Решение № 751 от 01.09.2023, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 751 гр. Русе, 19.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Ивайло Д. И. при участието на секретаря Елисавета Янк. Янкова като разгледа докладваното от Ивайло Д. И. Гражданско дело №

20224520105721 по описа за 2022 година

Ищците Н. С. Г. и Р. С. К. твърдят, че заедно с първата ответница и с други две лица били съсобственици на следния земеделски недвижим имот: Полска култура с площ 46.983 дка, находяща се в землището на гр.Ветово, обл.Русенска, в местността „Каместата”, представляваща имот с № 140007. По искова молба на ищците било образувано съдебно производство за делба на посочения и на други съсобствени имоти – гр.дело № 1467/2019г. по описа на РРС. Делото приключило с постигната между страните съдебна спогодба, оформена в протокол от 09.03.2021г., влязъл в сила на 17.02.2021г. и вписан в Служба по вписванията – гр.Русе с вх.№ 3600/09.04.2021г., акт 140, том 3, дв.вх.рег.№ 3570. По силата на тази спогодба горепосочения земеделски имот бил реално поделен между съсобствениците, както следва: Н. С. Г. получила в дял и станала собственик на поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 6500 кв.м.; Р. С. К. получила в дял и станала собственик на поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 6500 кв.м.; Т. Р. А. получил в дял и станал собственик на поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 13000 кв.м. и С. А. К. получила в дял и станала собственик на поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 20992 кв.м. При извършени справки след приключване на делбеното производство се установило, че на 31.10.2014г. С. К., като наемодател, е сключила с „Караман-1” ЕООД като наемател, договор за наем на земеделски земи, по силата на който е отдала под наем на посоченото дружество /еднолична собственост на съпруга й Р. Х. К./, гореописания земеделски недвижим имот за срок от 10 години, считано от 01.10.2019г. Договора е бил вписан в Служба по вписванията – гр.Русе с вх.№ 14372/03.11.2014г., акт 251, том 11, дв.вх.рег.№ 14093. Към момента на сключване на договора С. К. е била собственик на 10963/46983 идеални части от гореописания недвижим 1 имот, т.е. на около 23% от същия, които идеални части е придобила с нотариален акт № 76, том VII, рег.№ 4948, нот.дело № 1043/02.10.2014г. на нотариус № 629 с район на действие РРС и нотариален акт № 77, том VII, рег.№ 4950, нот.дело № 1049/02.10.2014г. на нотариус № 629 с район на действие РРС. Поради това и в съответствие с разпоредбата на чл.229, ал.2 от ЗЗД и трайно установената съдебна практика, по отношение на собствените на ищците идеални части от имота тя е могла да извършва само действия на управление и съответно да сключи договор за наем за срок не по-дълъг от 3 години. Ето защо и в съотвествие с разпоредбата на чл.229, ал.3 от ЗЗД, следва да се приеме и счита, че сключеният на 31.10.2014г. между ответниците наемен договор с начална дата на действие 01.10.2019г. спрямо ищците и по отношение на притежаваните от тях части от отдадения под наем имот, има сила за 3 години и съответно изтича на 30.09.2022г. С нотариално уведомление до ответниците, връчено им на 02.04.2022г., ищците ги уведомили за горното, както и че на 09.03.2022г. всяка една от ищците е сключила договор за аренда с „Берекет Агро” ЕООД, по силата на който е предоставила на посочения арендатор за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот – съответно с идентификатор *** – за първата от тях, и с идентификатор *** – за втората от тях, като договорите са надлежно вписани в Служба по вписванията – гр.Русе съответно с вх.№ 2667/11.03.2022г., акт № 28, том 2, дв.вх.рег.№ 2617 и с вх.№ 2668/11.03.2022г., акт № 29, том 2, дв.вх.рег.№ 2620.

Уведомили също ответниците, че поради това, считано от 01.10.2022г. занапред, описаните по-горе техни собствени земеделски недвижими имоти вече не могат да бъдат предмет на сключения помежду им наемен договор от 31.10.2014г., поради което след тази дата наемателят „Караман-1” ЕООД няма правно основание за ползването и обработването им.

Независимо от така изпратеното нотариално уведомление и през текущата стопанска година /2022-2023г./ вторият ответник продължава да ползва собствените им земеделски имоти, като пред земеделската служба продължава да се позовава на процесния наемен договор.

