Решение № 160 от 08.04.2026, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 160 гр. Варна, 08.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Деница Добрева при участието на секретаря Мая М. Петрова като разгледа докладваното от Деница Добрева Търговско дело № 20253100900719 по описа за 2025 година за да се произнесе, съдът съобрази следното:

Производството по делото е образувано по осъдителен иск, предявен от „Имоти Премиер“ ООД, ЕИК 202800509, със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“Васил Априлов“ № 18, ет. 5, ап. 10, против Г. П. П., ЕГН ********** за сумата от 14 400, 02 евро, претендирана като неустойка за неизпълнение по чл. 3.5 на сключен между страните договор за посредничество от 18.07.2025г., ведно със законната лихва върху сумата от датата на исковата молба-19.11.2025г. до окончателното й издължаване.

В исковата молба се навеждат твърдения за валидно възникнало между страните договорно правоотношение по договор за посредничество от 18.07.2025г. за покупка на недвижим имот, обективиран в протокол за оглед от същата дата. По силата на договора ответникът е възложил на ищеца, в качеството му на посредник, да организира и извършва огледи, справки, проверки, както да и му посредничи при водене на преговори за закупуване на недвижим имот в гр.Варна, ж.к.“Младост“ бл.142, вх. 7, ет.5,ап.8.

Уговорено е още посредникът да извърши проверка за тежести на избрания имот, да подготви предварителния договор за покупко-продажба, както и да консултира комплексно възложителя при окомплектоване на документите за сключване на сделката. Насрещно възложителят се е задължил да заплати възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от офертната цена, дължимо при подписване на предварителния договор. Допълнително възлагащият се е задължил да не влиза самостоятелно в комуникация с продавача, както и да не сключва договори без посредничеството на ищеца. Неизпълнението на това последно задължение е скрепено с неустойка в размер на 6 % от продажната цена, предложена от продавача при офериране на имота чрез посредника (чл.

1

3.5). Поддържа се, че ищецът е изпълнил всички поети по договора ангажименти.

Първоначално комуникацията между страните относно организацията на огледите и получаването на банков кредит се е осъществявала чрез фактическия съжител на ответника-П.П.. На 18.07.2025г. ответникът Г. П. и П.П. извършили със съдействието на ищцовото дружество оглед на недвижим имот в гр.Варна, ж.к.“Младост“ бл.142, вх. 7, ет.5,ап.8. След огледа заявили интерес за покупката на имота. По-късно извършили огледи на още няколко имота. На 3.09.2025г. ответникът съобщил на представител на ищеца, че е капарирал имот и страните преустановили комуникацията си. След справка в Имотния регистър, воден към Служба по вписванията, служител на ищеца констатирал, че ответникът, заедно с фактическия му съжител, са придобили при равни квоти предложения от посредника имот в ж.к.“Младост“.

Продажбата била обективирана в НА, вписан в СВ с №189, том 83, вх.рег.

№33592/10.10.2025г.

С осъществяване на посочената продажба е реализиран състава на чл.

3.4. от договор за посредничество, поради което ответникът дължи неустойка в размер 6 % от посочената в договора за посредничество цена (240 000 евро), или сумата от 28 164 лева.

Ответникът оспорва иска. На първо място сочи, че разпоредбата на чл.3.5 от договора, обективиран в протокол за оглед, не регламентира задължение за неустоечно плащане, тъй като въпросната клауза препраща само към оферираните имоти по т. 1.1 -1.5, сред които не попада имотът в ж.к.“Младост“. На следващо място, релевира възражение за нищожност на неустоечната клауза, позовавайки се, че същата накърнява добрите нрави и е уговорена извън присъщите на санкционно плащане функции. На самостоятелно основание посочената клауза е неравноправна, тъй като не отговаря на изискванията за добросъвестност, води до неравновесие по отношение правните възможности на страните, тъй като договорът не санкционира неизпълнение от страна на посредника. Сочи, че договорното съдържание налага на потребителя да изпълни задължения си, дори когато търговецът може да не изпълни собствените си ангажименти. Навежда, че потребителят не е разполагал с възможност да се запознае с договора преди сключването му. Отделно от това се позова, че имплементирането на договора за посредничество в протокол представлява нелоялна и заблуждаваща търговска практика. Оспорва се представителната власт на лицето, подписало протокола за ищцовото дружество.Въвежда като правоизключващо правата на ищеца възражението, че посредничеството е реализирано от трето за спора лице.

