Протокол № 457 от 25.03.2024, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 457 гр. Варна, 25.03.2024 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Михаил Михайлов при участието на секретаря Елка Н. И.

Сложи за разглеждане докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело № 20213100100495 по описа за 2021 година.

На именното повикване в 09:30 часа се явиха:

Ищецът В. С. С., редовно уведомен от предходно съдебно заседание, явява се лично, представлява се от адв. П. С., редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Ответниците Б. В. Г. и Е. С. Г., редовно уведомени по чл. 56, ал. 2 ГПК, не се явяват.

Представляват се от адв. В. С., редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Ответникът М. В. С. , редовно уведомена от предходно съдебно заседание, не се явява. Представлява се от адв. И. И., редовно упълномощена и приета от съда от преди.

Ответникът „ЕЛ ЕС ЕМ“ ООД , редовно призован, представлява се от адв.И. И., редовно упълномощена и приета от съда от преди

Вещите лица А. Н. А., Й. Н. А. и Р. Н. Д., редовно призовани, явяват се лично.

ПО ХОДА НА ДЕЛОТО

АДВ. С.: Да се даде ход на делото.

АДВ. С.: Да се даде ход на делото.

АДВ. И.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СЪДЪТ докладва, че производството по делото е било отложено в предходно 1 съдебно заседание с оглед необходимостта от изслушване на заключение по допуснатата тричленна Съдебно – оценителна експертиза.

Докладва експертизата на вещите лица по СОЕ от 06.03.2024 г., депозирана в срока по чл. 199 ГПК.

Страните заявиха, че нямат възражения да бъде изслушано заключението на Съдебнооценителната експертиза.

СЪДЪТ пристъпва към изслушване на вещите лица по допуснатата тричленна Съдебно-оценителна експертиза, като снема самоличността им:

Вещото лице Й. Н. А. – 55 г., българка, българска гражданка, неосъждана, без родство и дела със страните по делото. Предупредена за наказателната отговорност по чл.291 от НК.

В. Л. А.: Поддържам заключението.

Вещото лице А. Н. А. – 44 г., българин, български гражданин, неосъждан, без родство и дела със страните по делото. Предупреден за наказателната отговорност по чл.291 от НК.

В. Л. А.: Поддържам заключението.

Вещото лице Р. Н. Д. – 63 г., българка, българска гражданка, неосъждана, без родство и дела със страните по делото. Предупредена за наказателната отговорност по чл.291 от НК.

В. Л. Д.: Поддържам заключението.

В. Л. А.: Запознахме се с материалите по делото и извършихме оглед на място.

В. Л. А.: Апартаментът и промишлените сгради обект на експертизата бяха изследвани и анализирани по метода на пазарния анализ. Този метод представлява сравняване на съпоставими реални съпоставими сделки, за които има информация от имотния регистър. За този апартамент използвахме три аналога. Това успяхме да обобщим от многото разглеждани аналози, за да намерим най-подходящите за сравнение. По всички сравними критерии са най-подходящи аналози – местоположение, площ, разпределение, разположение на етаж, година на строеж, най-вече местоположението оказва влияние. Въз основа на тези сделки определяме стойността на апартамента.

За имотите в промишлена зона по същия начин сме изследвали множество сделки, включително и представените по делото материали. Извършихме няколкократно справки и в ИР и за апартамента и за промишлената зона. Наложи се няколко пъти да разглеждаме и избираме най-подходящите. Не бяха подходящи първите два пъти особено в централната градска част аналози, които ни предоставиха от АВ. Те ги пращат в София, оттам ни правят справката, връщат ги във Варна, ние ги разглеждаме, избираме по- подходящите аналози, изискваме актовете от архива във Варна. Предоставят ни актовете и ние избираме найподходящите. Разгледахме и приобщените към делото. В случая избрахме най-подходящите, 2 тъй като там няма множество сделки, извършени в периода, но намерихме подходящи имоти на границата на процесния, съседни. Използвахме два аналога, въз основа на които определихме стойността на имотите към посочения в заключението момент.

СЪДЪТ докладва Молба вх. № 6675/13.03.2024 г. и Молба вх. № 7347/23.03.2024 г. от ищеца чрез процесуалния му представител, в които по същество се прави искане съдът да зададе въпроси към вещите лица, посочени в двете молби.

СЪДЪТ по молбите указва, че възможността за задаване на въпроси е на присъстващата по делото страна.

Дава възможност на процесуалния представител на ищеца да зададе въпроси на вещите лица.

Препис от молбите предоставя на ответните страни. Същите съдържат и НА за покупко-продажба на недвижим имот 44/2017 г и скици – 7 бр.

С Ъ Д Ъ Т дава възможност за задаване на въпроси първо от процесуалните представители на ответниците, доколкото експертизата е по искане на ответника.

На въпроси на адв. И.

Местоположението съвпада, но взети ли са под внимание площите описани в ПИ, доколкото виждам площта е доста по-голяма?

В. Л. А.: Относно имотите в ЗПЗ в приложение ІІ, графа 3 Площите на аналога и процесния имот са разгледани, взети под внимание, не е направена изрично корекция във връзка с големината на парцела, тъй като са промишлени имоти, с различни по големина парцели, те са с различна големина, но достатъчно големи за развиване на промишлена дейност. Не са маломерни, или прекалено големи. Не считаме, че е прекалено труден за реализация, тъй като големината обикновено се свързва с ликвидността. Винаги се гледа съпоставката между застроената площ и големината на парцела. Ако забележите съпоставката между застроената площ в нашия имот и оценявания парцел отговаря на извършеното строителство и големината на строителството. Параметрите са почти идентични в големината парцела и на извършеното строителство в процесния парцел и аналога. Посочената цена в пазарния аналог, използван за оценката е 2112296.00 лв. Това е коригираната стойност на аналога, но стойността която е записана по-нагоре некоригираната стойност е 3520494 е взета от НА.

