничество между страните по един договор, т.е. осъществяването на връзка между тях и съдействие с цел постигане на съгласие за сключване на сделка, законът изрично регламентира възможността да се посредничи не само на едната, но и на двете страни по сделката.

За основателността на иска следва да бъде безспорно установено при условията на пълно и главно доказване, че между страните е налице валидно правоотношение по договор за посредничество при покупко-продажба на недвижими имоти, по силата на който ищецът е изпълнил задълженията си по този договор. Тежестта за доказване на тази факти е за ищеца, а ответникът следва да докаже положителния факт на плащането на възнаграждението.

Съгласно чл. 8 от ЗЗД договорът е съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях. Постигането на взаимно съгласие за създаване на правна връзка се извлича от съдържанието на връзката и контактите между страните, независимо те как са ги нарекли. Договорът поражда действие между страните, които са го сключили, а спрямо трети лица - само в предвидените от закона случаи. Този извод следва от разпоредбата на чл.21 ЗЗД, която по категоричен и недвусмислен начин утвърждава принципа за обвързаност на страните с постигнатото между тях съглашение по смисъла на чл.8 ЗЗД. За да бъде сключен договорът и да породи правните си последици, е необходимо да бъде постигнато съгласие между страните. Съгласието е съвпадане на волеизявленията на предложителя и адресата на предложението, следователно същото се предпоставя от наличието на действително предложение и приемане. Между съдържанието на предложението и приемането, трябва да има пълно покриване. За да бъде действително предложението, макар и да е неформално, следва да бъде пълно, да съдържа всички съществени елементи на бъдещия договор и да е налице сериозно намерение за сключване на договор. В този случай то обвързва предложителя при хипотезите на чл.13 ЗЗД. Договорът обаче, се смята сключен в момента, в който приемането достигне у предложителя – чл.14 ал.1 ЗЗД, като естествено правилата са диспозитивни и страните могат да уговорят помежду си отклонение от тях. Приемането е волеизявление на адресата на предложението, което изразява съгласие с предложението. Същото е неформално, може да бъде направено изрично – устно или писмено, или с конклудентни действия, но при всички случаи, за да породи действието си и да обвърже страните, е необходимо дори и при конклудентно приемане, предприетите от адресата на офертата действия да са ясни и недвусмислени и да разкриват сериозно намерение за обвързване.