Решение № 575 от 28.01.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 575 гр. София, 28.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-1 СЪСТАВ, в публично заседание на девети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Екатерина Стоева при участието на секретаря Весела Хр. Станчева като разгледа докладваното от Екатерина Стоева Гражданско дело № 20231100113005 по описа за 2023 година

С решение от 25.06.2022г. постановено по гр.д.№ 5384/2020г. по описа на СГС, I20 състав, са отхвърлени предявените от М. Х. и Л. Х. осъдителни искове против Д. Н.

З. за заплащане на сумата 104 000 евро на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, представляваща платена част от продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на имот от 09.03.2020г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането; за сумата 52 000 евро на основание чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД, представляваща двойния размер на даден задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.03.2020г., ведно с лихвата за забава от подаване на исковата молба до изплащането и сумата 819лв. на основание чл.86 ЗЗД, представляваща лихва за забава върху главницата от 52 000 евро за периода 20.05.2020г.-17.06.2020г.

Ищците са упражнили право на въззивна жалба срещу решението, като в молба от 20.06.2022г. уточнили, че поради връщане на сумата 104 000 евро в хода на първоинстанционното разглеждане на спора не разполагат с правен интерес от обжалване по иска с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, а жалбата се поддържа само в частта по иска за сумата 52 000 евро по чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД.

С решение № 1089/15.08.2023г. по в.гр.д.№ 3286/2022г. по описа на САС, първоинстанционното решение е обезсилено в частта по иска на Л. Х. против Д. З. с правно основание чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД и делото върнато за ново разглеждане от друг състав на СГС по този иск. Решението на САС е влязло в сила, от което настоящият съд е обвързан и на основание чл.270, ал.3, изр.3 ГПК дължи произнасяне само по 1 посочения иск.

В исковата молба ищцата Л. Х. излага, че на 09.03.2020г. сключила с ответницата Д. З. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имотапартамент на целия четвърти етаж, на кота +7.90м. в сграда, находяща се в гр.София, ул.******* състоящ се от три стаи, дневна, кухня, четири балкона и сервизни помещения с обща площ 173.22 кв.м., при съседи: от север-стълбище и улица; от изток-двор; от юг-двор и от запад-калкан, заедно с вътрешно мазе до гаражите на кота -2.76м. с площ 14.74 кв.м., заедно с източното и съседното до него южно таванско помещение на кота +10.50м. с обща площ на двете 77.62 кв.м., заедно с 23.39% ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, върху което е построена, съставляващо УПИ VII-189 в кв.25а по плана на гр.София, местност „Изток-Изток“, целият с площ 398 кв.м., срещу продажна цена от 260 000 евро. В деня на сключване на договора и в съответствие с предвиденото в чл.2.2 ищцата заплатила на ответницата задатък от 26 000 евро. Твърди, че на 06.04.2020г. без да е дължима все още, но по искане на продавача чрез агенцията-посредник „Я.“ ЕООД и за да получи като купувач достъп до имота за да направи оглед, съпругът й М. Х. платил на ответницата допълнително частта от продажната цена в размер на 104 000 евро. На същата дата извършила оглед в присъствието на водопроводчик, при който било констатирано, че едната баня и тоалетна е построена в помещение предвидено за кухня /разширение на съществуваща тоалетна/, а другата баня и тоалетна няма изградена канализационна връзка /липсват тръби/, не е свързана към централната канализация на сградата, допълнително вертикалните щрангове, обслужващи апартамента, се намират в стълбището и няма никакви документи удостоверяващи законността им. Според уговореното в договора нотариалното изповядване на сделката по прехвърляне на собствеността е следвало да се извърши най-късно до 10.04.2020г., на която дата ответницата не се явила пред нотариуса. Твърди, че след това на 16.04.2020г. й изпратила нотариална покана, връчена лично на 21.04.2020г., с даден съобразно чл.87 ЗЗД допълнителен срок от 14 дни за представяне в пълнота съгласно чл.4.2 от договора на следните документи: 1. Разрешение за строеж № 151/10.06.1988г. на Ст.НС; 2.

