Решение № 1066 от 03.08.2023, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1066 гр. София, 03.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Диана Коледжикова

Членове:

Мария Яначкова

Десислава Б. Николова при участието на секретаря Радиана Д. Андреева като разгледа докладваното от Десислава Б. Николова Въззивно гражданско дело № 20221000503312 по описа за 2022 година

Производството е образувано по реда на член 258 и сл. от ГПК, по въззивна жалба с вх.№ 297030/20.07.2022 г. ( по регистратурата на СГС) ,подадена по електронна поща на 19.07.2022 г. ( идентична на подадената по пощата в същия ден въззивна жалба с вх.№ 297323/ 21.07.2022 г. ) от ищцата Ц. Б. Н. чрез адвокат Л. Д. от САК срещу решение № 262170/30.06.2022 г. на СГС, I ГО - 23 състав по гр.д.№ 8563/2019 г. , отхвърлящо предявените от нея искове за нищожност на два договора за продажба поради накърняване на добрите нрави по член 26,ал.1,пр.3 от ЗЗД и като привидни по член 26, ал.2, пр.5 от ЗЗД .

Във въззивната жалба има оплаквания за: допуснати от първоинстанционния съд процесуални нарушения, изразяващи се в неправилно отхвърляне на искането по член 176 от ГПК за задължаване на ответника за лично явяване, за да отговори на шест въпроса и за допускане на допълнителен разпит на свидетелката В. И. за изясняване на противоречия между нейните и на свидетелите на противната страна показания ( относно обстоятелството за отношенията на прехвърлителя с лицето М. Н.);

1 необсъждане на обстоятелства и противоречия в експертни заключения и показания ; необоснованост на решението и постановяването му при неправилно приложение на материалния закон.

В срока по член 263,ал.1 от ГПК ответниците К. Л. С. и Р. А. С., двамата от град *** отговорят чрез представителя им по пълномощие – адвокат Е. Й. , че въззивната жалба е неоснователна поради недопускане на твърдените процесуални нарушения с оглед неотносимост на въпросите по член 176 от ГПК; липса на уточнение на фактите, за чието изясняване се искат обясненията на ответника ; провеждане на изчерпателен разпит на свидетелката И. и липса на уредена в ГПК възможност за допълнителен разпит на свидетел. Поддържа се довод, че съдът обсъдил всички събрани по делото доказателства и извел обосновани изводи по релевантните факти.

При проверката на обжалваното решение с оглед оплакванията във въззивната жалба, доводите в отговора, изразените в откритото съдебно заседание становища на процесуалните представители на страните и съобразно член 269 от ГПК, въззивният съд намира, че то е валидно, допустимо и правилно .

Обжалваното решение е произнесено по обективно и субективно съединени искове на Ц. Б. Н. срещу К. Л. С. и Р. А. С., двамата от град ***, за прогласяване нищожността поради накърняване на добрите нрави – член 26,ал.1,пр.3 от ЗЗД и поради привидност - член 26, ал.2, пр.5 от ЗЗД на два договора за продажба, сключени на 4.12.2009 г. с нот. акт № 123 по нот.д.№ 295/2009 г. и с нот. акт № 124 по нот.д..№ 296/2009 г. на Нотариус, с рег. № *** по регистъра на НК, с район на действие – СРС,с които наследодателят й Б. В. Н. прехвърлил на ответника К. С. по време на брака му с втората ответница притежаваните от него самостоятелни обекти в сгР. в град *** ,бул.

„ ***“ № ***, построена върху държавен парцел в местността „ Разсадника – Коньовица – Три кладенци “: апартамент № 61, на първи етаж, със застроена площ от 90,12 кв.м. , състоящ се от две стаи, дневна ,кухня ,баня, клозет и други сервизни помещения , с идентификатор № *** и гараж , в приземието със застроена площ от 26,09 кв.м. , с идентификатор № *** по КК , на цена от 40 000 лева и 10 000 лева . Ищцата твърди, че страните по договорите не са имали намерение и желание да бъдат обвързани от правните им последици с оглед фактите за : липса на клауза 2 относно предаване на владението върху продаваемите имоти ; продължаване владението на продавача в следващите 10 години до момента на смъртта му ; съществена разлика между уговорените цени и пазарните цени ; неплащане на продажната цена . Ищцата твърди, че договорите са сключени при накърняване на добрите нрави по липса на еквивалентност на престациите, тъй като продажните цени са два пъти и повече по – ниски от данъчните оценки и от пазарните цени на имотите.