Възразява, че продавачът по сделката се е противопоставил на посредничеството на „Имоти Премиер“ ООД и изобщо не е оповестил продажна цена на дружеството. В тази връзка посочената в протокола офертна цена от 240 000 евро не може да служи за база за определяне размера на 2 неустойката. Отделно сочи, че доколкото имотът е придобит от ответника в условията на съсобственост, неустойката следва да се определи на база ½ от цената.

С допълнителната искова молба ищецът репликира възражението, че неизпълнението на задълженията, произтичащи от отгледа на имота в ж.к.“Младост“ не се обхваща от неустоечната клауза по чл. 3.5. В тази връзка сочи, че брокерът е добавил в протокола позиции 1.6.и 1.7, тъй като е знаел, че предстоят огледи на множество имоти, като е пропуснал да коригира чл. 3.4 от договора. Счита, че действителната воля на страните е ответникът да поеме задължение да се въздържа от самостоятелно договаряне на покупката на който и да е от имотите, изброени в т. 1.1. Репликира възраженията за нищожност на неустоечната клауза. Счита, че сделката е абсолютна търговска, поради което са неприложими основанията на нищожност на договарянето, регламентирани от потребителското законодателство. Тъй като комуникацията между страните е прекъсната именно от възложителя, посредникът не е могъл да изпълни собствените си задължения, поради което намира, че не е налице хипотезата на чл. 143, ал.2, т. 15 от ЗЗП. Твърди, че на ответника е представен предварително протокол за оглед и той се е запознал със същия.

Насрещно твърди, че размерът на неустойката е съответен на размера на вредите, измерими с неполучено възнаграждение от двете страни по сделката.

Възражението, че дружеството не е било натоварено от продавача да извършва посредничество не е оспорено, но е изразено становище, че ако възложителят е внесъл първоначален депозит, брокерът- изпълнител би могъл да се постави в позиция, при която да сключи самостоятелен договор за посредничество с продавача.

В отговора на допълнителните искова молба ответникът поддържа направените твърдения и оспорвания.

В пледоариите по същество страните, чрез процесуалните си представители, поддържат становищата си по спора. Процесуалният представител на ищцовото дружество -адв. Д., обосновава съображения за санкционната функция на неустойката. Адв. Недева- представител на ответника, поддържа, че за процесното неизпълнение неустойка не е уговорена, но дори да е уговорена, същата противоречи на разпоредбата на чл.

147, ал. 2 от ЗЗП.

За да се произнесе, съдът съобрази от фактическа страна следното:

Между страните не е спорно, а и от представения на л. 58 от делото огледен протокол, съдържащ договор за посредничество от 18.07.2025г., се установя, че по възлагане на Г. П. ответното дружество „Имоти Премиер“ ООД е поело ангажимент да организира огледи, да извърши справки и проверки, както и да посредничи при свързване на страните и воденето на преговори за закупуването на недвижими имоти, описани под номера 1.1.-1.7.

Под номер 1.7. е посочен имот в гр.Варна, ж.к.“Младост“ бл.142, вх. 7, 3 ет.5,ап.8. С договора за посредничество изпълнителят се е задължил още преди сключването на договор за продажба за предложен от него имот, да извърши проверка за тежести на имота, да подготви предварителния договор и да консултира възложителя при окомплектоването на документите. За осъществяване на услугите по посредничество възложителят Г. П. е приел при подписване на предварителен договор да заплати на ищеца комисионна от 3 % без ДДС от договорената продажна цена, посочена в чл. 1 /1.1.-1.4/ (чл. 3.9).

