Решение № 20 от 05.02.2025, Окръжен съд - Добрич

РЕШЕНИЕ

№ 20 гр. гр. Добрич, 05.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на двадесет и втори януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галатея Ханджиева Милева

Членове:

Галина Д. Жечева

Станимир Т. Ангелов при участието на секретаря ИЛИЯНА Н. НЕЙКОВА като разгледа докладваното от Галина Д. Жечева Въззивно гражданско дело № 20243200500690 по описа за 2024 година за да се произнесе,съобрази следното:

Производството е по реда на глава ХХ,чл.258 и сл. от ГПК.Подадена е въззивна жалба от ЗП Х. В. Н. от с.С.,общ.Д. срещу решение №736/04.09.2024 г. по гр.д.№1900/2024 г. на Добричкия районен съд,с което въззивникът е осъден да опразни и предаде на „РУСИЯ“ ЕООД,ЕИК 203772660,със седалище и адрес на управление с.Бранище,общ.Д.,ул.“Дванадесета“ №16 държането върху недвижим имот-СКЛАД с площ 130 кв.м,находящ се в Търговски комплекс в село С.,общ.Д.,представляващ магазин за плодове и зеленчуци,магазин за железарски стоки и склад към него с обща площ 500 кв.м,изграден в общинско дворно място-УПИ II,т.об,кв.39,респ. въззивникът е осъден да заплати на горното дружество разноски по делото в размер на 30 лв държавна такса.Въззивникът намира първоинстанционното решение за неправилно като постановено при нарушение на материалния и процесуалния закон и при липса на доказателства,подкрепящи изводите на съда.Изразява несъгласие с извода,че е налице валидно волеизявление на ищцовото дружество за прекратяване на процесния договор за наем.Обжалваното решение било неразбираемо,вътрешно противоречиво и без правна мотивировка.Самият районен съд изложил,че вписването на договора за наем 1 осигурява най-пълноценната защита за наемателя и прави договора противопоставим на последващ приобретател на имота за целия срок на договора съгласно чл.237 ал.1 от ЗЗД,но от друга страна постановил акт в противоположния смисъл.Липсвали и доказателства изявленията на ищеца за прекратяване на договора за наем да са били връчени на наемателя.Настоява се за отмяна на обжалваното решение и за отхвърляне на иска,както и за присъждане на сторените от въззивника разноски в двете инстанции.

В писмен отговор и в хода на въззивното производство въззиваемата страна „Русия“ ЕООД изразява становище за неоснователност на въззивната жалба и настоява за потвърждаване на първоинстанционното решение,което било законосъобразно и обосновано.Вписаният договор за наем имал действие спрямо дружеството само за една година след прехвърляне на собствеността.Писменото изявление за прекратяването му било надлежно връчено на наемателя при оформен отказ за получаване.Документите по връчване на изявлението не били своевременно оспорени от насрещната страна в срока за отговор,а възраженията в първото по делото заседание не подлежали на разглеждане като недопустими.

Като постави на разглеждане въззивната жалба,Добричкият окръжен съд установи следното:

Жалбата е депозирана в рамките на преклузивния срок по чл.259 ал.1 от ГПК /въззивникът е получил препис от първоинстанционното решение на 20.09.2024 г.,а жалбата му срещу решението на ДРС е подадена чрез ССЕВ още на 18.09.2024 г. при изтекъл за страната срок за въззивно обжалване,указан с решението,на 04.10.2024 г.-забел. жалбата е подадена дори в рамките на двуседмичен срок от обявяване на първоинстанционното решение на 04.09.2024 г.,макар и срокът за обжалване да не тече още от тази дата,доколкото съдът не е указал изрично в последното съдебно заседание на страните в съответствие с чл.315 ал.2 от ГПК,че началото на срока е от датата на обявяване на акта/.Жалбата е процесуално допустима предвид горното и подаването й от активно легитимирано лице /страна в производството по делото/ с правен интерес от атакуване на неизгодното за него първоинстанционно решение.Разгледана по същество,същата е основателна.

Първоинстанционното решение е валидно като постановено от законен състав на районния съд в рамките на правомощията му,в изискуемата 2 форма,мотивирано и разбираемо.Същото е допустимо като постановено по предявения допустим осъдителен иск.По същество обаче е неправилно,като съображенията за този извод са следните:

Гр.д.№1900/2024 г. на ДРС е образувано по повод искова молба с вх.

№12183/19.06.2024 г. /уточнена с молба вх.№12705/27.06.2024 г. и молба вх.