Протокол № 1/20.06.1988г. на община „Червена звезда“ за определяне на строителна линия и ниво; 3.Одобрени архитектурни проекти от ОГНС „Червена звезда“ от 19.04.1988г.; 4. Одобрен проект по част „В и К“; 5. Удостоверение за въвеждане в експлоатация или разрешение за ползване или удостоверение за ползване на строеж, или друг документ, удостоверяващ въвеждане в експлоатация или приемане; 6.

Становище от Столична община или на Район „Изгрев“ относно правото на разполагане на баня с тоалетна в помещение предвидено за кухня, съгласно одобрен проект на СНС. С поканата заявила, че при непредставяне на тези документи в срока разваля договора и във връзка с това отправила искане за плащане на сумата 52 000 евро, представляваща двойния размер на задатъка, както и платената част от цената от 2

104 000 евро. В отговор на 29.04.2020г. ответницата представила само част от поисканите документи. При тези обстоятелства ищцата поддържа, че ответницата е във виновно неизпълнение, защото според предварителния договор апартаментът е следвало да бъде с две функциониращи бани, вместо което санитарните помещения са с посочените по-горе дефекти при твърдение да е знаела за тях, поради които не са годни за ползване, съответно това прави целия обект негоден за ползване по предназначение за жилище и в тази посока навежда липса на предмет на сделката; не представила вцялост посочените документи, каквото задължение има по чл.4.2 от договора и които са били искани от кредитиращата ищцата банка, както и без основателна причина не се явила на уговорената дата 10.04.2020г. за сключване на окончателен договор. Поради това и с оглед упражненото право по чл.87 ЗЗД за разваляне на договора претендира от ответницата заплащането на задатъка в двоен размер на основание чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД или сумата от 52 000 евро.

Ответницата оспорва иска с доводи, че не е неизправна страна по договора и ищцата не е имала основание да го развали. Отрича да се е задължила да прехвърли апартамента с две функциониращи бани, като навежда, че според предвиденото в чл.4.4 от договора имотът се продава в състоянието, в което е огледан от купувача. В тази връзка твърди, че преди сключването му ищцата правила огледи, знаела е за състоянието му, в частност на санитарните помещения, работеща тоалетна до кухнята, както и видимите тръби /вертикални щрангове/, намиращи се в стълбищната клетка и се съгласила с него. По отношение изисканите с поканата от 16.04.2020г. документи сочи, че с оглед придобиване собствеността на публична продан не е разполагала с такива, но положила дължимата грижа и намерила в архива на ДАГ строителни книжа с дата на одобрение 10.06.1988г., които били единствените съхранявани. Не би могла да представи одобрен проект по част „В и К“, защото по времето на проектиране и строителство на сградата, в която се намира имота, правната уредба не е предвиждала съставянето на такъв, а наред с това няма нормативни изисквания за щранговете, преминаващи през общо стълбище, да има строителни книжа. Не би могла да представи и документ за въвеждане в експлоатация, защото сградата е построена преди 2001г. и тогава е бил приложим друг ред за разрешаване ползването. Отрича твърдението имотът да е с недостатъци, поради което негоден за жилище, както и в него да са извършвани незаконни преустройства. Навежда, че двете санитарни помещения са били изградени в съответствие с одобрения още през 1988г. архитектурен проект, а предприетия от нея ремонт е текущ и за извършването му съгласно чл.151 ЗУТ не е необходимо издаването на разрешение за строеж.

Обстоятелството, че едното от санитарните помещения е над кухнята на апартамента на долния трети етаж се дължи на извършено в последния от съседа Х.М. вътрешно преустройство на помещенията в нарушение на този архитектурен проект, поради което създаденото в противоречие с чл.40, ал.2 ЗУТ фактическо положение е 3 последица от неправомерните действия на това лице и не може да й се вмени в отговорност. Освен това Х.М. злоумишлено отрязъл водопроводната тръба към едното от санитарните помещения в нейния апартамент и по този начин прекъснал водоподаването само в него, но другото е функциониращо. Затова, дори и да се окаже вярно твърдението за липса на канализация в едно от помещенията, то не съставлява дефект правещ невъзможно ползването по предназначение на целия имот, отстраним е и се дължи на поведението на трето лице. На следващо място, отрича да не се е явила на уговорената в договора дата 10.04.2020г. без основателна причина, тъй като преди това по искане на ищцата постигнали съгласие за отлагане сделката по прехвърляне на собствеността. На свой ред твърди неизправност на ищцата, която не изпълнила задължението си по чл.5.3 от предварителния договор да представи писмо от банката, потвърждаващо отпуснат кредит с цел заплащане на продажната цена.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:

