Решение № 761 от 11.12.2023, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 761 гр. София, 11.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Светла Станимирова

Членове:

Рени Ковачка

Васил Василев при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Васил Василев Въззивно търговско дело № 20231001000556 по описа за 2023 година

Производството е по чл.267 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба от „Бургер Инк“ ООД, ЕИК 204849519, адрес: гр. София, жк. Младост 1, ул. „Йерусалим“ бл. 24, представлявано от управителя М.

Н. Н. против решение № 654 от 22 май 2023г. по търговско дело № 2344/2022 г. на VI-16 с-в, СГС,с което дружеството жалбоподател е осъдено да заплати на "К. Д. Естейтс" АД, ЕИК 206108764, със седалище гр. София и адрес на управление: гр. София, ул. „Морени" № 17, представлявано от Г. В. Д., на основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД, сумата 19 800 евро неплатен наем по договор от 04.10.2021 г., с нотариално удостоверени подписи, дължим за периода 01.08.2022 г. - 15.11.2022 г., заедно със законната лихва върху тази сума, считано от предявяването на исковата молба – 20.12.2022 г. до окончателното изплащане. Подържа се,че обжалваното решение е незаконосъобразно.Съдът неправилно е квалифицирал предявения от наемодателя иск като иск по чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД,което несъответствало на твърденията в исковата молба и търсената от ищеца защита.Подържа се,че предвид съдържанието на исковата молба ищецът претендира сумите като неплатен наем, без да сочи правно основание.Жалбоподателя счита,че предвид твърденията е исковата молба, че договорът е прекратен и е предадено държането на имота още през август 2022г., искът следвало да бъде разглеждан като претенция за присъждане на обезщетение /в размер на 3-месечен наем/ поради неспазено предизвестие от страна на наемателя.Съдът следвало да приеме,че е сезиран с иск за заплащане на обезщетение за вреди /пропуснати ползи от нереализирана печалба/, които ищецът твърди да е понесъл в 1 резултат на предсрочно прекратения от ответника наемен договор.В случай,че бъде прието,че е налице прекратяване на договора , а с приемо-предавателен протокол е предадено и държането на имота, считано от август 2022г., то към датата на предявяване на иска е налице прекратен, а не действащ договор и правното основание на иска следва да бъде по общите правила на ЗЗД относно претендираме на вреди при прекратяване на договор (чл. 79 ЗЗД, чл. 92 ЗЗД), а не по специалните норми на ЗЗД, касаещи изпълнение на действащ договор за наем.При постановяване на решението съдът не взел предвид,че наемодателят е задържал платения от наемателя депозит в размер на 10 000 евро, който представлявал вид „договорна неустойка" съгласно разпоредбата на т 8.4 от договора.Според жалбоподателя с клаузата за депозита и факта на неговото задържане от страна на наемодателя-ищец е надлежно обезщетен при едностранното прекратяване на договора от наемателя. С оглед постановеното решение наемодателят веднъж задържал депозита от 10 000 евро, който му покрива вредите от прекратяването, съгласно уговореното в договора, и втори път получава суми в размер на 19 800 евро /тримесечен наем/, без да е доказал, че е претърпял вреди извън размера на депозита, който,което било недопустимо.Неправилно и съдът приел,че тежест на жалбоподателя-наемател е да докаже, че наемодателя не е осигурил съдействие на доверителя относно промяна на предназначението на имота и не уважил доказателствените искания в тази насока.В договора наетия обект бил описан като магазин,поради това,че към момента на сключване на договора същия представлявал такъв актив,а наемодателя се съгласил с новото предназначение и новото разпределение на помещенията, като е подписал и допълнителните приложения към договора,което не било обсъдено от съда.Съдът неправилно недопуснал доказателствата на жалбоподателя във връзка със създадените пречки от наемодателя да съдейства за промяната на предназначението.Неправилно съдът приел,че разпоредбата на чл, 1.3. от договора, относно предварителния оглед на имота от страна на наемателя, касае преглед на фактическото състояние на имота към момента на подписване на договора, но не и съгласие от страна на наемателя да ползва имота като магазин.Незаконосъобразно съдът не допуснал до разпит като свидетел К. К. , който е осъществявал контакт с наемодателя относно внасяне техническата документация в общината.От самото начало наемодателят бил наясно, че наемателя прави разходи за изготвянето на техническа документация за промяна на предназначението на имота, като техническата документация е подписвана и от управителя на наемодателя.Съдът не взел предвид,че на стр. 3 от протокола от проведеното на 9 май 23г. съдебно заседание процесуалния представител на наемодателя е заявила,че не оспорва, че нейния упълномощител се е съгласил да съдейства за промяна предназначението.Незаконосъобразно съдът не уважил направеното възражение за прихващане от страна на наемателя,за което били налице предпоставки.Иска се да бъде постановено решение,с което обжалваното решение бъде отменено и вместо него бъде постановено решение,с което предявения иск бъде отхвърлен,а в случай,че жалбата не бъде уважена в този смисъл,да бъде уважено направеното възражение за прихващане.Претендират се направените по делото разноски.

