Решение № 493 от 10.12.2021, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 493 гр. Варна, 10.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Светлана Тодорова при участието на секретаря Елена Ян. Петрова като разгледа докладваното от Светлана Тодорова Търговско дело № 20203100901106 по описа за 2020 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на „ВАЛДЕС 19“ ООД ЕИК 205772043 със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул.Капитан Райчо 45, ет.3, ап.6, представлявано от Р.Н.Р. и В.П.С., чрез пълномощник адв. Д.Г. ВАК, с която срещу „ИЕС“ ООД ЕИК 103899151 със седалище и адрес на управление гр. Варна, со Манастирски ред БЧР 516 №9, представлявано от И.Л.Д., е предявен осъдителен иск с правно основание чл.79, ал.1 във вр. чл.82, изр.първо от ЗЗД за заплащане на сумата от 26 000 лева, предявен като частичен иск от общо 367 858.50 лева, представляваща обезщетение за претърпени от ищеца имуществени вреди – пропуснати ползи - нереализирани приходи от стопанска дейност в резултат на неправомерно прекратяване на Договор за наем от 12.08.2019г. в периода от 09.06.2020г. до 27.10.2020г.

В исковата молба се твърди, че 12.08.2019г. между страните е сключен договор за наем на недвижим имот, находящ се в гр.Варна, со Манастирски рид, Бялата чешма и дъбравата, съставляващ ПИ *** по КККР на гр.Варна с РЗП 802 кв.м., построен в ПИ *** с площ 2134 кв.м., който се ползва за търговска цел по наименование Комплекс „Кедъра“, за срок от 3 години при наемна цена, равняващи се на половината от месечния положителен финансов резултат от извършваната търговска дейност в наетия обект. Твърди се, че от месец декември на 2019г. отношенията между страните се влошили, тъй като управителят на дружеството-наемодател създавал пречки и се намесвал неоснователно в стопанската дейност на ищцовото дружество. Наемателят продължил дейността си в обекта до месец март на 2020г., когато било обявено 1 извънредно положение в страната и с оглед наложената забрана за работа в ресторанта. Ищецът сочи, че на 09.05.2020г., получил едномесечно предизвестие за прекратяване на наемния договор. Дружеството направило многократни, но неуспешни опити да разреши въпроса с дружеството наемодател, като последно на 09.06. отправя покана, в която писмено изразява желанието си да продължи ползването на имота. Сочи се, че на 10.06.2020г. наемодателят забранил достъпа до имота.

Ищецът твърди, че в резултат на неоснователното прекратяване на наемния договор от страна на наемодателя е лишен от печалбата, която е щял да реализира от договорени мероприятия – банкети, рождени дни, сватби и др. събития, договорени през периода на действие на договора за ползване на имота.

В исковата молба се сочи, че ищцовото дружество положило необходимата грижа да предотврати вредите като намери друг обект, в който да осъществи планираните мероприятия, но това не се получило, доколкото на пазара на имоти не бил наличен обект, който да отговаря на необходимите критерии, а и осигуряването на нужните разрешителни за подобен вид дейност изисквало продължително време. Това довело до пълна загуба на възможността да се извърши организация и проведе дейността на дружеството, съответно да се реализира печалба в размер на 367 858.50 лева.

В законоустановения срок по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът депозира писмен отговор, с който оспорва предявения иск по основание и размер.

Счита исковата претенция за недопустима. Счита, че прекратяването на договора е основателно, поради неизпълнение на задълженията на наемателя да плаща точно и в срок наемна цена през целия период на действие на договора, както и да полага грижата на добрия стопанин и търговец, довело до множеството нарушения и инциденти в обекта. Ответникът твърди, че на 15.07.2020г. сключил договор за наем с трето лице, но тъй като ищецът не демонтирал в срок изграден от него без съгласие на наемодателя павилион, третото лице прекратило договора, от което за ответника произлезли вреди.

