Определение № 846 от 06.08.2026, Окръжен съд - Перник

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 846 гр. Перник, 06.08.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК в закрито заседание на шести август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: КРИСТИАН Б. ПЕТРОВ като разгледа докладваното от КРИСТИАН Б. ПЕТРОВ Гражданско дело № 20261700100149 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са искове от Д. С. Д., С. Д. Д. и Н. Д. Я. срещу „ШАНСОНСТРОЙ“ ЕООД, ЕИК 113589820 като по изложените в исковата молба обстоятелства се иска съдът да постанови решение за обявяване за окончателен сключеният между Ц. Д. Д. - наследодател на ищците и ответника предварителен договор № 33/18.09.2017г. за покупко-продажба на недвижим имот, с който продавачът "ШАНСОНСТРОЙ"ЕООД се е задължил да продаде на купувача Ц. Д. Д. за сумата от 67 000,00лв. без ДДС, следния недвижим имот, находящ се в пететажна сграда върху мазета и подземни гаражи, построена върху УПИ, находящ се в **** , представляващ според утвърдения със Заповед 742/07.05.03 год. План за регулация и застрояване на град Перник УПИ VIII - **, целият с площ от 781 /седемстотин осемдесет и един/ квадратни метра , а именно: апартамент ** на пети жилищен етаж на две нива, с РЗП на обекта 136,60/сто тридесет и шести шейсет/ кв.м. с идентификатор ***, в масивна жилищна сграда с идентификатор ***. С исковата молба са представени документи с искане за приемане като доказателства по делото, както и за допускане разпит на трима свидетели – при довеждане, за установяване на твърдените от ищците обстоятелства.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът по подробно изложени съображения оспорва иска, като счита, че така предявеният иск се явява неоснователен и недоказан. На първо място, прави възражение за изтекла погасителна давност на правото на ищците да искат обявяването на предварителния договор за окончателен, тъй като предварителният договор е сключен на 18.09.2017 г., като от неговото съдържание е видно, че страните не са уговорили конкретен срок за сключване на окончателния договор, нито са поставили това задължение в зависимост от настъпването на определено бъдещо събитие. Следователно задължението е станало изискуемо от момента на сключване на договора, респективно правото на купувача да иска неговото обявяване за окончателен е могло да бъде упражнено незабавно. В случая от датата на сключване на предварителния договор до предявяване на настоящия иск са изминали повече от осем години, поради което правото на ищците да искат обявяването му 1 за окончателен е погасено с изтичането на петгодишна давност по чл. 110 ЗЗД. Предвид изложеното, моли съдът да отхвърли предявения иск като погасен по давност. На следващо място, искът е неоснователен, доколкото ищците не са били изправна страна по предварителния договор. Съгласно постигнатите между страните договорености купувачът се е задължил да заплати продажната цена на имота в общ размер на 67 000 лева без ДДС.

По договора купувачът е заплатил единствено сумата от 5 000 лева в брой на продавача в деня на сключването му. Твърди, че предадената от Купувача сума е в размер на 5 000 (пет хиляди) лева, а не както се твърди в исковата молба - 6 700 лева (без ДДС), респективно 8 040 лева с включен ДДС. За получаването на сумата е бил надлежно оформен приходен касов ордер още към момента на нейното предаване, като в подкрепа на изложеното към настоящия отговор се представя копие от същия. Впоследствие през 2020 г. ищците са превели сумата от 40 000 лева не на продавача, а по сметка на банка - кредитор на ответното дружество, поради наличието на вписани тежести върху имота. Това плащане обаче не представлява изпълнение на поетото от тях договорно задължение по начина, уговорен между страните, доколкото същото не е извършено на кредитора по договора - продавача, както и не е било достатъчно за пълното изпълнение на задължението за плащане на продажната цена. След извършеното плащане ищците не са заплатили каквито и да било други суми по предварителния договор, като към настоящия момент остава незаплатена значителна част от уговорената цена в размер на 12 000 лева. Независимо от изминалия период от почти девет години, ищците никога не са предложили реално изпълнение на своето задължение за пълно заплащане на продажната цена. Следователно именно ищците са страната, която през целия период е останала неизправна по договора, поради което не могат да черпят права от собственото си неизпълнение и да претендират обявяването му за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Предвид виновното и продължително неизпълнение на задълженията на купувача за заплащане на уговорената продажна цена, ответникът е упражнил правото си да развали предварителния договор на основание чл.87 от ЗЗД. Доколкото ищците не споменават достигането на отправеното до тях уведомление за разваляне на договора, то на основание чл.87 от ЗЗД моли съдът да приеме, че с настоящия отговор на исковата молба ответникът отправя до ищците изрично и недвусмислено волеизявление за разваляне на предварителния договор от 18.09.2017 г. поради виновното неизпълнение на техните задължения за заплащане на продажната цена. В този смисъл, считано най-късно от връчването на препис от настоящия отговор на ищците, предварителният договор следва да се счита за развален, поради което отпада и правният интерес от уважаване на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