Не се спори, че ответницата Д. З. е собственик на процесния недвижим имот в гр.София, ул.******* представляващ апартамент на целия четвърти етаж от сграда, на кота +7.90м., състоящ се от три стаи, дневна, кухня, четири балкона и сервизни помещения с обща площ 173.22 кв.м., при съседи: от север-стълбище и улица; от изток-двор; от юг-двор и от запад-калкан, заедно с вътрешно мазе до гаражите на кота -2.76м. с площ 14.74 кв.м., заедно с източното и съседното до него южно таванско помещение на кота +10.50м. с обща площ на двете 77.62 кв.м., заедно с 23.39% ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, върху което е построена, съставляващо УПИ VII-189 в кв.25а по плана на гр.София, местност „Изток-Изток“, целият с площ 398 кв.м. Правото на собственост придобила след проведена публична продан и по силата на влязло в сила възлагателно постановление от 06.07.2018г. по чл.496 ГПК по изпълнително дело, водено срещу бившия собственик Д.Г..

На 09.03.2020г. сключила с ищцата Л. Х. предварителен договор за покупкопродажба на имота, с който, в качеството на продавач, се задължила да прехвърли правото на собственост по нотариален ред в срок до 10.04.2020г. /чл.3.1 и 3.2/, а в качеството на купувач ищцата да заплати уговорената цена от 260 000 евро, от които 26 000 евро по посочена банкова сметка задатък и 234 000 евро със заемни средства от банка след нотариалното изповядване на сделката /чл.2.2.1 и чл.2.2.2/. Не се спори плащане на задатъка в деня на сключване на договора /стр.20/.

С чл.4.2 от договора продавачът поел задължението след подписването му да предостави всички документи, удостоверяващи правото на собственост върху имота и всички други документи, които са необходими и/или поискани от нотариуса или от кредитиращата купувача банка, а с чл.4.4 да предаде на купувача владението върху имота в състоянието, в което е огледан с всичко трайно прикрепено, като ще бъде 4 освободен в деня на окончателното изплащане на цялата продажна цена. В чл.4.6 е предвидено, че при неизпълнение на задължението за продажба на имота при условията на този договор, продавачът се задължава да заплати на купувача капарото /задатъка/ в двоен размер. От своя страна с чл.5.3 купувачът поел задължение да представи на продавача до датата на изповядване на сделката писмо, с което кредитиращата го банка потвърждава ангажимента си да отпусне кредита, размера, условията и сроковете за усвояване. Съгласно чл.5.4 при неизпълнение на договора от купувача, капарото остава за продавача. В случай, че на купувача не бъде отпуснат банков кредит за закупуването на имота в срока по настоящия договор и това не е по негова вина, а поради неизрядни документи, предоставени от продавача, последният дължи връщането на заплатеното капаро-чл.5.5.

От събраните по делото доказателства се установява, че процесният имот не е бил обитаван и се намира в състоянието, в което е бил построен. След придобиването ответницата предприела ремонтни дейности и чрез брокерска фирма „Я.“ ЕООД го обявила за продажба. На обявата се отзовала ищцата, която преди подписване на предварителния договор извършила два огледа, единият в присъствието на доведен от нея майстор /св.В.В./. Към този момент в апартамента течал ремонт, едното санитарно помещение било почти приключено, а другото имало само тръби по пода. Не било коментирано състоянието на “В и К“ канализацията /св.М.П./. Според показанията на св.Велчева тогава на ищцата било обяснено, че ответницата продава имота заради проблеми със съседа Х.М. и този въпрос бил взет предвид при договарянето на продажната цена с намаляването й спрямо първоначалната оферта. Сочи, че отпреди е търсена комуникация с това лице за разрешаването им, но заявил, че с нови собственици ще има разбирателство, когато ответницата му прехвърли тавана и идеалните части от земята без заплащане.