Решение № 2175 от 08.08.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2175 гр. София, 08.08.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание на осми юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Стилияна Григорова при участието на секретаря Мария Т. Методиева като разгледа докладваното от Стилияна Григорова Гражданско дело № 20211100108128 по описа за 2021 година

Делото е образувано искова молба на П. Д. К. срещу Д. ПЛ. К., В. ПЛ.

К., Й. ПЛ. К. и Б. ВЛ. П. за обявяване за окончателен на предварителен договор от 30.12.2020 г. за покупко-продажба на недвижим имот в гр. София, ул. „******* представляващ апартамент № 6 във вх. „Б“ на 3 етаж, за сумата от 208 180 лева.

Ищцата твърди, че в деня на подписване на договора превела по банков път на част от ответниците уговорения задатък, а на Д.К. – в брой, чрез пълномощника му С. Д. Л..

Според уговореното, окончателният договор следвало да се сключи на 20.01.2021 г. при нотариус М.И.. На тази дата ответниците не се явили. И към момента те отказвали да изпълнят задълженията си по предварителния договор.

Поради това моли съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителния договор от 30.12.2020 г.

В срока по чл. 131 от ГПК ответниците В. ПЛ. К., Й. ПЛ. К. и Б. ВЛ. П. са подали отговори с идентично съдържание. В тях се твърди недопустимост на предявения иск. По същество се оспорва неговата основателност, тъй като предварителният договор бил нищожен, евентуално развален. Ищецът бил в забава да изпълни задълженията си по него.

Оспорват, че договор с посочените в него страни, е сключен. В отговора се сочат следните основания за нищожност на предварителния договор от 30.12.2020 г.: липса на форма, противоречие със закона, незавършен фактически състав и липса на предмет. Липсвали съществени условия на договора – индивидуализация на правата, вида на имота и изпълнението на 1 задължението за прехвърляне, което било поставено под условие за отказ от право на делба и отказ от право на ползване.

Относно развалянето на договора се твърди, че изпълнението му е станало невъзможно, поради липса на надлежен отказ от право на делба и от право на ползване. При условията на евентуалност ответниците заявяват, че развалят договора, тъй като продажната цена, авансова и окончателна такава, не била заплатена. На 20.01.2021 г. ищцата не се явила в кантората на нотариус И., нито заплатила окончателната цена.

В подадения от Д.К., чрез пълномощника му С.Л., отговор се признава сключването на предварителен договор и получаване на задатъка от продавача Д.К.. Твърди се, че с ищеца сключили анекс към предварителния договор. Страните следвало да се явят при нотариус И. на 20.01.2021 г. в 9.00 часа за сключване на окончателен договор. В този ден и час се явили само купувачът и пълномощникът на Д.К. – С. Д. Л.. Продавачите В. ПЛ. К., Й. ПЛ.

К. и Б. ВЛ. П. не се явили. Ответникът Д.К. не възразява предварителният договор да бъде обявен за окончателен, но не счита, че следва да понесе разноските по делото, тъй като не е станал причина за предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД вр. чл. 362 и сл. от ГПК.

В тежест на ищеца по предявения конститутивен иск е да докаже наличието на валидно облигационно правоотношение, съдържащо съществените условия на предварителен договор, че ответниците са собственици на имота, за който се иска обявяване на предварителния договор за окончателен и че е изпълнил задълженията си по договора.

Ищецът твърди наличие на валиден предварителен договор от 30.12.2020 г., който следва да бъде обявен за окончателен.