От страна на възиваемото дружество е постъпил отговор на жалбата,с който се 2 оспорва същата.Подържа се ,че дружеството, в качеството му на наемодател, не е поемало задължението да преустрой наетия обект-магазин за целите на наемателя.Наемателят следвало да изготви за своя сметка необходимите дакументи , да ги съгласува с наемодателя, да подготви искания за съгласуване с компетентните органи и да поиска промяната на предназначението на имота.Подържа се ,че такива книжа не са представяни и не е искано съдействдие от наемодателя.Оспорва се искането на наемателя-жалбоподател по делото за прихващане на направени от него разходи със задължението да плати наема за три месеца, считано от 1б.8.2022г.,поради това,че прекратяването на договора е по желание на наемателя и извършените до този момент разходи са за негова сметка,както и че същия не притежава ликвидно и изискуемо вземане към наемодателя.Претендират се направените по делото разноски.

Софийският апелативен съд , като взе предвид подадената въззивна жалба, съдържащите се в същата оплаквания, съобразявайки събраните по делото доказателства намира следното от фактическа и правна страна:

Първоинстанционното производство е образувано по искова молба от "К. Д. Естейтс" АД срещу "Бургер Инк" ЕООД за заплащане на сумата 19 800 евро, представляваща неплатен наем по договор от 04.10.2021 г. за периода 01.08.2022 г. - 15.11.2022 г.. Страните сключили договор за наем имот подробно посочен в исковата молба, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, срещу месечен наем в размер на 4500 евро без ДДС за периода до 30.09.2022 г. и 5000 евро без ДДС от 01.10.2022 г. На 15 август 2022 г. наемодателят бил уведомен от наемателя за прекратяване на договора, което било уговорено да се осъществява с тримесечно предизвестие от наемателя. Договорът бил прекратен на 15.11.2022 г. като за периода от 01.08.2022 г. до прекратяването се претендира наемна цена в размер на 19800 евро.

Ответникът е оспорил предявения иск като подържа,че ищеца като наемодател не е изпълнил задължението си да предприеме фактически и правни действия за осъществяване на административната процедура по промяна на предназначението на наетия обект от "магазин" в "ресторант", като се снабди с необходимата техническа документация.Подържал е,че договорът не бил прекратен, а развален и то с обратно действие, като развалянето било осъществено чрез изпращане на уведомление до наемодателя по електронната поща, както и с писмо с нотариална заверка на подписите.Ответникът е подържа,че след развалянето на договора за наемателя възникнало правото да иска връщане на платените суми за наем и такса битови отпадъци общо в размер на 67 877,58 лева, както и на платения при сключването на договора депозит в размер на 10000 евро. От страна на ответникът е направено възражение за прихващане със сумата 33 540 лева, представляваща стойността на извършените разходи за изготвянето на технически проект за промяна предназначението на наетия имот,което е прието за разглеждане с определение от 03.04.23г.

За да постанови обжалваното решение съдът е приел за установено от фактическа страна следното:С договор от 04.10.2021 г. ищецът предоставил на ответника под наем имот, представляващ самостоятелен обект на две нива с предназначение: за търговска дейност, срещу заплащане на наем в размер на 900 евро без ДДС за периода 01.10.2021 г. – 3