№20586/28.10.2024 г. по описа на ДРС/,с която е предявен иск на основание чл.233 ал.1 изр.1 от ЗЗД във връзка с чл.237 ал.2 изр.1 от ЗЗД,подлежащ на разглеждане по реда на бързото производство съгласно чл.310 ал.1 т.2 от ГПК,от „Русия“ ЕООД,ЕИК 203772660,със седалище и адрес на управление с.Бранище,общ.Д.,ул.“Дванадесета“ №16 срещу земеделски производител /ЗП/ Х. В. Н. с ЕГН ********** от с.С.,общ.Д.,*** за осъждане на ответника като наемател по прекратен договор за наем от 16.11.2016 г.,вписан в СВ-гр.Добрич като Акт №***,вх.рег.№*** г.,да предаде на ищеца в качеството на последващ приобретател и правоприемник на наемодателя по договора държането на нает недвижим имот,представляващ склад със застроена площ от 130 кв.м към магазин за железарски стоки,съставляващи заедно с магазин за плодове и зеленчуци част от Търговски комплекс в с.С.,общ.Д.-целият с обща застроена площ от 500 кв.м,изграден в общински поземлен имот с площ от 1 640 кв.м,съставляващ УПИ ІІ т.об. в кв.39 по ПУП на с.С.,общ.Д..Изложено е в исковата молба,че ищцовото дружество придобило собствеността върху описания Търговски комплекс по силата на договор за покупкопродажба,обективиран в нотариален акт №*** г. по описа на СВ-гр.Добрич.На 16.11.2016 г. между предходния собственик ПК „Солидарност“ и ответника ЗП Х. Н. бил сключен договор за наем на едно от придобитите от ищеца помещения,а именно процесния склад,за срок от 13 години,като договорът бил вписан в Служба по вписванията.С оглед разпоредбата на чл.237 ал.2 от ЗЗД договорът бил задължителен за ищеца като приобретател за срок от една година от датата на прехвърляне на имота,считано от 13.04.2023 г.,т.е. до 13.04.2024 г.Ищецът констатирал,че складът не се използва от наемателя по предназначение,като в него се съхраняват в нарушение на нормативните правила торове и препарати,поради което завел предходно и все още висящо гр.д.№2277/2023 г. на ДРС,по което се позовал на разваляне на договора за наем на основание чл.87 от ЗЗД поради неизпълнението му от страна на наемателя.В настоящото бързо производство ищецът се позовава единствено на прекратяване на договора за наем по силата на чл.237 ал.2 от ЗЗД /в тази 3 насока и обяснения на процесуалния представител на ищцовото дружество в съдебно заседание на 22.01.2025 г. пред ДОС/.Същият бил изпратил нотариална покана на ответника да опразни и да му предаде процесния склад,но поканата била върната в цялост с оформен от куриера отказ за получаването й от наемателя.Поради настъпилото по силата на закона прекратяване на наемното правоотношение се настоява ответникът да предаде на ищеца процесния склад.

В писмен отговор на исковата молба ответникът ЗП Х. Н. оспорва основателността на иска.Сочи,че в настоящата хипотеза е приложима разпоредбата на чл.237 ал.1 от ЗЗД.Тъй като договорът за наем бил вписан,същият бил противопоставим на ищеца като последващ приобретател на наетия имот до изтичане срока на договора.

От събраните по делото доказателства се установява следната фактическа обстановка:

По силата на договор за покупко-продажба от 13.04.2023 г.,обективиран в нотариален акт №*** г. на нотариуса Ю.Д.-К. с район на действие ДРС,вписан като Акт №*** г.,вх.рег.№*** г. по описа на СВ-гр.Добрич,сключен между ПК „Солидарност“-с.С.,общ.Д. като продавач и ищеца по делото „Русия“ ЕООДс.Бранище,общ.Д. като купувач,ищцовото дружество придобива собствеността върху процесния Търговски комплекс,състоящ се от смесен магазин:магазин за хранителни стоки,магазин за плодове и зеленчуци,магазин за железарски стоки и склад към него с обща застроена площ от 500 кв.м,заедно с правото на строеж върху общинско дворно място с площ от 1 640 кв.м,съставляващо УПИ ІІ т.об. в кв.39 по плана на с.С.,общ.Д..Между праводателя на ищцовото дружество ПК „Солидарност“-с.С. в качеството на наемодател и ответника по делото ЗП Х. В. Н. в качеството на наемател е сключен на 16.11.2016 г. договор за наем,по силата на който /р.І,т.1 от договора/ наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване следния недвижим имот:130 кв.м в идеални части от сграда,цялата с площ от 500 кв.м,построена върху имот с пл.№427,за който е отреден парцел ІІ в кв.39 по плана на с.С.,представляващи склад от едно помещение.Въпреки посочването,че отдадената под наем вещ е площ в идеални части от процесния Търговски комплекс-с.С.,последващото описание на наетата вещ като склад,състоящ се от едно помещение,категорично навежда на нает 4 фактически обособен самостоятелен обект с предназначение „склад“ с визираната площ от 130 кв.м.Видно и от описанието в цитирания по-горе нотариален акт,наетият склад е единственият такъв в комплекса и е прилежащ към магазина за железарски стоки.