В срока по член 131 от ГПК ответниците К. Л. С. и Р. А. С. са оспорили исковете , противопоставяйки възражения, основани на факти за : запазване от прехвърлителя на правото на ползване върху гаража, преустроен заедно с една от стаите в апартамента в „ мезонет“ ; предаване на апартамента на купувача със стая по – малко ; извършване от купувачите на действия като собственици - заплащане на данъци и др. разходи за имотите, сключване на имуществени застраховки и упражняване на права по тях; извършване на ремонт в 2016 г. чрез смяна на дограма в апартамента и боядисване ; уговаряне на продажната цена според тогавашното състояние на имотите и тяхното положение, както и с оглед близките роднински връзки между страните и полаганите дълги години грижи за продавача, който бил трудно подвижен и с влошено здраве .

За да отхвърли исковете по член 26,ал.1,пр.3 от ЗЗД за нищожност на двата договора, СГС е приел, че уговорената цена за апартамента от 40 000 лева не се отклонява съществено от данъчната оценка от 78 760,90 лева и пазарната цена от 58 235 лева, определена от вещото лице по допълнителната СТЕ на ( л.200-204 от делото на СГС ) по метода на пазарните аналози и при отчитане на допълнителните критерии- местонахождението на имота – в близост до незаконното гето „ Баталова воденица“ и фактическата свързаност на апартамента с гаража . Съдът не възприел предложената от повторната СТОЕ ( на л.212 – 223 ) пазарна цена от 146 879 лева , тъй като тя не взима предвид тези допълнителни критерии . При преценката за наличие на основанието - накърняване на добрите нрави – съдът отдал значение на близката родствена връзка между страните . Уговорената цена за гаража от 10 000 лева също не се отклонява съществено от данъчната оценка от 19 497,10 лева и от пазарната цена от 14 888 лева ( определена от вещото лице по повторна СТЕ, на л.212 – 223 ) и от 16 532,94 лева ( определена от вещото 3 лице по първоначалната СОЕ, на л.160 – 164). За да отхвърли исковете по член 26, ал.2, пр.5 от ЗЗД за нищожност на двата договора, СГС е приел, че страните могат да уговорят нещо различно от посоченото в член 200,ал.2 от ЗЗД, а именно плащането на цената да стане преди или след предаването на вещта. Обстоятелството, че цената е платена предварително, не индикира симулативност на договорите за продажба. Обстоятелството, че продадените имоти са останали във фактическа власт на продавача, не я индикира също.

Съдът тълкувал това обстоятелство като акт на хуманно отношение на купувача към него като близък роднина с оглед пенсионната му възраст, затрудненията в придвижването, сериозните здравословни проблеми , полагането на грижи за роднината си през годините лично или чрез трето лице. Посочил, че фактическата власт върху гаража , служещ за жилище, е останала у продавача на правно основание – запазеното от него право на ползване . Ответникът С. е действал като собственик, като сключил споразумение на 13.02.2015 г. с „ Топлофикация София “ ЕАД и договори за застраховка на имота и извършил ремонтни дейности .

По делото не е спорно, че въззивницата е дъщеря на продавача Б. Н..

Родена е на ******** година от прекратен на 26.04.1975 година с развод граждански брак с майката. която е упражнявала родителските права върху нея до пълнолетието й . Не е спорно, че наследодателят й и въззиваемия С. са първи братовчеди . Предмет на сключените между тях на една и съща дата 4.12.2009 година два договора за продажба са самостоятелни обекти в 11 етажна жилищна сгР. – блок 6 , вход В , в град София, ЖК „ Разсадника – Коньовица“ , на бул. „ ***“ № *** - апартамент № 61 , находящ се на първия етаж над партера на сгР.та , състоящ се от две стаи, дневна, кухня,баня, клозет и други сервизни помещения със застроена площ от 90,12 кв.м. , мазе № 71 и 0,693 % идеални части от общите части на сгР.та и от правото на строеж, заснет с идентификатор № *** по КК и гараж № 11, разположен непосредствено под южната стая на апартамента, находящ се в приземието на сгР.та със застроена площ от 26,09 кв.м., заедно с 0,206% идеални части от общите части на сгР.та и отстъпеното право на строеж , заснет с № 68134.306. 356.1.167 по КК. В резултат на извършено преди сделките и без одобрени строителни книжа строителство гаражът е преустроен в антре, стая с кухненски бокс и баня и е свързан посредством вътрешна стълба и отвор в тавана с южната стая на апартамента. Използван е 4 от продавача за жилище до смъртта му , тъй като бил лесно достъпен, директно от двора ( заключение от 5.03.1020 г. ) и той изпитвал затруднения при ходенето след две операции на тазобедрената става ( свидетелства на В.