28.02.2022 г., 4500 евро без ДДС за периода 01.03.2022 г. – 30.09.2022 г. и 5000 евро без ДДС след 01.10.2022 г.. В т. 1.2 от договора страните постигнали съгласие, че наетият имот ще се ползва от наемателя за организиране и осъществяване на ресторантьорска дейност и/или предоставяне ползването на отделни части от имота на трети лица, които да ги ползват за приготвяне на храни и напитки, които да бъдат предлагани за консумация на място или доставяни извън наетия имот. Изрично в т. 1.3 от договора е посочено, че наемателят е направил предварителен оглед, съгласен е и наема магазина, предмет на договора във вида, в който се намира към сключване на договора.На наемателя е предоставена възможност да извърши текущ ремонт, който обаче следвало да бъде предварително писмено одобрен от наемодателя. Договорът бил сключен за срок от 10 години, считано от 01.10.2021 г. и се прекратявал преди изтичане на срока по взаимно съгласие на страните или с тримесечно писмено предизвестие от наемателя, който дължал заплащането на наем и такса за поддръжка за срока на предизвестието – т. 7.1.2 от договора. С договора наемодателят поел задължението да осигури спокойното ползване на имота от наемателя и да оказва съдействие при необходимост за ползване по предназначение на наетия имот. С писмо, за което няма спор,че е получено на 15.08.2022 г. наемателят е уведомил наемодателя, че прекратява сключения договор за наем, тъй като за ползването на имота било необходимо електрическо захранване с по-висока мощност, осигуряването, на която изисквало продължително време, през което наемателят следвало да заплаща наем без да ползва наетия обект. С уведомлението наемодателят е поканен да върне внесения при сключване на договора депозит в размер на 19 558,30 лева. Видно от приемо-предавателен протокол "Бургер Инк" ЕООД предало на 30.08.2022 г. държането на наетия имот.С доклада по делото с определение от 03.04.23г. съдът е указал на ответника, че следва да ангажира доказателства,че е отправил изявление за разваляне на договора поради неизпълнение на наемодателя да му съдейства за промяна предназначението на наетия имот,което предполага да докаже,че такова задължение е било поето от страна на наемодателя.Със същото определение за безспорено е обявено ,че са предприети от "Бургер Инк" ЕООД правни и фактически действия по промяна предназначението на наетия обект.

За да постанови обжалваното решение съдът е квалифицирал предявения иск по чл.

232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД. Съдът е приел,че спорът между страните касае естеството на поетите от наемодателя задължения и вида на правопрекратяващия наемното правоотношение факт: предизвестие от наемателя, което не предполага виновно неизпълнение от насрещната страна или разваляне именно поради неизпълнение от страна на наемодателя. Това неизпълнение предполага от същия да е поето правно задължение да промени предназначението на наетия обект. Съдът е приел,че в договора не е предвидена хипотеза на разваляне поради неизпълнение от страна на наемодателя "К. Д. Естейтс" АД.

От друга страна съдът е приел,че от страна на наемателя в производството не е доказано да е обективирано изявление, което да може да се приеме за такова, насочено към разваляне на договора-на лице било единствено волеизявление за прекратяване на договора,но не поради причина недостатъчна електрическа мощност.От това съдът извел заключението,че не е налице изявление на наемателя за разваляне на договора поради непроменено 4 предназначение на наетия обект. Според съда,след като доворът е сключен между търговци,които следва да полагат завишена грижа за собствените си дела,ответника е следвало да съобрази състоянието и на имота и да прецени отговаря ли същия на условията за дейността,която възнамерява да извършва в него, включително и по отношение на наличната към този момент енергийна мощност.Съдът е приел,че в договора не съществува задължение за наемодателя да окаже съдействие пред съответните трети лица за захранването на обекта с необходимата електроенергия. В т. 1.3 от договора изрично било предвидено , че е извършил оглед на обекта и дава съгласие да наеме срещу съответната цена магазина, предмет на договора и то във вида, в който се намира към момента на подписване на договора.От това волеизявление на наемателя съдът е направил извода, че същият се е съгласил да встъпи в наемното правоотношение за обект, който е предназначен за осъществяване на търговска дейност, със статут на магазин, без да е поставено каквото и да било изискване за предоставена определена мощност на доставяната в обекта електроенергия. Въпреки,че в договора ползването на имота е уговорено да е за ресторантьорска дейност,в тежест на наемодателя е вменено задължение за предприемане на правни и фактически действия по промяна предназначението на обекта от самостоятелен обект за търговска дейност.Съдът е приел,че от договора не следва задължение за наемодателя за предприемане на действия за промяна в предназначението на обекта, неизпълнението на което да прави основателно релевираното от наемателя неизпълнение на това задължение, което да породи право на разваляне на договора от наемателя.