Ответникът се позовава на Тълкувателно решение №3/2012г. от 12.12.2012г. на ОСГТК на ВКС, което, макар постановено по въпроса за приложимостта на чл.82 от ЗЗД в хипотезата на предявен иск за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи, произтичащи от забавено изпълнение на задължение за изграждане на обект, е даден и принципен отговор на въпроса за пропуснатите ползи, а именно, че: при предявен иск по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи, трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага.

След получаване на препис от отговора, ищецът е подал допълнителна искова молба, в която са реплекирани възраженията на ответника. В подадения отговор на допълнителната искова молба ответникът се противопоставя на твърденията на ищеца, поддържа възраженията, изложени 2 в отговора на исковата молба, с което размяната на книжата е приключила.

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, като взе предвид доводите и съображенията на страните и след преценка на събраните по делото писмени, гласни доказателства и заключенията на вещите лица, намира за установено следното:

Страните по делото са търговци по смисъла на чл.1, ал.2, т.1 от ТЗ, надлежно регистрирани и вписани в Търговския регистър.

Искът черпи правното си основание от разпоредбата на чл.88 във вр. чл.82, изр.първо от ЗЗД.

Възражението за прихващане черпи правното си основание от разпоредбите на чл. 79, чл.236, ал.2 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.

Налице са твърдения за неизпълнение на срочен договор за наем на недвижим имот, при което е възникнала гражданска отговорност за длъжника – ответника в настоящото производство, наемодател по договор за наем от 12.08.2019г. да обезщети кредитора (ищеца), наемател по същия договор, за претърпените от него вреди, изразяващи се в неосъществено увеличаване на имуществото му – пропусната печалба, поради неоснователно разваляне на договора от страна на ответника.

В тежест на ищеца е да докаже : облигационно отношение между страните, по силата на което между тях са възникнали определени права и задължения; виновно неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника; претърпени вреди под формата на пропуснати ползи и причинна връзка между неизпълнението и настъпилите вреди; вид и размер на пропуснатата полза. Ответникът следва да установи възраженията си срещу иска, както и изискуемостта и ликвидността на вземанията, предмет на въведеното възражение за прихващане.

Не се спори, че на 12.08.2019г. между ищцовото дружество „Валдес 19“ ООД, като наемател, и ответника „ИЕС“ ООД, в качеството на наемодател, е сключен договор за наем на недвижим имот – ресторант, находящ се в гр.Варна, со Манастирски рид, Бялата чешма и Дъбравата за срок от 3 години.

Съгласно чл.3 от договора месечната наемна цена на имота се равнява на половината от месечния положителен финансов резултат от извършваната от наемателя търговска дейност в обекта и е платима до 10 число на месеца следващ отчетни. Месечният финансов резултат (нетна печалба) ще се изчислява като от всички приходи на обекта се приспаднат месечните разходи за дейността, включващи : разходи за вложени суровини и материали за приготвените ястия, разходи за доставка на готови храни и напитки, режийни разходи, разходи за персонала, разходи за външна дейност (реклама, текущи ремонти), като изчислението ще се извършва от представители на страните по договора въз основа на действителните приходи и разходи (чл.4).

Наемателят има право да извършва трайни подобрения и реконструкции в наетия обект само със съгласието на наемодателя (чл.23). Наемателят 3 заплаща и осъществява трайните подобрения в обекта, които се уговарят между страните в приложение 2 към договора по вид, стойност, начин на приспадане на наемната цена, като същите стават собственост на наемодателя, доколкото не следва да се разваля цялостта и добрия вид на обекта. В случай на предсрочно прекратяване на договора, наемодателят се задължава в тригодишен срок да изплати на наемателя остатъка от неприспаднатите инвестиции за трайни подобрения, описани в приложение 2.

Всички останали инвестиции, направени от наемателя за обзавеждане, преместваемо оборудване, включени в приложение №3 са за сметка на двете страни поравно, като се приспадат от наемната цена (чл.24).

Управителите на двете дружества или посочени от тях доверени лица имат непрекъснат и пълен достъп и контрол до разчетно – разплащателните книжа и документи и до счетоводната отчетност на обекта, както и до наличностите в склада, с оглед правилното определяне на месечната печалба и съответно месечната наемна цена (чл.19).