Възложителят се е съгласил той или свързани с него лица да не влизат във връзка с продавача или свързани с него лица без знанието да посредника, включително да не води предговори, да не извършва огледи, или да сключва договори- чл.3.4.При неизпълнение на това задължение, възложителят дължи на посредника неустойка в размер на 6% без ДДС от продажната цена по т.1.1-1.5, предложена от продавача при офериране на имота(чл. 3.5) Няма спор, а и се установя от договор за продажба, обективиран в НА, вписан в СВ с №189, том 83, вх.рег.№33592/10.10.2025г., че недвижимият имот в ж.к.“Младост“ бл.142, вх. 7, ет.5,ап.8 е закупен от П.И.П. и Г. П. П..

От представената и неоспорена ел. кореспонденция(л.28 и сл.) се установява,че между представител на ищеца „Имоти Премиер“ ООД и П.П. са водени разговори за организиране на огледи на имоти.

От показанията на светелят Г. Г., служител на ищеца, се установява, че същият е бил ангажира от П.П. за извършване на огледи на имоти. Заедно с П. извършили оглед на имота в гр.Варна, ж.к.“Младост“ бл.142, вх. 7,ет.5,ап.8.

Агенцията, за която работи свидетелят не е имала посреднически договор с продавача. Огледният протокол, съдържащ договора, е предложен в предварително изготвен вид на възложителя.

От показанията на свидетеля Д.М., мениджър в ищцовото дружество, се установява, че П. и Г. са провели среща в офис на дружеството, по време на която им е била изяснена процедурата по продажба на имот. Съдействали са им за ипотечен кредит. Извършили огледи.

От показанията на свидетеля М.С.- продавач на имота в кв.“Младост“ , се установява, че свидетелят продал имота на Г. П. без посредничеството на брокер. Свидетелят не е сключвал договор с „Имоти Премиер“ ООД. Имал договор с друго дружество за посредничество при продажбата на имота.

Отворил апартамента за оглед на служители на „Имоти Премиер“ ООД, защото считал, че са потенциални клиенти, а не посредници. Едва при огледа разбрал, че лицата, дошли в имота му, са брокери, които водят свои клиенти.

Ищцовото дружество било обявило цената за продажбата на имота, която била по-висока от тази, която свидетелят искал за апартамента си.

Гореизложената фактическа обстановка обуславя следните п равни изводи:

Предявен е по реда на чл. 92 от ЗЗД иск за реализиране на договорната отговорност, под формата на уговорена неустойка, на възложител по договор 4 за посредничество, за вреди от неизпълнен договор. Основателността на иска предполага установяване при условията на пълно и главно доказване наличието на валидно сключен договор за посредничество за продажба на недвижим имот, собственото на ищеца надлежно изпълнение по договора, настъпването на предвиденото в договора основание, при което за изпълнителя се поражда право на неустойка.

В практиката трайно се приема, че неустойката се дължи само ако са налице условията и онази форма на неизпълнение, за което е била уговорена Решение № 118 от 03.06.2011 г. по търг. д. № 474/2009 г., Решение т. дело №714/2008 год. на ТК, II т. о.

В случая подписаният между страните договор за посредничество от 18.07.2025г., с характер на договор за поръчка, се ползва с формалната доказателствена сила относно направените в документа изявления, от което следва че материализираният в документа договор за посредничество обвързва страните по сделката. Позоваването от страна ответника, че за ищцовата страна договорът е подписан от лица без представителна власт, е недопустимо. По отношение представителното правоотношение, възникнало между носителя на права по договора и неговия представител, ответникът има качеството на трето лице. Представителното правоотношение има относителен характер и не засяга правата на трети лица, поради което и същите не са легитимират да възразяват за липса на представителна властРешение №291/2.08.2011г. на ВКС по гр.д. № 959/2010, IV състав, г.о.

Имплементирането на договора в протокол за оглед би могло да е релевантно само при преценката за индивидуално договаряне по чл. 146, ал. 2 от ЗЗП, но не може само по себе си, да доведе до недействителност на договарянето.