Договорът за наем е сключен за срок от 13 години,считано от 01.11.2016 г. до 01.11.2029 г. /р.І,т.3 от договора/,каквато продължителност /над 10 години/ е допустима по смисъла на изключението по чл.229 ал.1 от ЗЗД,тъй като договорът в случая е търговска сделка по смисъла на чл.286 ал.1 от ТЗ /сключена от кооперация-търговец по смисъла на чл.1 ал.2 т.2 от ТЗ в кръга на занятието му/ при прилагане на презумпцията по чл.286 ал.3 от ТЗ.Наемателят-ФЛ-земеделски производител не е търговец по смисъла на чл.2 т.1 от ТЗ,но за прилагане на правилата за търговски сделки е достатъчно едната от страните по сделката да е търговец /чл.287 от ТЗ/.

Предвид горното се установява,че преди прехвърляне на собствеността върху процесния склад в полза на „Русия“ ЕООД на 13.04.2023 г. е бил сключен на 16.11.2016 г. между предходния собственик и ответника ЗП Х. Н. договор за наем с нотариална заверка на подписите рег.№7216/16.11.2016 г. на нотариуса Р.Г. с район на действие ДРС,който е бил вписан в СВ-гр.Добрич като Акт №***,вх.рег.№*** г.

Противопоставимостта на договор за наем на недвижим имот на последващ приобретател на имота е уредена в три хипотези с разпоредбите на чл.237 ал.1 и 2 от ЗЗД-при вписан договор за наем /чл.237 ал.1 от ЗЗД/;при невписан договор,който има обаче достоверна дата /чл.237 ал.2 изр.1 от ЗЗД/;при невписан договор без достоверна дата,но наемателят е във владение на имота /чл.237 ал.2 изр.2 от ЗЗД/.

В случая хипотезата на чл.237 ал.2 изр.1 от ЗЗД,на която ищецът „Русия“ ЕООД се позовава,е неприложима.Очевидно е осъществена първата хипотеза по чл.237 ал.1 от ЗЗД,тъй като процесният наемен договор е вписан.Цитираната разпоредба регламентира,че при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя,ако е бил вписан в имотния регистър.Вписването на наемния договор има оповестително действие по отношение на трети лица и осигурява защита на наемателя.Приобретателят на наетия имот встъпва в наемното правоотношение на мястото на наемодателя,като правата и задълженията на 5 наемодателя преминават върху приобретателя /определение №825/15.11.2016 г. по т.д.№1125/2016 г. на ІІ т.о.,ТК на ВКС;решение №150/10.11.2009 г. по т.д.

№766/2008 г. на ІІ т.о.,ТК на ВКС/.

От разпоредбата на чл.237 ал.1 от ЗЗД следва,че при вписан договор за наем,каквато е настоящата хипотеза,приобретателят на имота „Русия“ ЕООД е длъжен да търпи осъществяването на правото на ползване на процесния склад от наемателя ЗП Х. Н. до края на уговорения в договора срок-т.е. до 01.11.2029 г.Ищцовото дружество е било наясно с наличната върху имота облигационна тежест още към момента на сключване на договора за покупкопродажба от 13.04.2023 г.,доколкото в нотариален акт №*** г. на нотариуса Ю.Д.-К. е обективирано изявление на продавача /т.4/,че е налице вписан договор за наем от 16.11.2016 г. относно продавания имот.Като е закупило имот с такава тежест,ищцовото дружество следва да понесе законоустановените последици,а именно да зачете правата на наемателя до изтичане на срока на договора.

Встъпвайки в правата и задълженията на наемодателя по процесното наемно правоотношение,приобретателят „Русия“ ЕООД може да прекрати едностранно предсрочно договора за наем с ответника-ЗП само ако в самия договор са уговорени възможности за такова предсрочно преустановяване на действието му.В процесния договор от 16.11.2016 г. обаче няма клаузи,уреждащи хипотези на такова едностранно предсрочно прекратяване от страните.Липсва и законодателна уредба в ЗЗД на едностранно прекратяване на срочен наемен договор.Такава регламентация има само за договорите за наем с неопределен срок /чл.238 от ЗЗД/.Срочен наемен договор се прекратява с изтичане на уговорения срок на действие на същия.Преустановяване на действието му преди изтичане на срока е възможно само при изрично предвидена такава възможност в договора,каквато в случая не е уговорена,или в хипотеза на развалянето му от една от страните по реда на чл.87 от ЗЗД при неизпълнение на задълженията на насрещната страна,каквато защита е предприета от ищеца „Русия“ ЕООД с иска-предмет на висящото гр.д.№2277/2023 г. на ДРС /в тази насока писмо вх.