Наемателят е длъжен да полага грижите на добър стопанин към помещенията и оборудването, спазвайки изискванията на закона за туризма, противопожарните, хигиенни правила и изискванията на общинските и др.органи, свързани с шум, вредни емисии и др. (чл.20).

Договорът може да бъде прекратен едностранно с едномесечно предизвестие от наемодателя в случай на неплащане на наемната цена, нелоялни практики, както и при констатирана недобросъвестност на наемателя относно действително осъществените приходи и необходимите за тях разходи (чл.16).

С допълнително споразумение от 22.11.2019г. управителят на дружеството наемодател упълномощава наемателя да извърши от името на дружеството СМР на съществуващ в имота басейн в срок до 30.04.2020г.

Представени са констативни протоколи за установени от представляващия дружеството наемодател нарушения в работата на ресторанта, подписани от В.С., А.Д., Г.К..

Не се спори, че на 09.05.2020г. наемодателят връчва на наемателя „едномесечно уведомление за прекратяване на договор“, на основание раздел IV, чл.16 от договора, като се позовава на неизпълнение задълженията на наемателя за заплащане на дължимата наемна цена, определена и изчислима при спазване клаузите на договора, както и поради системни нарушения на чл.20 от договора, установени с протоколи, разписани от представляващ наемодателя и свидетели.

Считано от 10.06.2020г. наемодателят е ограничил достъпа на представители на „Валдес 19“ ООД до имота, съгласно уведомително писмо, изпратено по ел.поща.

С нотариална покана рег. 5681 от 01.07.2020г. на Нотариус № 549 на НК, изпратена по ел.поща, наемодателят е поканен да получи ключовете за 4 имота на 01.07.2020г. в 18 часа на обекта.

На 09.07.2020г. между представители на двете дружества е разписан приемо-предавателен протокол за предаване на наемодателя на ключове за външни, вътрешни и вътрешни складови и битови врати.

Събрани по делото са гласни доказателства посредством разпита на водените от ищеца свидетели – С.Д.Р. и В.П.С., както и тези на ответника – Г.М.Н. и В.Д.С..

Св.Райкова е работила на длъжност салонен управител в ищцовото дружество през периода от м.ноември 2019г. до 13.03.2020г.; съпруга на съдружника Р.Н.Р.. Сочи, че „Валдес 19“ ООД не е заплащало наем на ответника, тъй като за периода от сключване на договора до неговото прекратяване, ищцовото дружество е извършвало ремонтни и инвестиционни дейности в имота и не е реализирало печалба. Твърди, че в приетата по делото тетрадка са вписвани резервации за предстоящи събития, като същата е водена от свидетелката, В.С., В.С. и И.Д.. Договорите за провеждане на сватбени тържества били разписвани от свиделката, както и от В.С., която била назначена на длъжност управител през м.януари на 2020г., а в периода на извънредното положение в страната – и от другия управител, В.С.. Твърди, че възложителите идвали на място в ресторанта; резервациите били много, тъй като голяма част от клиентите им били изпращани от техни колеги от бранша, в който се ползвали с отлична репутация. Твърди, че заедно с В.С. организират сватбени тържества; съпругът й е собственик на ресторанти, а съпругът на В.С. е готвач, поради което решили с наемането на процесния обект „затворят кръга“ на услугите, които предлагат. Твърди, че уговорката със собственика на имота била за разделяне на печалбата от дейността.

Твърди, че представляващият наемодателя - И.Д., присъствал на всички срещи с клиенти, както и в ресторанта по време на всяка работна вечер. Сочи, че по негово настояване на работа в ищцовото дружество били назначени синът му и неговата приятелка, сервитьор, който в предишен периода работил в ресторанта, както и негова близка на длъжност управител. Така синът му и управителката работили на касовия апарат и с парите, както и изговяли месечните отчети. Твърди, че И.Д. често се държал агресивно в салона; бил нелюбезен с клиентите; веднъж ударил жена; имал претенции да му бъде пускана музика. Тъй като свидетелката се противопоставяла на този начин на държане, И.Д. й забранил да посещава ресторанта след средата на м.януари 2020г., когато била назначена като управител В.С..