В. Л. А.: Това е цената на самата сделка.

На въпроси на адв. С.

В. Л. А.: В поставената задачата по т. 1 не присъства такава да се изследва правото на ползване към стойността на имота към този момент. Посочена ни е задача да установим пазарна стойност на апартамента към 2006 г. Правото на ползване оказва влияние върху установяване стойността на имота – много сериозно занижаване на пазарната стойност. В 3 момента не бих пристъпил към определяне.

На въпрос на адв. И.

В. Л. А.: Начина на трайно ползване на посочените пазарни аналози, тъй като единият обект е търговски комплекс със складова база и магазин, оказва влияние начина по който е предназначено ползването на имотите и е свързано с направените корекции от нас в самите пазарни аналози в таблиците. При корекция сме коригирали цените надолу.

На въпроси на адв С.

В. Л. А.: Използвали сме три аналога двата са тавански етажи. Третият аналог представлява апартамент, начин на ползване за жилищни нужди, няма данни да е таван.

Посоченият аналог е разположен на етаж втори над партер от жилищната сграда.

В. Л. А.: Представените и приети по делото нотариални актове сме разгледали и обсъдили и сме изключили обектите с изключително високи цени.

В. Л. А.: Изключихме го защото има неописана голяма площ на тераса между първи и втори етаж, за която трудно може да се направи съпоставка. Счели сме първите два посочени аналога за съпоставими. Считаме, че имотът по първия аналог е в подходящо местоположение, идентично по атрактивност с процесния. Корекционният коефициент за имотите на ул. Драгоман № 38 и ул. Драгоман № 33 е общ 77-71, а за другия имот е 95. Това са общи корекционни коефициенти, съставени от корекциите извършени по всяка една съпоставка, направена по метода между аналога и оценявания имот. В случая вторият е крайния корекционен коефициент – обобщаващ за местоположение, площ и това е крайният обобщаващ. Корекционният коефициент е спрямо оценявания обект. Смисълът на корекционния коефициент отразява разликата в стойността между оценявания и съпоставяния имот като дава възможност да се увеличи стойността на аналога спрямо оценявания имот при по-добро местоположение на оценявания, или обратно да се намали при по-лошо местоположение. Състоянието, което установихме на място при огледа показваше, че не са извършвани значителни ремонти, реконструкции, подобрения от доста дълго време. Видимо от използваните строителни материали може да се предположи поне от 15-тина години в имота не е извършван ремонт. Поради това приемаме, че това състояние е било и през 2006 г., но не толкова амортизирано.

За имот в ЗПЗ не сме използвали представените от ищеца НА 11/2015 г. тъй като времевия диапазон между двете сделки е две години и самият посочен в аналога имот попада в друг кадастрален квартал, не в ЗПЗ, а на Вл. Варненчик № 267 – използван е за многоетажно разгърнато жилищно строителство над средното ниво категория на строителство, много перспективен имот. НА 145/2017 г не сме взели предвид по същата причина. Кадастралния квартал е 3514, който е предходния, в който се намира аналога е различен от този, в който се намира оценявания имот.

НА № 65/2018 г. сме използвали защото такава е посочената стойност на продажбата в НА, използван от нас за аналог, поради което като така посочена в документа сме използвали.

4

Аналогът по НА № 44/2017 г. сме използвали, защото е посочен документа за собственост. Когато са Н.квидни имоти, когато имотът не е в изгодна пазарна позиция и липсва сериозно търсене към този тип имоти, неговата пазарна цена е ниска, спрямо такива, които са по-добре представени. В такива случаи по-евтините имоти предлагани на пазара се търгуват дори и под данъчната оценка на самите имотите. Сравнителните имоти са не много атрактивни какъвто е и процесния имот към посочената в експертизата дата. При съпоставка и изследване на пазарните аналози предоставени от ищеца и намиращи се по делото, спрямо процесния имот констатираме, че в разлика от 17 години към днешна дата в имотите, които са посочени в пазарните аналази е реализирано многоетажно строителство на по-високи от средните пазарни цени в момента, а в процесния имот и съседните на него не е разгърнато никакво строителство и явно, че няма и тогава не е имало силен интерес. Съотношението 80% тегловен процент на първия аналог и 20% при втория аналог определихме при следния критерий: тъй като единият аналог е със смесен статут – търговски и склад сме го взели с 20 %. Той се различава от оценявания склад, а другият е изцяло със статут на склад и е съседен и сделката е от същия месец сме го взели с по-голяма тежест. Корекционният коефициент на аналога по НА 65/2018 г. от 0,60 определихме като единствен корекционен коефициент във връзка със статута на част от имота като търговски, за разлика от оценявания имот, който е само склад.

АДВ. С.: По мое мнение въпросите които зададох включват и въпросите включени в молбите на ищеца.

На въпроси на адв. С.

В. Л. А.: Пояснявам, че застрояването за жилищно строителство, посочено по-рано от мен касае имота, посочен в пазарния аналог, представен от ищеца, намиращ се по делото и който не е взет като аналог.

АДВ. И.: Нямам възражения да се приеме НА № 44/2017 г., който се намира по делото.

АДВ. С.: Нямам възражения по приемане на НА № 44/2017 г.

СЪДЪТ намира, че следва да се приемат по делото Молба вх. № 6675/13.03.2024 г. и Молба вх. № 7347/23.03.2024 г. от ищеца ведно с представения пазарен аналог, обективиран в НА № 44/2018 г. и