Според приетия по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.12.2020 г., Д. ПЛ. К., чрез пълномощника си С. Д. Л., В. ПЛ. К., Й. ПЛ. К. и Б. ВЛ. П., чрез пълномощника си Й. ПЛ. К., са се задължили да продадат на купувача П. Д. К. правото на собственост върху недвижим имот, представляващ апартамент № 6, самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес на имота гр. София, район „Възраждане“, ул. „******* вх. *******, находящ се в сграда с 2 идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с посочена по документа площ 114 кв.м., състоящ се от четири стаи, вестибюл, кухня, баня и тоалетна, при граници по документа за собственост: апартамент № 10, апартамент № 2, отдолу – апартамент № 5 и отгоре – апартамент № 7 и при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: самостоятелни обекти с идентификатори *** и ***; под обекта – самостоятелен обект с идентификатор ***; над обекта – самостоятелен обект с идентификатор ***, заедно с прилежащите избено помещение № 6 с площ от 4.05 кв.м., при граници: Ж.П., З. и Л. Ц., Софияжилфонд и коридор и таванско помещение № 6 с площ от 11.15 кв.м., при граници: С. и Г.Г., С.Х.М., ул. „Бобошево“ и общо помещение – коридор, заедно с 47/1237 ид.ч. от общите части на сграда и от правото на собственост върху поземления имот, в който е построена сградата, съставляващ по документ за собственост УПИ V-4 в кв. 205А по плана на гр.

София, м. „Центъра“, целият с площ от 753 кв.м., при граници: ул. „*******“, ул. „Бобошево“ и ЕС.

Страните са уговорили продажна цена в размер на 208 180 лева, платима от купувача, както следва: авансово плащане – капаро в размер на 5 800 лева на Д.К., по банкова сметка на С.Л. в „УниКредит Булбанк“ АД; по 5 000 лева – на В.К. по нейна банкова сметка и на Й.К. – по негова банкова сметка, като по тази сметка на К. се дължи и капарото от 5 000 лева на Б.П..

Остатъкът от сумата – 187 380 лева купувачът дължи да заплати на продавачите в деня на нотариалното оформяне на сделката и прехвърляне на собствеността върху имота.

Продавачите са декларирали наличие на пет вписани възбрани, както и на висящо дело за делба и са заявили, че в деня на нотариалното оформяне на сделката ще представят на купувача вписани в книгите за вписвания заличаване на възбраните и на молба за прекратяване на делбеното производство.

В т. 2.6 от предварителния договор М.С. К. е декларирала, че има запазено право на ползване върху 5/8 ид.ч. от недвижимия имот, възникнало по силата на договор за дарение, съгласно нотариален акт № 141, том LXXXI, 3 дело № 16162/25.07.1996 г. на нотариус при РС гр. София и е заявила, че ще се откаже от това свое право и че ще подпише декларация за отказ от право на ползване, която ще бъде вписана в книгите за вписване и отразена в удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания до деня на нотариалното оформяне на сделката и прехвърляне на собствеността върху имота срещу сумата от 163 400 лева, която купувачът се е съгласил да заплати окончателно след представяне на декларация за отказ от право на ползване по следния начин: в деня на подписване на договора – сумата от 16 000 лева, платима по сметка на Й.К. и 147 400 лева – по банкова сметка на М.С. К. до деня на нотариално оформяне на сделката и прехвърляне на собствеността, след представяне на декларация за отказ от право на ползване, вписана в книгите за вписвания, отбелязвания и заличавания.

В т. 2.9 са посочени датата, часът и мястото на сключване на окончателния договор: 20.01.2021 г. в 09.00 часа в кантората на нотариус М.И., а в случай, че договорът не бъде сключен до тази дата – да се явят на 22.01.2021 г. в 10.00 часа в кантората на горепосочения нотариус.

Безспорно се установява от нотариален акт № 148 от 05.12.1995 г. на I нотариус при СРС, удостоверение за наследници на П.Й. К. изх. № РЛН16УГ01-3383 от 01.03.2016 г. и нотариален акт за дарение № 141 от 25.07.1996 г., че Д. ПЛ. К. е собственик на 3/24 ид.ч., В. ПЛ. К. и Й. ПЛ. К. – на по 8/24 ид.ч., а Б. ВЛ. П. – на 5/24 ид.ч. от правото на собственост върху процесния апартамент.