Същевременно, договореният в т.II.2 от процесния наемен договор наем е в размер на 40.00 лева на декар. През 3-годишния период на обвързващото им действие на процесния наемен договор, т.е. от 01.10.2019г. до 30.09.2022г., първата ответница е получавала от втория ответник и наема, припадащ се за притежаваните от ищците части от имота. За посочения 3годишен период тя и получила по 260.00 лева годишно за частта на всяка една от ищците, или общо по 780.00 лева за целия период. На основание чл.30, ал.3 от ЗС ответницата им дължи и следва да им заплати тези суми. С изпратено до ответниците нотариално уведомление ги поканили да им заплатят посочените суми, но до настоящия момент плащане не е извършено. Поради това молят съда да постанови решение, с което да признае за установено по отношение на ответниците, че досежно собствените на ищците земеделски имоти, описани в настоящата искова молба, и ищците, като техни собственици, сключеният помежду им договор за наем на земеделски земи от 31.10.2014г., вписан в Служба по вписванията – гр.Русе с вх.№ 14372/03.11.2014г., акт 251, том 11, дв.вх.рег.№ 14093, не поражда действие за договорения в чл.1.1 от договора срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2019г., а има действие за срок от 3 стопански години, считано от 01.10.2019г., т.е. до 30.09.2022г. и да бъде осъдена първата ответница да заплати на всяка една от ищците, 2 сумата от 780.00 лева, представляваща наема, припадащ се за притежаваните от тях части от имота, предмет на процесния наемен договор, за периода от 01.10.2019г. до 30.09.2022г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от предявяване на исковете до окончателното им изплащане. При условията на евентуалност, ако съдът отхвърли изцяло или частично предявените искове по т.2, молят да се приеме, че с действията и бездействията си, изразяващи се в сключването на процесния договор за наем и несъбирането на дължимите се по него суми от наемателя, първата ответница виновно им и причинила вреди, изразяващи се в пропуснатите от ищците ползи да реализират доход от собствените си имоти /първоначално притежавани в съсобственост с първата ответница, а от 17.03.2021г. – индивидуално/ чрез отдаването им под наем /или аренда/ през периода от 01.10.2019г. до 30.09.2022г. и да я осъди да заплати на всяка една от ищците, обезщетение в размер на 975.00 лева, което обезщетение е определено на база пазарните размери на наемите за поземлени имоти, аналогични на техните, през процесния период /по 50.00 лева на декар годишно/, ведно със законната лихва върху тези суми считано от датата на предявяване на исковете до окончателното им изплащане. Претендират и направените по делото разноски.

Съдът, като взе предвид изложените от ищците в исковата молба фактически обстоятелства, на които основават претенциите си и формулираните петитуми, квалифицира правно предявените субективно и обективно съединени искове както следва: положителен установителен иск срещу С. А. К. и „Караман-1” ЕООД със седалище и адрес на управление: гр.Ветово, обл.Русенска, ул.”Рила № 18, представлявано от Р. Х. К., с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК; иск с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД срещу С. А. К. и евентуален иск срещу С. А. К., с правно основание чл.59 от ЗЗД.

Ответницата С. А. К. оспорва изцяло предявените искове, като твърди, че до 09.04.2021г., когато е била вписана съдебната спогодба по гр.дело № 1467/2019г. по описа на РРС, ищците са имали право на собственост върху 5.245 дка за всяка от тях, а едва след 09.04.2021г. – на 6.500 дка за всяка от тях. Следователно счита, че е налице прехвърлително действие на разликата от 6.500 – 5.245, т.е. на 1.255 дка за всяка една ищца към датата 09.04.2021г. Посредством спогодителния протокол ищците получили по-голям от полагащият им се дял в този имот, за сметка на други имоти, които отстъпили на С. К..

Твърди и че за горепосочената, прехвърлена, реална част от недвижимия имот, действие има разпоредбата на чл.227 от ЗЗД. Към тази дата е налице валиден договор за наем на посочения имот, който е вписан в Служба по вписванията и е достъпен за всички трети лица. Договорът е бил сключен с първата ответница, като тя при сключването му е притежавала почти половината от имота. Относно действието на договора за наем съсобственикът Т. А. също е изразил съгласие. За да защити интересите на наемателя, законодателят е създал правната норма на чл.237 от ЗЗД, която урежда противопоставимостта на наемния договор на частния правоприемник. Трайната съдебна практика приема, че правата и задължениета на наемодателя произтичат не от правото му на собственост върху вещта, а от наемния договор, включително и в хипотезата на чл.237 от 3