При условията на евентуалност, ако съдът не уважи изложените по-горе възражения за изтекла погасителна давност и за разваляне на предварителния договор, моли същият да съобрази обстоятелството, че от сключването му са изминали почти девет години, през които икономическата и пазарната конюнктура в Република България са претърпели съществени изменения. Продажната цена, договорена през 2017 г., към настоящия момент е очевидно несъответна на действителната пазарна стойност на процесния имот. Ето защо, ако съдът 2 счете предявеният иск за основателен, моли съдът да назначи съдебно-оценителна експертиза със задача да определи актуалната пазарна стойност на процесния недвижим имот към датата на предявяване на исковата молба, като при изготвянето й бъдат взети предвид: значителното изменение на пазарните цени на недвижимите имоти за периода 2017 г. - 2026 г., инфлационните процеси в страната, всички настъпили съществени икономически промени, включително свързаните с влизане на Република България в еврозоната, заедно с местоположението и характеристиките на имота към настоящия момент. След определяне на неговата действителна пазарна стойност моля съдът, в случай че намери иска за основателен, да обяви предварителния договор за окончателен при справедлива и актуална към настоящия момент цена на имота. С отговора е поискано и допускане разпит на двама свидетели при режим на довеждане за установяване на обстоятелствата по извършеното плащане на първата вноска по предварителния договор, а именно че действително предадената от Купувача сума е в размер на 5 000 (пет хиляди) лева, а не както се твърди в исковата молба - 6 700 лева (без ДДС), респективно 8 040 лева с включен ДДС.

Доказателствена тежест

По иска с пр. осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ищецът следва да установи: 1. предварителният договор да е сключен в писмена форма, 2. да съдържа всички съществени елементи на окончателен договор за продажба на недвижим имот, 3. прехвърлителят да е собственик на недвижимия имот към момента на обявяване на предварителния договор за окончателен, 4. задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо и 5. ищецът да е изправен относно изпълнението на задълженията си по предварителния договор.

Ответникът следва да докаже направените в срока за отговор правоизключващи и правопогасяващите си възражения, включително и за изтекла предвидената в закона 5 – годишна погасителна давност на правото на ищците да искат обявяването на предв. договор за окончателен, и периодът, през който е изтекъл срокът на пог. давност - най-късно към момента на предявяването на иска, както и за разваляне на предварителния договор на посочените основания за неизпълнен договор от купувача на задълженията по предв. договор - заплащането на цялата или на част от цената - предпоставките по чл.87, ал.1 и ал.2 ЗЗД за извънсъдебно писмено разваляне на предв. договор, като вече настъпил факт преди предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД или продавачът е упражнил това право за разваляне на предварителния договор в хода на производството.

По доказателствените искания

Представените от страните документи са допустими и относими и следва да бъдат приети като доказателства по делото, по която причина и следва да се допусне исканата от ответника експертиза с посочените от него въпроси и задачи. Следва да се даде възможност на страните за ангажиране на исканите гласни доказателства за установяване на твърдените обстоятелства, тъй като също касаят факти от предмета на доказване в производството.

Предвид гореизложеното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

3

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото документите, представени с исковата молба и с отговора на исковата молба, подробно описани в същите.

ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ищците за ангажиране на трима свидетели – при довеждане в първото съдебно заседание, за установяване на твърдените от ищците обстоятелства, като на осн. чл. 156, ал. 2 ГПК УКАЗВА на ищците в 3-дневен срок от връчване на определението да представи писмена молба, в която да посочат трите имена на свидетелите.

ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответника за ангажиране на двама свидетели – при довеждане в първото съдебно заседание, за установяване на обстоятелствата по извършеното плащане на първата вноска по предварителния договор, а именно че действително предадената от Купувача сума е в размер на 5 000 (пет хиляди) лева, а не както се твърди в исковата молба - 6 700 лева (без ДДС), респективно 8 040 лева с включен ДДС, като на осн. чл. 156, ал. 2 ГПК УКАЗВА на ответника в 3-дневен срок от връчване на определението да представи писмена молба, в която да посочи трите имена на свидетелите.

ДОПУСКА съдебно-оценителна експертиза, която да даде заключение по задачите и въпросите на ответника, поставени в отговора на исковата молба, при първоначален депозит от 200 евро, вносим от ответника в 3-дневен срок от връчване на определението по сметка на ОС – Перник, като НАЗНАЧАВА за вещо лице Софка Велчева Асенова.

УКАЗВА на ответника, че при невнасяне на депозит за експертизата, това може да е основание за съда да приложи последиците на чл. 161 ГПК при постановяване на решението, като може да приеме за недоказани фактите, за чието изясняване се назначават експертизите.

ИЗГОТВЯ проект за доклад по делото, така както е посочено в мотивите на определението като УКАЗВА на страните, че мотивната част на настоящото определение има характер на проект за доклад по делото по смисъла на чл. 140, ал. 3, изр. 2 от ГПК, който при липса на твърдения за нови факти и обстоятелства в насроченото открито съдебно заседание може да бъде обявен за окончателен доклад по делото по реда на чл. 146, ал. 1 от ГПК.

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито заседание на 23.09.2026 г. от 14,15 часа, за когато да се призоват страните, като на страните им се връчи препис от настоящото определение, а на ищците – и препис от отговора на ответника.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

Вещото лице да се призове и да му се съобщят поставените задачи, след представяне на доказателства от ответника за внесен депозит, на осн. чл. 160, ал. 2 ГПК.

Съдия при Окръжен съд – Перник: _______________________

4