Решение № 5091 от 06.10.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5091 гр. София, 06.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на пети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: М. Г.

Членове:

В. Йовчева

Димитър Ковачев при участието на секретаря Емилия М. Вукадинова като разгледа докладваното от В. Йовчева Въззивно гражданско дело № 20211100509557 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение от 23.04.2021г. по гр.д. № 74901/2019 г. на СРС, II I ГО, 150 състав е отхвърлен предявения от В. И. С. срещу „В.“ ЕООД иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 2 000 лв., представляваща подлежащо на връщане възнаграждение, заплатено по развален договор за посредничество по покупка на недвижим имот от 26.07.2019г.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищцата В. И. С., с оплаквания за неправилност, поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост.

Поддържа се, че задълженията на посредника не се изчерпват с намирането на продавач, снабдяването с удостоверение за тежести и подготвяне на предварителен договор. Сочи се, че за да има право на възнаграждение, дейността му следва да доведе до сключване на окончателен договор между страните, което в случая не е направено, като е без значение по каква причина не е сключен договорът и дали е налице виновно поведение на последника.

Излага съображения, че посредникът не е изпълнил задълженията си да обследва собствеността на имота, като се увери, че продавачът е неговият единствен собственик. Твърди, че други лица са претендирали права върху част от процесния имот, което предпоставя наличието на правен спор.

Евентуалният изход от този правен спор е ирелеванен, тъй като посредникът 1 се е задължил да осигури подписването на договор с реалния собственик на процесния имот. Навеждат се доводи, че причината за несключване на договора са именно включените по регулация в съседния имот УПИ-212 245 кв.м. от процесния имот, като това обстоятелство е станало известно на ищцата след сключване на предварителния договор. Сочи се, че дори да се приеме, че регулацията не е била приложена, това предполага провеждането на нова регулационна процедура, което създава възможност за правни спорове със собствениците на УПИ-212. Поддържа се, че е неправилен изводът на първоинстанционния съд, че не е налице пречка за сключване на окончателния договор с оглед представеното от продавача неактуално пълномощно, нотариалната заверка на съдържанието и подписа на които предхождат развода на пълномощника и упълномощителя. От съдържанието на пълномощното не ставало ясно при преобразуването на бездяловата съпружеска съсобственост в обикновена каква е волята на другия съсобственик. Твърди се, че не е представена и декларация по чл. 264 от ДОПК от бившата съпруга на продавача Т.Т.. Моли съда да отмени решението и да уважи предявения иск, с присъждане на разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна „В.“ ЕООД, в депозиран отговор оспорва въззивната жалба като неоснователна и моли съда да я остави без уважение. Поддържа, че причината да не бъде сключен окончателен договор е невъзможността на ищцата да заплати уговорената продажна цена. Твърди, че сключването на окончателен договор е ирелевантен факт за дължимостта на възнаграждението по договора за посредничество. Навежда доводи, че са недоказани твърденията, че продавачът по предварителния договор Т.Т. не е изключителен собственик на процесния имот, с оглед обстоятелството, че регулацията от 1977г. не е била приложена. Сочи, че възраженията относно представителната власт на Т.Т. по отношение на другия съсобственик на имота, както и непредставянето на декларацията по чл. 264 от ДОПК от последния, са преклудирани, като наведени едва с писмените бележки пред първонистанционния съд. Излага съображения за недостоверност и тенденциозност на показанията на ангажираните от ищцата свидетели Г. и С.. Поддържа, че показанията на свидетелите Б. и К. не са опровергани по делото. Твърди, че е изпълнил всички свои задължения по договора, като не е поемал задължение да изследва вещно-правния статут на имота. Такова възлагане липсва и от страна на ищцата. Излага съображения, че при договора за посредничество основното задължение на посредника е да свърже страните по една бъдеща сделка, като същият не участва в сделката, нито има задължение за извършване на правни и фактически действия във връзка с нея. Поддържа, че на ищцата е било известно, че по отношение на имота е имало неуредени сметки по регулация. Излага, че по делото не са налице данни трети лица да са заявявали права по отношение на имота. Собствениците на съседния имот № 212, идентификатор *** никога не са имали претенции по отношение на придадената им с плана от 1977 г. реална част от 245 кв.м., нито са имали интерес от прилагане на регулацията, тъй като границата по този план преминава през собствената им сграда.Твърди, че от извършената в 2

Агенцията по вписванията справка по партидата на продавача Т.Т. е било установено, че по отношение на имота няма вписани искови молби, възбрани и ипотеки, което се установява и от представеното по делото удостоверение за тежести. Излага съображения, че дворищно-регулационния план от 1977г. не е бил приложен, като са изтекли сроковете за това, което е довело до отпадане на неговото отчуждително действие. Сочиа, че след за сключване на процесната сделка, ищцата е продължила да работи с ответното дружество, което е организирало огледи на имоти в района, последните от които са се осъществили след средата на м. ноември 2019 г. Поддържа, че по делото е установено от приетата в първинстанционното производство съдебнокомпютърна експертиза, че кореспонденцията между страните е продължила до м. ноември 2019г. Навежда довод, че последваща промяна в намеренията на ищцата за закупуване на имота не може да обоснове претенция за разваляне на договора и връщане на заплатеното възнаграждение. Моли съда да потвърди решението, с присъждане на разноски.

