Решение № 1446 от 07.03.2018, Районен съд - Перник

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е

Н И Е № 148 гр.Перник,07.03.2018г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД-ПЕРНИК, десети граждански състав, в откритото съдебно заседание на тридесет и първи януари през две хиляди и осемнадесета година в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ИЛИНА ЗЛАТАРЕВА при участието на секретаря Наталия

Симеонова, като разгледа докладваното от съдията гр.д.

№ 1969 по описа на съда за 2017г., и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са за разглежданепри условията на последващо обективно съединение частичен осъдителен иск с правно основание чл. 92 вр. с чл. 88 ЗЗД от „Леми Трафо“ ЕАД гр. Перник против „Унико 99” ЕООД с. Кладница, Община Перник за сумата от 25 000 лв., претендирана като част от неустойка в общ размер от 250 000 лв. за разваляне на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 16.02.2016г. и обратен иск с правно основание чл. 21, ал. 2 вр. с чл. 45 ЗЗД срещу „Обединена Българска Банка” АД гр. София, като трето лице-помагач на страната на „Унико 99” ЕООД с. Кладница срещу подпомаганата страна за обезщетение от увреждащи действия, които се изразяват в подновяване и несвоевременно заличаване на особен залог върху имота, предмет на предварителния договор за покупко-продажба.

Ищецът „Леми Трафо“ ЕАД твърди, че на 16.02.2016г. сключил с ответника „Унико 99“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажбата на 7544/14546 реална част от поземлен имот в гр. Перник с идентификатор №*** /съгласно уточненията, направени от адв. Б. в първото и последното по делото заседание/по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Перник /„КККР“/, одобрени със заповед №РД-18-91/13.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес в кв.

„Твърди ливади“, с площ на целия имот по скица 14 546 кв. и с начин на трайно ползване: за търговски обект, комплекс, при съседи на имота: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и *** за сумата от

2 500 000 лв. без ДДС. Твърди, че по силата на предварителния договор страните се задължили да сключат окончателен такъв в нотариална форма при условие, че в срок до 8 месеца в КККР на гр. Перник след предприемане на всички необходими процедури от страна и за сметка на продавача от имота му, предмет на договора, да бъде обособен и нанесен самостоятелен поземлен имот с площ от 7 544 кв.м. Страните се съгласили, че продавачът ще изпълни така договореното условие с предаването на скица на новообразувания имот. Твърди, че на 03.10.2016г. страните сключили допълнително споразумение, в което, като констатирали, че е изпълнено условието за обособяване на самостоятелния имот с площ от 7 544 кв.м., се съгласили предмет на предварителния договор да така образувания поземлен имот с идентификатор №*** по КККР и нотариалното му прехвърляне да се състои на 31.10.2016г. в 10ч. в кантората на нотариус Р.М.с район на действие РС-Перник.

Твърди, че при извършването на справка в имотния регистър в деня на сделката се установило, че на 31.03.2016г. в Служба по вписванията гр. Перник върху недвижимият имот било вписано подновяване на особен залог със заложен кредитор „Обединена Българска Банка“ АД и залогодател „Перник План“ ЕООД. С оглед на данните от справката, задължението на продавача по предварителния договор да прехвърли собствеността върху имота без същия да е обременен от вещни тежести, права и претенции на трети лица, както и с оглед на обстоятелството, че на 28.10.2016г. „Унико 99“ ЕООД уведомило банката, че подновяването на особения залог върху имота било неправомерно, с допълнително споразумение от 31.10.2016г. страните договорили да отложат сключването на окончателния договор за 10.11.2016г. В член 2 от същото споразумение страните предвидили, че ако и към тази дата особеният залог върху недвижимия имот в полза на третото лице-помагач не е заличен, предварителният договор ще се счита за автоматично развален по вина на купувача. Твърди, че на така уговорената допълнителна дата за сключване на окончателен договор при справка в имотен регистър установили, че особеният залог не е заличен, поради което страните не подписали нотариален акт за покупко-продажбата му.

Ищецът твърди, че съгласно член 7.1 от предварителния договор страните изрично и безусловно са се съгласили, че дори да е настъпило условието за сключване на нотариален акт, същият се счита за незабавно развален, без да се дава на продавача допълнителен срок с предупреждение за изпълнение, ако на датата, определена за нотариално изповядване на сделката, някое от дадените от продавача изявления или декларации в член 5.1 (5.1.1 до 5.1.8.вкл.) се окаже невярно или неточно заявено/декларирано, в това число, че имотът не е обременен с вещни тежести и трети лица нямат претенции за имота. Съгласно Член 7.2 при разваляне на договора в хипотезата на чл.7.1 продавачът дължи на купувача заплащане на неустойка в размер на 10 % от продажната цена за имота, посочена в настоящия договор или сумата от 250 000 лева.Твърди, че с нотариална покана рег.№ 123, т. I, акт 9 от 24.01.2017г. на Нотариус Н. *** действие ПРС отправил до ответното дружество покана с която го уведомил, че сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот се счита за развален на основание чл.7.1 от предварителния договор, без даване на срок за изпълнение, като го поканил да заплати договорената неустойка от 250 000 лева по посочена в поканата банкова сметка. ***ство на 31.01.2017г. Според ищеца въпреки направените от негова страна отстъпки ответното дружество не изпълнило задълженията си по предварителния договор и двата анекса към него, поради което и договорът бил развален по вина на ответното дружество, което в тази хипотеза дължало заплащане на уговорената неустойка от 250 000 лв.

При така изложените фактически твърдения отправя искане към съда да осъди ответника да му заплати сумата от 25 000 лв., представлява частичен иск от общо дължимата се неустойка в размер на 250 000 лв., която ответникът дължал на основание неизпълнен договор за продажба на недвижим имот, развален изцяло по негова вина. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника са постъпили писмен отговор на исковата молба и обратен иск срещу „Обединена Българска Банка“ АД – трето лице помагач на страната на ответника.