Ответниците са възразили за нищожност на така сключения договор поради липса на форма, противоречие със закона, незавършен фактически състав и липса на предмет.

Прехвърлянето на право на собственост върху недвижим имот се извършва с нотариален акт, съгласно чл. 18 от ЗЗД, поради което в чл. 19, ал.

1 от ЗЗД законът поставя изискване към оформянето на предварителния договор в писмена форма. Последната е такава за действителност на договора и неспазването й води до нищожност на сделката, съгласно чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД. Процесният договор е сключен в писмена форма, като в съдебното заседание на 25.02.2022 г. ищцовата страна е представила оригинала на предварителния договор от 30.12.2020 г., като е констатирана идентичността му с копието, приложено към исковата молба.

4

Процесуалният представител на ответниците В.К., Й.К. и Б.П. – адв. И.

П. е оспорила подписа на ищцата П.К.. Нормата на чл. 193 от ГПК допуска оспорване истинността на документ, като откриване на производство по оспорване на частен документ, какъвто е процесният предварителен договор, е допустимо само по отношение на неговата автентичност, и то – от заинтересована страна – тази, която може да претендира собствени права.

Оспорване на подпис под частен документ е допустимо само за страната, която оспорва собствения си подпис. В случая ответниците, на които се противопоставя предварителният договор, не оспорват собствените си подписи, поради което не е налице такова оспорване на автентичността, което да налага откриване на производство по чл. 193 от ГПК. След като не се отрича автентичността на подписите на продавачите под предварителния договор, производството по оспорване няма обект. Това е така и защото при частните документи (а процесният предварителен договор има характер на частен диспозитивен документ в частта, в която е постигнато съгласие между страните за сключване на окончателен договор) е допустимо оспорване само на авторството на изявлението, но не и на неговото съдържание.

Освен че за ответниците липсва правен интерес от оспорване на подписа на купувача, възражението е неоснователно и предвид съдебно предявената от самия купувач претенция за обявяване на предварителния договор за окончателен, което е своеобразно потвърждаване на волеизявлението от 30.12.2020 г.

Порокът на сделката поради противоречие със закона се състои в нарушаване на императивна правна норма и е установим при съпоставката на съдържанието на сделката с правилото на закона. В този смисъл са дадените от ВКС указания в ТР № 1/27.04.2022 г. по тълк.д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС. В отговора на исковата молба възражението за противоречие на предварителния договор със закона е общо, без да се сочи кои конкретно императивни правни норми са нарушени, за да се счете, че съглашението е нищожно. Въпреки това, при проверка съдържанието на оспорения предварителен договор, съдът не констатира той да съдържа уговорки, които да противоречат на императивни правни норми.

На следващо място, индивидуализирани са надлежно правата на всяка от страните: продавачите – да получат продажната цена в уговорените 5 размери и срокове, а купувачът – да придобие правото на собственост върху процесния недвижим имот.

Конкретният обект – апартамент № 6, е описан по начин, който не оставя съмнение относно обекта на договора – по местонахождение, площ и граници, включително идентификатор.

Ответниците се позовават и на обстоятелството, че изпълнението на задължението за прехвърляне на право на собственост е поставено под условие за отказ от право на делба, което е нищожно. Действително, в т. 2.5. от предварителния договор фигурира наличие на висящо делбено производство, което продавачите са се задължили да прекратят. Никъде в договора не фигурира задължение на продавачите да се откажат от правото си да искат делба на процесния имот. По предявен от Д.К. срещу останалите съсобственици иск по чл. 34 от ЗС е образувано гр.д. № 17966/2016 г. по описа на СРС. Видно от съдържанието на определение от 15.12.2020 г., на 07.12.2020 г. Д.К. е подал молба за оттегляне на иска и прекратяване на производството по делото. Молба за прекратяване на производството по делото са подали и ответниците, поради което с определение от 15.12.2020 г. съдът е прекратил производството по гр.д. № 17966/2016 г. по описа на СРС.