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена от надлежна страна и в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу обжалваем съдебен акт.

Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд проверява правилността на първоинстанционното решение само в рамките на релевираните оплаквания, а служебно следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост на решението в обжалваната част, както и спазване на императивните норми на материалния закон /т. 1 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013г. по тълк.д. № 1/2013г., ОСГТК на ВКС/.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.

Производството е образувано по предявен от В. И. С. срещу „В.“ ЕООД иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата 2 000 лв., представляваща подлежащо на връщане възнаграждение, заплатено по развален договор за поръчка за посредничество по покупка на недвижим имот от 26.07.2019г. В исковата молба са релевирани доводи, че посредникът не е изпълнил задължението си по договора да обследва собствеността на недвижимия имот, като се увери, че продавачите са негови изключителни собственици; при изповядване на сделката пред нотариус, продавачът не се е снабдил с актуално пълномощно от другия съсобственик на имота, като представеното такова е датирало от преди развода на съсобствениците. Твърди се, че не е била представена и декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК от другия съсобственик – бившата съпруга на продавача Т.Т..

В подадения в срока по чл. 131 от ГПК отговор на исковата молба, ответникът е оспорил предявените искове, като е посочил, че е изпълнил надлежно задълженията си по договора. Изложени са съображения, че в качеството му на посредник,не е имал задължение да обследва вещно-правния 3 статут на имота. Причината, поради която окончателен договор не е сключен, е липсата на финансова възможност на ищцата да заплати продажната цена.

По делото не се спори, че между страните е сключен договор за поръчка за посредничество по покупка на недвижим имот от 26.07.2019г., по силата на който ответното дружество се е задължило да извърши за ищцата проучване на пазара на недвижимите имоти и да осъществи посредничество за евентуално закупуване на недвижими имоти, като е посочен конкретен недвижим имот: Поземлен имот № 211 по плана на кв.Михайлово, гр.Банкя, Столична община, с площ от 1126 кв.м, който имот съгласно дворищен регулационен план, утвърден със заповед № 330/17.10.1977г., е включен в УПИ IV — 211 от кв. 36 по плана на кв.Михайлово, гр.Банкя, СО, целият с площ от 920 кв.м., с неуредени сметки по регулация за придаваемите 130 кв.м., а по кадастрална скица от 20.09.2018г. имотът е с идентификатор *** и е с площ от 1073 кв.м., заедно с построената в имота сграда с площ от 25 кв.м., за която сграда не са представени строителни книжа.

Уговорено е възнаграждение в размер на сумата 2 000 лв., платимо в деня на подписване на предварителния договор за покупко-продажба.

Съгласно чл. 4 от договора, задълженията на ответника са: да консултира ищцата за ценовата ситуация в пазара на недвижими имоти; да проучи пазара относно предлаганите имоти и да издири оферти, които да отговарят на нейните изисквания; да провежда предварителни разговори с потенциални продавачи; да организира огледи на имоти, които да отговарят на изискванията на ищцата или са с близки характеристики и за които тя пожелае оглед; да извършва проверки в Агенцията по вписванията относно собствеността и наличието на тежести върху предлаганите имоти при интерес към тях и поискване за това от ищцата; да изготви проект на предварителен договор за покупко-продажба на имота; да организира и участва в преговорите за сключване на предварителния, респ. окончателния договор за закупуване на имота; да координира с ищцата необходимите действия по изпълнение на предварителния договор и за подготовка на окончателния договор в нотариална форма.

По делото не се спори, а от представеното по делото платежно нареждане се установява, че ищцата е заплатила на ответното дружество възнаграждението по договора за посредничество.

Не се спори и че на същата дата - 26.07.2019г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който Т.Б.Т., лично за себе си и като пълномощник на Р.С.Д., в качеството на продавач, се задължава да прехвърли на В. И. С., в качеството на купувач, собствеността върху процесния недвижим имот срещу цена от 72 335 лв.

Страните са се задължили да сключат окончателния договор най-късно до 27.09.2019г. Предвидено е заплащане от страна на ищцата на задатък в размер на 7 230 лв. В чл. II.3, ал. 1 продавачът е декларирал, че е единствен и пълноправен собственик на имота. По делото е представена разписка, издадена от продавач a Т.Т., че е получил от В. С. сумата 7 230 лв., представляваща задатък за продажбата на процесния имот.

4

С нотариална покана рег. № 18819, том IXБ, акт 188 на И.Н. – нотариус с рег. № 040 на НК, ищцата е отправила изявление до ответното дружество за разваляне на договора за посредничество, тъй като процесният имот не е изцяло собственост на продавачите, като площ от 246 кв.м. от него са придадени по регулационен план на съседния УПИ V-212, за която част е издаден и нотариален акт за собственост на други лица. В поканата се сочи, че това е направило невъзможно сключването на окончателния договора.

За да постанови решението си, първоинстанционният съд е приел, че не е налице неизпълнение на задълженията на ответника-посредник по договора.

Посредникът, с оглед уговореното, е консултирал ищцата за състоянието на пазара на имоти, като е издирил оферти, отговарящи на нейните критерии.

Изпълнени са и задълженията за организирани на преговорите, изготвяне на проект на предварителен договор, както и за подготовка за сключване на окончателния договор, като е прието, че след подписването на предварителния договор, служители на посредника са били отстранени от процеса по сключване на окончателния договор по желание на ищцата.