С отговора си „Унико 99“ ЕООД оспорва предявения иск с конктретни съображения, че неизпълнението на договора било по вина на банката. Признава всички останали твърдения на ищеца, но поддържа, че придобил собствеността върху имота, предмет на предварителния договор, от публична продан, проведена по изпълнително дело № 20157530400194 на ЧСИ Ст. Бадев с взискател „Обединена Българска Банка“ АД и длъжник „Перник-План“ ЕООД. Твърди, че след обявяването му за купувач платил цената за имота, при което същият му бил възложен с постановление на съдебния изпълнител. В тази връзка сочи, че узнал за подновяването на особения залог едва при извършена справка в имотен регистър по партидата на предишния собственик, както и че това вписване било от 31.03.2016г. – т.е. след датата на подписване на предварителния договор. Сочи, че веднага след като узнал за подновяването на 28.10.2016г. подал молба в банката за незабавно предприемане на действия по заличаване на вписаното подновяване на особения залог и провел среща с директора на клона на банката в гр.Перник, от където го уверили, че ще предприемат необходимото за заличаване на особения залог върху имота, предмет на предварителния договор. Сочи, че въпреки това до 10.11.2016г. банката не заличила особения залог, което станало причина да не се сключи предварителния договор и да отпадне действието му.

Твърди, че впоследствие узнали, че причината за това е, че банката искала разноските по заличаването да се поемат от „Унико 99“ ЕООД. Сочи, че залогът бил заличен по молба на банката едва след датата, определена за оформяне на сделката по нотариален ред и след отпадане на действието на предварителния договор. Твърди, че при уважаване на главния иск срещу него от поведението на третото лице-помагач – вписване на 31.02.2016г. на подновяване на особения залог върху имота, предмет на предварителния договор, и забава в заличаването му поради непредприемане на своевременни добросъвестни действия за това, в правната му сфера ще настъпят вреди в размер на договорната неустойка за разваляне на договора - 250 000 лв., от които претендира част, или 25 000 лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска. Претендира разноски.

В срочно депозиран писмен отговор ответникът по обратния иск „Обединена Българска Банка“ АД оспорва същия като неоснователен със съображения за отсъствие на основание за разваляне на предварителния договор, антидатирането му, симулативност на процеса между главните страни и отсъствие на вина като елемент от фактическия състав за ангажиране отговорността на банката. В тази връзка развива конкретни съображения, че имотът не е бил обременен с вещни тежести, като действието на особения залог отпаднало с влизането в сила на постановлението за възлагането му на купувача по публичната продан. На следващо място сочи, че към 10.11.2016г. по партидата на „Перник план“ в Търговски регистър било вписано изрично частично заличаване на особения залог върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор, като тази информация била общодостъпна чрез справка в интернет сайта на Агенция по вписванията. Оспорва достоверността на датите на сключване на предварителния договор и допълнитените споразумения, като поддържа, че същите били антидатирани. Твърди, че изпратеното до него писмо от 28.10.2016г. визирало друг предварителен договор – с „Кауфланд Бъгария ЕООД едн Ко“ КД за продажбата на имот с идентификатор ***, който бил част от имот ***. Сочи, че върху имота имало възбрана, която била заличена на 16.12.2016г. и че евентуално същата е била пречка за сключване на окончателния договор, а не подновяването на особения залог.

Поддържа, че с подписването на предварителния договор „Унико 99“ ЕООД декларирало неверни обстоятелства, както и че същото дружество е разполагало със срок от около девет месеца, но е предприело действия по уведомяване на банката за необходимостта от заличаване на особеня залог едва в последния работен ден преди проектираната сделка. Сочи, че в рамките на пет работни дни предприело действия за заличаване на особения залог върху имота, което му коствало неимоверни усилия с оглед на изискванията за представителство на банката от двама изпълнителни директори, които действат само заедно, и за подаване на заявления пред Търговски регистър задължително по електронен път. В тази връзка подчертава, че при отчитане усилието за своевременно извършване на действията по заличаване на особения залог следвало да се съобрази и служебната ангажираност на изпълнителните директори на банката, които отговаряли за структура от над 3000 човека. Оспорва твърденията на „Унико 99“ ЕООД таксите за заличаването на особения залог да са събрани от него. Сочи, че вземанията на банката, които са обезпечени с особения залог, били от договор за кредит, задълженията по който не били погасени, поради което и „Обединена Българска Банка“ ЕАД имала интерес да поддържа обезпечението си.

При условията на евентуалност прави правонамаляващо възражение – за намаляване размера на дължимата се от него суми при съобразяване с изложените твърдения за своевременност на предприетите действия.

Съдът, след като прецени събраните по делото, доказателства, по реда на чл. 12 ГПК и чл.235, ал.2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:

От постановление за възлагане на недвижим имот от 29.07.2015г. на ЧСИ С.Б.по изп. дело № 20157530400194 е видно, че със същото след проведена публична продан от 22.06.2015г. до 22.07.2015г. на „Унико-99“ ЕООД е възложен следния собствен на длъжника по изпълнителното дело „Перник План“ ЕООД недвижим имот: поземлен имот с идентификатор *** с площ по скица 14546 кв.м., ведно с изградените в него сгради.

Видно от удостоверение за идентичност на обект от кадастъра /на л. 402 от делото/, имот с идентификатор *** е възникнал на 31.07.2009г. вследствие на обединяването на имоти с идентификатори ***, *** и ***.

Разпечатката съдържа 23 от 89 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/0715d53b-7b4a-4938-bd6e-05751c2359a8