ЗЗД. В този случай посочената норма установява правило за запазване действието на наемния договор спрямо приобретателя. Текстът на чл.237 от ЗЗД е едно специално правило, което е създадено с цел да защити интересите на наемателя, като по този начин внася в наемното правоотношение една правна сигурност и гаранция, че същото ще продължи своето съществуване, въпреки прехвърлянето на наетия имот. В закона и в правната теория е изразено становището, според което приобретателят е длъжен да изчака съответния срок, за да може да влезе в придобития от него имот. Горепосоченото с още поголяма сила важи при вписване на наемния договор, тъй като приобретателят се приема, че е в знание за наличието на договора за наем, при положение, че регистъра е публичен и общо достъпен. Поради това следва да се приеме, че разпоредбата на чл.237 от ЗЗД предвижда три отделни хипотези, като приложимата в настоящия случай е третата – наемният договор е бил вписан в имотния регистър при прехвърлянето на имота. То правната последица, предвидена в закона е, че договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя. В тази хипотеза се приема, че приобретателят е знаел или поне е бил длъжен да знае за наличието на договор за наем, тъй като имотният регистър е публичен и преди прехвърляне на имота приобретателят е следвало да провери тези обстоятелства. Приобретателят преди да придобие наетия имот чрез транслативна сделка следва да провери в службата по вписванията дали върху имота няма тежести. Тежестите, които могат да съществуват по отношение на имота, са не само вещни – като учредено вещно право на ползване, ипотека, но и облигационни, като сключен и вписан договор за наем, който може да бъде вписан в службата по вписванията и да породи последиците, предвидени в чл.237 от ЗЗД. Вписването на наемния договор в имотния регистър дава основание да се приеме, че приобретателят е бил наясно със съществуващото наемно правоотношение и сключвайки транслативен договор, е показал съгласие с това обстоятелство – и то с всички елементи на сключения договор. Няма пречка чл.237 от ЗЗД да се прилага и при учредителното правоприемство, т.нар.конститутивна сукцесия. Правните последици след прехвърляне на имота са, че по силата на закона приобретателят трябва да спазва изцяло договора за наем такъв, какъвто е сключен между наемодателя – прехвърлител и наемателя с всички негови клаузи. За наемателя наемният договор продължава своето съществуване все едно наетият имот не е бил прехвърлян.

Сходството между всички хипотези на чл.237 от ЗЗД е наличието на облигационна тежест – наемен договор, който има задължителна сила за приобретателя на имота. Принципът, който е установен в чл.237 от ЗЗД е, че ако договорът е вписан, то той важи за целия срок.

Приобретателят не може да претендира права, които са възникнали преди прехвърлителната сделка, като иска заплащане на дължими и неплатени към датата на прехвърлянето наемни вноски, разходи, свързани с ползването на имота и други подобни. Приобретателят не може да иска разваляне или прекратяване на договора за наем на основания, които са възникнали преди датата на прехвърляне на имота. За да бъдат прехвърлени права и задължения, възникнали преди датата на прехвърляне на имота, е необходимо да се сключи друг вид сделка, различна от транслативната, като заместване, встъпване в дълг, цесия. Този извод се подкрепя от обстоятелството, че приобретателят не е универсален правоприемник, а частен такъв на наемодателя, поради това правата и задълженията, които са възникнали преди 4 сключването на прехвърлителната сделка, остават в патримониума на наемодателя – прехвърлител. Поради това наемните вноски преди прехвърлителната сделка принадлежат на прехвърлителя /наемодателя/, а преди нея само ако са цедирани. Поради това счита, че за стопанската 2019-2020г. и за стопанската 2020-2021г., правомерно наемното плащане се дължи на първата ответница. На още едно основание горното е така – плащането по наемния договор е следвало да се извърши от 15.10. до 30.12. на текущата година. Твърди и че признава, че е получила законосъобразно и валидно по действащ договор за наем плащане за стопанската 2019-2020г. на 25.10.2019г., за стопанската 2020-2021г. – на 01.11.2020г., за стопанската 2021-2022г. – на 03.11.2021г. Нотариалната покана е връчена на 15.04.2022г. – в средата на последната селскостопанска година, при заплатена наемна цена. С плащанията са погасени задълженията за наем на наемателя за тези периоди и приобретателите нямат права над тях. Отделно от това счита, че относно плащането за стопанската 2019-2020г., извършено на 25.10.2019г., искането на ищците е погасено по давност на основание чл.111, б.”в” от ЗЗД, за което прави възражение, тъй като исковата молба е подадена на 11.11.2022г.