И. ). Съгласно писмо от 31.03.2020 г. на СО, район „ Възраждане“ и заключение на вещото лице по допълнителната СТЕ от 29.11.2021 г. , в района на жилищната сгР. с продадените имоти в периода 2005-2018 година са съществували незаконни постройки, т.нар. незаконно гето „ Баталова воденица“.

Продавачът си запазил правото на ползване върху гаража .

Апартаментът е продаден за 40 000 лева при данъчна оценка от 78 760,90 лева , а гаражът е продаден за 10 000 лева при данъчна оценка от 19 497,10 лева.

Съгласно заключение от 18.02.2021 г. по СОЕ, изготвено при прилагане на метода на сравнителните аналози за имоти в района на ЖК „ Разсадника – Коньовица“ , към 4.12.2009 г. пазарната цена на апартамента е 144 062,09 лева (на база оферти за продажба) и 128 228,71 лева ( на база реално сключени продажби ) , а пазарната цена на гаража е 16 532,94 лева , но без да се отчита учреденото право на ползване. Съгласно заключение по допълнителна СТЕ от 29.11.2021 г., изготвено при прилагане на същия метод , с отчитане на близостта на двата обекта до незаконното гето; функционалната свързаност на апартамента с гаража и учреденото право на ползване върху гаража , пазарната цена на апартамента е 58 235 лева, а на гаража - 10 010 лева .

Съгласно заключението по повторната СТОЕ от 4.03.2022 г. , изготвено по същия метод , пазарната цена на апартамента е 146 879 лева и на гаража с вещната тежест е 14 888 лева, но към дата 4.09.2009 г. , т.е. три месеца преди продажбите .

Повторната СТОЕ не определя пазарните цени на двата обекта към релевантния по делото момент – 4.12.2009 г. , а първоначалната СОЕ ги определя към релевантния момент, но не отчита намалението им с оглед изградената функционална връзка и запазеното от прехвърлителя право на ползване върху гаража. Законосъобразно е да се изходи от предложените в допълнителната СТЕ стойности от 58 235 лева и 10 010 лева, тъй като освен че са определени към релевантния момент, съобразяват фактическото и правното положение на обектите. Като е възприел същото заключение СГС не е допуснал процесуално нарушение.

5

В съдебната практика, част от която е решение № 24 от 9.02.2016 г. по гр.д.№ 2419/2015 г. на ВКС, III го. , се приема, че значителната и явна нееквивалентност на насрещните престации , при която едната насрещна престация е практически нулева, осъществява основанието по член 26, ал.1,пр.3 от ЗЗД – накърняване на добрите нрави . С оглед приетото по – горе всеки един от имотите е продаден на цена , която е около два пъти по- ниска от данъчната оценка; апартаментът е продаден на цена около 1,5 пъти по – ниска от пазарната цена, а гаражът - на цена , почти равна на пазарната цена.

Дори да се възприемат пазарните цени , предложени от останалите две вещи лица, съпоставката показва между 3,7 и 3,2 пъти по – ниска уговорена цена за апартамента и между 1,65 и 1,5 пъти по – ниска уговорена цена за гаража . В случая, висока степен на нееквивалентност на престациите , при която едната от тях има почти нулева стойност, не е налице . Изведеният от СГС извод , че двата договора не са нищожни поради накърняване на добрите нрави, е правилен .

В хода на първоинстанционното производство съобразно член 147, т.1 от ГПК , но не по – късно от о.с.з. на 16. 10.2020 г . , в което е събрано писменото доказателство за договор за наем от 8.09.2015 г. , приложено към отговора на исковата молба, ищцата не се е позовала на обстоятелството, че след продажбата наследодателят и партньорката му М. Н. са отдавали апартамента под наем . То не е твърдяно и от ответниците. Необсъждането му в решението не съставлява процесуално нарушение .